Profiter du soleil :
les investissements touchant l’énergie solaire peuvent permettre des économies à long terme en frais énergétiques
("Capturing the Sun: Solar Power Investments Can Offer Long-Term Savings in Energy Costs" January/February 2010)
par Diana Mirel
À une certaine époque, l’énergie solaire était considérée comme un engouement de type nouvel âge ou une pollution visuelle architecturale. De nos jours, on l’a considère plutôt comme une source d’énergie alternative qui suscite un grand intérêt dans le domaine des bâtiments écologiques. En fait, l’énergie solaire est devenue une industrie multimilliardaire, qui connaît une croissance de 40 pour cent ou plus par année, selon la American Solar Energy Society (ASES).
Bien que les propriétés alimentées à l’énergie solaire soient loin de représenter la norme, les propriétaires et gérants d’immeubles qui désirent garder des coûts énergétiques faibles peuvent étudier les avantages de tels systèmes par rapport au coût important d’installation de ces systèmes.
PRÉVISIONS ENSOLEILLÉES
La technologie solaire la plus courante pour les édifices commerciaux et résidentiels est la technologie à l’électricité solaire, aussi appelée « photovoltaïque ». La technologie photovoltaïque se sert de panneaux solaires, habituellement placés sur des toits ou fixés au sol, pour convertir les rayons du soleil en électricité à courant continu.
L’électricité passe par un ondulateur, se change en courant alternatif, et est acheminée vers un disjoncteur, fournissant un point d’interconnexion pour le consommateur ou le réseau. L’électricité est ensuite transformée en alimentation pour les besoins en électricité d’une propriété, tout comme l’électricité standard.
L’alimentation est toujours transmise par des prises de courant murales, comme dans toutes les propriétés, et les systèmes d’éclairage sont allumés et éteints de la même façon. En fait, l’alimentation à énergie solaire ne fait que compenser la quantité d’électricité nécessaire à partir de sources standards de façon à ce que les propriétés ne restent pas sans alimentation électrique la nuit ou lors d’une journée sombre.
Il en résulte que l’alimentation solaire peut fonctionner quel que soit l’emplacement géographique. Selon l’ASES, les leaders nationaux en matière d’énergie solaire sont la Californie, le New Jersey et le Colorado. La Californie possède à elle seule près de deux tiers de toutes les installations solaires aux États-Unis. Le pays qui mène le bal en ce qui a trait à l’énergie solaire est l’Allemagne, qui a la même latitude qu’Anchorage, en Alaska.
« Si l’Allemagne peut le faire, n’importe quel État des États-Unis peut également y arriver, » affirme Neal Lurie, porte-parole de l’ASES. « Il ne fait aucun doute que si le ciel est parfaitement ensoleillé, cela permettra de produire plus d’énergie. Mais, même lors d’une journée nuageuse à Chicago, vous serez en mesure de générer de l’énergie en vous servant du même ensoleillement qui permet à une personne de différencier le jour de la nuit. »
La plupart des propriétés alimentées à l’énergie solaire tentent de compenser 10 à 30 pour cent de leur utilisation d’énergie avec une alimentation par panneaux solaires. Au siège social de Wayne National Forest près de Nelsonville en Ohio, l’énergie recueillie par leur système solaire fixé au toit générant 60 000 kilowatts et composé de 302 panneaux, devrait produire 30 à 34 pour cent de l’électricité de l’édifice au cours des mois les plus ensoleillés, et environ 15 à 20 pour cent des besoins énergétiques annuels des installations.
Il est cependant possible de conserver encore plus d’énergie. La Peter A. and Vernice H. Gasser Foundation, à Napa, en Californie, possède un système de 125 kilowatts sur un abri d’auto, ainsi qu’un système sur le toit de son immeuble de bureaux de 22 000 pieds carrés. Le système solaire de la propriété a permis à la Gasser Foundation de compenser 90 pour cent de sa consommation d’énergie à partir d’un réseau électrique.
