チキンリトルか用心深い楽観主義か

世界を彩る (Special Report: Environmental Guide)

既存の建物は、その長所を生かすような環境に優しい変化をほどこすことで「グリーン化」され、生まれ変わることができる。

アリス D. ウィルソン、RPA　

メディアならびに新建築に関する話題の大半を占めているのは、グリーンビルディング・ムーブメント（環境に配慮した建築運動）の話です。しかしながら、米国内に約4,500万ある既存のオフィスビルはどうでしょうか。オーナーや管理者は、どのように不動産を「グリーン化」し、その結果生じる環境および経済上の恩恵を受けることができるのでしょうか。

リーダーに従う
グリーン・インダストリー（グリーン化業界）は、環境への影響を最小限にとどめる製品や施工を応援します。1992年に創立された全米グリーン・ビルディング協会 (USGBC) は、グリーン建築（環境に配慮した建築）および業界の測定基準LEED醇B（エネルギーと環境に配慮したデザインにおけるリーダーシップ）賞を設置しました。LEEDの称号は、建物がさまざまなレベルでUSGBCの定める基準に沿っていることを証明します。環境保護の実施に貢献する団体や出版物は数多く存在しますが、そのほとんどが何らかの形でLEEDを参考にしています。ですが、環境にやさしい建物であるためにLEED認定が必要なわけではありません。その驚異的なエネルギー効果と天然芝が植えられた屋上で特筆すべきカリフォルニア州サンブルーノのギャップ社 (Gap Inc.) のような多くのプロジェクトが、LEED認定されていません。既存の建物の場合、オーナーや管理者は、認定を求めているといないとにかかわらず、グリーン化のコンセプトならびにその施工を適用することができます。

グリーン化への道を進む

エネルギーと環境
USGBCの指針によりますと、エネルギーおよび環境の効率化が、グリーン化推進の最大の理由だそうです。

レディー・メイタム・ステイシー建築事務所のビル・レディーはこう言います。「エネルギーの消費は、一般に最も取り組みやすいもので、まず照明、コンピュータ、設備のより厳密な監視―これは営業時間外に必ず電源が切れているようにするタイマー・スイッチで対処できます。次に、照明と照明コントローラーを、入室者を感知してスイッチを制御するセンサーの付いた高効率の蛍光灯器具（電流の安定装置付きT-5ランプ）に変更することができます。

他のエネルギー対策には、換気扇を断続的に回す調整の利く速度可変式換気装置、ガラス窓用遮光フィルム、光を反射する白い屋根膜、屋上の太陽光発電があります。また、冷却・冷蔵装置からフロンガスを取り除くことも、オゾン層保護に一役買います。 工業系会社は、緑の環境を設け、保つのに役立つことができます。ジョンソン・コントロールズ社は、環境保護庁 (EPA) の基準を使用し、さまざまな製品にわたってエネルギー効率化を一定の水準に引き上げようとしています。2001年、EPAはジョンソン・コントロールズ社にエネルギー・スター・プログラム総合大賞を授与しました。 長期使用に耐えうる土地
グリーン化の提唱者たちは、「sitting lightly on the land」という表現を用います。「土地への影響を最小限にとどめる運用ノウハウには、表面流水量を減らすこと、自家用車の相乗り制度（カープール）を提供し、土地開発から生じるヒートアイランド現象を弱めることが含まれます。 サンブルーノのギャップ社の敷地内では、天然芝の植わった屋上に、たくさんのカリフォルニア固有の草が生息しています。一般に、流水は土の中に浸透することもなく、有害物質を混入しながらサンフランシスコ湾へと直行します。これに代わって、ギャップ社の芝の植わった屋上は、流水を最小限にとどめつつ年間平均30インチの雨量を吸収します。グリーン化された屋上は、断熱性も高く、ヒートアイランド現象を弱めます。太陽の反射を減らすために建物につる草を這わせることも、グリーン化の方策の一つです。

室内環境の質
グリーン・ハウスキーピング（環境によい家事）、昼光照明、環境にやさしい環境は、室内環境の質を構成する全要素です。建物の運営は日々継続して行われる類であるため、グリーン化の方策への多大な貢献が可能です。

