골방사무실을 더 넓은 사무실로 전환--진보된 이동기술과 혁신적 사무실디자인
저자: 다이안 미렐 (Diane Mirel)


대부분의 현대사무실의 디자인과 레이아웃은 딩버트해(Sea of Dingbert)와 같은 골방에서
더 넓게 열린 공간으로 전환되고 있으며, 이는 전적으로 이동기술의 발전에 그 덕을 돌려야
합니다. 이들 새로운 레이아웃은 종종 더 사업지향적이어서 유연성 있는 작업습관과 활동적
작업환경을 만들어 줍니다.

“전작업환경을 바꿔주는 가장 큰 추세는 기술입니다—특히,무선기술,” 이라고 미국
크레브렌드(Cleveland)에 있는 상업디자인 및 건축설계회사의 보콘(Vocon)스타디오국장 바브
포터(Bob Porter)씨가 말했습니다. “이 세대의 작업인들 거의가 컴퓨터와 함께 자라왔고, 더
이동적이 되었습니다. 그래서 작업공간은 더 미끄럽고 활동적이며 신축성을 갖고 있습니다.”

열린 사무실은 대부분 다기능,무선, 및 공용공간입니다. 그들은 복도가 있고 여러 밀폐된
사무실들이 아닌 대부분 낮은 칸막이로 된 공용공간으로 설계되었습니다. 그들은 조립형
집기류를 갖고 자연광 아래에서 일 합니다.



보콘(vocon)은 콜브스(Kolbus) 계획에 “유럽” 계획방식을 도입했습니다. 모두가 낮고 활짝 열렸고, 전
공간이 광채로 가득합니다.


열린사무실 개념은 새로운 것은 아니지만,발전된 기술은 더 많은 효율과 전에 었었던
창조적기능을 제공해줍니다. 큰 공공회사나 작은 개인회사 모두가 이런 사무실공간 때문에
야단들이고, 부동산담당 매니저들은 이런 열린 레이아웃의 장점을 실감하고 있습니다.

믿을수 없게 축소된 사무실

지난 5년동안에, 마크스 및 밀리챞 부동산 투자거래회사(Marcus & Millichap Real
Estate Investment and Brokerage Co.)의 조사에 의하면, 평균개인당 사무실 공간이 20
퍼어센트 줄었습니다. 이 회사의 정보에 의하면, 현재의 종업원 개인당 평균 임대공간은
190 평방피트(SqFt) 입니다.

그러나, 존즈 랭 라사레(Jones Lang LaSalle)회사의 전략상담선임부사장인 댄 쿡(Dan
Cooke)씨는, 대체작업전략에 의하면 개인당 평균 100 내지 150 평방피트로 충족되므로
임차인의 경비를 많이 절약할수 있다고 말했습니다.

국제부동산상담회사인 스타우박회사(Staubach Company)의 브레드 브렝큰싶(Brad
Blankenship)씨는 15년 임대기간에, 100 퍼어센트 폐쇄공간을 50 퍼어센트 폐쇄와 50
퍼어센트 열린공간으로 개조한 후에 고객의 부동산구입과 운영경비를 합쳐서 340만불
($3.4 million)을 절약할수 있게 했습니다. 이 절약은 3만 평방피트를 열린 공간 설계와
공간축소로 이룩했습니다.

“어느 회사든 두개의 가장 큰 경비는 인건비와 부동산경비입니다,” 라고 브렌큰씨는
말했습니다. “ 만약 부동산경비를 줄일수 있다면 그 수치는 대단합니다.”

회사부동산서어비스회사인 모아 파트너(Mohr Partner)사의 관리동역자인 에릭 베이크러
(Eric Beichler)씨는 모아의 고객 대부분—일반적인 사무실시장도--은 삼분지 일은 폐쇄사무
실형이고 삼분지 이는 열린 사무실형이라고 했습니다. 빈번하게 막대한 움직임이 주로
대형회사에서 일어나는데 지사인원을 증가 혹은 축소시키거나, 업무의 신축성을 기하기 위하여,
열린 사무실로 대신합니다.

