Faire preuve de créativité avec les espaces disponibles:
Les gestionnaires immobiliers abordent le problème du taux d’inoccupation en explorant de nouvelles options de location et de structures des coûts
("Creative Space: Property Managers Tackle Vacancy Rates by Exploring New Leasing Options and Cost Structures" July/August 2010)
par Diana Mirel
La tendance des taux d’inoccupation croissants est une réalité que tous les gestionnaires immobiliers subissent et à laquelle ils doivent survivre dans les marches de détail et de bureau d’aujourd’hui. Au cours du premier trimestre de 2010, l’inoccupation des édifices aux États-Unis a grimpé pour atteindre 17,2 pour cent, soit son niveau le plus élevé en 16 ans, selon un rapport publié par le cabinet spécialisé en recherches sur l’immobilier, Reis Inc. Du côté du marché du détail, les centres commerciaux et les mails ont vu le taux d’inoccupation atteindre respectivement 10,8 pour cent et 8,9 pour cent.
Malgré les conditions du marché qui sont mornes, les gestionnaires immobiliers vont de l’avant et développent une certaine créativité pour combler les espaces vacants et renégocier les loyers afin de s’assurer que les espaces ne restent pas vides.
CrÉATIVITÉ POUR COMBLER
Certains gestionnaires immobiliers modifient leur éventail de locataires afin de tenter de garder viables et rentables les espaces de détail. Crescent Real Estate Holdings, LLC, a opté pour un réaménagement de l’éventail de locataires au Houston Center, un centre à vocations multiples de 200 000 pieds carrés situé au cœur du centre-ville, en ajoutant un locataire médical à sa liste de locataires principalement composés de locataires vendant des articles de consommation intermédiaire, comme des restaurants et des détaillants nationaux, qui luttent pour survivre dans le marché d’aujourd’hui. Crescent a travaillé avec la Kelsey-Seybold Clinic pour déménager leurs bureaux qui se trouvaient dans un édifice que gère déjà Crescent à un espace de 20 000 pieds carrés dans le mail.
« Nous avons plus de succès à louer un espace à bureau dans des immeubles de grande hauteur que la location de détail, » indique Frank Staats, CPM®, vice-président de la gestion immobilière pour Houston Center. « Nous avons donc décidé de tenter une chance en louant 20 000 pieds carrés d’espace de bureaux (dans un centre de détail) parce que 20 000 pieds carrés de détail représentent beaucoup pour nous. »
Non seulement cette action a-t-elle permis d’offrir à la clinique une plus grande visibilité, mais elle a aussi solidifié la position du mail, en amenant une stabilité et un plus grand achalandage.
« Nous avons maintenant ajouté un locataire ayant de gros moyens financiers; il s’agit d’un locataire qui n’a jamais manqué un paiement du loyer, et il est associé avec nous depuis 35 ans, » souligne Staats. « Il s’agit aussi d’un grand atout pour le mail, et cela contribuera à faire de cette année une des meilleures années du mail. Les choses vont changer pour le mail. Des gens visiteront le mail alors qu’en temps normal ils ne l’auraient peut-être pas fait. Après votre visite chez le médecin, vous resterez sûrement dans le mail pour prendre une petite bouchée ou relaxer dans un café Starbucks. »
Une autre possibilité de location que peuvent prendre en considération les gestionnaires immobiliers est le domaine des établissements d’enseignement et des institutions professionnelles. Les mises à pied massives et les primes de départ du gouvernement pour retourner aux études ont incité plus de gens à retourner à l’école. De plus, les universités trouvent de grandes opportunités en créant des services éducatifs satellites dans des endroits facilement accessibles et à grand achalandage.
Ceci crée, bien sûr, des occasions pour les gestionnaires immobiliers, indique Beau Beery, un candidat CPM et directeur du courtage commercial et de la gestion des biens pour AMJ Inc., à Gainesville, en Floride. À cause de la diminution du taux de location, ainsi qu’en raison de l’augmentation des inscriptions dans des établissements d’enseignement, il affirme que les écoles peuvent maintenant se permettre de louer dans de meilleurs emplacements offrant une plus grande visibilité.
M. Beery a fait savoir que le Gainesville City College a récemment signé un bail dans un espace de location de 20 000 pieds carrés qui abritait auparavant le détaillant électronique Circuit City, qui a maintenant fait faillite. Il indique que l’espace est loué entre 9 $ et 10 $ le pied carré.
