부글부글 끓는 콘도 시장
(“Condo Sizzle Simmers”, JPM Jan/Feb 2007)

전문가들은 향후 콘도 시장이 냉각될 것으로 예측하고 부동산 관리자들에게 미칠 영향을 판단한다.

Allan Richter

당신이 짓던 안 짓던 간에 그것들은 나타날 것이다.

개발자 및 건물 소유주들은 지난 몇 년간 서둘러 콘도미니엄 용도로 건물을 짓고, 전환하고, 복구했다. 시장은 금광으로부터 콘도 열풍, 콘도 서커스로 불렸다.

이제, 한때 뜨거웠던 콘도 시장이 식어가고 있지만, 부동산 전문가 및 평론가들은 이러한 하향세를 거대한 불황으로 부르는 것을 꺼려하고 있다. 대신 그들은 시장이 다소 완화되고 있으며 결론적인 회복과 건전성 강화를 위해 필요한 조짐-자체 조정 중이라고 말한다.

미국에서는 단독 주택(single family homes)이 역사적으로 보편화되어 있음에도 불구하고, 2001년 이 나라에서 처음으로 콘도 시장이 뜨거워졌다.  

금리와 주식 시장의 침체로 인해, 투자자들은 대체 투자로써 부동산-특히 콘도-으로 돌아섰다.

미국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)의 선임 경제학자인 Lawrence Yun은 “투자자들은 서류상의 부로는 편안함을 느끼지 못했으며 보다 눈에 보이는 실체가 있는 무언가를 원했다”고 말했다.
콘도 가격은 한자리 숫자로 길게 끌어오다가 2001년 2/4분기에 10.3 퍼센트 상승했다. 2006년 1/4분기 콘도 가격이 4.5 퍼센트 상승할 때까지 두 자리 숫자의 상승이 지속되었다고 Yun이 말했다. 이제, 5살이 된 콘도 열풍은 약해지고 있다.

시장 소멸의 확실한 신호 중 하나는 초기에 콘도로 전환하기 위해 임대 아파트를 구매했던 투자자와 개발자들의 대규모 이동이라고 뉴욕 연구 재단, Real Capital Analytics의 시장 분석 이사인 Dan Fasulo가 말했다.

 “콘도 전환 업자들에 의한 아파트 조합 소유 물결은 끝났다.”고 Fasulo가 말했다. “우리는 엄청난 하락을 목격해 왔다. 시장은 붐이 일기 이전 수준으로 돌아갔다.”

2005년, 거의 200,000 호 가량의 아파트가 콘도전환을 위해 투자자들에게 판매되었다. 2006년에는 8개월 동안 60,000 호 이하의 콘도가 전환 목적으로 판매되었다고, 보스턴에 본사를 둔 부동산 연구 및 자문 회사인 Property &Portfolio Research의 연구 전략가인 Michael Cohen이 말했다. “콘도 시장은 이 시점에서 확실히 흔들리고 있으며, 자료들이 이를 보여주고 있다”고 Cohen이 말했다. “이는 콘도미니엄 시장에서 구매자 시장임이 명백하며, 우리는 이것이 가격 면에서도 반영되는 것을 목격하기 시작했다.”

라스베가스에서 콘도미니엄 과잉 공급으로 호당 가격이 상당히 낮아졌다.

미국 부동산 중개인 협회의 최근 자료에 따르면, 전국적으로, 콘도가격은 2005년 8월에서 2006년 8월까지 2.4 퍼센트 떨어졌다. 반대로, 단독 주택 가격은 같은 기간 동안 1.7퍼센트 떨어졌다.

Yun은 콘도계 슬럼프는 투자자들이 매우 빠르게 그 구역을 벗어나고 있기 때문에 다른 주택 슬럼프보다 훨씬 두드러진다고 말했다.

“투자자들은 –소유주가 아닌-확실히 주택 시장 붐 기간 도중 인위적으로 콘도 수요를 부풀렸다, 그들은 가격이 더 오르리라는 기대로 구입하는 중이었다. 가격 상승이 이루어지지 않으면서, 그런 인위적 수요는 사라졌다.”고 Yun이 말했다.

Property &Portfolio Research의 Cohen은 미국 부동산 중개인 협회가 언급한 2.4 퍼센트의 콘도 가격 하락은 표면적으로 보이는 것보다 훨씬 극적이라고 말하고 있다. 그는 2000년대 초반 콘도 가격이 두 자리 숫자로 오른 것과 비교해 볼 때, 이 하락은 상당한 하락세 전환을 의미한다고 말했다.

그러나 Cohen은 콘도 전환 투자의 빠른 하락이 반드시 나쁜 일만은 아니라고 말했다. 이는 단순히 시장이 다시 균형을 찾으려고 한다는 것을 의미한다.

