COMBATTRE LE VANDALISME
(« Vanquishing Vandalism,” JPM Sept/Oct 2007)
La persévérance et la résolution de problèmes aident les gérants immobiliers à affronter le saccage
par Markisan Naso
Qu’ils soient responsables d’édifices à bureau ou de complexes industriels ou résidentiels, les gestionnaires immobiliers doivent un jour ou l’autre faire face au vandalisme. Qu’il s’agisse de graffitis, de fenêtres brisées ou de robinets ou de thermostats endommagés, la destruction ou la défiguration d’une propriété est un problème commun et souvent coûteux qui affecte plusieurs biens immobiliers et leurs gérants.
Ce type de destruction déprécie aussi la propriété du point de vue de l’esthétique, dit Richard Muhlebach, gestionnaire immobilier agréé et premier directeur de gestion chez Kennedy-Wilson Properties Northwest Ltd, à Bellevue dans l’état de Washington.
« Tous les types de vandalisme, qu’il s’agisse d’une vitre brisée ou d’un graffiti, donnent à l’édifice un air de laisser-aller et le font paraître de moindre valeur qu’il ne l’est en réalité », précise-t-il.
Pour faire face au vandalisme, les gérants et propriétaires d’immeubles doivent devancer le problème. La clé du succès réside dans la connaissance des environs et de ce qui se passe dans le quartier. Les édifices situés près des écoles, des centres d'achat, des parcs et des terrains de stationnement, ou d’autres endroits fréquentés par des jeunes, sont souvent des cibles potentielles de vandalisme. Selon Richard Mulebach, les jeunes sont souvent responsables de graffitis et autres dommages causés à la propriété. Les gangs peuvent aussi être responsables de graffitis, dit-il, parce qu’ils utilisent ceux-ci pour délimiter leur territoire.
« Selon mon expérience personnelle », affirme-t-il, « les graffitis sont la forme la plus courante de vandalisme, particulièrement sur les immeubles les plus gros, comme les centres commerciaux et les complexes industriels, qui sont fermés la nuit. Les centres commerciaux et les secteurs industriels peuvent être comparés à de grands canevas prêts à recevoir des graffitis. »
Des cibles mouvantes
Tenir le vandalisme au large commence par l’identification des endroits dans un complexe immobilier qui constituent des cibles potentielles. Souvent, les vandales vont s’attaquer à des édifices là où on pourra difficilement les voir. Les lieux peu ou mal éclairés, où la configuration de l’édifice offre des coins en retrait, ou encore là où la surveillance est minimale sont les endroits privilégiés pour le vandalisme.
Les toilettes sont l’un des lieux les plus populaires pour les gestes malveillants. Les portes de cubicule, les cloisons, les luminaires, les tuyaux de drain, les distributeurs de savon et les supports de papier hygiénique dans une salle de bain constituent toute une gamme d’objets à casser, à frapper du pied ou à endommager loin des regards.
Une fois que les cibles potentielles comme les salles de toilette et les endroits mal éclairés ont été identifiées, les gérants d’immeubles doivent trouver des solutions pour prévenir les dommages. L’aspect le plus important de la prévention est d’être proactif. Marcher autour d’un édifice et surveiller constamment les signes de vandalisme sur une propriété est une bonne idée. Mais les gérants d’immeubles ne peuvent toujours être présents au même endroit; il est donc aussi important d’établir de bonnes relations avec les locataires, les résidants et les fournisseurs.
« Ils peuvent constituer des paires de yeux et d’oreilles supplémentaires », indique Richard Muhlebach. « Demandez-leur de rapporter tout ce qui est suspect à l’administration et d’appeler le 9-1-1 immédiatement. »
Il ajoute que le temps que l’on prend pour former les locataires et les résidants à la prévention du vandalisme est aussi utile, particulièrement dans les centres commerciaux et autres édifices où il y a beaucoup de travailleurs saisonniers ou à temps partiel; s’ils ne sont pas sur place régulièrement, ils ne sauront pas ce qu’il faut surveiller plus particulièrement. La plupart des résidants et des locataires acceptent d’être vigilants parce qu’ils savent que le vandalisme peut influencer leur chiffre d’affaires ou leur qualité de vie.
« Aucune personne n’aime visiter un endroit si elle a l’impression qu’il n’est pas sécuritaire, ce qui peut arriver, s’il (le vandalisme) survient à plusieurs reprises », affirme Shannon Alter, gestionnaire immobilière agréée et conseillère en immobilier.
Il y a même des gérants d’immeubles qui tiennent des sessions de formation formelles pour les résidants ou qui invitent le service de police à venir dans l’édifice pour animer une réunion d’information sur le vandalisme. S’il y a suffisamment de personnes sensibilisées au vandalisme dans le quartier, le taux d’incidence ira en diminuant. Une autre manière de prévenir le vandalisme peut être d’impliquer la communauté dans des projets, comme la réalisation d’une murale.
