DES IMMEUBLES AU QUOTIENT INTELLECTUEL ÉLEVÉ
(« Building IQ, » JPM May/June 2007)
Les immeubles intelligents font partie intégrante du marché immobilier mondial
par Emma Johnson
Il fut un temps où les caméras de sécurité qui saisissaient les entrées d’un immeuble entier et qui étaient bien en évidence sur un mur de moniteurs attiraient l’admiration des gens. De nos jours, les systèmes d’un gratte-ciel – incluant le système CVC, la signalisation, les ascenseurs, l’éclairage et le réglage de température, et oui, même la sécurité – peuvent être surveillés sur un mur avec un seul vidéo par une seule personne.
Les immeubles intelligents ne sont pas nouveaux. Alors qu’ils ont été longtemps attendus, disons qu’ils sont maintenant chose courante dans les nouveaux développements en Asie et au Moyen-Orient. Ces immeubles intelligents, munis de réseaux haute technologie et de systèmes commerciaux ne sont pas uniquement des objets tape-à-l’œil du futur, soulignent les experts.
Ils deviennent plutôt un incontournable du marché immobilier mondial. Les pressions sans cesse croissantes relatives à la connectivité, à l’efficacité énergétique et à la concurrence sur le marché forcent maintenant les promoteurs immobiliers, les agents de location et les directeurs des biens immobiliers à envisager d’investir dans les immeubles intelligents afin de se distinguer des autres ou tout simplement pour rester dans la partie.
« Les gens sont très curieux et veulent en apprendre davantage sur cette technologie, mais ils exigent une preuve du rendement du capital investi avant de s’impliquer, » indique Tom Shircliff, cofondateur de Intelligent Buildings Group, une firme de consultants ayant son siège social à Charlotte, en Caroline du Nord. Cette firme crée une modélisation d’investissement avec rendement du capital investi pour les propriétés commerciales. « Alors que la technologie devient de plus en plus accessible à tous, évoluée, plus rationnelle et évidente, les gens la prennent davantage au sérieux. »
C’EST UN CONCEPT INTELLIGENT UN POINT C’EST TOUT
Bien que les immeubles intelligents ne soient pas nouveaux, la confusion qui entoure leur définition ambiguë persiste encore, affirme Paul Ehrlich, président et fondateur de Building Intelligence Group, une firme de consultants en immeubles intelligents ayant son siège social à Minneapolis.
« Je suis persuadé que les gens savant ce que sont les immeubles intelligents, » poursuit M. Ehrlich. « Ils signifient plusieurs choses pour différentes personnes. »
Pour certains, les immeubles intelligents, que l’on appelle aussi immeubles intégrés, sont définis en fonction de l’efficacité énergétique ou de technologies écologiques. D’autres les définissent en fonction des équipements haute technologie pour les locataires comme une signalisation et des répertoires numériques, des services à large bande et sans fil et de l’automatisation des immeubles. Dans son sens le plus commun, un immeuble intelligent exige qu’un ou plusieurs de ses systèmes soient automatisés et interconnectés.
Ballantyne Village, à Charlotte, Caroline du Nord, est un de ces immeubles munis d’un système intégré. Cette propriété de 800 000 pi2 des plus diversifiées avec ses centres de divertissement, magasins de détail et condominium possède des système CVC, de sécurité, de signalisation, d’éclairage et de commandes de fontaine qui sont actionnés par un emplacement central.
L’immeuble Ballantyne est muni de capteurs qui surveillent les émanations de dioxyde de carbone et, par conséquent, ils peuvent compter le nombre de personnes présentes dans une pièce pour automatiquement régler la climatisation en conséquence. Les distributeurs de savon pour les toilettes, de papier hygiénique et d’essuie-tout communiquent automatiquement avec les administrateurs des installations lorsqu’ils sont vides. Le simple fait de passer une carte d’accès permet d’ouvrir les portes pour les locataires tout en allumant les lumières et en mettant en marche le système de chauffage.
Malgré les exemples comme Ballantyne Village, il est à noter que le manque de paramètres concrets définissant les immeubles intelligents a retardé leur croissance aux États-Unis. Leur valeur, en ce qui a trait à l’efficacité énergétique, à la satisfaction des locataires, à la diminution de la main-d’œuvre et aux économies de coûts à long terme, est mal comprise, selon M. Ehrlich.