그는 “우리는 판매 둔화, 투자 증가를 겪고 있으며 가격은 막 조정되기 시작했다,”고 말했다. “시장이 다시 균형을 되찾기 위하여, 공급, 수요 및 가격 사이의 바람직한 중간 지점을 찾아야만 한다.“

Fasulo는 임대 주택으로부터 콘도로 빠르게 후퇴하는 것이 지난 순환 주기에서 보여주었던 것보다 더 빠른 콘도 시장 회복의 징조가 되고 있다고 말했다. 그는 지난 번에는 초과 건설로 인해 5년간 경기 후퇴가 지속되었을 것이라고 말했다. 그러나 이번에는 –그렇게 많은 투자자들이 철수하자- 지속된 초과 공급이 5년 이하이며 18에서 24개월 내에 회복될 수 있다고 말했다.

Fasulo는 “지난 주기에서, 시장은 이미 둔화되었고 개발자들은 건설을 계속했다.” “이번 주기에서는, 개발자들이 과거보다는 훨씬 더 빨리 브레이크를 잡을 수 있을 것이라고 생각한다.” 고 말했다.

REGIONAL GLUTS AND RUTS 지역적 초과공급 및 관례들

일부 시장은 사실 초과 건설되어, 대부분의 회복 시나리오 보다 더 일찍 커다란 경고를 주었다고 Fasulo는 말했다. 시장이 건전성을 회복하는데 걸리는 시간은 대부분 특정 시장이 얼마나 많은 공급을 흡수하느냐에 달려있다. 결과적으로, 콘도 시장의 회복은 빠르지만, 동요되고 있는 것 같다.

지역적으로, 콘도 가격 하락은 6.5 퍼센트의 가격 하락을 보이는 서부와 4.6 퍼센트의 가격 하락을 보이는 남부에서 현저하게 나타났다. 북동부에서는, 콘도 가격이 0.7 퍼센트 떨어졌다.

조사된 지역 중에서, 중서부 지역만이 단지 0.1 퍼센트이긴 하지만 콘도 가격 상승을 보였다. 최근 급격한 실업으로 피해를 입은 디트로이트 같은 취약한 중서부 시장과 톨레도와 클리브랜드 같은 북부 오하이오주 도시들이 주로 중서부 수치를 연속적으로 끌어내리는 데 책임이 있다고 Yun이 밝혔다.

미시건 등의 지역에서는 급격한 실업률이 경제 및 콘도시장의 둔화에 기여함에도 불구하고, Yun은 이것이 노동 시장에 대한 압력에 의해서라기 보다는 투자자의 이탈에 의한 것이므로 전국적 콘도 시장 냉각과 이 주기와는 다르다고 말했다.

“현재의 냉각 시기는 독특하다” “과거에는, 모든 침체 기간이 실업과 관계가 있었지만, 요즘에는 직업 시장이 강하다. 시장에 영향을 주는 것은 투자자의 존재 –그리고 이후에는 투자자의 부족-이다.” 고 Yun이 말했다.

결과적으로, Yun은 가격이 2007년 까지만 하락할 것이라고 말했다. 그는 플로리다, 네바다 및 아리조나와 같이 비교적 강한 직업 성장을 가지는 시장은 다시 반등할 것이라고 말했다. 이러한 일자리들이 –투자가 아닌- 소유 및 사용에 관심이 있는 새로운 콘도 구매자들을 만들어 내면서 투자는 감소될 것이다.

그러나, CPM이며 White and Associates Inc의 사장인 마이애미 자산 관리자 Paul White는 나타나고 있는 콘도 건설이 그렇게 건전하게 끝나게 될지에 대해서는 확신할 수 없다고 말했다. 마이애미는 15,000 호 이상의 콘도를 건축 중이며, 12,000 호의 아파트가 콘도로 전환될 것으로 추정되고 있다.

“새로운 콘도의 대부분은 가격이 3300,000 달러 및 그 이상이다,” White가 말했다. “금리가 오르고 있고, 건설 비용도 오르고 있으며, 새로운 콘도의 구매자 중 많은 수가 투자자들이다. 이는 재앙을 향한 공식이다.”

Fasulo가 다른 지역들처럼 빠르게 반등하지 않을 수 있다고 말한 시장 중 하나는 라스베가스이다. Sin City는 구매자들의 국제적 선호 때문에 콘도 수요를 따라가기가 가장 어려운 도시임에도 불구하고, 이 도시는 확실히 대처가 필요한 초과공급 문제를 가지고 있다고 말했다. 

“여러분 모두가 해야 할 것은 보류되어온 최근의 콘도 프로젝트에 모두 주의를 기울여야 한다는 것이다.”라고 Fasulo가 말했다. “가격이 다시 오르기 전에 잠시 동안 초과 공급 분 모두가 흡수될 수 있는 시간이 있을 것이다.”

 
마이애미는 현재 15,000 호가 건설 중이며 콘도 건설 붐이 뜨거운 곳이다.