“이것은 회사의 집행사업과 성장에 대비해야 할 환경을 변화시킵니다,” 라고 베이크러씨는
말했습니다. “신축성은 이동하지 않고도 더 많은 내부변경의 기회를 제공합니다.”

열린 사무실 정책은 열린-문 정책을 대신합니다.

이러한 사무실설계는 축소와 이동기술의 광대한 장점을 발생시킵니다.

휴대용 컴퓨터와 보이스오버 아이피(Voice-Over IP) 라고하는 무선기술과 인터넽을 통한
음성통화는 사무실의 신축성과 개방을 가능하도록 합니다. 이리하여, 회의실을 나누어 쓴다든지
어느곳에나 사용하지 않는 작업장을 쉽게 인지하고 활용할수 있게 됩니다, 라거 베이크러씨는
말했습니다.

여기는 베콘의 환경사업의 일환으로 중역들의 공통된 협력작업장이나 개인사무실의 대신으로 쓸수
있도록 마련되었다.


“종업원들은 원하는 작업장을 쓰면서 연계되어 있다면 일하기가 매우 쉬울것입니다,” 라
고 존즈 랭 라사레사의 쿡씨는 말했습니다,”자료주변에 기술이 도사리고 있어서 사람들이 어디
서나 일할수 있게 되었습니다.”
열린 사무실 작업장은 작업장축—중심축이며 작업장을 주로 지원--에 연결되어 있습니
다. 중심축은 개개사무실에 별도로 장치를 할 필요가 없기 때문에 사무실 구조를 쉽게 변개할
수 있게 해줍니다.

AIA 이며,보스톤(Boston)에 있는 설계 및 내부디자인 회사인 마그리즈 엔드 아쏘시에이트
(Margulies & Associates)회사의 대표인 마크 마그리즈(Marc Margulies)씨는 그의 회사는
개인벽을 헐고 일련의 부품으로 구성된 중심축으로 연계되어 쉽고 신축성있게 일을 하게 되었
다고 말했습니다.

“사람들은 가능한한 [개인사무실]의 견고함과 고립에서 벗어나 작업과 공간면에서 협력과
신축성을 추구합니다,” 라고 마그스씨는 말했습니다.”이 신축성개념이 진실로 그러한 요구를
충족시킵니다.”


기술의 조그만 발자국이 큰 영향을 줍니다.

컴퓨터의 크기가 줄어드는 현상은 사무실설계에 큰 역활을 했다고 택사스(Texas)에 있는
내부설계회사의 라욱 그루프(Lauck Group)의 디자인책임자인 브리짓 프레스톤(Brigitte Preston)씨는 말했습니다. 작업장 크기에 맞추어 평면스크린을 제작하는것이 큰 문제였었다고
말했습니다.

평면스크린 모니터는 택서스 오스틴( Texas, Austin)에 있는 그린마운틴 에너지본부의
90도가 아닌 부메랭형의 120도 코너에 장착하여 공간을 절약하는데 도움을 주었습니다.

120도 작업장은 작업장수를 현저하게 증가시켜 전체적으로 필요한 공간을 줄일수
있었습니다.

공간을 많이 차지하는 캐비넽들을 대신하여 전자자료로 보관할수 있는것은 또 다른
기술로서 사무실의 공간을 줄일수 있는 방안이 되고 있습니다. 씨카고의 HOK 에 있는
내부디자인 담당중역인 톰 포루치(Tom Polucci) 설계사는 재래식 캐비넽이야 말로 부동산
경비를 크게 증가시키는 요인이라고 말했습니다.

포루치씨의 고객은 파일캐비넽 한개를 설치하여 임차운영하는데에 연간 천불($1,000)이
든다고 말했습니다. 그러니까 30대의 캐비넽은 연간 3만불($30,000)의 임차경비가 드는
셈입니다.

