Perspective régionale
(“Regional Outlook,” July/August 2008)
La grande demande touchant le domaine immobilier en Russie suscite un urgent besoin de gestionnaires immobiliers
par Darnell Little
Grâce à une économie florissante, le marché immobilier de la Russie connaît une croissance régulière depuis les huit dernières années. La quantité des investissements a presque triplé au cours des deux dernières années et la demande de gestionnaires immobiliers est plus que jamais à la hausse.
Le marché est incroyablement actif » affirme Dmitry Kunitsa, chargé du groupe immobilier Squire, Sanders & Dempsey de Moscou. De nombreux investisseurs russes considèrent maintenant le marché de l’immobilier comme une alternative viable au marché boursier.
Moscou et Saint-Pétersbourg ont été les premières villes de Russie à attirer l’attention des investisseurs, mais d’autres régions se sont développées rapidement au cours des cinq dernières années, plus particulièrement dans les villes millionnaires, c’est-à-dire les villes comptant plus d’un million d’habitants.
Il existe 13 villes du genre en Russie, la plupart concentrées le long de la Rivière Volga dans l’Oural et dans la région du Sud. Les terres dans ces villes sont moins dispendieuses qu’à Moscou, ce qui crée des occasions sur le marché et assure de meilleurs rendements pour les investisseurs.
GESTIONNAIRES IMMOBILIERS RECHERCHÉS
Le marché immobilier russe en est toujours à ses premiers balbutiements. Le premier édifice à bureaux de classe A a été développé à Moscou en 1990. Une douzaine d’autres infrastructures ont suivi au début des années 90, mais cela n’a pas suffi à satisfaire la demande de surface de bureaux haut de gamme des entreprises des pays de l’ouest en poste en Russie et des entreprises russes connaissant un développement rapide.
Un manque de produit et une énorme demande ont provoqué un développement rapide du marché immobilier. Cette situation suscite une importante demande de gestionnaires immobiliers partout en Russie, plus particulièrement pour des espaces à bureaux, de vente de détail et industriels. Le domaine de la gestion immobilière est inconnu pour la majorité des professionnels russes et voilà pourquoi de nombreux gestionnaires étrangers se dirigent en masse dans le pays afin de partager leur expertise et de développer l’industrie.
Shannon Alter, CPM®, qui donne des cours sur les contrats de location et les ressources humaines en russe, a remarqué que la plupart des étudiants n’avaient aucune expérience préalable dans un domaine de l’immobilier, voire dans celui de la gestion immobilière. C’est une toute nouvelle occasion pour eux, affirme-t-elle.
L’inexpérience des gestionnaires immobiliers russes a donné une belle opportunité aux gestionnaires immobiliers américains désireux de faire le grand saut. Cependant, cette situation n’est pas sans soulever d’importants défis. Un de ces défis est d’ailleurs de s’adapter à la façon qu’ont les Russes de faire des affaires. Mme Alter insiste sur le fait que les gestionnaires immobiliers américains doivent apprendre à être beaucoup plus flexibles, étant donné que beaucoup des aspects touchant le monde des affaires en Russie ne sont pas aussi développés qu’ils le sont en Amérique ou en Europe.
Les fournisseurs vous diront avec certitude que quelque chose va se produire, jusqu’au moment où… rien ne se produit, » constate Mme Alter. Les ordinateurs vont arriver, les climatiseurs sont en route… et en bout de ligne, rien ne se concrétise. Et ils sont tout aussi persuadés que rien ne se brisera. Ils sont d’avis que les choses on tune durée de vie illimitée.
Pour les gestionnaires américains, le bon vouloir cède souvent place à de la frustration à mesure que les entreprises russes en apprennent davantage sur le nouveau domaine que représentent la gestion et le développement du marché immobilier.
Si vous êtes du genre à aimer que tout soit en place, proprement emballé et attaché à l’aide d’une belle boucle… ce n’est peut-être pas l’endroit pour vous, poursuit Mme Alter. Il s’agit d’un environnement très dynamique qui change sur une base quotidienne.
VOGUER VERS L’INCONNU
David C. Elkins, directeur de la gestion des actifs pour le compte d’une société immobilière internationale nommée Hines gère à Moscou des portefeuilles du domaine immobilier. Il reconnaît que trouver des gens ayant une maturité d’affaires capables de se débrouiller malgré les problèmes et de résoudre ceux-ci de manière professionnelle est un important défi en Russie.
