친환경으로의
(“Stepping On the Green” Jan/Feb 2008)

에너지와 예산을 어떻게 절약시킬 수 있는지를 보여준 아도비

James G. Parker

우리는 환경보호, 쓰레기 분류 수거, 자원 보존 등 “녹색”을 강조하는 기사나 보도를 매일 접한다.  건물에 사용되는 에너지를 절약하고 안락한 작업 환경을 만들기 위해 투자하는 부동산 관리 회사가 늘고 있으며, 건물주들도 이러한 목표를 추구하는 부동산 관리사들을 지원하고 있다. 부동산이나 건물을 친환경적으로 변모시키기 위해서는 이를 대한 의지를 갖고 단계별로 진행시켜야만 한다.

이에 대한 적절한 예는 캘리포니아 주, 산호세에 본부가 있는 컴퓨터 소프트웨어 회사인 아도비에서 찾을 수 있다. 초대형 소프트웨어 회사인 아도비 사의 본부는 캘리포니아, 산호세 시 중심에 있으며, 3개의 고층 건물로 이루어져 있다. 이 중 ‘웨스트 타워’로 알려진 건물이 2006년에 세계에서 처음으로 미국 그린 빌딩 카운슬 에너지 및 환경 디자인 리더십(U.S. Green Building Council’s Leadership in Energy and Environmental Design), 즉 LEED 프로그램에 의해 기준 건물 중에서 최고의 친환경 건물로 인정되어 ‘LEED 플래티늄 인증’을 수상하였다. 나머지 2개의 본부 건물도 같은 해에 플래티늄 인증을 받았다. 따라서 아도비 사의 본부 타워 3개 모두가 최고의 친환경 건물임을 LEED로부터 인증 받은 것이다.    

LEED 인증을 받은 지 9개월도 안되어 아도비 사는 지방 및 주 정부 관련 기관으로부터 친환경 투자 비용 가운데 미화 38만 9,000달러를 되돌려 받았으며, 투자 대비 121%의 대체 수입 효과로 연간 120만 달러의 에너지 경비를 절약하고 있다.

‘그린 빌딩’이란 무엇인가?
“그린 빌딩”이란 용어는 엄밀히 말하면 미국 그린 빌딩 카운슬(USGBC: U.S. Green Building Council)로부터 LEED 인증을 받은 건물을 말한다.  미국 그린 빌딩 카운슬에 따르면, LEED 인증 건물들은 일반 건물보다 건물 관리비가 낮고, 임대율이 높으며, 거주 또는 활동하는 사람들의 건강 상태가 그렇지 못한 건물에 거주하는 사람보다 훨씬 양호하다고 한다.

LEED 인증을 받기 위해서는 적지 않은 노력이 필요하며, 그 절차가 까다로워 전문가들에게 의뢰하는 관리 회사들도 많다. “인증 절차를 위해 미국 그린 빌딩 카운슬 소속의 컨설턴트에게 자문을 구하였습니다.”라고 CPM, CFM, FMA, RPA 그리고 AMO인 캘리포니아 쿠스만 앤 웨이크 필드(Cushman & Wakefield of California Inc.)에 대한 고객 솔루션 그룹 제너럴 매니저인 조지 데니스 씨는 말한다. 쿠스만 앤 웨이크 필드는 부동산 관리 회사로서 아도비 타워의 관리를 맡고 있다.

타워 조율
LEED 인증 과정에서 가장 중요한 것은 기존 건물에 대한 평가 작업이다. 아도비 글로벌 설비 디렉터, 마이클 뱅스 씨는 인증 절차들을 아도비 타워에 적용, 비교하였는데, USGBC는 이를 자동차 튠업(Tune-up)과 유사한 “리트로-커미션닝”이라고 부른다. “튠업은 자동차의 각 시스템과 부품들이 다른 부품과 조화를 이루어 기능을 발휘하는 지를 파악하는 작업입니다. 인증 절차들을 건물에 적용, 비교한 목적은 건물 시스템 및 기능이 효율적이며 효과적인지를 검토하기 위한 것입니다. 말하자면, 마치 공장에서 막 출고된 부품들의 기능을 점검하는 것과 같습니다.”라로 뱅스 씨는 설명한다.  