포루치씨는 더 많은 고객들이 공간활용의 관점에서 전자파일시스템을 사용하고 있다고
말했습니다. 그는 서류기록을 제거하고 전자시스템의 활용은 공간활용을 최대화하므로서
파일보관실의 수요를 줄여준다고 말했습니다.

“공간넓이를 가장효과적으로 사용하는것은 물건보다 사람을 더 수용하는데 있습니다,”
라고 그는 말했습니다. “크게 효과적이 됩니다. 사람들은 기술을 보관하고저 하는게 아니라
정보를 활용하고저 하기 때문입니다.”



씨카고의 HOK는 개방구조이고,잘 밀폐된 콘크리트 바닥으로,낮은 선반과 천정등을 노출시켜, 오길비 및
메서(Ogilby & Mather)풍의 깨끗하고 동질적이며 미적 감각이 있는 사무실을 갖추었다.


기술의 선호는 적응성 있는 집을 필요로 한다

빌딩소유자들이나 관리자들은 선진전자통신기술이 외형적인 빌딩이 필요하다고 생각하고
있다는것을 알아야 한다고 기업전문가가 말합니다.

빌딩의 현저한 장점은 상승시킨 자료와 전화시스템을 종래의 천정에 메단 트레이에 따라
설비하는 것입니다. 마루아래에 설비하면 임차인 상호간의 연결이 쉽습니다. 최근의 카펫
시스템은 마루아래에 설비한 케이블을 필요에 따라 카펫만 들어 올리면 되도록 되어 있습니다.

텍사스 아디슨(Addison, Texas)에 있는 콜 디베로프먼트 코퍼레이션(Koll Development
Corporation)는 현재 개방디자인 원리를 혼합한 개방된 마루정보센타로 불리는 개발형 LEED-
보증사무실 빌딩을 짓고 있습니다. 이 빌딩의 트레이드마크는 바닥에서 14인치를 올려 만든
공간활용 마루시공 방식입니다.

“상승마루시공 방식은 전력선과 전화선을 통과하게 하면서 종업원들이 효과적으로
신속히 적은 경비로 일할수 있도록 합니다,” 라고 콜의 마이크 로사몬드 (Mike Rosamond)
부사장이 말했습니다.

음향기술시스템의 발전은 효과적인 공간활용에 기여 합니다. 프레스톤씨는 선반을 올리
는것은 당초 의도하였던대로 개인 프라이버시를 침해하거나 잡음의 강도를 줄이지 않는다고
말했습니다.

백색잡음기술(White Noise Technology)이라고 하는 음향시스템을 통하여 저주파수신호를
발산시키는 방법이 좋은 해결방안이 됩니다. 파이버그라스(Fiberglass) 천정타일(Ceiling Tile)
역시 잡음레벨을 줄여줍니다. 프레스톤씨는 음향 시스템은 평방피트당 약 일불($1)의 경비가
든다고 말했습니다.

“작업장에 있어서의 최대의 역설은 사람들이 협력하기를 원하지만, 반대로 또, 음향에
대한 프라이버시를 원한다는 것입니다,” 라고 프레스톤씨는 말했습니다. “ 두가지를 함께 모아
보면 배타적인 혼합이 됩니다. 대부분의 경우에 [백색잡음기술]은 좋은 해결방안이 됩니다.”


걱정하지 말고, 즐거워 하세요

이동기술의 발전이 개방된 사무실 추세를 현실화 시키지만, 존즈 랭 라사레사의 쿡씨는
사람들은 아직도 사무실에 와서 일하기를 원하고—필료로 하고—있으며, 사무실 시장의 하락의
징후는 없다고 말했습니다.

“나는 처음에,시간이 지나면서,사무실수요가 줄어들것으로 생각 했습니다,” 라고 쿡씨는
말했습니다. “그러나, 그것은 그렇지 않았습니다. [개방된 사무실]은 단지 현존부동산을 더
많이 신축성있게 활용할수 있게 해 주었습니다. 우리는 [그것들]이 부동산수요의 감소를
일으킬 아무런 징후도 발견하지 못하였으며; 그들은 단지 다른 신축성 있는 공간활요방법을
제시한데 지나지 않았다는 것입니다.”


