알런 릭터(Allen Richter)의 저서 “복합용도부동산의 건축은 가지각색 무리한 요구를 일삼는 속 석히는 입주자들을 상대하는 관리자들의 도전을 창조한다.”

뉴욕의 커럼버스써클(Columbus Circle)에 있는 타임워너센터(Time Warner Center)는 복합용도의 루빅스큐브(Rubik’s Cube)입니다. 750 피트높이의 쌍둥이타워형 복합건물은 타임워너의 세계본부,만다린오리엔탈(Mandarin Oriental) 호화호텔,소매상가,식당,사무실,호화아파트,씨엔엔(CNN)생중계방송스타디오 및 연주장이 입주해 있습니다.

“빌딩을 이렇게 운영하는것은 교향악을 지휘하는것과 같습니다: 그래서 우리는 항상 한쪽을 볼때 다른 쪽도 점검하여 다른 쪽에게 방해가 되지 않는지 확인하고 점검 합니다.” 라고 사업개발책임자이면서 관련회사들의 선임부사장이며 판매총지배인인 데이비드 프로엘크(David Froelke)씨가 말 하였습니다.

복합용도개발사업의 서로 다른 모든 요소들이 차질없이 운용되게 하려면 각각의 고유한 모순요인들을 잘 조화시켜야 합니다: 개발책임자는 공통된 분야와 특성을 제공하므로서 상가임대인들이 서로 상대의 프라이버시에 방해가 되지 않도록 단결하고 참여하도록 하여야 합니다.

“관건은 당신이 무엇을 지을것인지를 먼저 결정하고, 입주자들이 무엇을 원하는지를 종합 검토한 후에 그에 맞추어 건축하여야 합니다,” 라고 프로엘크씨가 말 하였습니다.

개발책임자의 복합용도빌딩의 건축에 대한 완전한 전문성은 운용책임자의 관리에 대한 완전한 전문성에 크게 작용합니다. 비록 재산관리책임자가 복합용도개발사업의 마지막 단계에 가서야 참여하게 되겠지만, 각기 다른 용도의 입주자들이 한 지붕 밑에서 성공적으로 협력하며 살게 하려면 어떻게 빌딩을 설계하고 운용하여야 하는지가 매우 중요합니다.

“제대로 된 장비가 모두 제 자리에 설치되고 나면, 이제 할 일은 빌딩내에서 일어나는 상호협력에 되한 경험을 쌓는것입니다,” 라고 프로엘크씨가 말 하였습니다.

복합용도-윗층과 아랫층
복합용도사업의 계획과 건축은 다양한 디자인 문제로 인하여 처음부터 문제가 됩니다. 보안대책,전기등의 유티리티 부담,주차소요,정비,연관가설,화재예방등의 문제가 설계시에 완벽하게 만들어젔을지라도 건축중에 상인들,입주자들,사무실등의 다른 입주자들의 요구가 빈번하게 바뀝니다.

“당신은 사전에 계획을 세워야 합니다. 당신은 처음부터 올바른 자재를 충분히 투입하여야 합니다. 왜냐하면 나중에 재공급이 불가능하기 때문입니다.” 라고 프로엘크씨는 말 하였습니다. “대개 건축물의 한 공간을 변경하면 동시에 눈덩이처럼 변경이 확산되고 따라서 경비가 상승 할뿐 아니라 빌딩운용에도 영향을 주게 됩니다.” 라고 그는 또 말 하였습니다.

“다양한 목적으로 한 지붕 아래의 수직복합용도 개발사업 빌딩내에서 생활하는것은 별도의 빌딩에서 수평복합용도 개발사업 빌딩내에서 생활 하는것에 비하여 입주자들의 충돌을 최소로 하는 목적을 달성하기가 특별히 어렵습니다.” 라고 애트란타(Atlanta)에 있는 로드 아엑 및 사젠트 설계 (Lord,Aeck & Sargent Architecture)회사의 사장겸 주거 및 복합용 스타디오부장인 에릭 브록(Eric Brock)씨가 말 하였습니다.