이러한 콘도의 과잉공급은 일부 부동산 관리자에게는 사업 기회로 연결될 수도 있다. 항상, 지역 시장에서 무슨 일이 일어나는지 주의를 기울이고, 회사의 사업 라인을 팽창시키는 노하우를 가지는 것이 도움이 될 수 있다.

수신자가 되는 것은 부동산 관리자들이 이렇게 둔화되는 시장에서 맡을 수 있는 역할 중 하나이다. 은행들은 관리할 수신자를 임명하고 저당권을 가진 자산을 운용하므로 개발자들은 그런 자산들로부터 현금을 당겨 쓸 수 없다.

Paul White는 33년의 경력 기간 동안 35회 수신자로 활동해왔다. 그는 이는 또 다른 관리 계좌를 가져오고, 관리비를 지불하며, 은행에서 주택을 매매하도록 허가를 받은 경우 판매로부터 수수료를 만들어 낼 수 있는 방법이라고 말했다. 

“이는 내가 필요했고, 보통 잘 지불되며, 단기 양도를 완화시켜주는 나에겐 좋은 사업이다,“라고 White는 말했다. “나는 법원의 감시 하에, 내가 적절하다고 느끼는 대로 자산을 운용할 수 있다. 이는 어쨌든 정말로 좋은 조건이다.”

또 하나의 커져가고 있는 기회는 콘도미니엄 또는 공동체 조합을 관리하는 것이다. 취득할 만한 많은 콘도가 있으므로, 많은 콘도 건물들은 이사회 또는 참여할 수 있는 금융 기관과 함께 일을 함으로써 공동체의 금융 안정성을 확보할 뿐 아니라, 공동체의 유지, 보존 및 미화를 감독하는 관리자를 원하게 된다. 

어떤 지역에서는 콘도가 풍부하고 노년층은 규모를 줄이고 자산을 돌봐줄 누군가를 찾고 있으므로, 지금이 시장에 뛰어들 적기라고 13개의 주택 소유주 협회를 관리하는 자산 관리 회사인 텍사스, 엘파소에 있는, Hiett & Associates의 CPM이자 부사장인 Karen Pharr가 말했다.

그녀는 공동체 조합의 관리자가 되는 것은 -관리의 금융적 측면을 경험하는- 차용증 발행이나 많은 인력 등을 요구하는 경우가 많지 않으므로 독특하다. 그녀는 공동체 조합의 관리자는 여러 가지 역할을 맡게 되므로, 이는 직업을 재미있게 만들어준다고 말했다. 

“이는 지금 현재는 시장에서 가장 빠르게 성장하는 분야 중 하나이다,” Pharr가 말했다. “이는 물론 관리가 쉬운 자산은 아니지만, 절대로 지루하지는 않다.”

공동체 조합을 관리하는 방법을 배우는 데 관심이 없거나 임대 주택을 관리하는 데만 머무르길 원하는 부동산 관리자는 이러한 침체기 동안 기회를 잡을 수 없을 것이다.  

한번 콘도 전환 용으로 표시되었던 많은 수의 임대 아파트들은 다시 임대 주택으로 돌아가고 있다. Property &Portfolio Research의 Cohen은 이러한 경향을 “리파트먼트(repartment)”라고 부른다. Fasulo는 점점 더 많은 콘도 전환 투자자들이 콘도 투자 밖으로 빠져 나와 대신 임대 아파트로 돌아서고 있다고 말했다. 임대 아파트 위치가 어디든지, 관리 수요는 훨씬 못 미치는 실정이다. 

“많은 투자자들은 시장에 많은 평가절하된 자산이 있는 상황을 에견하고 있지만, 그 시나리오는 아직 모두 정말로 실행되지는 않고 있다,”라고 Fasulo가 말했다. “이들 콘도 콘도 전환자들 중 많은 수가 탈출 조건을 가지는 환경이 된 것은 행운이다. 종래의 아파트 소유주들에게 되팔리고 있는 실패한 콘도 전환 프로젝트 중 많은 수는 기대했던 이익은 아니지만 일정 이익을 남기고 팔리고 있다. 

Fasulo는 강력한 노동 시장, 관리 가능한 초과 공급 및 유지 비용이 저렴한 주택을 찾고 있는 베이비 붐 세대 은퇴자들의 폭발적 증가 등을 고려해 볼 때 콘도 시장의 슬럼프가 끝이 없을 것으로 보이지는 않는다고 말했다. 그는 또한 초과 공급이 존재하는 지역은 우호적인 인구통계학적 경향 –인구의 유입 및 지역 경제의 개선 등-을 갖게 되며 이는 반드시 유예 기회를 제공한다고 말했다. Fasulo는 “미래를 말할 수 있는 사람은 없다, 그러나 이것들은 모두 초과 공급이 비교적 빠르게 타오르게 될 건전한 신호라고 말했다.

Allan Richter는 JPM의 기고 작가이다. 이 기사에 관한 의문점은 mnaso@irem.org로 보낼 수 있다.

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