Revitaliser la location commerciale en période de crise
Des membres de l’IREM dévoilent des façons de travailler avec les locataires commerciaux en temps difficiles
(“Rent Resolutions for a Weak Economy,” March/April 2009)
par Richard Muhlebach, CPM®
Beaucoup de locataires commerciaux font face à des problèmes financiers lorsque l’économie est faible. Certains d’entre eux auront de la difficulté à respecter leurs paiements de loyer. Les détaillants-locataires sont parmi les premiers commerces à écoper lorsque l’économie est fragile étant donné que les consommateurs ont tendance à réduire leurs dépenses à tous les niveaux, à l’exception peut-être des besoins essentiels. Les détaillants nationaux développent un plan de survie qu’ils doivent mettre en pratique lorsque le marché économique est faible et, souvent, ils peuvent en sortir plus forts s’ils acceptent de délaisser les magasins offrant un faible rendement pour se concentrer plutôt sur leurs principaux clients et réduire les dépenses.
Lors d’une crise économique, certains détaillants nationaux annoncent des fermetures de magasins et certains vont même jusqu’à déclarer faillite. Les détaillants locaux, qui comptent pour un grand pourcentage des locataires des centres commerciaux linéaires abritant des magasins pivots ou non, doivent relever des défis supplémentaires. Ils ont souvent un seul magasin, ce qui signifie que la réussite de ce magasin détermine leur destinée. Étant donné que chaque détaillant contribue à la réussite d’un centre commercial, si un magasin est en difficulté et doit éventuellement se retirer des affaires, cette situation peut ternir l’image du centre commercial. Lorsque l’économie est en santé, ce locataire est habituellement remplacé en quelques mois et le centre commercial continue à bien fonctionner. Cependant, lorsque l’économie va mal, les locaux vacants prennent beaucoup plus de temps à trouver preneurs et ils doivent souvent être loués à loyers réduits.
En tant que gestionnaires immobiliers, nous devons généralement, face à des locataires qui ne paient pas leur loyer à temps, faire certains compromis pendant une courte période. Si le problème persiste, il peut s'avérer plus facile de simplement remplacer ce locataire. Cependant, l’économie étant ce qu’elle est, il peut être difficile de remplacer des locataires. Ainsi, dans des périodes difficiles comme celles que nous connaissons, les gestionnaires immobiliers et les propriétaires doivent trouver des solutions non-traditionnelles pour résoudre le problème.
Certaines des solutions proposées ci-dessous peuvent déplaire à beaucoup de propriétaires, mais dans des circonstances atténuantes, elles se révèlent comme les seules façons de sauver les locataires et les nombreux locaux à louer. Avant de prendre en considération une de ces solutions, vous devriez analyser l’impact que peuvent avoir sur vos propriétés (plus particulièrement les centres commerciaux) une multitude de locaux vacants.
FACTEURS TOUCHANT LE MARCHÉ
Le facteur le plus important à considérer est l’état financier de la propriété et possiblement le droit de propriété. La propriété peut-elle absorber d’autres locaux vacants et une perte de revenu? Pendant combien de temps? Le facteur suivant permet de se fixer sur l'état du marché de location. Combien de temps faudra-t-il pour relouer le local? Quels seront les coûts en matière de perte de loyer, de concessions de location, d’améliorations apportées par les locataires et d’autres coûts de location associés au remplacement des locataires? Si la propriété est un centre commercial, quel impact auront l'ajout de locaux vacants additionnels sur l'achalandage dans le centre commercial, l'image du centre commercial et le moral des locataires déjà en place sans oublier la perception des locataires potentiels du centre commercial?
À titre de gestionnaire immobilier, si vous déterminez que le coût associé au remplacement d’un locataire qui connaît des difficultés financières est trop élevé ou si vous désirez sauver un locataire qui a été un atout pour la propriété pendant plusieurs années, vous pourriez opter pour les solutions décrites ci-dessous.