« Si vous avez une installation solaire et que ce système ne sert qu’à couvrir 3 à 5 pour cent de votre énergie, je ne crois pas que ce résultat est suffisant, » indique Nicholas E. Stolatis, CPM®, RPA, directeur de la gestion de l’actif pour les initiatives stratégiques en immobilier à l’échelle mondiale chez TIAA-CREF à New York.
MODERNISATION : À LA FOIS SIMPLE ET COMPLIQUÉE
En ne tenant pas compte de l’aspect géographique, les économies d’énergie touchant les propriétés ayant installé un système à énergie solaire dépendent également du niveau de modernisation que subit un immeuble.
La technologie de l’électricité solaire et la technologie solaire-eau chaude sont deux types courants de modernisation solaire. Ces deux technologies impliquent l’utilisation de panneaux solaires sur un toit. La technologie de l’électricité solaire a été conçue de façon à compenser la facture d’électricité de l’immeuble, alors que la technologie solaire-eau chaude compense pour la facture de gaz naturel.
Mike Hall, directeur général de Borrego Solar Systems Inc., à San Diego, a souligné qu’il est difficile de déterminer laquelle des solutions peut permettre de conserver davantage l’énergie parce qu’elles « touchent différentes parties de l’utilisation énergétique d’un immeuble. »
Cependant, il précise qu’en raison du fait que les propriétés nécessitent plus d’électricité que d’eau chaude – selon les activités qui se déroulent dans l’immeuble et la quantité d’eau qui y est chauffée – les projets à l’eau chaude sont en général de moindre envergure et les économies sont habituellement également moindres.
Peu importe le type de modernisation choisi, la modernisation d’un immeuble pour l’alimenter à l’énergie solaire est relativement simple. Pour moderniser le siège social de Wayne National Forest, un platelage embossé a tout simplement été accroché au toit, a indiqué Steve Marchi, ingénieur forestier.
« Nous n’avons pas eu à recâbler et [maintenant] nous n’avons pas besoin d’utiliser de batteries, » précise-t-il.
La modernisation devient plus compliquée si des mises à niveau de la structure doivent être effectuées. Lorsque des ingénieurs de structures ont évalué le toit de l’immeuble des travaux publics Stone Harbor Public Works à Stone Harbor, au New Jersey, ils ont décelé que certains travaux de mise à niveau de l’acier de construction devaient être effectués sur l’immeuble pour supporter leur système à 315 panneaux solaires.
SAVOIR PORTER UNE ATTENTION PARTICULIÈRE
Afin de déterminer l’étendue de la modernisation que doit subir une propriété pour ériger un système solaire, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent évaluer avec soin leurs immeubles. Le processus d’évaluation commence par le toit. Alors que la plupart des immeubles de bureaux et résidentiels sont aménagés assez solidement pour permettre l’installation du système, les charges portées sur les toits demeurent une préoccupation majeure.
« Beaucoup de gens négligent cette partie, mais il est important de déterminer si vos installations sont en mesure de supporter cette modernisation, » indique M. Stolatis.
Si les charges sur un toit posent un défi à relever, d’autres options existent. Si le terrain sur lequel se trouve la propriété est suffisamment grand, les panneaux solaires peuvent être installés au sol. Aussi, beaucoup de propriétaires d’immeubles installent des panneaux solaires sur les abris d’autos de parc de stationnement.
« Ainsi, vous effectuez en quelque sorte un fonctionnement multitâche avec les panneaux solaires, puisqu’ils peuvent générer de l’électricité et offrir des espaces ombragés, » indique M. Stolatis.
Les installateurs professionnels de systèmes solaires sont en mesure de déterminer les meilleurs emplacements pour les panneaux solaires, affirme Elva Gallagher, CPM, et directrice de la gestion des associations à la Community Realty Management, AMO®, à Pleasantville au New Jersey. L’exposition d’un immeuble doit être prise en considération, étant donné que les systèmes solaires requièrent un ensoleillement direct et un ombrage minimal.
