Les marchés asiatiques : leaders de la croissance urbaine
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)
Perspectives régionales
Mars/Avril 2008
Les marchés asiatiques : leaders de la croissance urbaine
Les occasions de développement et de gestion sont en pleine ébullition à mesure que grossit la population
par Darnell Little
Au cours des 20 prochaines années, la population urbaine mondiale devrait atteindre 5 milliards d’habitants. D’ici 2030, avec l’Asie don la population croissante quitte les zones rurales pour aller vers les grandes villes, plus de 60 pour cent du globe formera une agglomération urbaine. On s’attend à ce que d’aujourd’hui à 2025, la population urbaine du continent asiatique augmente de 60 pour cent.
QUARTIERS CHINOIS
Les migrations urbaines se produisent partout en Inde, au Vietnam, en Thaïlande, au Japon et en République de Corée. Mais les plus gros déplacements migratoires se produisent en Chine. Ce pays connaît une migration de sa population sans précédent des zones rurales aux villes.
« La Chine vit présentement le plus important mouvement d’urbanisation de l’histoire de l’humanité » affirme Tarun Khanna, professeur en commerce de l’université Harvard. « Une révolution a vu le jour et se développe en même temps que la révolution économique du pays. »
La population urbaine actuelle de la Chine est de 560 millions d’habitants. Les Nations Unis prévoient que d’ici 2020, environ 20 millions de personnes par année quitteront les régions rurales de la Chine pour s’installer dans les grandes villes. Le gouvernement chinois désire atteindre un taux d’urbanisation de 70 pour cent au cours des 30 prochaines années, ce qui se traduirait par 1,1 milliard de gens vivant dans les villes du pays.
Ce changement radical de la Chine face à l’urbanisation crée d’importantes occasions d’affaires pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers. L’augmentation de la population urbaine devrait créer un besoin pour 6 milliards de mètres carrés supplémentaires de logements d’ici 2020 ainsi qu’un besoin pour des espaces commerciaux et autres développements et infrastructures pour répondre aux besoins de croissance de la population.
Le potentiel est immense pour les investisseurs étrangers. Tim Johnson, un partenaire de NBBJ, une firme reconnue mondialement en design et en architecture, se spécialise dans la conception asiatique à grande échelle et il est maintenant familier avec le développement urbain en Chine.
« Les défis changent continuellement, » indique M. Johnson. « Nous passons beaucoup de temps à voyager là-bas et à rencontrer nos clients pour tenter de bien comprendre les différences culturelles qui se présentent. Et sachant que nos services ont été retenus pour mettre en œuvre des idées tirées du monde occidental, nous voulons nous assurer que celles-ci sont assimilées adéquatement afin de répondre aux besoins culturels du pays. »
Un des projets sur lesquels travaille présentement M. Johnson est le développement d’une plaque tournante commerciale pour le centre-ville de Dalian, le deuxième plus important port de mer commercial de la Chine.
L’inauguration des travaux a récemment débuté pour ce développement pluri-fonctionnel pour lequel 6,6 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux à Dalian d’ici 2010. La vision de NBBJ est de créer un centre-ville avec de l’espace résidentiel, des locaux pour bureaux, magasins de détail, des hôtels et de l’espace récréatif. Le tout comprendra cinq tours sculpturales sur une base de cinq étages. La Center Super Tower One de Dalian de 70 étages atteindra 376 mètres, soit 4,5 mètres de moins que l’Empire State Building.
« Nous l’appelons l’oasis urbaine » souligne M. Johnson. « Sachant que nous sommes dans un environnement urbain dense, avec des millions de personnes, nous désirons amener l’expérience de la montagne naturelle dans un environnement urbain. »
L’HYMNE DU SUD
Selon un rapport publié par les Nations Unies, un des pays connaissant l’urbanisation la plus rapide dans le monde est la République de Corée. À la fin de 2007, près de 81 pour cent des 48 millions d’habitants de la République de Corée résidaient dans les villes, comparativement à 57 pour cent en 1980. Ce taux d’urbanisation n’est pas seulement un des plus élevés de toute l’Asie, mais il est presque semblable au taux des États-Unis, et il est supérieur aux taux de pays européens tels la France et l’Italie.
