라이프 스타일 센터 라는 말을 들으면 보통 사람들은 헬스 나 웰빙 스파 또는 건강식품점 이라고 생각할 것이다. 라이프 센터는 최근에 만들어진 쇼핑센터이다.???

이 도심 안에 위치한 상가들은 쇼핑만 아니라 다른 것 들도 할 수 있고 그래서 아주 성공적이다.
국제 쇼핑센터 협회에 따르면 약 150개의 라이프센터가 운영되고 있다. 이곳들은 지난 몇 년 동안 아주 많은 인기를 끌고있다. 1990년대에 32개의 라이프스타일센터 열렸고, 2000년도 이후 거진 90개의 라이프스타일센터 가 열렸고, 더 많은 라이프스타일 센터가 개발중이다.

NAI Realvest의 상업 및 투자부장이며 CPM회원인 메즈 버디씨는 이런 추세가 계속 이어질 거라고 했다. 그는 또 라이프스타일센터 는 일반적인 쇼핑센터 보다 더 많은 흥미거리를 제공하며 라이프스타일센터는 다양한 식당, 극장, 쇼핑이 겸비 되었다고 말한다. 또 분위기가 더 좋으며 이런 것 들이 다른 쇼핑센터보다 소비자로 하여금 더 많은 시간을 보내게끔 한다고 한다.

트렌드의 정의
라이프스타일 센터의 정의는 Main Street 디자인으로 만든 개방형 쇼핑센터이다. 규모는 150,000 평방피트부터 500,000 평방피트이다. 이런 것 들은 부유층동네에 생기고 상가규모도 크다고 IREM 관계자는 얘기한다. 쇼핑 할 곳도 많지만 식당들과 극장에 많기 때문에 쇼핑하는 재미이외도 다른 재미도 있다.

디자인과 조경에 신경을 많이 쓰므로 서 라이프스타일 쇼핑센터들은 미국의 전통적인 시골 도심중심가의 기분을 주게 한다. 이런 곳 들에는 유명한 백화점들도 있지만 고가의 물건을 취급하는 부티끄와 특별한 상점들이 있다. 물론 큰 백화점들이 이곳에 중심 상점이 아니다.

Main Street 분위기를 살리는 것이 미시간주 로체스터 힐스에 있는 로체스터 빌리지 라이프스타일 쇼핑센터가 추구하는 것이라고 2002년에 이 쇼핑센터를 연 로버트 비 에이킨스 회사의 부사장인 짐 피드러씨는 말했다. 이 375,000 평방피트 규모의 쇼핑센터는 미국의 전형적인 도시 디자인에 큰 길 양쪽에 상가들이 배치되어 있고 주차시설이 아주 잘 되어있다.

짐 피드러씨는 또 이렇게 말했다 “우리는 옛날 다운타운의 분위기를 만들려고 노력했다. 40-50년 전에 볼 수 있었던 외곽시내에 중심가처럼 말이다. 그렇지만 그 때에는 이 곳처럼 모든 사람이 만나는 장소가 없었지만 말이다.”

로체스터 힐스빌리지 쇼핑센터는 J. Crew, Abercrombie & Fitch, Williams-Sonoma와 같은 유명한 매점과 약 12개가 되는 식당과 래디안스 메드 스파가 있고, 이 쇼핑센터는 보행자나 운전자 모두에게 편하게 디자인되었다.

피들러씨는 소도시 중심가를 본 딴 환경이 라이프스타일 센터를 특별하게 한다고 했다. 그는 또 이런 쇼핑센터들이 그 동네 사람들에게 모이는 장소를 제공하고 그 곳에 사는 사람들에게 자긍심을 주고 있다고 한다. 매년 이 쇼핑센터는 크리스마스트리 점등 식을 주최하고 이 행사에는 로체스터 힐스 시 시장이 점등을 하는 동안 4,000명 나와서 크리스마스캐롤을 부른다고 한다.

그는 또 이렇게 말했다 “우리는 세상에서 가장 훌륭한 자선사업가 들이 아닙니다. 우리는 사업도 중요하다고 생각합니다. 그래서 이런 것 들이 이 쇼핑센터를 아주 특별한 곳으로 만들고 다른 쇼핑센터와는 다른점입니다.”

미시간주 로체스터 힐의 주민들이 로체스터 빌리지의 거리풍경과 분위기를 즐기고 있다.

경제의 법
라이프스타일 센터에서 경험하는 자기고장의 대한 자부심이 라이프 스타일 센터를 다른 큰 쇼핑센터와 차별하게 하는 복잡한 요소 중에 하나입니다.

외일더그룹의 대표인 토마스 와일더씨는 여러가지 요소가 라이프스타일 쇼핑센터가 다른 쇼핑센터 (전통적인 쇼핑몰과)와 다르게 한다고 했다. 와일더 그룹은 “Loop”이라 브랜드를 쓰는 라이프스타일센터를 개발하고 있다. 두 개의 “Loop” 라이프스타일 쇼핑센터가 플로리다 주 올랜도시와 매사추세스 주 메투엔시에 열렸고, 3개가 더 건축중이다.

그는 라이프스타일 센터는 훌륭한 조경, 야외카페, 보행자위주의 고 품격 디자인이 필요하다고 했다. 임차인 구성이 다양하고 이 곳에는 전문상점과 준 중심상점과 유행시설들이 있다. 이런 것 들이 이곳을 유행의 분위기를 나게 한다.

와일더그룹은 유행만을 좇아서 이 이런 쇼핑센터를 개발하게 하지않았다. 진짜 이유는 경제적인 이유이다. 라이프센터는 큰 쇼핑센터보다 적은 토지에 개발되고 있다. 적은 규모와 개방형 스타일이 임차인들에게 운영 가격을 낮게 해준다고 와일더그룹의 또 다를 대표인 앤드류 라그레가씨는 말한다.