“어느 한층의 위에 다른 용도의 층이 있어서 서로 다른 연관이 위에 올라갔다 밑으로 내려갔다하고 서로 가로 지르게도 됩니다. 너무 자주, 경험이 없는 개발업자들이 처음 설계와는 동 떨어지게 연관과 전기선이 통과할수 있도록 하는 ‘간극’ 을 만들지 않았기 때문에 주거공간을 바로 상가위에 지어 놓아 전기선이 엉키게 합니다.”라고 발티모어시(Baltimore)에 있는 설계회사 알티케이엘(RTKL)의 부사장인 레이 페로퀸(Ray Peloquin)씨가 말 하였습니다.

추가하여, 다른 상가입주자와 주거자라 할지라도 고압교류전기(HVAC)나 온수난방시설은 대개 방법은 다를지라도 대개 공용합니다. 혹시 상가에서 공기순환장치에 이상이 생기면 상가에만 영향을 주지 않습니다. 별로 소모를 하지 않는 주거자라 할지라도 바로 영향을 주게 됩니다.

아바론 베이(Avalon Bay)사의 상가담당선임부장인 부동산관리면허소지자(CPM) 차롯데 스트레인(Charlotte Strain)씨는 되도록이면 더 많은 시스템을 분리시키는것이 도움이 된다고 말 하였습니다. 분리하면 입주자 상호간의 마찰을 피할수 있으며 재산관리책임자의 수리비용 수금이 훨씬 쉬워진다고 말 하였습니다.

타임워너센터에는 공용시스템이 일으킬수 있는 문제를 중복기술시스템 (Duplicate Technical System)이 해결해주고 있습니다. 이 개발계획은 2개 중앙시설을 만들었으며 그중 하나는 타임워너를 위한 것이고 다른 하나는 다른 입주자들을 위한 것입니다. 수많은 냉각장치,펌프,수도관,및 개스관등의 한 시스템이 고장나면 다른 시스템이 대체하는 예비시스템 역활도 합니다.

프로리다주의 타라핫세시(Tallahassee, Floroida) 게인즈가
(Gaines Street)의 복합용도상가위에 주거용 공간이 건축 됩니다.

악취유발
복합용도 사업의 입주자 혹은  내방자에게  이중기술시스템은 감지기능이 원활하게 작동하도록 할수만 있다면 타 창조적 건축기술과 더불어 편리하게 활용할수 있습니다. 복합용도개발사업에 있어서 전망,소음 및 악취는 입주자의 복합 다양도에 따라 변할 것입니다.

“경쟁자들의 불만 호소가 있을것입니다. 상가는 시끄럽고 생기나며 생동적입니다. 주거입주자 역시 도매상이 바로 아랫층에 있으면서도 밤 11시경에는 소음이 그리 높지 않은것에 즐거워 할것입니다.”라고 스트레인씨는 말 하였습니다.

복합용도개발사업의 가장 큰 문제는 소음이라고 브럭씨는 말 하였습니다. 다른 입주자를 불만스럽게 하는 것은  식당의 수도관, 전선연결, 공기순환로 및 냉방통풍 설치를 위한 공간작업이나 구멍내기등의 작업에서 일어나는 소음들 입니다. 그는 이들 공간을 분리시켜 주거지역에 진동으로 인한 잡음을 없도록 해야 한다고 그는 또한 말 하였습니다.

타임워너센터의 4층 높이의 그레이트룸(Great Room)-여기에 상가가 입주하고 있습니다-으로 부터 째즈 엣 린컨센터 알렌룸연주장(Lincoln Center’s Allen Room Performance Hall)에 거대한 유리창이 뻣치고 있습니다. 이 유리는 연주장에서 일어나는 진동을 주거지대에 번지는것을 막도록 격리 시키기 위하여 설치된 것이라고 그는 말 하였습니다.

