도시 발전의 선두에 있는 아시아 시장
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

지역 전망 –Regional Outlook

도시 발전의 선두에 있는 아시아 시장
도시 인구 증가로 인한 개발 및 매니지먼트의 기회 급상승

Darnell Little

전세계 도시 인구는 향후 20년 내에 50억에 육박할 것으로 예상된다. 성공하기 위해 도시로 향하는 많은 아시아 사람들로 인해 2030년이 되면 지구의 60% 이상이 도시로 변모될 것으로 보인다. 따라서, 지금부터 2025년 사이에 아시아 대륙의 도회지 인구는 거의 60%까지 늘어날 전망이다.

차이나 타운
도회지로의 인구 이동 현상은 인도, 베트남, 태국, 일본 그리고 한국 등에서 나타나고 있지만, 지각 변동을 일으킬 정도로 심각한 곳은 중국이다. 중국은 농촌 지역에서 도시로의 유례없는 인구 이동 현상을 경험하고 있다.

하바드 대학교의 타룬 칸나(Tarun Khanna) 경영학 교수는 “중국에서는 현재 인류 역사상 가장 규모가 큰 인구 이동이 진행되고 있다”라고 말하면서, “이는 중국에서 경제 혁명과 더불어 사회 혁명이 일어나고 있는 것이다.”라고 설명한다.

중국의 도시 인구는 현재 5억 6,000만 명이지만, 유엔은 지금부터 2020년까지 매년 약 2,000만 명의 농촌 사람들이 도회지로 이동할 것으로 내다보고 있다. 중국 정부는 향후 30년 동안 총 11억 명을 도시로 이주시켜 도시화 진행율을70%까지 끌어올리기를 원하고 있다.

중국에서의 급격한 인구 이동은 부동산 투자가와 개발업자에게 커다란 기회가 되고 있다. 도시 인구의 상승으로 2020년까지 주택을 지어야 할 땅이 60억 평방 미터나 추가로 필요하며, 사무실 및 상가 건축 그리고 인구 증가에 따른 인프라 구축이 추가로 요구되기 때문이다.    

외국인 투자가들에게도 가능성은 높다. 글로벌 건축 및 디자인 회사인NBBJ의 파트너로서 아시아에서 대규모 도시 개발에 참여하고 있는 팀 존슨(Tim Johnson) 씨는 중국 도시 개발에 대해 잘 알고 있는 사람이다.

존슨 씨는 “도전이 되는 문제들이 계속 나타나고 있습니다. 중국으로 자주 여행하고 있으며, 고객들과의 미팅을 통해 문화적인 차이를 분명히 이해하려고 노력하고 있습니다. 서구 사회의 아이디어를 이 국가로 유입시키기 위해 고용되었다는 것을 알고 있기에 우리들은 그러한 아이디어들을 필요로 하는 문화적인 상황과 적절히 맞아떨어지기를 원하고 있습니다”라고 말한다.

현재 존슨 씨가 참여하고 있는 프로젝트 중에는 중국에서 두 번째로 큰 항구인 대련 시를 지역 허브로 개발하는 프로젝트도 포함되어 있다.

이 다목적 개발 프로젝트가 최근 착수됨으로써, 2010년까지 660만 평방 피트(약 61만 평방 미터)에 달하는 대규모 상업용 부지가 대련 시에 창출될 것으로 기대된다. 대련 시 도심지에 5층 상가 건물을 기반으로 하는 5개의 조각 타워에 주택, 사무실, 상가, 호텔, 그리고 레크리에이션을 위한 공간들을 배치한다는 것이 NBBJ의 비전이다. 높이가 1,235피트(약 376미터)로서 엠파이어 스테이트 빌딩보다 불과 15피트(약 4.6미터) 낮은 70층 규모의 대련센터수퍼타워원(Dalian Center Super Tower One)이 대련 시에 건축될 예정이다.

“우리는 이를 도시의 오아시스라고 부릅니다. 수백만 명의 주민들이 모여들 것으로 예상되어, 도시에서도 산을 경험할 수 있는 환경을 제공할 수 있기를 원했었습니다.”라고 존슨 씨는 대련 시의 프로젝트의 계획을 설명해 주었다.

남도의 노래
유엔 보고서에 의하면, 한국은 오늘날 세계에서 가장 급격하게 도시화가 진행되고 있는 국가 가운데 하나이다. 1980년도만 해도 전 인구의 57%가 도시에 거주하고 있었는데 비해, 2007년 말 통계에 의하면 한국 인구, 4,800만 명 가운데 81%가 도시에 살고 있다고 한다. 한국의 도시화 진행 속도는 아시아에서 가장 높을 뿐 아니라 유럽에서 가장 진행 속도가 빠른 프랑스나 이탈리아보다도 앞서고 있으며, 거의 미국의 도시화 진행속도와 비슷하다고 할 수 있다.