건물에 대한 평가가 끝나면, 부동산 관리 매니저나 관리 팀은 건물의 모든 시스템이 그린 빌딩 카운슬이 설정한 기준에 부합하는 지를 테스트할 필요가 있다. “말 그대로 수천 개의 변수들을 평가했습니다; 변수 중에는 건물 건축 당시 선택 사항으로 첨가된 기능도 포함되어 있었으며, 그 중에는 시간이 지나 기능 작동이 수준 이하인 것들도 있었습니다.”라고 데니스 씨는 인증 과정에 있었던 어려움을 말해주었다.

건물 평가 및 테스트가 완료된 후의 다음 단계는 주어진 예산 범위 내에서 건물 개조를 위해 어떤 프로젝트를 진행시키는 것이 타당한 지에 대한 브레인스토밍, 즉 자유롭게 아이디어를 내놓는 시간을 갖는 것이다. 뱅스 씨와 데니스 씨에 따르면 아도비 및 쿠스만 앤 웨이크 필드가 추구한 많은 그린 프로젝트들이 해당 회사의 브레인스토밍 과정에서 나왔다고 한다. “우리가 실행한 많은 부분들은 열심히 일하는 과정에서 도출된 아주 간단하지만 경제적인 면을 고려한 조치나 의견들의 산물이라 할 수 있습니다. 우리가 시도한 프로제트들은 수행하기가 쉬었으며 즉각적인 결과를 가져다 주었습니다.”라고 데니스 씨는 설명한다.

이러한 힘든 과정을 통과할 수 있게 해주는 원동력은 각 부동산 관리 회사마다 다르다. 건물 운영비나 에너지 지출 경비를 줄이려는 회사들이 있는가 하면, 건물 시설들을 현대화시키고 환경 유해 물질 배출을 감소시키려는 회사들도 있다. 아도비의 경우, 녹색 운동은 환경적으로 책임있는 사업 활동을 하려는 아도비 사의 강력한 의지를 계속 보여주는 것으로서, 뱅스 씨는 “우리 회사가 이미 미 환경청(Environmental Protection Agency)으로부터 ‘에너지 스타’ 인증을 받았지만, 다음 단계로 LEED 인증을 자연스럽게 생각하게 되었습니다. 크게 보면, 이미 우리가 이룩한 것을 계속 추구해 나간 것으로 볼 수 있습니다.”라고 말한다.

요구되는 노력과 시간, 그리고 투자
LEED 인증 과정에서의 가장 큰 부분은 에너지 효율성에 대한 것이다. 데니스 씨는, 아도비의 LEED 인증 과정에서 고려되었던 85개 항목 가운데 22개 항목이 에너지와 관련된 것이라고 설명하였다. “에너지 비용이나 전기료는 일반적으로 전체 건물 관리비의 20-30%를 차지하는 지출 비율이 높은 항목입니다.”라고 데니스 씨는 말한다.

인증 과정에서 아도비 사는 70개 이상의 ‘그린’ 프로그램을 수행하기 위해 유틸리티 및 정부 관계 당국으로부터 보조금 이외에 추가로 미화 140만 달러를 투자하였다.

인증에 걸리는 시간은 건물 상태에 따라 크게 달라진다고 뱅스 씨는 말한다. 아도비 사의 경우, 첫 번째 건물에 대한 인증은 1년이 걸렸지만 나머지 두 건물에 대한 인증은 1년 반이 걸렸다. 인증 절차가 진행되는 동안 아도비 타워에서 일하는 건물 엔지니어들은 추가 교육을 받았다. 뱅스 씨는, 인증을 받기 위해 건물 엔지니어들이 이례적으로 작업을 훌륭히 수행했지만, LEED 인증으로 이에 관계한 모든 사람들이 처음부터 다시 배우는 경험을 했다고 말한다. “엄청난 노력의 결과로 에너지 비용을 엄청나게 절약하고 직원 모두가 쾌적한 환경에서 일할 수 있는 건물을 갖게 되었습니다.”라고 데니스 씨는 설명한다.

지속적인 “녹색화”
데니스 씨는 건물 “녹색화(Greening)”는 모든 관리 회사들이 지속적으로 추구해야 할 목표라고 강조한다. 그는, “건물 녹색화는 한번 하고 마는 것이 아닙니다. 계속해서 건물을 관리하는 더 나은 방법을 모색해야 하며, 더 효율적인 것들을 찾아보아야 합니다. 우리가 언제나 새로운 기술을 찾고 있는 것과 같이 새로운 프로젝트를 정기적으로 고려해야 합니다.”라고 말한다.