Hines offre des services en gestion immobilière à huit édifices à bureaux, trois édifices à usage mixte, un développement résidentiel de maisons en rangée et un entrepôt, le tout dans la région de Moscou. M. Elkins est en poste à Moscou depuis septembre dernier et il a éprouvé passablement de difficulté à transiger dans l’environnement commercial de la Russie, incluant le gouvernement russe.
Lorsqu’on regarde la façon de faire du gouvernement russe, notre IRS semble plutôt passif, constate M. Elkins. La liste des règlements est très importante. La corruption est aussi un véritable problème auquel vous devez faire face, et ce, à tous les niveaux. Pas seulement du point de vue gouvernemental, mais cet aspect se retrouve dans toutes vos activités quotidiennes; la corruption se fait même avec les employés. C'est un véritable fléau que vous devez réussir à contrôler.
Les règlements gouvernementaux russes peuvent sembler surprenants pour les investisseurs internationaux qui ont l’habitude de l’impartition des travaux d’entretien et des économies sur la masse salariale, selon Shannon Quilty, conseillère principale en vente de détail pour le compte de la société immobilière commerciale CB Richard Ellis, AMO®.
Il existe un grand nombre de règlements à l’égard de la dotation en personnel, souligne Mme Quilty. Par exemple, lorsque les escaliers roulants ou les ascenseurs fonctionnent, au moins deux personnes doivent être sur le site pour en faire l’entretien et réagir en cas d’urgence.
En Russie, CB Richard Ellis gère plus de 800 000 mètres carrés de propriétés industrielles, de commerce de détail et de bureaux de classe A, à Moscou et dans d’autres grandes villes régionales. Mme Quilty a participé à l’ouverture de trois centres commerciaux au cours de la dernière, soit un à Yaroslavl, un à Novosibirsk et l’autre à Moscou.
Mme Quilty soutient que si vous êtes en mesure de gérer des propriétés en Amérique, vous pouvez aussi le faire en Russie. Mais les gestionnaires immobiliers américains doivent être prêts à surmonter plusieurs obstacles.
La première recommandation est d’apprendre la langue, conseille Mme Quilty. Si vous n’avez pas une bonne perception de la langue, vous devrez compter sur d’autres personnes. Ce qui implique bien sûr beaucoup de temps et demande de la patience, et il devient très important de veiller à ce que vos objectifs soient bien compris afin d’atteindre les résultats escomptés. Les risques de malentendus sont énormes, non seulement en raison des problèmes de langue mais aussi en raison des différences culturelles.
Deuxièmement, poursuit Mme Quilt, Il faut comprendre que personne, plus particulièrement les fournisseurs, ne fait rien gratuitement. Vous devez engager quelqu’un avant que vous ne puissiez obtenir quelque détail que ce soit. Le concept du ‘coût pour faire des affaires’ ne s’applique pas. Mis à part ces détails, je vous dirais simplement d’amener votre patience. Comme vous le diront les Russes, tout est possible en Russie, mais il faut y mettre du temps.
UN APERÇU DE CE QUI EST À VENIR
Malgré la croissance rapide du marché immobilier pour les espaces à bureaux et de détail, Moscou connaît quand même une pénurie en ce qui a trait à n’importe quel espace immobilier à Moscou, à St-Pétersbourg et dans toutes les villes régionales de la Russie, soutient Vera Setskaya, qui travaille pour le compte de GVA Sawyer à Moscou, membre de la société immobilière commerciale internationale GVA Worlwide.
On prévoit qu’à Moscou, l’équilibre entre l’offre et la demande ne devrait pas être atteint avant l’année 2012, poursuit Mme Setskaya. Le taux d’occupation à Moscou est stable et ne dépasse pas 5 pour cent pour les espaces à bureaux de classe B, et il atteint souvent zéro pour les édifices à bureaux de classe A de haute qualité.
Ceci signifie que la demande de gestionnaires immobiliers s’annonce forte, du moins pour un avenir rapproché.
Il y a un tas de défis à surmonter, mais pour la bonne personne, les occasions sont presque infinies à ce jour, assure Mme Elkins.
Mme Quilty souligne qu’il existe de nombreux russes intelligents, travaillants et curieux qui font leur entrée dans l’industrie et qui feront qu’un jour il ne sera plus nécessaire d’aller chercher des gestionnaires immobiliers à l’étranger.
L’industrie se développe très rapidement ici, alors si vous êtes intéressé à la gestion immobilière en Russie, le moment est maintenant bien choisi d'y aller, affirme-t-elle.
Darnell Little est un collaborateur de rédaction pour JPM. Veuillez faire parvenir vos questions relatives à cet article à mnaso@irem.org.