« Si vous possédez une murale qui a été peinte par la communauté ou les gens du quartier et qu’elle devient en quelque sorte un héritage, il y a beaucoup moins de chances que celle-ci soit vandalisée », dit Richard Muhlebach.
Accès limité
En plus d’avoir recours aux résidants, aux locataires et à la communauté, les gérants d’immeubles peuvent aussi utiliser la technologie pour décourager les vandales. L’installation de caméras de surveillance est devenue une solution populaire. La menace constante qu’elles représentent est souvent suffisante pour décourager les vandales en puissance.
La plupart des caméras sont reliées à des cassettes magnétoscopiques que les gérants conservent pendant quelques semaines. Si un incident survient, ils n’ont qu’à visionner l’enregistrement et contacter les policiers. Même si l’installation de caméras est coûteuse en temps et en argent, plusieurs gérants croient qu’en plus réduire le vandalisme, elles augmentent le niveau de sécurité des locataires et des résidants.
Les gérants d’immeubles peuvent aussi songer à remplacer les accessoires cassables dans leurs édifices. Le fait de remplacer les éviers, cuvettes et urinoirs en porcelaine par d’autres en acier inoxydable réduit du même coup le vandalisme et les frais de réparation. Des accessoires à fonction sans contact constituent une autre bonne idée, puisqu’ils présentent moins de pièces à briser et réduisent la consommation d’eau. Les vandales tentent parfois de bloquer les éviers et partent en laissant couler l’eau, ce qui peut endommager les planchers.
Parmi les autres méthodes de prévention qui ont fait leurs preuves, on compte les distributeurs à savon jetables, les protecteurs de luminaires et des produits servant à enlever les graffitis, comme un enduit facile à retirer qu’on peut peindre sur les murs extérieurs des édifices. Certains gérants d’immeubles plantent aussi des arbustes ou des haies avec des épines dans des endroits problématiques afin de prévenir les dommages.
Des clôtures, barrières ou autres moyens de restreindre l’accès à des secteurs d’une propriété sont aussi de bons moyens de dissuasion. Afin de prévenir les entrées non autorisées, les gérants doivent s’assurer de barrer efficacement les portes extérieures, les portes de garage et les barrières. Les outils et autres équipements doivent aussi être mis dans des endroits sécuritaires, puisqu’ils sont la cible régulière des vandales.
Limiter les dommages
Lorsqu’un édifice est la cible de vandalisme, la meilleure manière de prévenir les dommages supplémentaires est de s’attaquer immédiatement au problème. Les vitres brisées, les graffitis et autres formes visibles de vandalisme ont tendance à attirer d’autres actes semblables.
« Les dommages causés à un immeuble par le vandalisme devraient être réparés ou effacés, s’il s’agit de graffitis, dès que possible », dit Shannon Alter. « Ne pas les réparer envoie le message aux vandales que le propriétaire n’a pas l’argent qu’il faut pour s’attaquer au problème, qu’il ne veut pas le dépenser, ou qu’il s’en fiche. »
Une réponse rapide au vandalisme peut souvent être un très bon moyen dissuasif, particulièrement pour les graffiteurs. Selon Richard Muhlebach, si des vandales réalisent une peinture durant la nuit et que le matin même elle est dissimulée par une couche de peinture, il y a peu de chances pour qu’ils reviennent peindre sur le même mur, parce qu’ils veulent que leurs œuvres durent plus longtemps.
Les gérants d’immeubles doivent aussi surveiller les habitudes des vandales. Il se peut que le vandalisme causé à une propriété survienne certains jours ou à certains moments de l’année, comme lors d’un congé quelconque ou lorsqu’un festival a lieu en ville. Si vous suspectez un vandalisme récurrent, ce serait une bonne idée d’en avertir le service de police local.
Les gérants d’immeubles peuvent aussi demander à la police de patrouiller un secteur périodiquement. Dans certaines villes, des programmes antigraffitis sont disponibles pour aider à dissimuler les graffitis sur les édifices publics ou privés. Un simple appel et une équipe est rapidement dépêchée pour éliminer les dégâts. Si l’administration municipale n’est pas impliquée, Richard Muhlebach soutient que dans certains quartiers des voisins s’associent et embauchent une firme qui peint par-dessus les graffitis.
La prévention et la réduction du vandalisme nécessitent une persévérance réelle. Plus un gérant d’immeubles mettra d’efforts à surveiller et s’attaquer au problème, moins les vandales seront susceptibles de revenir pour endommager ou défigurer un bien immobilier.
Markisan Naso est assistant à la rédaction chez JPM. Les questions concernant cet article peuvent être envoyées àmnaso@irem.org.