한국, 서울, Acres and Dollars, LLC의 남경원 CPM®은, “한국은 아시아에서 가장 인구밀도가 높은 나라 가운데 하나이다. 그리고, 부동산 열기도 대단하다. 아마 전세계에서 가장 부동산 경기가 활발한 지역 중의 하나일 것이다.”라고 말한다.

한국에서 지금까지 진행되었던 가장 야심 찬 부동산 프로젝트는 ‘인천, 송도 신도시 건설’이라고 말들을 한다. 2004년도에 착수되었으며 2014년도에 완공될 이 신도시 건설 프로젝트에 미화250억 달러 이상이 투입될 예정이다. 송도 신도시가 완공되면 6만 5,000여명이 이곳에 거주하게 되며 약30만 명의 근로자들이 이곳에서 일하게 된다. 

개발업자인 Gale International과 한국의 철강업체 포스코 E&C가 공동 투자하고 있다.  

국제 비즈니스 지구가 될 송도 신도시는 사무실로 약 5,000만 평방 피트(465만 평방 미터), 아파트나 주택으로 약 3,000만 평방 피트(279만 평방 미터), 임대 공간으로 약 1,000만 평방 피트(93만 평방 미터) , 호텔 건축에 약 500만 평방 피트, 그리고 공공 시설을 위해 1,000만 평방 피트(93만 평방 미터) 등을 배정해 놓고 있다.

송도 신도시는 전세계 각국의 주요 도시의 장점, 즉 조지아 주, 사바나 시의 포켓 공원, 베니스의 운하, 뉴욕 시의 센트럴 파크 등의 장점들을 취합하여 디자인되었으며, 도시 면적의 40% 정도를 녹색 지대로 만들 예정이다. 이외에 박물관, 수족관, 그리고 골프 코스도 들어서게 된다.

송도 신도시를 글로벌 비즈니스 센터로 만들기 위해, 이곳에서는 여러 나라의 화폐들이 자유롭게 통용될 수 있도록 할 방침이며, 영어를 공용어로 채택할 예정이다. 한국에서 처음으로 자유 무역 지구로 개방될 송도 신도시는 면세 지역으로서 외국인들이 마음대로 토지를 소유할 수 있게 되며, 학교나 병원도 외국에 개방될 예정이다.

동경의 풍조
아시아에서 가장 경제적으로 윤택한 일본의 도시화 진행률은 65%를 상회한다. 동경에서 일하고 있는 야수노리 야마모토 CPM은 일본 내에서 가장 도시화 진행률이 높은 동경의 인구는 2020년에 되면 전 일본 인구의 10%에 육박할 것이며, 동경 일대를 합할 경우 30%에 도달할 것으로 전망했다.

동경으로의 인구 집중 현상은 일본 경제의 거품이 꺼져 땅값이 하락하기 시작한 1996년도부터 나타났다고 야마모토 씨는 설명한다. 지금도 미화로 약 40만 달러면 동경 시내에 한 가족이 살 수 있는 아파트를 살 수 있는데 이 가격은 거품이 있었던 때의 절반 밖에 안 된다.    

야마모토 씨는, 일본의 젊은 세대들은 병원, 학교, 유흥, 쇼핑 등 동경 시내가 제공하는 여러 가지 혜택에 매력을 느끼고 있어, 이런 이유도 인구 집중 현상의 원인이 되고 있다고 설명한다.

실제로, 동경은 시가지 전체가 바뀔 정도로 현재 건축 붐이 일고 있다. 앞으로 몇 년 사이에 12개 이상의 고층 건물이 시내 곳곳에 세워질 전망이다.

동경의 부동산 회사, 밋쑤이 후도산(Mitsui Fudosan) 회사가 개발, 최근 문을 연 동경 미드타운 콤플렉스(Tokyo Midtown Complex)는 동경의 도시화 현상을 단적으로 설명해 주는 프로젝트이다. 동경 미드타운 콤플렉스는 아파트 건물과 410개의 임대 사무실 빌딩, 리츠-칼튼 호텔, 병원, 박물관, 그리고 컨벤션 센터, 그리고 상가 건물들로 구성되어 있다.  

약 100만 평방 피트(약 9만 평방 미터) 정도의 면적에 자리잡고 있는 동경 미드타운 콤플렉스는 전체 면적의 약 40%를 녹색 지대로 만들기 위해 이곳에 140수 이상의 나무들을 옮겨다 심었다.

아시아에서의 놀라울 정도의 도시화 진행 속도는 앞으로 20년간 계속 될 것으로 전망된다. 농촌 지역에서 도시로의 대규모 인구 이동 현상을 보이고 있는 아시아는 전세계 인구의 60%나 살고 있어 부동산 개발업자와 관리인들에게는 기회가 되고 있지만, 인구 밀도 급증이라는 문제를 동시에 해결해야 하는 도전도 안고 있다.

본 기사/논문의 저자인Darnell Little 은 JPM 기고가 이며, 질문이 있을 경우 e-메일, mnaso@irem.org로 하면 된다.

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