그는 또 큰 쇼핑센터에 임차인들이 공용구역경비, 세금, 마케팅 비로 내는 경비가 년에 평방피트당 $20-30 라고 한다. 그렇지만 개방형 쇼핑센터는 보통 이 경비가 $10 미만이라고 한다. 어떤 경우는 그 절반일수도 있다고 한다.

절약할 수 있는 양이 엄청나다고 라그레씨는 말한다. 그는 또 자기들이 개발한 “Loop”센터의 입주한 임차인들이 큰 쇼핑센터의 임차인들을 비슷하거나 더 많은 매상을 올린다고 한다.

와일더씨는 큰 쇼핑몰에서는 비싸게 드는 HVAC 경비, 경비 비, 바닥공사비가 라이프스타일 센터에서 많이 들지 않고 이에 절약되는 경비는 임차인들에 환불 된다고 한다.

상인들은 그들의 점유경비를 매상의 한비율본다고한다. 그래서 점유경비를 줄이면 순수익 증가하고 그래서 이런 개방형 라이프스타일센터가 인기가 있다.

걱정의 조항
그렇지만 이런 쇼핑센터들도 우려되는 것이 있다. 올 해 뉴욕시 퀸에 아트라스파크 라이프스타일센터를 연 데이몬 헤머딩어씨는 라이프스타일 쇼핑센터는 다른 쇼핑센터보다 다른 요구가 있다고 한다.

와일더 그룹이 플로리다 주 올랜도에 개발한 “Loop” 라이프스타일 센터에는 특수상점, 유명한 식당과 유흥시설들이있고 이런것들이 의 오늘의 바쁜 소비자들을 끌어들인다.

임차인구성 때문에 개점시간이 길다고 한다. 이른 아침부터 아침식사를 제공하는 카페도 있고 아주 늦게까지 영업하는 극장과 식당도 있다. 그래서 쇼핑센터는 하루 20시간 정도 영업한다.

임차계약도 큰 우려 사항이다. 이 계약에는 아주특수하고 조건이 까다로운 특수한 공동임대계약 조항이 많고 이것들은 보통 쇼핑센터의 임대계약보다 더 복잡하다. 그래서 임대면적을 늘리거나 임대계약을 지속하는 것이 힘들다.

보통 큰 쇼핑센터의 공통임대계약은 중심상점이나 유명한 상점이 사업이 잘되거나 계속 있게 하면 되지만 라이프스타일센터는 그런 상점들이 없기 때문에 임차인들은 아주 자신에게 유리한 조건을 요구한다.

큰 쇼핑센터나 전통적인 쇼핑센터의 임대계약에는 전국적인 체인점이 25,000 평방피트를 점유해야 한다고 명시한다. 그렇지만 라이프스타일 센터에서는 아주 특별하고 유명한 브랜드의 상점들을 공동임대계약에 따라 입주시킬 것을 요구하고 있다.

그런 유명 브랜드 상점들이 입주하지 않거나 떠난다면 공동임대계약상에 많은 양보를 명시한다. 임대료를 적게 내거나 입주를 안 하거나 계약기간 전에 철수할 수 있는 조항들이 있을 거라고 써던런트 애스빌과 브레넌 부동산그룹의 대표인 짐료단씬가 말했다. 이런 공동임대계약은 아주 힘들고 많은 임차인들이 요구사항도 많고 입주할 상점들에 대해 아주 까다롭게 선별할 수도 있다고 말한다.

이런 조항들이 라이프스타일 쇼핑센터의 대출상황에 큰 영향을 미친다고 플로리다 주 윈처파크에 윈터파크 빌리지를 비롯한 여러 개의 라이프스타일 쇼핑센터를 개발한 오하이오주 콜럼버스에 있는 카스토 회사 대표인 카스토씨는 말했다.

카스토씨는 이런 공동임대계약 조항들이 대출을 받을 때 아주 예민한 작용을 한다고 한다. 대출자들이 만약 탈봇 백화점이나 다른 중심상점이 나간다면 큰 문제가 생기고 스웨터에서 실밥을 푸는 것 같이 큰 위험이라 말한다고 한다. 그래서 이것이 라이프스타일센터의 큰 문제중의 하나다. 그러나 와일더 그룹의 라그레가씨는 많은 경우에는 이런 공동임대계약 조항들이 큰 쇼핑센터의 공동임대계약조항과 큰 차이가 없다고 한다. 그는 “우리는 큰 쇼핑센터 사업에서 경험도 많고 쇼핑센터의 공동임대계약 조항은 큰 백화점을 유치하기 위한 것 이었지만 라이프스타일쇼핑센터에서는 백화점 만들이 중심상점이 아니다. 요새는 중심상점이 전문상점들이 많고 그것이 20년 전의 공동임대계약 조항과의 다른점이다.

아주 다른 것 보다도 공동임대상점들이 틀릴 뿐이다.” 라고 설명했다. 돈 카스토씨는 큰 백화점이 안 들어 오는 게 장점일 수도 있기 때문에 앞으로는 라이프스타일 센터가 더욱더 인기가 있을 거라고 한다.

큰 쇼핑센터와 비교해서 라이프스타일 센터의 가치창조 잠재력이 더 많다. 물론 위험률은 높겠지만 말이라고 그는 말했다.

그렇지만 제대로만 개발한다면 아주 큰 가치를 창조할 거라고도 말했다.

파네다 브레드 식당은 와일더그룹이 플로리다주 올랜도에 개발한 “Loop” 라이프스타일 센터에 유치한 유명한 식당 중에 하나다.

다네리틀은 JPM 잡지의 기고자입니다.
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