Il est d’avis que compte tenu du fait que la technologie n’est pour ainsi dire pas testée aux États-Unis, il est difficile de convaincre de sa grande valeur les gros promoteurs immobiliers, investisseurs et directeurs de biens immobiliers américains. La conversion presque exclusive à une technologie d’immeuble intégré demanderait de reformer la quasi-totalité des niveaux de l’industrie, qu’il s’agisse des architectes en allant jusqu’aux promoteurs immobiliers, en passant par les agents de location et les gestionnaires immobiliers.
Lorsque les constructeurs de bâtiments se seront familiarisés avec la technologie des immeubles intelligents et réaliseront son potentiel en matière d’impact positif sur leur résultat net, M. Ehrlich affirme qu’ils seront plus enclins à cette intégration.
« C’est une question de rendement du capital investi. Les rendements sur ces investissements sont ridicules – dans les centaines de pourcentage. »
INTELLIGENCE JUSTIFIABLE
Alors que les promoteurs immobiliers américains commencent à peine à se faire à l’idée des immeubles intelligents, des villes comme Séoul, Tokyo, Singapore, Hong Kong et Dubaï ont été de l’avant avec des systèmes d’intégration dans leurs nouveaux développements. Les immeubles intelligents bien financés se construisent en nombre record et ce nombre va bien au-delà des projets commerciaux d’envergure en cours aux États-Unis.
Jim Young, associé fondateur de Realcomm, une firme de recherche spécialisée dans l’immobilier et la technologie, est d’avis qu’étant donné que les immeubles intelligents sont maintenant la tendance en Asie, les promoteurs immobiliers de ce continent n’ont plus à justifier les coûts de tels projets. Ces projets peuvent ainsi être réalisés plus facilement.
« Il s’agit de nouveaux points de repère pour la construction d’immeubles. Ceci signifie que ce n’est pas comme si les organisateurs d’entreprises forcent les concepteurs et les ingénieurs à justifier chaque aspect d’un projet, » poursuit M. Young. « Ici, [les systèmes d’intégration] sont la tendance à suivre. C’est comme si on demandait à quelqu’un d’ici de justifier les coûts d’un ascenseur. »
Il affirme que les systèmes intégrés sont devenus rentables en Asie en offrant des économies de coûts pour les propriétaires et les gestionnaires ainsi qu’en leur donnant un avantage concurrentiel dans un marché immobilier allant de plus en plus vers la mondialisation.
Les promoteurs immobiliers américains se sont toutefois montrés réticents à développer des immeubles intelligents en raison des dépenses impliquées et de la formation requise et aussi parce que le développement d’immeubles haute technologie n’était tout simplement pas nécessaire. Le solide marché immobilier américain au cours des dernières années a permis aux promoteurs immobiliers d’être rentable en rénovant des propriétés, et ce, même dans des endroits minables. Aucune innovation ou aucun avantage concurrentiel n’étaient nécessaires.
« Les constructeurs ne recherchaient pas des investissements à long terme, » affirme Ehrlich. « C’était un travail rapide. »
De plus, malgré la hausse du coût du carburant, l’huile et l’électricité continuent à être très abordables aux États-Unis comparativement à d’autres pays. Cette situation n’incitait pas les constructeurs et les consommateurs américains à investir dans des technologies visant les économies d’énergie.
Malgré tout, les immeubles intelligents commencent à se retrouver sur le marché américain et plusieurs projets pointent à l’horizon. Le Lakeside Hospital d’Omaha, au Nebraska, qui a ouvert ses portes il y a à peine deux ans, se retrouve souvent sur les listes des « mieux branchés » en raison de ses multiples systèmes intégrés qui améliorent la vie des patients, permettent d’assurer une facturation des soins plus précise, sans oublier les économies que fait l’établissement par la même occasion.
Le Lakeside Hospital se sert de données numériques et centralisées sur les clients, ce qui permet aux médecins, aux infirmières et aux administrateurs d’accéder à l’information relative aux dossiers médicaux et à la facturation et de mettre à jour celle-ci à partir de n’importe quel endroit dans le système de l’hôpital. De plus, un portail sécurisé pour les patients permet à chacun d’aller en ligne pour prendre des rendez-vous, vérifier des résultats d’examen, recevoir un encadrement pour contrer le tabagisme ou l’obésité et faire une demande d’aide financière. Ces options augmentent l’accès à l’information aux patients et réduisent les tâches du personnel hospitalier.