예를 들어, 아도비 사의 건물 매니저들은 현재 햇빛이 건물 온도에 미치는 영향을 감소시키기 위한 프로젝트를 고려 중이다. “선택적으로 가동되는 에어컨 및 난방 시스템이 도움을 주고 있지만, 현재 고려 중인 프로젝트는 더 나은 시스템을 제공해 줄 것입니다. 우리는 현재 자외선을 99% 그리고 적외선을 95%까지 차단할 수 있는 투명 열 차단 필름을 건물에 설치 중에 있습니다.”라고 데니스 씨는 현재 진행 중인 프로젝트에 대해 언급해 주었다.

그린 빌딩 이니셔티브에 불안해 하는 부동산 관리인들과 소유주들에게 이를 실행해 보도록 권장하겠다고 말하는 데니스 씨는, “에너지 사용과 비용을 줄이고 폐기물의 양을 감소시키는 것이 훌륭한 부동산 관리의 열쇠입니다. 그리고 이는 또한 사업 실적을 향상시키는 것이기도 합니다…. 자원을 낭비하지 않는 것이 중요합니다.”라고 말한다.  

본 기사/논문의 저자인Games G. Parker은 JPM 기고가 이며, 질문이 있을 경우 e-메일, mnaso@irem.org로 하면 된다.

SIDEBAR 1
LEED 인증(LEED Certification)이란 무엇인가?
LEED 인증을 받으려면, 미국 그린 빌딩 카운슬로부터 기존 혹은 신규 건축물에 대해 다음 6개 부분에 대한 평가를 받아야 한다. 평가 분야와 분야별 최고 점수는 다음과 같다:

1.         친환경 부지 (Sustainable sites)                                 최고 14점
2.         물 사용/용도 효율성 (Water efficiency)                   최고 5점
3.         에너지 및 공기 (Energy and atmosphere)                 최고 17점
4.         재질 및 자원 (Materials and resources)                     최고 13점
5.         실내 환경 수준 (Indoor environmental quality)        최고 15점
6.         쇄신 및 디자인 절차 (Innovation and design process)         최고 5점

총 최고 점수: 69

각 건물들은 상기 분야에 대한 평가 점수가 매겨지는 데, 평가 점수에 따른 인증 수준은 다음과 같다. 

LEED 인증
26-32점 또는 최고 점수의 37% 이상
LEED 실버 인증
33-38점 또는 최고 점수의 47% 이상
LEED 골드 인증
39-51점 또는 최고 점수의 56% 이상
LEED 플래티늄 인증
52-69점 또는 최고 점수의 75% 이상

신축 건물 또는 주요 보수 작업에 대한 LEED 평가 점수나 평가 대상 분야에 대한 상세한 정보는 웹 사이트, www.usgbc.org/ShowFile.aspx?DocumentID=1095 참조 요망.

SIDEBAR 2
아도비 타워 보수 작업
아도비 타워 건물 매니저들은 LEED 인증 절차를 위해 거의 70개의 그린 프로젝트들을 수행하였다.

이 중 아도비 타워에 큰 영향을 준 프로젝트들은 다음과 같다:

•           조명: 실내 및 주차장의 조명 시설을 고효율 형광등으로 교체하였다. 이러한 조명 시설 교체는 큰 어려움 없이 시행되었으며, 이로 인해 전기 사용을 60%까지 절약하게 되었다.

•           전기 모터에 가변 속도 기능 장치: 건물 엔지니어들은 모든 전기 모터에 가변 속도 기능을 위한 장치를 설치하였다. 항상 같은 속도로 모터를 돌리는 것이 아니라, 최대 용량이 요구될 경우에만 최대 속도를 낼 수 있도록, 그리고 그 외에는 프로그램에 의해 조절될 수 있도록 하여 전기 모터의 효율성을 높였다.

•           자동 전원 차단 장치 부착: 엔지니어들은 아도비 타워의 각 사무실에 자동 전원 차단 장치를 설치하였다. 이는 사무실에 아무도 없을 경우, 자동적으로 실내 조명과 컴퓨터 스크린, 그리고 기타 개인 램프와 같은 사무실 전기 기구들의 전원이 차단되도록 한 것이다. 이를 통해 직원 1인당 매월 미화 3달러를 절약하는 효과를 보고 있으며, 이 효과는 계속 증대될 전망이다.