“비록 째즈의 예술적 소리가 완벽하게 격리 되도록 하였드래도 그레이투룸에서 잡음이 새어 나올때가 있습니다. 만약 그들이 알렌룸연주장에서 조용한 째즈연주를 하고 있는데 그레이트룸에서 다른 행사를 한다면, 서로의 시간대를 잘 조정 하여 서로 방해가 되지 않도록 해야 합니다.” 라고 프로엘크씨는 말 하였습니다.

다른 불필요한 방해꾼은 악취로서 잡음과 함께 가장 윗자리를 차지 합니다. 식당의 공기순환통은 바로 지붕으로 나가야지 공기흡입구나 발코니나 사람들이 일하는 외부구역에 연결되게 해서는 안된다고 버지니아주 패어팩스시의 피터슨 메니지먼트(Peterson Management L.C.)사의 개발담당자들이 말 하였습니다. 그들은 절대 식당 출입구를 로비 가까이에 만들지 않습니다.

추가하여, 모든 식당은 자체 냉방시설을 갖도록 하여야 합니다. 다른 목적구역의 공기압력이 더 강력하게 하여 식당의 공기는 식당내에서만 이동하도록 하여 다른 구역에 전파되지 않도록 해야 합니다.

주차문제
복합용도개발의 주차장배치에는 어려운 묘기가 필요합니다. 만약 정확하게 설계되지 않으면,
입주자들과 큰 싸움을 해야할 큰 골칫거리가 됩니다.

  복합용도개발사업자와 재산관리책임자들은 여러 종류의 입주자로 분류한 후에 다시 세분하여
야 합니다. 오하이오주 비치우드시(Beechwood, Ohio)에 본부를 둔 개발 및 재산관리회사인 디
베로퍼즈 다이버시파이드 리얼티 (Developers Diversified Realty)사가 개발한 샾즈 엣 미드타
운 마이아미(Shops at Midtown Miami)에서는 타겟(Target)이나 써킷시티(Circuit City)등의 큰
유통업체와 작은 부띠크들이 공존하고 있다는것을 고려해 보십시오.

  금년 가을에 645,000 평반피트 개발계획이 2,800 입주자가 있는 바로 노스 마이아미 아베뉴
(North Miami Avenue) 옆에 들어섭니다. 복합용도의 편성은 이 디베로퍼즈 다이버시티 리얼티
사에게는 각종의 입주자들에게 배당할 주차공간 때문에 골치 아프게 되었습니다.

  도심에서는 공간확보가 어렵기 때문에 샾즈 엣 미드타운 마이아미에서는 전국의 대형상점이
갖고 있는 넓은 공간를 확보할수 없습니다.

프로리다주 마이아미시(Miami, Florida)에 있는 샾즈 엣 미드타운 마이아미(Shops at Midtown Miami)는 대형공간상점들과 소형공간 부띠크들로 복합상가를 형성하고 있습니다. 이 결과, 세밀한 주차계획이 필요했습니다.

대신, 이 개발계획의 특징은 각기 다른 층에 주차장을 마련하여 바로 상가입구에 배치하는 것입니다. 발렛주차는 제한된 공간에서의 주차를 용이하게 해 줍니다. 대형 중앙 주차장에 가지 않고 구매할 가게 가까이에 마련된 주차장에 풀엎주차를 하게 하는것입니다.

“큰 공간의 상가입주자들이 원하는것은 고객들이 되도록이면 가까이에 풀엎운전으로 쉽게 출입할수 있도록 하는것입니다. 동시에, 개발시설의 다른 구역도 생활중심이 되어 균형 있는 상가로서의 면모를 갖추게 하여 단지 황급히 들어 왔다 황급히 나가는 일이 없도록 하여야 합니다.”라고 디버렆먼트 다이버시티사의 선임부사장인 죤 에스 코킨책(John S. Kokinchak)씨가 말 하였습니다.

개발시설의 주거인들을 위한 별도 주차장을 마련하여 상품구매고객으로 부터 격리시켜야 합니다. 이 격리된 주차장은 주거인들의 보안을 강화합니다.

상품고객들로 부터  주거인들의 공간을 빼앗기지 않도록 하는 “보금자리기술”이 설치됩니다.
주거인들은 열쇠카드 판독기가 거주인들이 중앙 주차장에 들어가기 위하여 썼다가 다시 나와서
주거지역 주차장으로 가는것으로 판단될 때에만 떠날수 있습니다.