LE FACTEUR DU RENDEMENT DU CAPITAL INVESTI
Avant que les immeubles intelligents puissent prendre leur envol aux États-Unis, les professionnels de l’immobilier oeuvrant partout au pays doivent être convaincus de leur efficacité avec des chiffres concrets. Darlene Pope, associée directrice chez Realcomm, affirme que les clients de Realcomm s’attendent à un rendement du capital investi dans les 18 premiers mois ou moins, bien que certaines technologies requièrent une période plus longue.
M. Shircliff prétend que les constructeurs économisent environ 2 $ le pied carré immédiatement en ayant recours à des économies sur l’infrastructure des câbles de base en raison de la réduction du nombre de trajets de câble qui passe de 9 ou 10 à deux ou trois. Il affirme que des réseaux plus épurés permettent d’économiser 1 $ par pied carré par année pour les années subséquentes. Ils servent aussi de structure à partir de laquelle peuvent être établis des systèmes intelligents plus élaborés selon les exigences du propriétaire ou d’un locataire, et ce, à un coût moindre si un réseau moins efficace était mis en place.
« C’est ce que l’on peut qualifier de planification en construction faisant preuve d’un gros bon sens, » souligne M. Shircliff. « Quelque chose de plus organisé et de plus efficace est toujours préférable à quelque chose de non structuré. »
M. Ehrlich a indiqué que la technologie utilisée pour l’un des projets intelligents sur lequel il a travaillé s’est autofinancé dans une période de 18 mois. Le projet de 700 000 pieds carrés comprenait des systèmes intégrés de CVc, d’éclairage, de sécurité, de carte d’accès et d’alarme d’incendie. Hors des heures régulières de bureau, le système intégré reconnaît les travailleurs et il règle l’éclairage, la sécurité et la température en fonction du lieu de travail spécifique de chaque personne et non en fonction de tout l’immeuble ou de tout l’étage.
Les systèmes de rattrapage coûtent plus cher parce qu’ils exigent le remplacement des systèmes d’un immeuble existant, comparativement à leur inclusion dans une nouvelle construction. Malgré tout, ils peuvent, en bout de ligne, se révéler très rentables.
Le fabricant de logiciels Adobe a investi 650 000 $ dans des systèmes de rattrapage touchant l’énergie et l’environnement pour son siège social de San Jose en Californie en 2001. Certaines des améliorations apportées incluaient un système d’irrigation pouvant automatiquement s’ajuster aux conditions atmosphériques en temps réel et des capteurs qui règlent les ventilateurs d’évacuation en fonction des niveaux de monoxyde de carbone afin d’améliorer la qualité de l’air. L’an dernier, l’entreprise a enregistré des économies de 115 pour cent, soit 728 000 $.
Cependant, même si les entreprises commencent à constater les économies monétaires obtenues, les données entourant le rendement du capital investi peuvent sembler assez vagues. Il indique qu’un locataire peut payer en moyenne 25 $ le pied carré pour une location, 1,50 $ pour l’énergie et 150 $ pour les dépenses reliées aux employés.
Un immeuble intelligent peut générer de 1 $ à 3 $ le pied carré en dépenses réduites et productivité accrue, incluant 1 pour cent en accroissement de la productivité des employés ou 3,5 minutes par jour, grâce à un environnement de travail plus confortable. Ceci profite aux promoteurs immobiliers et aux gestionnaires immobiliers qui constatent la satisfaction des locataires, des surcharges de location et des taux d’occupation plus élevés sans oublier les possibilités d’augmentation des revenus provenant de services et de réduction des dépenses d’exploitation.
« L’objectif est d’accroître la productivité et le confort des occupants, tout en réduisant par la même occasion l’utilisation énergétique et les dépenses du personnel exécutant, » affirme Ehrlich.
CHAUDIÈRE À PRESSION
Si le rendement du capital investi n’invite pas à l’action aux État-Unis, les pressions qui pointent à l’horizon sont susceptibles d’inciter les promoteurs immobiliers à bâtir de nouvelles propriétés intelligentes, s’il ne s’agit pas d’immeubles existants. Les professionnels de toutes les sphères de l’immobilier se sentent serrés en raison du ralentissement du marché.