AMJ a également loué dernièrement un espace de 10 000 pieds carrés à une académie de coiffure pour environ 9 $ le pied carré, ce qui représente moins que les 12 $ du pied carré que cet espace rapporterait s’il s’agissait d’un autre type de locataire. Mais en bout de ligne, Beery est d’avis qu’il y a des avantages pour AMJ à louer à des locataires liés au milieu de l’éducation.
« Ils remplissent de plus gros espaces et ils ont habituellement les reins solides. Vous obtenez moins de revenus en loyer mais l’espace dont ils ont besoin est supérieur à celui que requièrent les magasins de détail, » affirme-t-il.
LE LONG TERME ET LE COURT TERME
Les magasins saisonniers sont également une option viable pour remplir les espaces de détail, affirme Eric Muhlebach, un associé de détail principal travaillant pour le Fandel Retail Group à San Francisco. Ces magasins temporaires sont conçus habituellement pour s’installer rapidement dans un espace locatif, faire la promotion d’un produit ou créer un engouement publicitaire ou de marketing pour un produit ou un concept, puis repartir.
Habituellement, les magasins saisonniers comprennent les boutiques exploitant les thèmes de l’Halloween ou de Noël. Mais au cours des dernières années, de gros noms du marché de détail comme Gap, Target, Sears et J.C. Penney ont lance des magasins saisonniers à différents emplacements. Des vendeurs de produits uniques et plus restreints profitent également de ce concept.
M Muhlebach a récemment loué un espace de 27 000 pieds carrés pour la somme de 25 $ le pied carré à une entreprise italienne vendant de la bière. La location s’est faite pendant trios semaines au cours desquelles l’entreprise a tenu des dégustations de bières et a mis l’accent sur la mise en marché de sa bière.
Certains détaillants sont attirés par ce concept en raison du faible risque qu’entraîne un engagement de location à court terme et en raison des faibles coûts de construction liés à un espace de deuxième génération et des rabais de location allant de 10 à 80 pour cent. M. Muhlebach a indiqué que les gestionnaires immobiliers profitent de la génération de revenus dans un espace qui aurait été autrement inoccupé, même si en général les magasins saisonniers ne génèrent pas de gros profits, si profits il y a.
« Vous le faites en espérant un meilleur lendemain, » affirme-t-il. « Il faut souhaiter que le magasin saisonnier vous place dans une position dans laquelle vous ne serez pas perdant ».
Garder l’image globale du centre de détail est crucial lorsque vient le temps de déterminer si un locataire gérant un magasin saisonnier devrait occuper un espace de location.
« Si le fait d’amener quelqu’un à court terme dans un local ne dérange pas la synergie globale de l’endroit ni l’image globale dans la communauté, nous louerons de l’espace à cette personne, » indique Beery. « Mais la plupart de nos centres d’achats comptent de nombreux locataires nationaux de marques, et il se pourrait que le centre perde de son prestige avec l’arrivée d’une petite boutique d’objets d’Halloween pendant trois mois. »
Des options pour locataires à court terme sont aussi possibles pour des espaces de bureaux vides. Patrick L. Pollan, CPM, premier vice-président aux Yancy Hausman Commercial Real Estate Services à Houston, indique que sa compagnie offre parfois des baux à court terme à des locataires déjà établis pour répondre à leurs besoins en matière d’entreposage. Les baux sont renouvelables au mois.
Un espace à bureaux peut aussi servir d’emplacement pour des événements temporaires, des conférences, des productions cinématographiques ou comme bureaux principaux pour des campagnes politiques. Cet espace peut aussi apporter aux locataires actuels des commodités additionnelles. Mark Rzadki, vice-président, location, chez Bentall LP, à Toronto, a indiqué que des instructeurs de conditionnement physique ont donné des cours de yoga dans certains des espaces à bureaux vacants chez Bentall, ce qui donnait ainsi un avantage supplémentaire aux locataires. Il précise cependant que les gestionnaires doivent faire preuve de bon jugement en acceptant des locataires temporaires.
« Si vous notez une reprise de la demande sur une période de deux ans, vous pourriez louer l’espace à court terme parce que cet espace restera sinon inoccupé et vous pourrez le louer plus tard, » affirme Rzadki. « Si vous croyez que le prochain gros locataire possible recherche un emplacement qu’il occupera dans les deux prochaines années, en autant que vous ayez un locataire pour combler l’espace d’ici là, pourquoi ne pas profiter de cette occasion de revenu? »
Par contre, si les espaces vacants sont limités dans votre région, il serait plus sage d’attendre la venue d’un locataire à long terme.
