Création d'une propriété sans criminalité
("Creating a Crime-Free Property” Journal of Property Management January/February 2012)
par Nancye J. Kirk
« Les criminels sont capables de détruire tout ce pour quoi vous avez été embauché. Ils peuvent détruire votre propriété. Ils peuvent détruire votre réputation. Ils peuvent détruire le quartier environnant. Et il peut vous falloir des mois—sinon des années—pour retrouver votre réputation, » affirme Rebecca Noel, directrice exécutive chez International Crime-Free Association (IFCA) (Association internationale contre la criminalité), agente en services communautaires pour le service de police de Tucson et conférencière lors de la Conférence automnale du leadership de l’IREM 2011 qui a eu lieu à San Diego en octobre dernier.
Noel nous rappelle qu’aucune propriété n’est à l’abri d’une activité criminelle et elle souligne le rôle important des gestionnaires immobiliers qui ont le devoir de faire échec à toute activité illégale—non pas une fois le fait accompli, mais avant qu’un tel événement se produise et que les dommages soient faits—en devenant de véritables experts qui peuvent identifier les signes précurseurs d’une activité criminelle.
Un programme développé par l’IFCA a été exactement conçu à cet effet. Le Programme d’élimination de la criminalité de l’ICFA incite à une participation et à une collaboration active de trois intervenants—la police, les gestionnaires immobiliers et les locataires/résidents—travaillant tous avec l’objectif commun de rendre les propriétés raisonnablement sécuritaires et d’améliorer la qualité de vie des résidents en prévenant les problèmes avant qu’ils ne deviennent des statistiques sur la criminalité.
Mesure lancée initialement en 1992 par Tim Zehring, un agent travaillant au sein du service de police de Mesa, en Arizona, le Programme d’élimination de la criminalité—qui comporte trois phases qui doivent être effectuées sous la supervision du service de police locale—s’est étendu à près de 2 000 villes et dans 44 États américains, cinq provinces canadiennes, ainsi que le Mexique, l’Angleterre, la Finlande, le Japon, la Russie, la Malaisie, le Nigéria, l’Afghanistan et Puerto Rico. Les gestionnaires immobiliers obtiennent une certification individuelle après avoir complété une formation pour chacune des phases, et la propriété obtient une certification une fois les trois phases complétées.
POUR EN FINIR AVEC LA CRMINALITÉ
PHASE 1—ENQUÊTE
Une enquête intitulée « Prévention du crime par l’aménagement du milieu (PCAM) » est menée dans le cadre du Programme d’élimination de la criminalité. L’enquête PCAM repose sur l’idée que l’aménagement approprié et l’utilisation efficace de l’environnement bâti peut mener à une diminution de la criminalité et de la peur entourant la criminalité. L’enquête PCAM prend en compte les caractéristiques liées à l’aménagement de la propriété, son aménagement paysager et l’accès naturel qui peuvent devenir une invitation au crime. Ou ces caractéristiques peuvent être corrigées pour créer une barrière contre un comportement illicite ou inapproprié.
PHASE 2—INSPECTION
Noel indique que la seconde phase du Programme d’élimination de la criminalité est d’effectuer une inspection approfondie de la propriété. L’enquête PCAM comprend une inspection pour s’assurer que les portes, fenêtres et serrures sont conformes aux normes minimales, une évaluation des normes en matière d’éclairage extérieur et d’entretien paysager, et un examen des procédures de contrôles clés.
Nous observons les judas, les serrures auxiliaires des fenêtres, les pênes dormants, les vis de trois pouces dans les gâches, l’aménagement paysager et l’éclairage, » indique Noel.
« La façon dont vos arbres et arbustes sont taillés peut être un important facteur dans l’élimination—ou l’invitation—à une activité criminelle. »
En faisant référence à l’exhaustivité de l’enquête, Noel souligne que [l’enquête PCAM comporte] une inspection de jour et une inspection de nuit. « Le soir, nous observons l’éclairage. »
PHASE 3—ENTRETIEN
L’enquête PCAM comporte également un examen de l’entretien. Une propriété mal entretenue et qui se dégrade indique un manque d’intérêt de la part des locataires et du propriétaire, et une telle situation ne peut faire autrement qu’être une invitation aux locataires indésirables. Une propriété qui semble bien entretenue, d’un autre côté, projette l’image d’une communauté sécuritaire, tranquille et propre, et qui attire les bons locataires. Un programme d’entretien efficace implique des pratiques comme le nettoyage rapide de graffitis, le fait de décourager le vandalisme en réparant le plus rapidement possible les bris et de garder la propriété bien ordonnée et exempte de détritus.