À mesure que le marché devient plus porté vers la mondialisation et que les multinationales étendent leurs opérations à l’étranger, une comparaison sera faite du marché immobilier commercial. Le International Finance Center II, un immeuble intelligent de Hong Kong a été pris d’assaut par une panoplie de firmes de services financiers provenant de partout dans le monde. Ces firmes commencent d’ailleurs à considérer les propriétés ayant recours à une technologie de pointe, semblables à ce centre financier, comme étant la nouvelle norme à suivre.
« Étant donné que le monde devient plus sensible à la mondialisation, les gens regarderont New York et ils verront une ville qui fait beaucoup 20e siècle, » indique M. Young.
Les immeubles intelligents peuvent aussi calmer la pression provenant de la prolifération de sociétés de placement immobilier. M. Ehrlich a indiqué que la pression mise par les sociétés de placement immobilier pour développer des immeubles intelligents provient des directeurs du placement et des « petits comptables » qui disent que d’attirer les meilleurs locataires signifie de fournir la plus récente technologie et les meilleurs systèmes intégrés alliant investissement et rendement.
De plus, même si les coûts de l’énergie ne sont pas aussi élevés aux États-Unis qu’ailleurs dans le monde, les investisseurs désirent quand même réduire les coûts, ce qui incite les promoteurs immobiliers à rechercher des mesures touchant l’économie d’énergie. La technologie des immeubles intelligents peut contribuer à réduire les factures d’énergie de 20 pour cent. Finalement, les propriétés commerciales tirent de l’arrière comparativement au marché résidentiel qui connaît une recrudescence de la technologie de consommation. Les consommateurs s’attendent maintenant à avoir au bureau une technologie comme celle donnant l’accès Wi-Fi et offrant des opérations d’affaires intégrées puisque de tels systèmes sont couramment utilisés à la maison, soutient Mme Pope de Realcomm.
« Les gens s’attendent à avoir accès au travail à la même technologie que celle utilisée à la maison, » indique Mme Pope. « À la maison, ils ont un système sans fil, mais au bureau, leurs téléphones cellulaires ne fonctionnent même pas. »
Bien que l’industrie immobilière américaine traîne de l’arrière par rapport à d’autres pays en ce qui a trait au développement des immeubles intégrés, les experts sont d’avis que l’intérêt pour les immeubles intelligents est à la hausse.
« Il y a dix ans, si vous n’ajoutiez pas de la fibre à votre immeuble, il n’y avait aucun problème, mais de nos jours, si vous n’offrez pas un accès Internet haute vitesse, vous serez incapable de louer un local pour bureau, » rappelle Mme Pope. « D’ici cinq ans, si vos immeubles n’offrent pas le sans fil, vous ne pourrez pas être concurrentiels. »
Emma Johnson est une collaboratrice pour JPM. Si vous avez des questions relatives à cet article, veuillez les envoyer à l’adresse mnaso@irem.org.
RELIER LES POINTS
Les systèmes intégrés peuvent relier un bon nombre de composants d’immeubles.
Le nombre de systèmes disponibles pour une intégration continue à augmenter. N’importe quel processus mentionné ci-dessous peut être relié à d’autres afin d’accroître l’efficacité. Dans les systèmes les plus intégrés, une ou à peine quelques interfaces peuvent être interconnectées et faire fonctionner tous ces composants. Il en résulte une utilisation facile, la satisfaction des locataires, une facilité de mise à niveau à mesure que de nouvelles technologies deviennent disponibles et nécessaires, et, dans presque tous les cas, des économies d’argent.
- Éclairage
- Efficacité énergétique et CVC
- Ascenseurs
- Sécurité et accès
- Alarmes d’incendie
- Confort des locataires comme la signalisation numérique, les répertoires interactifs à écrans tactiles, services à large bande, la visioconférence, la voix sur IP et l’accès aux invités.
- Opérations d’affaires automatisées comme les comptes fournisseurs et les comptes clients, la capacité à passer en revue de façon électronique et en ligne les appels d’offres, les baux et à faire le suivi d’un projet de construction sur le Web.
- Technologies des immeubles verts qui assurent une éconergie et une efficacité en matière d’eau tout en étant écologique.
- Concept qui rend un immeuble utile pour ses locataires, comme un espace de travail flexible.
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 EXPLOITATION EN DOUCEUR
L’immeuble International Financial Center II de Hong Kong intègre les fonctions d’exploitation.