« Toute intensité d’ombrage affecte la production du système et affecte le relevé, » soutient David Potovsky, consultant principal en matière d’énergie chez Borrego. « Ces systèmes se retrouvent habituellement sur des toits plats de façon à permettre d’orienter les systèmes dans n’importe quelle direction. Mais les éléments qui donnent l’ombrage aux parapets de toit ou les appareils de conditionnement d’air peuvent poser certaines inquiétudes. »
Les propriétaires et gestionnaires d’immeubles devraient prendre en considération plus que la structure de leurs propriétés lorsqu’il est question de modernisation. Ils doivent aussi prendre en compte les garanties touchant les toitures. La plupart des systèmes solaires sont couverts par une garantie de 25 à 30 ans, ce qui signifie que plus la toiture est récente, mieux c’est.
« Si la toiture doit être remplacée dans les sept prochaines années ou même moins que cela, il serait peut-être mieux de la remplacer avant de passer à l’énergie solaire, » fait remarquer M. Potovsky.
Il est aussi impératif de protéger les garanties existantes. Avant d'installer un système composé de 50 panneaux sur le toit du 1000 Environmental Way, un immeuble de bureaux de Charlotte, en Caroline du Nord, Beth Machen, CPM, LEED-AP, présidente du Machen-Wingate Advisory Group, a fait appel à son inspecteur des toits afin de s’assurer que l’installation ne risquait pas d’annuler les garanties.
INVESTIR DANS LE SOLEIL
Tout comme il est nécessaire d’être prudent en ce qui a trait à un immeuble et à son évaluation avant une modernisation en vue de l’installation d’un système alimenté à l’énergie solaire, les propriétaires et gestionnaires doivent prendre en considération le coût et le rendement du capital investi pour un tel projet.
Les systèmes d’alimentation à l’énergie peuvent coûter de 100 000 $ à 1 million de dollars.
« Bien sûr il vous faudra pondérer le coût par rapport à la retombée, » indique Mme Gallagher. « Vous devez déterminer si cet investissement sera remboursé à long terme. »
Le prix de la technologie solaire a en fait baissé de 30 à 40 pour cent au cours de la dernière année, selon l’ASES, en raison des efforts déployés pour accélérer la production, accroître la concurrence parmi les fabricants de systèmes solaires et en raison de la crise économique mondiale, qui a eu un impact indéniable sur les fabricants de systèmes solaires.
En bout e ligne, les propriétaires d’immeubles doivent déterminer un rendement du capital investi réaliste qui répondra à leur situation particulière. En moyenne, un seuil de rentabilité de six à huit ans semble être approprié du point de vue financier pour beaucoup de propriétaires d’immeubles, souligne Ken Hawk, administrateur d’arrondissement pour l’arrondissement de Stone Harbor, au New Jersey.
« Si vous êtes passé au système solaire et que votre seuil de rentabilité est de 25 ans, le jeu n’en vaut pas la chandelle, » affirme M. Hawk. Il y a trop de choses qui peuvent se produire au cours de ces 25 années. Mais si l’on parle plutôt de six à sept ans, cela vaut la peine. »
Bien que le coût initial d’installation d’un système à énergie solaire puisse sembler déconcertant, les promoteurs d'un tel système affirment qu'il ne faut pas oublier les économies en énergie qui peuvent être obtenues.
« Le plus gros avantage est bien évidemment que l’énergie provenant du soleil est gratuite, une fois les panneaux installés, » indique Tim Carey, directeur de la durabilité écologique chez PepsiCo. Cette entreprise a ajouté 16 panneaux solaires à son siège social de Chicago. « Éventuellement, le coût des panneaux est en quelque sorte amorti par l’énergie que vous avez consommée. »
COMPENSATION POUR LES COÛTS INITIAUX
Les gestionnaires et propriétaires d’immeubles peuvent réduire le fardeau des coûts initiaux en faisant preuve de jugeote. La Gasser Foundation estime un rendement du capital investi de cinq ans pour son système solaire de 1,5 millions de dollars.