상가입주자들을 더 기쁘게 하기 위하여, 개발회사는 주거지역 주차장을 상가주차장으로 부터
더 멀리 떨어지도록 합니다. “우리는 이 산업의 주차공간의 가치에 대하여 각 터언(Turn)에 대
한 시간의 양으로 측정합니다. 각 터언의 시점은 다른 고객입니다. 그래서 우리는 장기주차고객
에게는 덜 편리한 곳에 주차토록 합니다.”라고 코킨책씨가 말 하였습니다.

논리적직책
복합용도개발회사의 재산관리책임자가 어려운 노동집약적인 일로 부터 받는 골칫거리의 이유가
무엇인지 상상하는것은 매우 어려울것입니다. 그러나 스트레인씨는 복합용도개발에 따르는 도
전이야 말로 그녀를 즐겁게 한다고 말 하였습니다.
“한가지 종류의 용도보다 더 도전적입니다. 저에게는 개인적으로나 직업적으로도 그리 낡지
않고 상한것도 아닙니다. 울통불통한 길에서 활동하는것이 더 재미 있습니다.” 라고 그녀는 말
하였습니다.

복합용도개발회사사장은 어디에서 재산관리책임자를-특히 유경험자가 없을 때에는- 채용할
수 있을까요? 주거지경험자와 상가경험자중 누구를 택할 것인지를 질문 받는다면 후자를 택하
라고 캐리포니아주 코로나시(Corona, California)의 위너베어드 리얼에스테이트 (Winner Baird
Real Estate Inc.)사의 회장인 로버트 베어드(Robert Baird)씨가 말 하였습니다.

 “나는 사업을 경영한 경험이 있는 상가재산관리책임자가 더 잘 할수 있을것으로 봅니다. 그
는 감정적이기 보다 논리적으로 처리할 능력을 갖고 있을 것이며 사업적 경영에는 대개 논리적
사고방식이 필요합니다. 반면에 주거쪽은 감정적 해답이 나옵니다. 문제 해결에는 절대 감정을
앞세워서는 안됩니다.” 라고 베어드씨가 말 하였습니다.

 스트레인씨는 급격히 성장하는 복합용도개발에 대한 유명도가 새로운 도심을 가지치며 윤택
한 생활중심이 계속 생겨나고, 주거인들은 상인들을 가까이에 두기를 원하는 시대가 되어 재산
관리책임자들은-현재 어떤 일을 관리하는지에 상관없이-이러한 재산형식에 대하여 익숙하여야
하는 것입니다.

 “이것은 미래의 추세입니다. 땅은 좁고하니 항상 시류에 영합하지 않으면 낙오되고 맙니다.
당신이 [복합용도 관리]를 경험하지 않으면 공룡시대로 처지게 됩니다. 이것은 오늘날 컴퓨터
를 모르면 아무것도 할수 없는것과도 같습니다.” 라고 스트레인씨가 말 하였습니다.

알렌 릭터(Allen Richter)씨는 JPM의 기고작가입니다. 이 논문에 관한 질문은 kgunderson@irem.org 에
보내시기 바랍니다.

 만약 당신이 복합용도개발사업에 관심이 있는 재산관리책임자라면…

• 개발계획을 면밀히 검토하여 건축이 된 이후에 다양한 목적의 입주자들 서로가 침해 당하지 않도록 적절한 계획과 설계가 되어 있는지를 확인하여야 합니다.
• 만약 당신이 건축설계에 대한 지식이 없으면 설계전문가나 상담인을 채용하십시오.
• 개발현장에 가서 각종의 입주자들을 면담하여 의견을 나누십시오.
• 비록 당신이 복합용도건물에 대한 지식이 없드래도 자신을 갖고 상대하십시오. 개발업자나 사업주가 당신의 복합적인 일에 대한 문제를 능히 다룰 능력과 기술이 있음을 확신하게 하십시오.