Cet immeuble diversifié qui abrite des magasins de détail, des bureaux et un hôtel a été parachevé en 2003 et conçu par le célèbre architecte Cesar Pelli. L’immeuble combine plusieurs des fonctions d’exploitation de la propriété en une seule interface qui occupe une place centrale. Avec ces 88 étages, il s’agit du plus grand immeuble de la ville. Les plus grandes entreprises financières y occupent des bureaux. L’IFC2 est occupé à pleine capacité et il est considéré comme étant une des adresses les plus recherchées de Hong Kong.
Le système de contrôle de l’IFC2, qui se trouve au sous-sol, est un des systèmes les plus sophistiqués du monde. Un mur d’une largeur approximative de 6 mètres de largeur et de 4,5 mètres de hauteur contient 300 moniteurs et un « système de contrôle qui n’a rien à envier à la NASA, » assure Jim Young de Realcomm.
Les systèmes contrôlent la température pour chaque locataire, 17 ascenseurs, un éclairage actionné par zone de contrôle, la large bande, les caméras de sécurité, l’accès et la gestion des visiteurs, les compresseurs frigorifiques et les systèmes hydrauliques mesurant par minutes les gallons qui entrent et sortent de l’immeuble. Tout cet ensemble n’a besoin que d’une ou de deux personnes pour gérer les données des moniteurs à n’importe quel moment.
L’immeuble IFC2 est muni de faux-planchers afin de mieux gérer la zone d’entrée double en optique des fibres ainsi que de plans d’étages sans colonne pour assurer la flexibilité des espaces de travail. |
 L’ART DE LA SIGNALISATION
La Cité du média numérique de Séoul communique par signalisation numérique.
Ce centre de divertissement et multimédia de trois millions de pieds carrés est construit pour faire partie d’un nouveau centre commercial et résidentiel de Séoul qui comprend le World Cup Center et un complexe résidentiel de 7 000 unités qui sont toutes sur un site d’enfouissement recouvert et elles sont chauffées à partir des gaz générés par les déchets.
Avec l’inauguration de ses travaux qui a eu lieu en 2003 et son parachèvement prévu pour 2010, DMC est meneur du peloton en matière de systèmes intégrés de surface. Il comportera plusieurs éléments importants touchant les médias.
Les systèmes de positionnement mondial (GPS) qui se trouvent dans les véhicules communiqueront avec des marquages de rue, des signalisations et des feux de circulation pour assurer un mouvement continu de la circulation et aider les conducteurs à trouver du stationnement. Les kiosques des arrêts d’autobus afficheront de l’information en temps réel sur les itinéraires et les horaires.
Les signalisations interactives de surface divulgueront de l’information au sujet du DMC, d’événements et d’outils de navigation autant pour les visiteurs que pour les résidents. Cette information sera également transmise aux téléphones cellulaires et aux terminaux mobiles de poche (mieux connus sous le nom de Blackberry).
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 LA FOLIE DES GADGETS
Le Ubiquitous Dream Hall de Séoul transpose le style de vie surréaliste de la famille Jetson en réalité d’aujourd’hui
Des géants de la technologie tels Samsung font partie de cet atelier réel qui se révèle être le nec plus ultra du centre de Séoul.
Un univers semblable à celui des Jetson a été créé. Les appartements prototypes offrent des caractéristiques telles des aspirateurs robots qui nettoient automatiquement lorsque les résidents sont partis travailler, un réfrigérateur qui produit des recettes en fonction de son contenu, en mettant la priorité sur les produits ayant la date d’expiration la plus rapprochée, des stores qui se baissent automatiquement lorsqu’un film est présenté et un miroir qui permet à une personne d’essayer divers vêtements en projetant des images numériques devant cette personne.
On peut constater également l’utilisation de gadgets tout aussi futuristes pour le milieu de travail (la téléconférence avec traduction automatique et simultanée), l’automobile (un GPS qui donne les directions en fonction des conditions de la chaussée et de la température) et des systèmes pour soins de santé (des images en 3 dimensions d’organes pouvant aider à poser des diagnostics). Tous ces gadgets sont aussi originaux les uns que les autres. De telles technologies sont interconnectées avec les terminaux d’autobus, les supermarchés et le lieu de travail des résidents ainsi que des emplacements à distance qui permettent en apparence d’avoir des déplacements, des magasins de détails, des commerces et des modes de communication sans faille.
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