부동산관리인들은 포트포리오를  새롭고  특별한 방법으로 만들면서,  전통적 부동산 관리방법으로 부터 탈출하고 있습니다.  다넬 리틀 (Darnell  Little) 저

대부분의 부동산관리인들은, 부동산관리는 아파트건물,고층 콘도미니움,사무실 빌딩들을 매일 매일 운영하는 것이라고 생각하고 있습니다. 백화점이 가장 새롭고 대표적으로 포트포리오에 등재 되어있을 것입니다.

그러나, 점점 많은 부동산관리인들이 스키휴양소,항구도시나 골프장 같은 각별한 부동산들에 눈을 돌리고 있습니다. 이 재산들은 부동산 포트포리오에  증편 등재되면서 특별한 금융기회와 운용에 대한 도전이 되어 가고 있습니다.

“우리는 고객들이 점점 전통적 부동산을 벗어난 사업에  관여하고 있음을 봅니다,” 라고 데로이트 및 타우치 회사(Deloitte & Touche LLP) 의 부동산 자본시장 추진반장인 데니스 야스키( Dennis Yaskey) 씨가 말했습니다. “우리는 많은 투자자들이 전에는 관리한적이 없는  제2, 제3의 시장에 가고 있음을 봅니다.

전국적부동산붐에 힘입어 전통적부동산 시장에 대한 기회는 더 좁아지고  – 상상력이 풍부한 투자자들이 임대구역을 기피하도록 만들고 있습니다. 라고 야스키씨는 말했습니다. 그는 또 말하기를, 이런 특수한 시장을 조사하는 투자자들은 이러한 탐구인들이 미처 이런 곳이 있는 사실을 알지 못하는 사이에 큰 이익을 챙기고 있습니다. 그리고  골프장이나 스키휴양소를 많은 외국인이 산다면 부동산관리기본이 적용 될것입니다.

“예를들면, 스키휴양지에는 콘도미니움이 있고  작지만 소매상점들이 있습니다,” 라고 그는 말했습니다.  “또한 –그 주변에- 식당이 함께 있습니다. 그러므로  휴양지이긴 하지만 그리 외진곳이 아닙니다.” 

[오크랜드항구(Port of Oakland)의 엠바카데로 공원(Embarcardero Park)은 군데군데 바다를 낀 해안선을 따라 자리하고 있습니다. 이곳 역시 식당들,보트 계류장들, 그리고 사무실들이 포함되어 있습니다.]

¡개발이 거의 멈추고 있습니다.

인증부동산관리인 데니스 화이트(Dennis White, CPM) 씨는 그의 생애 대부분을 특수한 부동산을 관리하며 보냈습니다. 1977년 부터 2004년까지 오크랜드항구에 있는, 샌프랜시스코만을 끼며 19마일에 걸친 해안에 위치한, 부동산을 관리 했습니다.

이 항구는 오크랜드공항과 국내 4번째로 바쁜 선박부두를 소유 및 운영하고 있습니다. 또한, 이 항구내에는 철도하역장 및 화물차하역장이 있으며, 사무실 빌딩들,식당들,상가들, 골프장 및 산업단지가 들어 있습니다.

거의 30년간, 화이트씨는 임대방식과 부동산관리에 대하여 분석하고 항구의 기업개발에 대한 책임을 수행하는데 무척 애를 먹었습니다. 그는 그 일이 가끔 실행의 회오리 같았다고 했습니다.

“그때는 참으로 어려운 시기였습니다.” 라고 화이트씨는 말 했습니다. “ 거기에는 매일 새로운 도전이 도사리고 있었습니다. 그것은  내가 생각하기에
가장 보람 있는 일이었다고 생각합니다.”

화이트씨가 겪은 가장 생생한 기억은 미국방부가 항구지역에 있는 500-에이커의 군용기지를 폐쇄하기로 결정 하였을때 였다고 합니다. 화이트씨는 이것이야 말로 상업개발에 활용할 가장 좋은 기회가 되었다고 보았습니다.

그러나, 폐쇄된 군기지를 항구에 귀속시키기 위하여 할 일은   해안끝에 위치한 유니언 퍼시픽 (Union Pacific)의 철도기지를 제거하는 일이었습니다. 그는 말하기를 그가 곧 이 철도기지는 예사로운 기지가 아니고 역사적인 대륙횡단 철도의 서부종착기지였던 곳임을 알게 되었습니다. 이곳은 동해안과 서해안을 잇는 중요한 운송기지였던 곳입니다. 처음에는 이 땅의 개발은  불가능할 것으로 생각했다고 화이트씨는 말했습니다.