95万スクエアフィートのカリフォルニア州EPA本部の建物を管理する、カリフォルニア州サクラメントのトーマス・プロパティー・グループのクレイグ・シーヒーCPMは、LEED EB金賞の受賞者です。シーヒー氏は、管理サービスを日中と早晩に変えるなどの運営の変更を行い、エネルギー費の減少で推定年間10万ドルを節約しました。また、管理上の苦情が70パーセント減ったと言います。一回の電話あたりおおよそ50ドルの削減で、多大な節約となります。より家族に配慮した時間帯への労働力の再配分によって、管理職員の離職率も低下しました。

テナントの質の向上で、グリーン化の機会が多く得られます。空間プランナーは、窓際のオフィスの数を最小限にし、中庭と天窓を使って、スイートの内部に自然光が差し込むようにできます。

絨毯および天井タイル産業は、消費者にグリーン化のための製品を提供することにとりわけ熱心に取り組んでいます。Shaw社の「Green with Envy」シリーズのような長持ちする製品は、特定の部分の取替えが可能なカーペット・タイルが特徴ですが、再生糸、裏打ちの再利用と、ホルムアルデヒドを発散するような化合物製造を排出する溶剤ベースの仕上液、接着剤やその他の材質に代わる代替素材でつくられています。天井タイルの製造業者は、うまく調和したプログラムを通して日常的にタイルを再生利用しています。

リサイクル計画
グリーン化の成功は、建物がどのように廃棄物と再生利用（リサイクル）に取り組むかにかかっています。他のごみから紙と缶を分類するために全オフィス占有者にごみ容器を提供することは、廃物除去の高コストの問題に対する低技術（ローテク）の解決法です。不動産管理者は、テナント・オフィス管理者とのグループ会議を通してプログラムを開始することができます。会合には、テナントとの関係を強化するというさらなる特典があり、またテナント単位で再生利用の仕事を委譲することができます。テナントは、運営費の節約を通して利益をこうむることになります。

水効率
環境保護論者は、ドリップ・ランドスケープ・システムを導入し、旱魃に耐性のある植物を植える、効率的なトイレに改装するなどの技術を通して水の使用を減らします。Environmental Building News の記事によりますと、大半のアメリカのトイレは、プラスチックのボールとスポンジを水で洗い流すテストで、既存の基準に合うようデザインされています。今では、より現実的なテスト方法でどのトイレが実際に機能するか示し、一回の洗浄あたり1.6ガロンの最低必要水量基準をのりこえるようにするのに新しいテクノロジーが役立っています。

バンク・オン・グリーン
市場経済での報酬は、より広く、顕著なグリーン化への道のりへ向かう最大の誘因でしょう。環境に配慮したグリーン化された建物に対する経済的報酬や顧客の需要が高まるにつれ、グリーン化の唱導者たちの要求よりペースは遅くても、市場は反応するものです。クッシュマン＆ウェイクフィールド、サンフランシスコ・オフィスのテッド・コールキンズは、コマーシャル・セクターは今なお、最も直感的により優れた職場（あるいは家庭）環境と考えるものに賛同することよりも、まずかかる費用の違いにはっきり的を絞っていると述べました。

最近の、カリフォルニア州の40のカリフォルニア州の政府機関から成るグループであるSustainable Building Task Forceが依頼した環境に配慮したビル（グリーン・ビル）の総合的な費用便益分析では、グリーン・ビルは最初に費用が多めにかかることがあるものの、建物の耐久年数に比べて低運営費用で節約になると論駁しています。節約分の大半―調査数値の70パーセント―が労働者の健康および生産性に関わる利益から来ています。報告書は、数量で表すことのむずかしいが、実際にある労働者の生産性による恩恵とは対照的に、より正確に測定できるエネルギーおよび水の節約をも認めています。