« La République de Corée est un des endroits les plus densément peuplés de toute l’Asie, » indique KyoungWan Nam, CPM® travaillant pour le compte de Acres and Dollars, LLC à Séoul, en Corée. «L’activité du marché immobilier est incroyable. C’est un des marchés les plus actifs du monde. »
On considère le projet New Songdo City à Incheon, en République de Corée, comme étant le projet immobilier le plus ambitieux à avoir été entrepris à ce jour dans le pays. Ce projet, dont les coûts sont évalués à plus de 25 milliards de dollars, a débuté en 2004 et son parachèvement est prévu pour 2014. Lorsqu’elle sera terminée, New Songdo City sera une ville où demeureront 65 000 personnes et qui emploiera 300 000 travailleurs.
Située à 64 kilomètres au sud-ouest de Séoul et à 40 kilomètres de la zone industrielle démilitarisée de la République populaire démocratique de Corée, New Songdo City est bâtie sur le site de Incheon où a débarqué le Général Douglas MacArthur en 1950 pendant la guerre de Corée. Le projet est une coentreprise entre le promoteur immobilier Gale International et le fabricant d’acier coréen POSCO E&C.
Conçue pour être un district commercial international, Songdo offrira 50 millions de pieds carrés de locaux pour bureaux, 30 millions de pieds carrés d’espaces résidentiels, 10 millions de pieds carrés de locaux commerciaux, 5 millions de pieds carrés d’espaces hôteliers et une autre aire de 10 millions de pieds carrés d’espaces publics ouverts.
Le concept à la base de Songdo provient en grande partie de ce qui se fait actuellement dans d’autres grandes villes du monde entier. Songdo comprendra 40 pour cent d’espace vert avec un système de mini parcs rappelant les parcs de Savannah, en Georgie, des canaux comme ceux de Venise et un vaste parc central comme le célèbre Central Park de New York. La ville possédera également des musées, un aquarium et un terrain de golf.
Afin de mieux s’imposer dans son titre de centre commercial mondial, Songdo exigera que les transactions se fassent dans une devise multinationale et l’anglais sera la langue privilégiée dans le district. Songdo sera la première zone économique franche de la République de Corée, où les étrangers pourront posséder des terres, exploiter des écoles et des hôpitaux, et où les entreprises peuvent bénéficier des exemptions de taxes coréennes.
L’EXEMPLE DE TOKYO
Le marché économique le plus expérimenté de la l’Asie, le Japon, connaît un taux d’urbanisation de plus de 65 pour cent. À la tête de file pour le Japon se trouve la population de Tokyo qui devrait atteindre 10 pour cent de celle de tout le pays d’ici 2020, alors que celle de la zone métropolitaine devrait atteindre 30 pour cent, selon Yasunori Yamamoto, CPM travaillant à Tokyo.
La vaste concentration de la population dans la région de Tokyo a débuté vers 1996, en raison de la chute des prix des terres qui a suivi l’implosion de la bulle économique japonaise, affirme M. Yamamoto. Il est toujours possible d’acheter un condominium de type familial pour à peine plus que 400 000 $ au beau milieu de Tokyo, soit environ la moitié du prix de la période du boom immobilier.
M. Yamamoto affirme de plus que les générations plus jeunes de japonais sont de plus en plus attirées par les commodités de la vie urbaine de Tokyo, tels les hôpitaux, les établissements d’éducation, les divertissements et les centres commerciaux, résultant en une concentration de la population.
Tokyo connaît en effet un boom dans la construction qui redéfinit rapidement des quartiers entiers. La construction de plus d’une douzaine de gratte-ciel est prévue au cours des prochaines années dans les divers secteurs commerciaux de la ville.
Le complexe récemment inauguré connu sous le nom de Tokyo Midtown, qui a été développé par la firme Mitsui Fudosan, ayant son siège social a Tokyo, renferme également les résidences Tokyo Midtown, un édifice à 410 unités de location, un hôtel Ritz Carlton, un centre médical, un musée, une salle des congrès et divers points de vente au détail.
Bien que le complexe Tokyo Midtown occupe une superficie de plus de un million de pieds carrés, le complexe a réservé 40 pour cent de sa composition à un espace vert sur lequel les 140 arbres déracinés pendant la construction ont été replantés.
Le taux d’urbanisation spectaculaire que connaît l’Asie devrait se poursuivre au cours des deux prochaines décennies. Avec 60 pour cent de la population mondiale, l’Asie présente un défi et une occasion extraordinaire pour les promoteurs immobiliers et les futurs gestionnaires alors que se poursuit ce changement important de la migration des gens des zones rurales aux villes, ce qui implique de trouver des approches créatives face aux défis de la vie dans les centres à vaste densité urbaine.
Darnell Little est un collaborateur de la rédaction pour JPM. Veuillez envoyer vos questions relatives à cet article au mnaso@irem.org.
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