소프트
(“Soft Targets,” JPM July/August 2007)

By Janice Rosenberg

최근 쇼핑 센터에서의 총기 사고로 인한 참사는 부동산 관리인들로 하여금 보안 문제를 다시금 점검하게 하는 계기가 되었다.

19세기부터 트롤리 차고로 사용되어왔던 곳을 쇼핑 센터로 개발하여 지금에 이른 역사적인 Trolley Square는 솔트레이크시티에서 최신 유행 상품을 취급하는 고급 상점들과 식당들이 즐비한 쇼핑 센터이다. 또한 이 쇼핑 센터는 금년 초 총기 난사 사건으로 더욱 유명해졌다.

지난 2월, 소형 화기와 엽총 그리고 .38구경 권총 등으로 무장한 괴한이 총을 난사 5명이 숨지고 4명이 크게 다치는 사고가 이곳에서 발생했다. 이 끔직한 사건은 출동한 경찰에 의해 범인이 사살되면서 종료되었다.

이 총기 난사 사건은 다른 사건과 아무 관련이 없는 사건이지만, 쇼핑 센터의 상점 주인 및 관리인들에게 최첨단 보안 시설의 필요성을 강조해 주었다.

“훌륭한 관리인이나 상점 주인들은 안전 및 보안을 향상시킬 수 있는 방법을 항상 찾고 있습니다.”라고 캘리포니아, 산타모니카의 부동산 투자 트러스트 회사인 Macerich의 부동산 관리 부문 시니어 부사장인 Charles Waldron 씨는 말한다. 

한정적인 요소들

국제 쇼핑 센터 평의회(ICSC: International Council of Shopping Centers)나 검찰, FBI 또는 연방거래소(Federal Trade Commission) 등 어디에도 쇼핑 센터의 안전 및 보안 위반 사태에 대한 통계를 보유하고 있지 않다.

이 사건은 지난 20년 동안 FBI에서 근무하는 동안 그리 흔한 일이 아니었다고 Trolley Square 총기 난사 사건에 솔트레이크시티 경찰을 지원한 솔트레이크시티 FBI의 특별 수사 감독관, Patrick Kiernan 씨는 말하고 있다.

그러나 Trolley Square 총기 난사 사건과 유사한 사건들이 최근 여러 건 발생하여 이에 대한 주의가 요구되고 있다. 지난 4월, 미주리, 캔사스시티, Ward Parkway Center에서의 총기 참사 사건이 발생하여 3명이 숨졌으며, 2006년 성탄절 이브, 플로리다, 보이톤비치 쇼핑 센터에서 총기를 소지한 괴한이 쇼핑객 1명을 살해하여 군중을 공포로 몰아넣은 적이 있었다. 

이외에도, 쇼핑 센터에서의 조직적인 테러에 대한 우려가 점점 커지고 있다. 캘리포니아, 산타모니카의 RAND Corporation이 발행한 ‘쇼핑 센터에서의 테러 대비’라는 제하의 보고서에 의하면, 1998년부터 2005년 사이에 60건 이상의 테러가 전세계 21개국의 쇼핑 센터 내에서 발생하였다고 한다.

그 중 미국 내에서 발생한 사건은 하나도 없었다. 그러나 9-11사태는 어느 국가도 테러로부터 무관하지 않다는 것과 쇼핑 센터도 예외가 아님을 분명히 보여준 사건이었다. 실상 미국 법무부의 테러리즘 합동 태스크포스(the Justice Department’s Joint Terrorism Task Force)는 2006년 12월, 미국 일리노이 주, 록포드 시의 CherryVale 쇼핑 센터 쓰레기 통에 몇 발의 수류탄을 장치하려는 계획을 사전에 감지하여 대형 참사를 미연에 차단한 일이 있었다.

“모든 사람들이 테러리즘에 대해 관심을 가질 필요가 있습니다.”라고 미국 일리노이 주, Bannockburn 시에 소재한 IPC Corporation 의 영업 담당 실행 부사장인 Joe Marcello 씨는 말한다. “우리들은 불황에서 벗어나려고 최선을 다하고 있습니다. 그리고 보통 사람들은 느끼지 못하지만 보안을 강화하려는 노력도 끊임없이 시도하고 있습니다.”

ICSC에 따르면, 미국에는 1,200개의 실내 쇼핑 센터를 포함하여 약 4만 5,000개의 쇼핑 센터가 있다고 한다. 쇼핑 센터는 담장이 없어 이상한 징후를 보이는 사람들을 검색할 수가 없으며, 폭발물 탐지견이나 X-선 감식 장치를 사용할 수가 없어, 국토 안보국에서는 이를 소프트 타깃으로 분류하고 있다. 

또한 쇼핑 센터는 사람들이 만나 즐기는 장소로 인식되어 있기 때문에 철통 같은 보안 조치를 취할 경우 고객들을 끌 수 없다고 조지아 주, Marietta에 소재한 Valor Security Services 의 기업 담당 부사장, Scott Born 씨는 설명한다. 