공간을 절약하여, 돈을 모우자

많은 돈이 부동산관리자의 주머니에 들어가는것은 이상적으로 보이나,투자자는 혁신적
디자인과 발전된 기술을 추구할려면 얼마를 투입해야 할지를 생각합니다.

많은 기업인들은 저렴한 사무실 공간과 사무실 사용경비를 말합니다. 브랭큰싶씨는
견고형 칸막이사무실의 경우 건조벽,문,각종 설비물,조명시스템의 추가물자등으로 인하여 매
평방피트당 22 내지 23불($22-23)이 들며, 개방형일 경우에는 십육불($16)이면 된다고
말했습니다.

개방형 사무실운영에 가장 돈이 드는 곳은 모듈형 집기류와 기술등 두 분야입니다.
그러나,견고형 칸막이 사무실에서 경비가 가장 많이 드는 분야는 기술에 드는 경비입니다.

물론,회사의 일하는 모든것을 변경하고 그에 따라 사무실 디자인을 바꾸는데에 많은
경비가 들것입니다. 만약, 회사가 견고형 칸막이 사무실공간을 대대적으로 개조하려년—HVAC,
지역협의,전기혼잡을 고려하여—개방형 사무실로의 개조경비는 매우 클 것입니다.

“새로운 방법의 도입을 위한 최초경비는 조금 더 들것입니다,” 라고 브랭큰싶씨는
말했습니다. ”그러나, 장기적으로는 신축성 있는 종업원의 정리와 이동을 통하여 절약이
이루어 질 것입니다.”

존주 랭 라사레의 쿡씨가 애지런트 테그노로지(Agilent Technology)사에서 일할때,
그는 완전형 서어비스사무실을 이동형 개인사업장으로 바꾸고 80 퍼어센트의 종업원이 사외인
원거리 위치에서 일할수 있게 하는 사업을 도왔습니다.


그 사무실은 모두가 매일 사무실에 나와서 일할때, 회사는 매년 종업원에 대하여
7천5백불 내지 8천불($7,500-8,000)이 지출 되었었다고 했습니다. 그러나, 애지런트사가
작업장으로 부터 사람들의 발자국을 줄이고 이동환경을 조성하여 종업원이 회사에 올 필요가
생기거나, 당장 할일을 부여받지 않았을 때나, 특별히 공동작업을 할 필요가 없는 종업원들은
모두 재택근무를 시킨 결과의 경비가 연간 종업원당 3천불 내지 3천5백불($3,000-3,500)에
머물렀다고 합니다.

“개방형 사무실은 그 자체에 큰 가치를 줄 뿐 아니라 큰 경비절약을 제공합니다,” 라고
베이크러씨는 말했습니다.” 만약 당신이 네사람을 채용할려고 하면, 당신은 네개의 사각공간을
마련하고 필요한 전선설비를 한 이후에 일을 시켜야 할것입니다. 그것은 살때에는 융통성
있어야 하고, 계약을 따고 성장해 가는데에는 인내와 평화로운 마음가짐이 필요한 것입니다.”

많은 부동산전문인들이 기술은 개방형 사무실체제를 구축하는데 필요할 뿐 아니라 업무
효율면에서도 매우 중요합니다.

“문제의 열쇠는 외형적 환경뿐이 아니고, 지원과 서비스가 따라야 한다는것입니다,” 라고
쿡씨는 말했습니다. ”만약 당신이 그 물건을 얻을수 있다면, 나머지는 제 자리에 돌아갑니다.”
다이아나 미렐 (Diana Mirel)씨는 JPM의 저자입니다. 이 논문에 대한 질문은 다음의 메일주소를 이용하십시오: kgunderson@irem.org 

  

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