REPÉRER DE POSSIBLES LOCATAIRES À PROBLÈME
Le signe le plus évident d’un locataire ayant possiblement des problèmes financiers est le paiement en retard du loyer. Parmi les autres signes, notons : une baisse de ventes, un faible inventaire, de l’ancienne marchandise sur les tablettes, changements des heures d’ouverture du magasin, un roulement du personnel et une diminution de la publicité en magasin. Si vous entretenez de bons liens avec vos locataires, ils seront plus ouverts pour parler avec vous des problèmes financiers qu’ils connaissent ou qu’ils anticipent.
Un locataire qui éprouve de sérieuses difficultés financières demandera selon toute probabilité de l’aide, habituellement sous forme de concession au niveau du coût de location. Avant d’offrir des solutions au propriétaire, vous devriez au préalable obtenir l’état financier actuel du locataire. Si le locataire possède plusieurs magasins ou entreprises, vous devriez obtenir un état financier pour chaque magasin ou entreprise. Ces autres entreprises peuvent générer suffisamment de rentrées de fonds pour supporter le magasin en difficulté.
Vous devriez également obtenir l’état financier personnel du locataire. L’avoir net du locataire peut ne justifier aucune des suggestions mentionnées ci-dessous. En ayant ces données en mains, vous pouvez recommander au propriétaire d’avoir une discussion avec le locataire et possiblement de lui offrir une des solutions suivantes.
SOLUTIONS POSSIBLES
Votre rôle de gestionnaire immobilier vous permet de développer des solutions financières indirectes et directes pour les locataires en difficulté dans une économie faible et dans un marché de location morose. Les solutions financières indirectes sont habituellement permanentes alors que les solutions financières directes sont en général temporaires. Certaines de ces solutions touchent principalement les détaillants-locataires alors que d’autres s’appliquent à tous les locataires commerciaux.
Solutions financières indirectes
Il est possible que les locataires occupent plus d’espace qu’ils n’en n’ont besoin ou qu’ils ont les moyens de se permettre. Le fait de réduire la superficie occupée par un locataire permet de réduire les coûts d’occupation. Le loyer de base ainsi que les frais administratifs seront également diminués. Si les locataires occupent un espace dans un centre commercial, les coûts des services publics seront aussi réduits. Les plus petits magasins peuvent aussi déterminer qu’ils peuvent opérer avec moins d’employés et diminuer ainsi les coûts de main-d’œuvre.
Relocaliser un locataire dans un local plus petit ou un espace au loyer moins élevé est une autre solution financière indirecte. Les facteurs qui déterminent si cette option en est une viable ou non sont les coûts que devra débourser ce locataire pour se relocaliser et la disponibilité de locaux plus petits.
Il peut aussi s’avérer avantageux d’étendre la clause d’utilisation du détaillant pour lui permettre de vendre d’autres marchandises. Cependant, vous devez veiller à ce que cette mesure n’ait pas un effet négatif sur l’éventail des locataires qui occupent le centre commercial, ou sur les ventes d’autres détaillants.
Beaucoup de détaillants locaux n’ont pas les ressources nécessaires pour offrir une formation; vous pourriez donc envisager l’embauche de consultants qui pourraient présenter de mini séminaires et des séances individuelles de consultation pour vos locataires. Ces programmes ne doivent pas être offerts dans l'objectif d'accroître leur motivation, mais ils doivent plutôt donner aux détaillants un aperçu de l’utilité et de ce que sont des développements d'un plan de commercialisation, des politiques de réduction de prix, des affiches en magasin, des présentoirs en vitrine et en magasin, des techniques d’établissement d’un budget et de vente. Le but est d’aider les détaillants à devenir des marchands plus prospères. Les consultants spécialisés dans le commerce de détail exigent en moyenne des honoraires allant de 1 500 $ à 3 000 $ par jour. Trois séminaires de deux heures avec 15 heures de consultation pour 10 marchands pourraient coûter entre 4 500 $ et 9 000 $, plus frais de déplacement.
Si le propriétaire d’un centre commercial se demande si un tel programme en vaut la peine, vous pouvez lui faire remarquer que cette dépense doit être vue comme un investissement touchant directement les éléments d’actif les plus importants du centre commercial, soit ses locataires. Beaucoup de centres commerciaux ont mis en œuvre ces programmes autant lorsque l’économie présente des signes de faiblesse que lorsqu’elle est en pleine croissance.