“쇼핑몰에 담장이 없고 또 고객들을 스크린할 수 없다는 것 – 그렇게 할 경우 사람들이 용납할 것으로 생각되진 않지만 – 즉, 보안 수준은 우리가 처한 환경에 의해 결정되는 것입니다. 아침에 쇼핑몰 문이 열리면 사람들은 들어올 수 있습니다. 그러나 그들 모두의 가방이나 핸드백을 철저히 검색하지 않고 있습니다.” 라고 말한다.

안전 평가

9-11사태 직후, 테러리스트들의 쇼핑 센터 공격 가능성에 대한 대책을 세우기 위해 ICSC 대표자와 국토 안보국 관계자들이 회동하였다. 그 후, 부동산 관리인들과 보안 회사들은 쇼핑 센터의 보안 문제를 강화하기 위해 여러 가지 조치들을 취해 왔다.

“9-11사태는 쇼핑 센터를 포함해 나라 전체를 잠에서 깨어나게 한 사건이었으며, 우리가 인식해야 할 모든 유형의 이슈들을 야기시켜주는 결과를 가져다 주었습니다. 이로 인해, 부동산 매니저들도 자신들이 충분히 통제할 수 있는 수준의 보안까지 추구하게 됐습니다.”라고 Macerich의 Waldron 씨는 말한다.

모임에 참석한 임원들은 부동산 매니저들에게 HVAC 시스템 및 지붕에 대한 보안 시설 강화, 물품 배달 스케줄에 대한 인식, 그리고 콩크리트 바리케이드 설치 등과 같은 조치들을 제안하고 있다. 이외에 건물의 안전을 위해 실내 조명도를 높이고, 출입구 수를 제한하고 또한 관내 경찰의 보안 지원을 받도록 하는 사항도 여기에 포함된다.

나아가, 건물 출입구에 계선주(繫船柱) 설치, 휴대품 검색, 의심나는 패키지에 대한 신고 강화, 차량 검색 등과 같은 전통적인 방법들이 실상 효과적이므로, 이를 반드시 시행해야 한다고 RAND Corporation의 연구 보고서는 강조하고 있다.

Valor Security Services는 그들이 담당하고 있는 쇼핑몰에 대한 보안 강화 조치로 자전거 순찰을 추가시켰다. 또한 중요한 시간 대에는 무장 보안 요원들을 투입시켜 비무장 보안 요원들을 지원하고 있다. Born 씨는 Valor에 보안을 의뢰한 고객들을 보호하기 위한 Valor사의 보안 서비스에 더 이상 추가할 것이 없다고 말한다.

쇼핑몰 고객들을 보호하기 위한 더 적극적인 조치로 미네소타, Bloomington의 Mall of America의 경비원들은 “Verbal Judo” 훈련을 받고 있다. 이를 통해 경비원들은 쇼핑몰을 찾은 고객들과 대화를 나눌 때 강압적인 태도와 언어를 가급적 피하도록 교육을 받는다. Mall of America의 홍보 담당 디렉터인 Dan Jaspers 씨는 교육이 정말 효과적이라고 말한다.

테크놀로지에 의한 반격

“최첨단 기술 도입은 보안을 강화시키는 또 다른 방법입니다.”라고 IPC의 Marcello씨는 말한다. 현재, 부동산 매니저들과 보안 회사 사이에 카메라가 가장 인기있는 보안 상품으로 꼽히고 있다. IPC는 그들이 담당하는 쇼핑 센터에 폐쇄 회로 TV 시스템을 가동시키고 있다.

“경비원 이외에 최첨단 기술이 보안을 강화하는 수단으로 여겨지고 있습니다.”라고 Marcello씨는 말한다.

미 전역에 200개 이상의 쇼핑몰에 대한 관리 책임을 맡고 있거나 실제 쇼핑몰을 소유하고 있는 시카고의 General Growth Properties Inc는 가장 최근에 개발된 비디오 분석 시스템(video analytics)의 도입을 서두르고 있다.

비디오 분석 시스템은 카메라를 특정 시나리오에 반응하도록 설치하는 것이다. 예를 들어, 주차장에 한 사람이 걸어 들어오는 장면이 카메라에 잡히고 그 사람을 해치려는 사람들이나 다른 일로 여러 사람들이 그 사람에게 접근하면, 카메라 감시 요원에게 경보가 울리도록 하는 것이다. 

“비디오 분석 시스템은 보안 카메라 작동 시스템을 더욱 기민하게 해줍니다. 카메라에 잡힌 이미지는 카메라 모니터 요원에게 경보 장치가 울리도록 해줍니다.”라고 General Growth의 보안 담당 부사장인 David Levenberg가 말한다.

보통 쇼핑 센터당 60-125대의 카메라와 1-2명의 카메라 모니터 요원으로 구성되는 비디오 분석 시스템은 쇼핑 센터의 보안 강화에 큰 도움을 준다.