Pour ce faire, la fondation a renégocié les baux de ses locataires pour inclure des frais d’électricité basés sur le compte d’électricité de chaque locataire à partir de l’année précédent l’installation du système solaire. La fondation a ajouté ce coût au loyer de leurs locataires au lieu de demander à ces locataires un paiement mensuel d’un compte d’électricité.
« Il n’y a aucune raison pour un propriétaire d’immeuble d’ajouter une alimentation par panneaux solaires si son investissement ne lui sera pas remboursé, » affirme Joseph Peatman, président de Gasser Foundation. « Les données économiques doivent faire du sens, et elles ne font aucun sens si vous payez pour le système et passez ensuite les économies à vos locataires. De notre côté, la renégociation des baux n’a pas du tout dérangé nos locataires… Voilà comment nous payons notre système, et à la longue, voilà comment nous seront plus compétitifs que les autres immeubles. »
Les propriétés peuvent également profiter de l’énergie solaire en utilisant de façon créative un espace inutilisé. En Caroline du Nord, Mme Machen a indiqué que les toits des méga-immeubles de bureaux et abris d’autos peuvent être loués à la société d’énergie.
La société d’énergie paie ensuite l’installation de tous les panneaux solaires. L’énergie produite est retournée au réseau et la société d’énergie peut ensuite vendre son énergie. Le propriétaire de l’immeuble ou du pont réservé au stationnement des automobiles génère des profits en louant à la société d’énergie de l’espace sur les toits sans les coûts initiaux d’installation du système.
Les propriétaires peuvent également bénéficier de profits s’ils ne consomment pas toute l’énergie générée par le système. Le surplus peut être revendu au profit du réseau électrique local et certaines sociétés d’énergie peuvent émettre aux consommateurs des certificats d’énergie renouvelable qu’ils peuvent appliquer pour réduire leur prochaine facture.
De plus, certains installateurs de systèmes solaires offrent des options de financement, ce qui rend l’alimentation par panneaux solaires accessible. Borrego offre une entente d’achat d’alimentation en vertu de laquelle il s’engage à installer gratuitement un système solaire, mais les consommateurs s’engagent à leur tour à acheter l’alimentation par panneaux solaires de l’entreprise à un taux fixe, et ce, pour une durée préétablie. Ceci permet d’éliminer les coûts très élevés d’investissement dans le système, mais annule le concept d’énergie gratuite.
« Il s’agit d’une ingénieuse façon de faire affaires puisque le propriétaire d’immeuble ne prend pas à sa charge les coûts d’opération et de maintenance, et il ne verse pas même un sou en coût initial, » souligne M. Potovsky.
RÉCOMPENSES LIÉES À LA MODERNISATION
D’importants rabais et d’alléchantes mesures incitatives sont offerts par le gouvernement. On parle ici de mesures qui touchent de un à deux tiers des coûts, et il s’agit là peut-être du moyen le plus efficace de financer un système solaire.
Des milliards de dollars en mesures incitatives écologiques sont offerts par l’entremise de mesures de stimulation en vertu de la loi américaine intitulée American Recovery and Reinvestment Act of 2009. Les fonds vont compenser jusqu’à 50 pour cent du coût d’installation d’un système d’alimentation par panneaux solaires, dans certains cas. Selon l’ASES, le gouvernement fédéral offre un crédit de 30 pour cent sous forme de subvention directe pour les propriétaires d’immeubles commerciaux.
« Cette mesure incitative vise à encourager les entreprises à faire ces investissements afin de stimuler l’économie et aussi de protéger l’environnement, » souligne M. Lurie de l’ASES.
En ce qui a trait aux États, plus de la moitié des États du pays offrent des mesures incitatives supplémentaires. Mme Machen a indiqué que la Caroline du Nord offre un crédit d’impôt de 35 pour cent en plus d’un crédit de 30 pour cent du gouvernement fédéral, avec un autre crédit de 5 pour cent en amortissement accéléré, pour arriver à un impressionnant total de 70 pour cent de réduction.