« Si je pouvais savoir que les choses allaient se développer l’an prochain pour l’occupation de mon building, je préfèrerais ne pas m’engager avec une location à court terme. Je trouverais plus logique de laisser cet espace vacant pour me donner plus d’options avec un locataire plus important. »
RePENSER, RESTRUCTURER, RENOUVELLER
Si les gestionnaires immobiliers ne font pas preuve de créativité lorsqu’il est question de l’éventail de locataires, il est fort probable qu’ils deviennent créatifs lorsque vient le temps du financement et des structures de location afin d'éviter que leurs espaces deviennent inoccupés. Pollan affirme que les durées de contrat de location sont plus courtes à travers le pays.
« Vous rencontrez beaucoup de locataires qui désirent s’engager dans des contrats de location de trios ans au lieu de cinq ans parce qu’ils ne sont pas certains de ce que l’économie leur réserve, » indique-t-il.
Cette entente peut en fait être avantageuse pour les propriétaires immobiliers, qui ont baissé les taux de location afin de rester concurrentiels. Avec des contrats de location plus courts, ces propriétaires et gestionnaires ne sont pas pris avec des contrats à très long terme.
« S’ils en ont la possibilité, il est préférable pour eux de s’engager dans des locations plus courtes en espérant que l’économie prendra du mieux, » indique A.E. « Cap » Berri, CPM, RPA, vice-président, gestionnaire principal des biens chez Elliott Associates.
Les prolongations des baux demandent également une plus grande restructuration pour répondre aux besoins changeants des locataires en place. Beery de AMJ mentionne que bien que ses locataires aient tune option de cinq ans, ils peuvent décider de s’engager pour un an et accepter de donner un préavis de 180 jours.
D’un autre côté, les gestionnaires immobiliers peuvent offrir des réductions de loyer en échange de renouvellement de contrats de location plus longs. Rzadki affirme que les gestionnaires peuvent penser à offrir un allègement du loyer aux locataires dont les baux sont sur le point d’expirer s’ils acceptant de prolonger leurs baux de cinq à dix ans.
« Lorsque la demande est faible, vous vous tournez vers les locataires en place, » affirme Rzadki.
Dans le marché des bureaux de location, il affirme que les locataires font une réduction des effectifs. Certains de ses locataires ayant loué 5 000 pieds carrés d'espace passent à 2 500 pieds carrés, et les locataires occupant 2 000 pieds carrés passent à 1 500 pieds carrés.
« Mes plus grands espaces de location restent inoccupés plus longtemps, » soutient Beery.
L’ASPECT Concession
Avec des locataires dont les intérêts sont principalement axés sur les résultats nets, des concessions et des primes à caractère financier sont les outils les plus utiles pour palier les espaces inoccupés dans le marché d’aujourd’hui.
Selon Reis Inc., le taux de location des bureaux a chuté d’en moyenne 0,8 pour cent au cours du premier trimestre de 2010.Du point de vue du marché de détail, le prix demandé pour des locations dans le quartier et les centres d’achats est revenu à ce qu’il était en 2005, et pour ce qui est des mails régionaux, le taux s’apparente à celui de 2006.
« Nous commençons à un taux plus faible et nous augmentons le taux de 3 à 4 pour cent par année, » affirme Pollan. « Vous travaillez avec les locataires pour les aider lorsque vient le temps de se localiser dans un espace plus petit ou, au contraire, un espace plus grand, selon les besoins de chacun, et vous apportez les modifications nécessaires à l’espace pour également répondre aux besoins des locataires. »
Beaucoup de gestionnaires immobiliers repensent à la formulation des structures de coût avec des baux à loyer promotionnel et des frais de changement, indique Lauri Greenblatt Hines, CPM, présidente de Promus Commercial à San Diego.
« Un bail à loyer promotionnel est un moyen pour un investisseur de s’associer à un locataire; si un locataire réussit bien, il en sera de même pour le propriétaire, » affirme-t-elle. « Nous allons aussi voir probablement plus de locataires nationaux négocier des plafonds sur les dépenses d’exploitation et certains gros détaillants vont même jusqu’à négocier du frais fixes. Il s’agit de choses que les deux parties peuvent réaliser pour contrôler les coûts et s’assurer d’une entrée de fonds régulière.