또한 General Growth는 특정 카메라에 잡힌 이미지가 자동적으로 경찰 순찰차로 보내지도록 하는 ‘비디오 피드 시스템’을 운영하고 있으며, 현재 무선 비디오를 시험 중에 있다. 이는 순찰을 돌고 있는 경찰이 자신의 랩탑 컴퓨터로 어디서나 비디오를 볼 수 있도록 해준다.

집약적 보안

모든 첨단 시설과 조명 그리고 콘크리트 바리케이드 등을 완비하였다 하더라도 뛰어난 보안 요원이 없이는 보안을 강화시킬 수가 없다. 따라서 보안 요원들을 고용하고 이들을 훈련시키는 과정이 무엇보다도 중요하다.

Levenberg 씨는 부동산 관리인들은 부동산 관리에 따른 모든 문제에 관심을 가져야 하지만, 외부 보안 회사는 부동산을 보호하는 데에만 초점을 맞추기 때문에 득이 된다고 말한다.

“보안 사업은 직원들의 집중을 요하는 사업이므로, 우리가 하는 것보다 이에 대한 전문가들이 보안 요원들을 고용하고 훈련시키고 업무를 맡는 것이 더 낫습니다.”라고 Levenberg 씨는 말한다.

많은 쇼핑 센터 소유자나 관리인들은 보안 요원들을 고용하는 대신 전문 보안 회사에게 의뢰하는 경향을 보이고 있다. 보유 또는 관리하고 있는 쇼핑 센터의 수가 전국에 23개나 되는 미시간, Bloomfield Hills의 Taubman Center Inc는 2003년 이후 IPC에게 보안을 의뢰하고 있는 데, 이는 보안 장비나 교육, 지원 면에서 IPC가 더 낫다고 생각하기 때문이라고 Ken Ruona, Taubman의 운영 책임자인 Ken Ruona씨가 밝혔다. 

외부 보안 회사를 고용하는 것은 경제적인 면으로도 경비를 절약시켜 줄 수 있다: 한 업체가 5명의 경비요원으로 가동되는 쇼핑몰의 보안을 위해 지출하는 총 액수는 이 업체가 소유하고 있는15명의 경비요원으로 가동되는 또 다른 쇼핑몰의 보안 경비 총액과 거의 같다. 그 외에도 보안 회사를 고용할 경우, 정기적으로 봉급을 지불하는 데 따른 경비나 직원 보험, 그리고 직원들을 위한 기타의 베네핏 등을 지불할 필요가 없다고 IPC의 실행 부사장인 Jon Lusher 씨는 말한다.

등을 비롯하여 쇼핑 센터의 모든 요소들을 다루는 매우 광범위한 연수 프로그램을 제공하고 있다고 Waldron 씨가 소개하였다. 모든 Macerich 쇼핑 센터의 보안 및 고객 담당 매니저들은 외부 전문가 또는 경우에 따라 현지 경찰의 도움을 받아 쇼핑몰의 경비원이나 보안 요원들을 훈련시키고 있다.

Valor는 보안 요원이나 경비원 채용 시, 마약 복용 여부, 운전 및 범죄 기록 등을 체크하기 시작했으며, 응모자 개인에 대한 심리학적인 평가도 참조한다. 또한 이 회사는 군인이었거나 경찰 계통에서 근무했던 경력자들을 보안 요원으로 영입하기도 한다.

“어슬렁거리거나, 사진이나 비디오를 찍거나, 제한 구역에 들어가려고 시도하거나, 많은 질문을 하거나, 또는 ‘특정 시간 대에 어떤 보안 조치를 취하는가’라는 등의 눈살을 찌푸리게 하는 질문들을 하는 등과 같은 수상한 행동을 인지할 수 있는 훈련들을 받고 있습니다.”라고 Born 씨는 말한다.

끝으로, 쇼핑 센터 매니저와 보안 요원들은 범죄 발생을 방지하기 위해 펼치는 주변 지역사회의 노력들을 이해하고 있어야만 한다. Levenberg 씨는 쇼핑 센터의 보안 책임자가 현지 경찰서와 긴밀한 관계를 갖는 것은 매우 당연한 처사라고 말한다.

쇼핑 센터를 찾는 고객들이 불편을 느끼지 않는 범위 내에서 기존의 보안 방법과 기술, 최첨단 테크놀로지 그리고 우수한 보안 요원 등을 쇼핑 센터의 보안 플랜에 접목시키는 것은 많은 생각과 계획을 요하는 난제이다. 또한, 그것은 [보안이냐 고객 만족이냐 가운데] 우선 순위를 매기도록 요구하지만, 결국 쇼핑 센터를 안전한 곳으로 만들기 위한 조치다라고 RAND의 자연 과학자, Tom LaTourrette 씨가 말한다.

“문제는 ‘우리가 보안을 강화시킬 수 있는가?’가 아닙니다. 분명히 향상시킬 수 있습니다. 진짜 문제는 어디에 우선 순위를 두어야 하며, 사리에 맞는 계획을 세우는 일입니다. 우리가 쇼핑 센터를 요새화하려는 것은 아니지만, 보안을 강화시켜 위험을 줄일 수 있는 방법은 찾았습니다.”라고 Obviously 씨가 언급하였다.