L’arrondissement de Stone Harbor au New Jersey, a reçu une subvention de 158 800 $ du New Jersey Clean Energy Program applicable à un projet d’installation de système solaire de 438 550 $ pour son immeuble abritant les locaux des travaux publics. Le projet comprenait l’installation de panneaux photovoltaïques et des améliorations apportées à la structure du toit.
« Les panneaux sont couverts par une garantie de 25 ans, nous avons donc fait notre analyse sur une période de plus de 25 ans, » indique M. Hawk. « À la septième année, nous devrions commencer à voir une rentrée de fonds pour compenser ce qui a été imputé au projet. Après 25 ans, nous devrions avoir une rentrée de fonds de 926 000 $. »
Bien que ces types de rendement du capital investi et primes incitent beaucoup de propriétaires d'immeubles à explorer l'option solaire, le simple fait de faire preuve de bon jugement en ce qui a trait à la consommation d'énergie demeure le premier point à retenir; c'est du moins ce que croient les gestionnaires de biens immobiliers.
« Nous croyons que la première étape est de s’assurer que vous avez fait le tri de chaque opportunité sans frais et à faible coût, » indique M. Stolatis. « La contribution la plus économique pour être éconergétique est la conservation. Le fait de ne pas utiliser un kilowatt fait de celui-ci le kilowatt le plus économique que vous pouvez vous procurer. »
Diana Mirel est une rédactrice collaboratrice pour JPM<. Envoyez vos questions touchant cet article à Markisan Naso à mnaso@irem.org.
Un modèle à suivre en matière d’énergie solaire
En 2003, Elva Gallagher, CPM, a décidé d’alimenter sa résidence par panneaux solaires. Aujourd’hui, six ans plus tard, elle ne pourrait pas être plus satisfaite du résultat.
Après s’être démenés pour trouver un moyen économique pour alimenter en électricité leur résidence située dans une zone rurale et forestière, Mme Gallagher et son conjoint ont entrepris des recherches sur l’alimentation par panneaux solaires. Ils ont rapidement appris que les panneaux solaires étaient exonérés d’impôt et qu’ils pouvaient obtenir un rabais de 70 pour cent octroyé par l’État ainsi que d’autres crédits d’impôt à l’échelle fédérale – sans compter les économies globales d’énergie et les avantages environnementaux du système solaire. Après de nombreuses recherches, ils ont installé sur leur propriété un système à support de 12 kilowatts se composant de 96 panneaux.
Depuis l’ajout de ce système, Mme Gallagher a observé une baisse de 85 à 95 pour cent de ses factures d’électricité. Avant d’utiliser l’alimentation solaire, Mme Gallagher chauffait sa maison à l’huile, ce qui entraînait des dépenses de 1 200 $ à 1 500 $ par année (lorsque l’huile était vendue à environ 0,99 $ le gallon et non au tarif actuel de 2,49 $ le gallon). Elle dépensait également de 375 $ à 400 $ supplémentaires par mois pour l'électricité. Aujourd’hui, sa facture d’électricité moyenne varie de 150 $ à 200 $, et elle n’a plus besoin de chauffer sa maison à l’huile.
Finalement, le compteur de Mme Gallagher fonctionne à rebours lorsqu’il y a un surplus d’énergie et elle est en mesure de vendre ce surplus à la société d’énergie par l’entremise de certificats d’énergie solaire renouvelable.
« Ceci nous a aidé à payer les frais remboursables initiaux du système, » souligne Mme Gallagher. « À mesure que des particuliers et des entreprises créent ce genre de postes de génération sur leurs propriétés, les services publics peuvent se servir de cette génération comme compensation pour les immeubles. Ils se servent de nous au sein de leur équipe pour dire au gouvernement, ‘Regardez, nous augmentons notre production d’électricité.’ Et nous sommes payés pour ça. »
Pour obtenir une liste des mesures incitatives écologiques offertes dans chaque État, visitez le site Web de la American Solar Energy Society au www.ases.org/gosolar.