Certains gestionnaires immobiliers offrent aux locataires des baux renouvelables chaque mois. Beery affirme que pour certains locataires triés sur le volet, qui sont à l’aise financièrement et en règle avec la compagnie de gestion, les baux renouvelés chaque mois avec une clause de 90 à 120 jours peuvent parfois être une solution.
« Ceci fait paraître le centre d’achats plus vivant et rempli, ce qui permet d’attirer plus de locataires, » indique-t-il. « Si vous demandez un renouvellement et que vous leur faites signer un contrat de location d’un, de trois ou de cinq ans, ils vont simplement quitter s’ils ne savent pas ce que l’avenir réserve à leur franchise. Il vaut mieux avoir un espace occupé qu’un espace vide. »
Dans le pire des scénarios, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires font d’importantes réductions de loyer ou gèlent les loyers.
« Beaucoup de gestionnaires permettent à des locataires en difficulté de rester dans les espaces de location à des loyers grandement réduits ou sans loyer, ou ils demandent un coût net plutôt que de voir leurs espaces inoccupés, » affirme Greenblatt Hines. « La plupart des propriétaires qui accordent ces concessions offrent des contrats de location plus courts ou ils incluent des dispositions d’annulation en prévision des jours où le marché changera. »
De plus importants stimulants et une plus grande allocation pour des améliorations intéressent particulièrement les locataires de bureaux. Rzadki souligne qu’il y a de cela cinq ou six ans, l’allocation type pour des améliorations était de 25 $ le pied carré. De nos jours, on parle de 35 $ à 40 $ le pied carré pour le locataire moyen.
Cependant, pour que les gestionnaires immobiliers et les propriétaires puissent offrir ces concessions, un locataire doit faire preuve de transparence en ce qui a trait à sa situation financière et à son plan d’affaires. Par exemple, si des locataires ont de la difficulté à payer leur loyer, Berri de Elliott Associates indique qu’il peut demander à un locataire en particulier un plan financier de base, soulignant les revenus, les dépenses et un plan d’action.
« S’il semble que l’entreprise a toujours du potentiel, nous pouvons accorder des réductions de loyer ou nous tenterons d’établir des étalements de paiements, » affirme-t-il. « Si le locataire doit réduire ses effectifs et son espace, nous pouvons réduire son espace de location. Ainsi, nous recueillons quand même un certain revenu, plutôt que de nous retrouver avec rien. »
SE DÉFENDRE DANS LA NOIRCEUR
Bien que la situation économique soit plutôt morose, certains signes de reprise peuvent être notés. Selon un récent rapport effectué par Marcus & Millichap, il a été démontré que même si le taux d’inoccupation reste élevé au cours des prochains trimestres, beaucoup plus de demandes de contrats de location ont été produites. Le rapport démontre également que la tendance vers la location démontre certains signes de reprises.
Mais il semble que pour l’instant, les gestionnaires immobiliers doivent se concentrer sur les locataires en place et déployer tous les efforts possibles pour que les espaces de location ne restent pas dans la noirceur. Ces locataires peuvent même éventuellement devenir les meilleures sources de revenus dans le futur, soutient Rzadki.
« Beaucoup d’affaires peuvent provenir de vos locataires actuels, » indique-t-il. « S’ils connaissent une croissance, il s’agit de la meilleure source possible pour assurer l’occupation des lieux vacants. Et lorsqu’ils ont besoin de changement ou d’une réorganisation impliquant un déménagement, vous aurez possiblement des options à leur offrir. Ils seront plus portés à rester avec vous. »
Cependant, pour conserver ces locataires actuels et rester concurrentiels, les gestionnaires immobiliers doivent continuer à faire preuve de créativité en ce qui à trait aux coûts de location et aux structures de location et s’adapter à l’économie.
« Lorsque l’économie est plus solide, si vous perdez des affaires, il est possible de les remplacer, » soutient Berri. « De nos jours, lorsque vous perdez des comptes clés, il n’y a personne pour prendre leur place… Vous devez faire tout en votre possible pour garder vos locataires actuels. »
Diana Mirel est une rédactrice collaboratrice pour JPM. Si vous avez des questions au sujet de cet article, ou si vous êtes un membre de l’IREM intéressé à rédiger des articles pour JPM, veuillez envoyer un courriel à Markisan Naso au mnaso@irem.org.
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