« Votre personnel d’entretien peut être vos yeux et vos oreilles, » poursuit Noel. « Il doit savoir ce qu’il faut rechercher en allant dans les appartements ou apprendre à reconnaître les objets suspects jetés dans les ordures. Voilà pourquoi les employés d’entretien font partie du Programme d’élimination de la criminalité. »
Selon Noel, savoir identifier les signes avant-coureurs d’une activité criminelle est de la plus grande importance. Alors que les policiers sont formés dans ce domaine, les gestionnaires immobiliers peuvent ne pas être familiers avec la façon d’identifier une telle activité.
PRÉSÉLECTION ET EXPULSION
Savoir que les propriétés sans criminalité attirent et gardent la catégorie de locataires que les gestionnaires immobiliers recherchent pour leurs immeubles et contribuent à la solidité du résultat net, les implications liées à la responsabilité découlant de l’utilisation des lieux ne devraient pas être prises à la légère.
Noel a fait un rappel auprès des propriétaires d’immeubles, des entreprises de gestion immobilière et des gestionnaires immobiliers pour les aviser qu’ils peuvent être tenus responsables de ce qui se passe sur leurs propriétés. Prendre les moyens nécessaires pour éliminer les activités criminelles par l’entremise d’un programme de formation, tel le Programme d’élimination de la criminalité de l’ICFA, peut beaucoup aider dans l’éventualité d’une poursuite en démontrant que la direction met tout en œuvre pour faire disparaître la criminalité.
Les appels aux services de police et les rapports de police sont deux mesures clés utilisées pour évaluer la réussite du Programme d’élimination de la criminalité. Selon l’IFCA, les propriétés qui ont adopté le programme ont connu en moyenne une réduction de 37 pourcent des appels passés aux services d’urgence de la police et une baisse de 48 pourcent des rapports de police. Dans plusieurs villes, les baisses ont été encore plus importantes, atteignant jusqu’à 85 pourcent. L’implication pour les gestionnaires immobiliers est indéniable. La baisse du taux de criminalité, selon Noel, « peut mener à une clientèle de locataires plus stables et plus satisfaits, à moins de frais d’entretien et de réparation et à une augmentation de la valeur de la propriété. »
En plus d’aider les gestionnaires immobiliers à identifier les signes d’activité criminelle et de dissuader celle-ci, le programme offre également de l’information sur la façon de garder une clientèle plus stable par l’entremise d’une présélection et d’une vérification de la solvabilité, ainsi que des conseils sur ce qu’il faut faire lorsqu’un locataire est impliqué dans une activité criminelle. Beaucoup de régions ajoutent à leurs ordonnances que le propriétaire et le gestionnaire soient légalement responsables de toute activité criminelle sur une propriété.
« En vertu de la plupart de ces ordonnances, il vous incombe de savoir ce qui se passé sur votre propriété et de nettoyer votre propriété lorsqu’il est porté à votre attention qu’une activité criminelle se produit, » affirme Noel, qui ajoute que les gestionnaires qui ne prennent pas les mesures nécessaires risquent de voir leurs propriétés perdre de la valeur.
« Dès que vous êtes mis au courant qu’un locataire est mêlé à des activités criminelles, entamez immédiatement le processus d’éviction, » indique Noel. « Ne soignez pas un gestionnaire qui se cache derrière des œillères et qui ignore la situation aussi longtemps que le locataire paie son loyer. »
SIDEBAR
Les éléments qui suivent sont des indicateurs d’une activité illégale :
- Une augmentation de la circulation routière et des va-et-vient de piétons, ou des habitudes de circulation inhabituelles. Une augmentation du va-et-vient par des gens qui s’arrêtent pour un bref instant, ou l’observation de camionnettes de déménagement de location, qui peuvent être utilisées comme laboratoires de production de méthamphétamine.
- Des odeurs bizarres ou inhabituelles provenant d’un logement. Une forte odeur d’ammoniac, semblable à celle d’une litière, ou l’odeur de chloroforme, peuvent être des signes de la présence d’un laboratoire de production de méthamphétamine.
- Des déchets à proximité d’un appartement ou d’une maison. Si votre personnel d’entretien trouve beaucoup de déchets, plus particulièrement directement derrière une porte, il y a tout lieu de s'inquiéter.
- Un comportement suspect. Portez une attention particulière aux gens qui sont nerveux, qui ont des tics nerveux, qui se grattent à profusion, ont des plaies, les yeux vitreux, particulièrement lorsque les locataires viennent payer leur loyer.
- Une quantité excessive d’articles ménagers. Des articles ménagers courants peuvent servir à créer des laboratoires de méthamphétamine : de grandes bonbonnes d’acétone, des fils de cuivre, des contenants en verre, des carafes de café en verre contenant des résidus bizarres rouges, de grandes quantités de liquide pour freins et des boîtes d’allumettes avec leurs grattoirs enlevés.
BIO:
Nancye J. Kirk (nkirk@irem.org), est directrice de la stratégie et vice-présidente de l’institut des services globaux de l’IREM au siège social de Chicago.