“나는 결국 웃음거리가 될것으로 생각 했습니다,”  라고 그는 말했습니다. “그러나 약간의 기대심리와 전화를 해보겠다는 의지와 용기로, 그들에게 하역기지를 이동시킬 의사는 없는지를 물어본것이 계기가 되었으며, 이를 계기로 끝내 기대가 실현되었던 것입니다.”

항구당국은 1998년에 15,000,000 평방피트의 군건물을 무너뜨리기 시작했고, 드디어 국제콘테이너 부두를 두배로 늘릴수 있는 공간으로 활용할수 있게 되었습니다. 이 항구의 사업이 그때부터 붐을 이루기 시작하였다고 화이트씨는 말했습니다.

 항구는 특수한 브랜드의 기술장비와 능력으로  운영하게  될것이라고 말했습니다. “사람은 창조적이어야 합니다,[그러나] 동시에 결과에 대한 평가 분석하는 능력 또한 갖어야 합니다,” 라고 그는 말했습니다. “당신은 또한 웃음거리가 될것을 각오해야 합니다. 당신은 당신이 다른 사람과 다른 일을 할수 있으며, 주변의 사람들이 당신을 이해하기도 하고 이해하지 않을 수도 있으며, [당신의] 비젼을 볼수 있는 능력이 없을수도 있다고 생각해야 합니다.”

[센터포인트 컨트리 크럽 (Ceterpointe Country Club)의 타운하우스 뒤에 골프코스의 7번홀이 보인다]

황무지에  있는 다이몬드

뉴욕주 로체스터시(Rochester,N.Y.)에 본부를 둔 화라쉬 주식회사 (Farash Corporation) 의 창립자인 맥스 화라쉬(Max Farash) 씨는 로체스터시에서 약 20분 나가면 있는  뉴욕주 카나안다이구아시( Canandaigua, N.Y.)에 있는 400 에이커 필지를 보고 그 자신의 비젼을 품었습니다.

그의 비젼은 센터포인트 칸트리 크럽의 개발로 이어졌습니다.—160 에이커 땅에 있을 아파트와 타운하우스, 그리고 그 가운데 건설될 18홀 골프장 입니다. 거의 모두의 타운 하우스와  50%의 아파트는 골프장 주변에 지어져 새로운 입주자들에게 더할 나위 없이 기막힌 전망을 제공함으로서, 큰 판매실적을 올릴수 있었다고 화라쉬사의 판매기획담당 사장인  제롤드 왓킨스(Jerold Watkins)씨가 말했습니다. 

“예, 당신은 공원을 뒷마당으로-- 넓은 자연을 바로 뒤에 둔 집을 갖게 되었습니다,” 라고 그는 말했습니다.

그러나, 이 골프장을 유지하는것은 쉬운 일이 아닙니다. 종업원들은 골프시즌이  4월에서 11월 까지로 끝나 버리므로 연간 내내  일하게 할수가 없습니다. 화리쉬사는 한 골프프로와 그의 직원들, 클럽하우스 식당종업원과 조경관리 종사원들을 매년 불러 들이는 어려운 일을 해야 합니다.

“우리의 가장 큰 일은 숙련된 인력을 다시 불러들여서 영에서 다시 반복하는일을 피하는 것입니다,” 라고 왓킨스씨는 말하였습니다. “좋은 주방장을 새로 구하려면 5 개월 내지 6개월이 걸립니다. 이것은 정말 어려운 일입니다.”  

또 다른 도전은 160 에이커에 달하는 잔디를 관리 하는 일입니다. 라고 그는 말했습니다.

“거기의 건물이 차지하는 공간은 한 에이커의 3분지 일도 안됩니다,” 라고  왓킨스씨는 말했습니다. ”잔디를 관리하기 위하여  집의500배가 넘는 일을 해야 하는것입니다.”

골프장 잔디관리 로우프를 배우고 예측할수 없는 자연의 조화는 아무리 배워도 끝이 없습니다. 화라쉬사는 최근 30년된 관개시스템을 새로운 첨단기술시스템으로 개조하였습니다. 이 새로운 시스템이 설치된 이후 로체스터는 가장 습도가 많은 시즌으로 기록 되었습니다.