Une annulation mutuelle de bail est une autre option. Le propriétaire doit s’attendre à recevoir des frais d’annulation du locataire. Il n’existe pas de règle empirique en ce qui a trait au montant des frais d’annulation d’un bail. Une annulation de bail permet d’éliminer un locataire à problème, mais elle crée aussi un local vacant.
Solutions financières directes
Le fait d’offrir à un locataire une forme quelconque de réparation pécuniaire est une solution qui ne plait en général pas du tout aux propriétaires; cependant, il s’agit parfois du seul moyen de sauver un locataire, d’éviter d’être pris avec un local vacant et de percevoir le loyer. La liste qui suit donne quelques exemples de réparation pécuniaire en matière de loyer.
Loyer différé : L’arriéré actuel du locataire et une partie du loyer à venir, possiblement l’équivalent des six prochains mois de loyer, sont différés et remboursés ultérieurement comme lors des 12 derniers mois du bail. La totalité du loyer mensuel ou une portion du loyer de chaque mois peut être différée pendant 6 à 12 mois. Certains propriétaires insistent pout charger de l’intérêt sur la somme différée, mais la somme totale de ces intérêts est négligeable. Pourquoi ajouter un fardeau à une entreprise déjà en difficulté?
Pourcentage du loyer seulement : La plupart des locataires paient plus que leur loyer minimum ou leur loyer basé sur un pourcentage de leurs ventes. Les marchands dont les magasins ne donnent pas un bon rendement paieront souvent un loyer minimum et aucun pourcentage de loyer en raison des faibles ventes. Le bail d’un locataire peut être modifié de façon à ce que le locataire défraie seulement un pourcentage du loyer pendant une période spécifique (p. ex. un an). Le pourcentage peut équivaloir au taux actuel du bail du locataire ou il peut être augmenté de quelques points. À la fin de l’année, le loyer retourne au paiement minimum et non au paiement basé sur un pourcentage des ventes.
Renonciation du loyer : Il s’agit de la forme la plus difficile de réparation pécuniaire directe à accepter pour les propriétaires. La totalité ou une portion du loyer de chaque mois est annulée et n’a pas à être remboursée, et ce, pendant une certaine période. Une fois de plus, l’objectif de cette mesure est d’aider le locataire à survivre et d’être en mesure, pour le propriétaire, de recommencer, éventuellement à percevoir le loyer. Le propriétaire peut exiger qu’un pourcentage du loyer renoncé soit utilisé par le locataire pour faire plus de publicité ou pour l’achat de nouvelles marchandises.
Dépôt de garantie : La totalité ou une portion du dépôt de garantie peut être appliquée au loyer dû ou au loyer futur. Le propriétaire ne perd rien puisque le dépôt de garantie serait utilisé pour couvrir partiellement le manquement du locataire si ce dernier est évincé pour non-paiement, ou si le locataire quitte les locaux dont le loyer est dû.
Renégociation du bail
Si une concession de la location est offerte, vous devez passer en revue le bail afin de vérifier la présence de clauses de bail à titre onéreux. Ces clauses peuvent être renégociées ou éliminées comme concession pour assurer une réparation pécuniaire directe. Toute concession doit être documentée dans un addenda ajouté au bail. Cet addenda doit également inclure une clause de confidentialité stipulant que si le locataire divulgue la concession, l’entente est immédiatement annulée, et le loyer ainsi que les autres frais retournent à ce qu’ils étaient initialement. Il est rare qu’un locataire se vante à ses voisins du fait que ses affaires vont tellement mal qu’il a dû obtenir une réparation pécuniaire de son propriétaire.
Bien que les solutions financières indirectes et plus particulièrement la réparation pécuniaire du loyer ne soient pas préconisées dans chaque situation, elles offrent des solutions temporaires aux problèmes immédiats lorsque l’économie traverse une période difficile. En fait, dans certains cas, la réparation pécuniaire du loyer peut se révéler être la seule solution.