欠勤率の低下と改善された労働者の生産性に関して、ギャップ社は同様の結論に達しました。同社のサンブルーノのビルは、巧みに配された窓と中庭による昼光照明と、従業員が空調や温度を調整することができる床吹出プレナムと開閉可能な窓が特徴です。投資金の回収期間は設備によってさまざまで、オープン・プレナムHVACシステムは7年未満であり、芝の植わった屋上では20年以上です。ギャップ社が1997年に建設を完了した時点で、欠勤率の低下は、少なくとも費用のさらに10パーセント分の価値があると予測されました。会社はこの記事に書かれた欠勤率に関してコメントを差し控えていますが、継続的なビルのグリーン化実施への貢献には、環境のみならず経済上の利益が含意されています。

グリーン化による利益は運営費を次第に殖やし、テナント市場において、オーナーに賃貸契約の優位性を与えることができます。フルサービスの賃貸契約は、運営費の減少や建物システムの実用性、効率、または収容力の改善による利益をオーナーによる資本支出への割賦弁済にあてるという条文を含みます。（明敏なテナントは、場合によってはこの条件を修正し、「運営費が実際に減少する程度に応じて」という但し書きを付け加えることを求めます。）ゲンスラー社の建築家、デニス・シュミットは、「一旦回収期間を過ぎても、エネルギーを節約するグリーン化の要素によって、節約が続けられます。オーナーが支払わない請求書によって、引き続き利益を生み出します。賢いブローカー・チームは、価値のコンセプトを建物のグリーン化の結果減少した運営費にも反映させます」と言っています。

グリーン化された建物に対するその他の払い戻しと税金の優遇措置は、より一般的になりつつあります。ニューヨーク州とカリフォルニア州に次いで、最近メリーランド州が、グリーン化に基づいた優遇措置を提供しています。連邦レベルでは、議会が1992年のエネルギー政策法以来の連邦のエネルギー規制の最初の主要部分に関する手続きをほぼ完了しています。提案された法律は、高度のエネルギー節約テクノロジーと実施に30億ドル以上の予算を計上することになります。

アリス・デヴァイン・ウィルソン、RPA (aadevine@sbcglobal.net) は、リースと不動産管理で18年以上の経験を有しています。

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既存の建物のLEED ：試験的プログラム
2004年の半ばに、LEED EB（現存の建物）試験的プログラムを完了します。LEED EBグリーン・ビルディング評価システムは、既存の建物の継続可能な運営のための一連の実施基準で、内装または外装の大部分が変化しないまま、以下の項目におけるグレードアップを対象にします。

• 化学物質の使用を含む建物全体の清掃とメンテナンスの問題
• 継続中の室内の空質
• エネルギー効率
• 水効率
• リサイクル・プログラムと設備
• 外装のメンテナンス・プログラム
• グリーン化された建物のエネルギー、水、IAQ、および照明の機能の基準に適合させるためのシステムの更新

LEEDの認定には4つの評価レベルがあります。最高76ポイントの中40パーセントを獲得した建物は、LEED EBの評価を受け、ポイントの50パーセントの場合はシルバー、60パーセントはゴールド、80パーセントはプラチナの認定を受けます。USGBCでは、いずれの評価を受けたとしても、Leed基準は環境への建物の影響を大幅に減少させることになると強調しています。

LEED EB 委員会のマイケル・アーニー委員長は、LEED EB基準に現実に適っていることを示した90件の参加プロジェクトについて報告しました。試験的プログラムで最初に認定された建物は、ワシントン州のNational Geographic Societyの本部とカリフォルニア州、サクラメントのCalifornia EPAの本部でした。

試験的プログラムの結果は少しずつ出てきていますが、業界の消息通は、提案された評価システムの変更を予想しています。LEED EB 委員会では、公式プログラムが2004年を通じて動き出すと期待しています。

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環境保護の7つの方法

1. 夜間にコンピュータのスイッチを消す
2. 紙と缶のリサイクル用ごみ容器を提供する
3. 「相乗り（カープール）」促進プログラムを組織する
4. コピー／ファックス用紙の両面を使う（混乱を生じやすいので、内部およびメモ用のみ）
5. 郵便の回収サービスを提供し、郵便局へ行く手間を省く
6. ビル内に銀行業務サービス、食事のオプションを提供する
7. 中身を再生した絨毯（と再生利用可能な裏打ちと表示）の使用を奨励する

資料提供：アメリカ建築家協会

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