•           물 사용 컨트롤을 위한 관개 시스템: 물 사용량을 줄이기 위해, 아도비의 엔지니어들은 정원에 물을 주는 관개 장치들을 위성통제 시스템으로 전환시켰다. 이로 인해 내부 관개 시스템의 효율성도 50-60% 증대되었다; 정원에 사용되는 물 소비량을 거의 76% 절약함으로써 아도비 타워 전체의 물 사용 효율성이 90% 향상되었다.

•           비수세식 소변기: 아도비 타워들은 산호세 시에서 소변기를 물로 세척하지 않는 첫 건물이 되었다. 당시 비수세식 변기에 대한 건물 코드가 없어 아도비 사와 쿠스만 앤 웨이크 필드 관리 회사는 산호세 시청에 특별 허가를 얻어야 했다.

•           실내 공기 수준 향상: 아도비 사는 건물에 더 많은 신선한 공기를 유입시켜 실내 공기를 깨끗이 하기 위해 환기 장치를 개선시켰다. 이외에도 회의실에 움직임을 감지하여 냉난방을 조절하는 기능을 설치, 에너지 사용의 효율을 높였다. 현재, 이 행동 감지 장치에 의해 실내에 사람이 있을 때에만 냉난방 장치가 가동되도록 하고 있다.

•           자동차 주차장 배기 송풍기: 부동산 관리사들과 엔지니어들은 자동차 운행이 많은 시간 대에만 배기 가스를 내보내기 위한 송풍기를 가동해도 된다는 결론에 이르렀다. 이 간단한 조치로 연간 9만 8,000달러를 절약하는 효과를 보고 있다.

SIDEBAR 3
LEED 인증을 위한 단계적 조치

• 기존 건물 평가.  건물 설비 및 시설 시스템이 서로에 대해 어떻게 기능하고 있는가? 시스템들이 효율적이며 효과적인가?
• 건물의 모든 시스템들이 미국 그린 빌딩 카운슬 에너지 및 환경 디자인 리더십(LEED: U.S. Green Building Council’s Leadership in Energy and Environmental Design)이 설정한 기준에 부합하는 지를 테스트.
• 예산과 시간에 고려하여, 어떤 그린 프로젝트를 시행해야 할 지에 대한 자유 토론.   어떤 프로젝트들이 비용이 적게 드는가? 쉽게 시행할 수 있는 프로젝트들은 무엇이며, 투자를 하면 수익이 보장되는가?
• “그린” 보수 작업/활동 시행
• 미국 그린 빌딩 카운슬이 설정한 LEED 인증 절차를 준수
  1. 웹 사이트, www.usgbc.org에서 자격을 갖춘 건물을 등록한다.
  2. 건물 능률 데이터 및 운용 절차 등을 서류화 함으로써 신청서 제출을 준비한다.
  3. USGBC에 인증 신청서 제출하여 검토를 받고, 검토인 또는 검토 부서의 소견에 따라 필요한 추가 정보를 제공한다.
  4. 미국 그린 빌딩 카운슬로부터 최종 LEED 인증 검토를 받는다.

건물들은 매년 재인증을 받을 수 있지만 최소한 5년에 한번씩은 LEED 재인증을 받아야 한다. 매년 예산 대비 건물 능률 및 효율성을 파악하고자 할 경우, 혹은 LEED 인증 점수가 임대 계약 조건으로 계약서에 명시되어 있는 경우에는 매년 인증을 받는 것이 좋다. 재인증을 위한 신청서에는 처음 인증 받을 당시와 비교하여 달라진 건물 운영 정책이나 건물 능률에 대한 서류를 첨부시켜야 한다.

아도비 타워의 조경을 위해 심겨진 많은 관목들은 현지 기후와 유사한 지역, 즉 미기후(microclimates) 지역에서 옮겨온 나무들이다. 따라서 현지 환경에 잘 적응하고 있어, 유지를 위해 특별한 조치를 취하지 않아도 된다.

아도비 사는 자동차 주차장 배기 가스 송풍기를 항상 작동시키지 않고 교통량이 많은 시간 대에만 작동시켜 전기료를 상당히 절약하고 있다.

아도비 사의 부동산 관리사들은 현재 건물로 유입되는 자외선과 적외선의 수준을 낮추기 위한 프로젝트를 진행시키고 있다.

Copyright © 2007 Institute of Real Estate Management. All rights reserved.