“우리는 여러해 동안 참으로 건조한 시즌을 보냈으며 구 관개시스템은 고장이 매우 잦았습니다,” 라고 왓킨스씨는 말했습니다. “ 그런데다, 한 이틀만 잔디에 물을 주지 않으면 큰 일 납니다.그래서 우리는 모든 돈을 이 일에 투자하였으며 다음 시즌에는 3배를 투자할 것입니다.”

골프를 치는데는 골프 코스를 잘 관리할 필요가 없습니다만 관리인은 넓고 다 방면의 기술을 필요로 합니다, 라고 왓킨스씨는 말하곤 합니다.

“ 나는 골프를 칩니다, 그래서 골프 코스에서 무엇이 진행되고 있는지는 이해합니다,” 라고 그는 말했습니다. “ 그러나 당신은 경비가 얼마나 들지,종업원을 어떻게 유지하고, 앞을 보며 사업을 발전 시키며  운영할줄 아는 사업감각을 갖는 사람을 필요로 합니다. 

혼합 가방

스테픈 비란(Stephen Bilan)씨는 그의 포트포리오 내에 무엇이 있는지 보다 많은 혼합을 관리하는 부동산관리인을 찾는것이 더 도전적이라고 말했습니다. 그는 미국제철주식회사(United States Steel Coorporation)의 한 계열회사로서 지금은 폐쇄된 제철공장터를 판매하거나 임대하는  미국제철 부동산사(USS Real Estate)의  사장입니다.

비란씨는 펜실바니아주 벅스군의 델아웨어강변에 위치한 키이스톤 공업항구구역의 부동산을 소유하고 있습니다. 이 구역은 동부미국에서도 가장 깊숙히 위치한 강변부두입니다. 이곳은 철도의 적치장이기도 하고 몇몇 발전소도 있습니다. 하수처리 시설도 있고 스페인식 풍차도 있는 곳입니다.

비란씨는 그의 직업은 하바드사업검토에 대한 케이스연구로 생활이 보장된다고 말했습니다.그는 건설기술학위와 석사학위(MBA)도 갖고 있습니다.  그러나 그는 어떤때는 하루에 할일을 다 못할때가 많다고 말했습니다.

“이것은 정식사원에 채용되어 일하기 보다 일이  더 많습니다,” 라고 그는 말했습니다. “ 나는 나는 영리하여 한주에 40시간을 일합니다라고 [말하기]를 원합니다만, 우리는 긴 하루를 보내지 않을수 없습니다. 사업을 끌어 올려면 우리는 계속하여  여기에 이미 들어온 사업을 운영하고,곤리하며,개선작업을 진행해야 합니다.”

비란씨에게는 고객의 변경되는 요구를 채우기 위하여 한 직원이 있습니다.그는 말하기를 그의 배경이 훌륭하여서 거의 모든 기술적문제를 해결하고 있지만  필요한 일은  그의 능력을 능가할때가 많습니다.

“사람은 기술도 중요하지만 재정적으로 얼마나 들것인가를 가늠할수 있는 능력을 갖고 있어야 합니다,” 라고 그는 말하였습니다. 또 다른 열쇠는 우리가 어떤 기량이 필요한가를 알고 이를 소화할 사람을 찾는 일이고, 그리고 그 위에 항구운영을  개선하고 하수시설의 효과적인 관리를 위한 특별연구를 하는것들 일것입니다. 그리고 우리는 모든 자문을 매우 유용하게 활용해야 합니다.”

이미 문들어진 통로에 있는 것들을  멀리 하는 자산관리자나 투자자는 기존의 콘도나 사무실빌딩을 넘어선 새로운 가능성을 봅니다. 부동산시장의 신장이 계속되는 한 이들 기회는 더 멀리 뻗어 나갈 것입니다.

“상업부동산시장이 갖는 많은 돈이 보상대상을 찾고 있고, 투자자들은 여기에서 나오는 돈을 찾아야 하는것입니다,” 라고 디로이트사의 야스키씨가 말했습니다. “수익가능성이 많은 시장은 매우 유명합니다. 모든 돈을 시장에 투입하면, 많은 수익이 보장 될것이고 그리 빨리 수그러들지 않을것입니다.”

다넬 리틀(Darnell Little)씨는 JPM 의 기고작가입니다. 이 논문에 대한 질의는 kgundersin@irem.org 로 보내십시오.

 [동해안의 가장 깊은 강변에 위치한 항구인 키이스톤 산업단지를 공중에서 본 전경]

  

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