지역 전망
(“Regional Outlook,” July/August 2008)

러시아 부동산 시장 호황, 부동산 관리사 수요 급증

Darnell Little

러시아의 경제 호황으로 인해 러시아 부동산 시장도 지난 8년 동안 꾸준히 성장하였다. 부동산에 대한 투자액이 지난 2년 동안에만 거의 3배나 늘어 부동산 관리사에 대한 수요가 급증하고 있다.

“[부동산] 시장이 믿기 어려울 정도로 매우 좋다. 많은 해외 투자가들이 러시아를 찾고 있을 뿐 아니라, 러시아 투자가들도 부동산을 증권에 대한 대체 수단으로 여기고 있다.”라고 글로벌 법률 회사인 Squire, Sanders & Dempsey의 모스코바 부동산 그룹 책임자, Dmitry Kunitsa 씨가 현지 상황을 전해 주었다.

투자가들에게 제일 인기있는 러시아의 도시들은 모스코바와 세인트피터스버그이지만, 다른 지역, 특히 인구 100만 이상인 도시, 소위 “cities-millioniki”들도 지난 5년 동안 급속도로 개발되었다.

러시아에는 인구 100만 이상인 도시가 13개 있지만, 대개 우랄 산맥의 볼가 강을 따라 소재해 있거나 남부 지역에 있다. 이곳 도시들의 땅값은 모스코바보다 훨씬 저렴하여, 시장성이 높아 투자가들에게 매우 인기가 있다.

부동산 관리사
그러나, 러시아의 부동산 시장은 상대적으로 아직 미미한 수준이다. 모스코바에 퍼스트 클래스 A 오피스 빌딩이 들어선 것은1990년이었다. 그리고 이 건물이 들어선 후 1990년대 초에 12개의 현대식 건물이 건축되었지만, 서구 유명 회사들의 모스코바 지사들이나 급성장하고 있는 러시아 회사들이 원하는 초현대식 사무실 수요에는 못 미치고 있다.

급증하는 수요에 따른 사무실 부족 사태는 부동산 시장 개발을 재촉하고 있으며, 러시아 전역에 걸쳐 부동산 관리사 – 특히, 사무실, 소매상 그리고 산업용 건물 전문 부동산 관리사들에 대한 수요를 부축이고 있다. 부동산 관리 분야는 러시아 전문업계에 아직 생소한 분야로서, 많은 해외 전문 부동산 관리사들이 자신의 경험과 지식을 필요로 하는 러시아 부동산 업계에 문을 두드리고 있다.

러시아에서 임대 및 인력 자원에 대해 강의하고 있는 CPM® Shannon Alter 씨는 자신의 수강생 대부분이 부동산 분야, 특히 부동산 관리에 전혀 경험이 없는 사람들이라고 말하면서, “부동산은 이들에게 아주 새로운 기회이다”라고 말했다.

러시아 부동산 관리사들의 경험 부족은 미국 부동산 관리사에게는 원하기만 하면 엄청난 기회가 된다; 그러나 여기에는 도전이 따른다. 그 중 하나는 러시아식 비즈니스에 익숙해져야 한다는 것이다. Shannon Alter 씨는 러시아에서 비즈니스하는 방법은 미국이나 유럽의 방법과 크게 다르기 때문에 미국 부동산 관리사들은 비즈니스에서의 유연성, 아니 그 이상을 배워야 한다고 강조한다.

Alter 씨는 “업자들은 그렇지 않음이 명백해질 때까지 그렇다고 말한다. 컴퓨터와 에어컨이 곧 설치될 것이라고 계속 말하지만 그런 일이 즉시 실현되는 것은 아니다. 그리고 ‘곧 부서질 것이라고는 생각하지 않는다’라고 말하는 것은 ‘결코 부서지지 않을 것이라고 생각한다’는 것을 의미한다.”라고 설명해 주었다.

미국 관리사들이 느끼는 좌절감은 러시아 업계가 부동산 개발 및 관리라는 새로운 분야에 대해 그들만의 방법을 배워나가는 만큼이나 클 것이다.

“만일 모든 것이 제자리에 있어야 되며, 말쑥하게 포장된 것을 좋아하는 타입의 사람이라면 러시아는 결코 적합한 곳일 수 없다. 러시아는 매우 다이나믹한 분위기를 지니고 있으며, 매일매일 변화하는 곳이다.”라고Alter 씨는 말한다.

새로운 물결에 대한 타개책
국제 부동산 회사인 Hines의 모스코바 부동산 포트폴리오 재정 관리 디렉터, David C. Elkins 씨는 문제를 발견하고 이를 해결할 수 있는 능력을 갖춘 즉, ‘사업적인 성숙함’을 지닌 사람을 찾는 일이 러시아에서는 아주 큰 문제라고 말한다.

Hines 사는 현재 모스코바 지역에 소재한 8개의 사무실 빌딩과 3개의 복합 빌딩에 대한 관리 업무를 그리고 1곳의 타운홈 및 웨어하우스 개발 등과 관련된 부동산 관리 서비스를 제공하고 있다. David C. Elkins 씨는 지난 9월부터 모스코바에서 살고 있지만, 러시아 정부와 러시아의 사업 환경에 적응하는데 어려움을 겪고 있다.

Elkins 씨는 “러시아 정부에 비하면 우리의 IRS(국세청)은 아주 관대한 것 같다. 러시아 정부의 규제는 정말 심하며, 부정부패가 없는 곳이 없을 정도이다. 이에 대처하는 일이 결코 쉽지가 않다. 이러한 문제는 정부 쪽에만 있는 것이 아니라 매일매일의 일상적인 활동에 도사리고 있다는 것이다. 이를 외면한다는 것이 얼마나 어려운 일인지 모른다.”라고 이곳의 상황을 설명해 준다.

상업용 부동산 회사, CB Richard Ellis, AMO®에서 소매상가 분야에 대한 시니어 어드바이저로 활동하고 있는 Shannon Quilty씨에 의하면, 건물 유지 작업을 하청줌으로써 급료 지급의 부담을 더는 데 익숙한 국제 투자가들에게 러시아 정부의 규제는 매우 놀라운 일일 수 밖에 없다고 한다.

Shannon Quilty씨는 “기술자 고용과 관련하여 규제가 너무 많다. 예를 들면, 엘리베이터나 에스컬레이터를 운행하려면 유지 및 응급 상황에 대비하여 최소한 기술자 2명을 항상 현장에 배치해야 한다.”라고 말해주었다.

CB Richard Ellis 회사는 모스코바를 비롯한 러시아 대도시 클래스 A 사무실, 소매상가 그리고 산업용 부동산 등 총 80만 평방 피트에 달하는 건물 및 부동산을 관리하고 있다. Shannon Quilty씨는 지난 1년 동안 야로슬라블, 노보시브리스크 그리고 모스크바 등에 각각 1개의 쇼핑 센터, 총 3개를 개장시켰다.

Quilty 씨는 미국에서 부동산을 관리할 수 있다면 러시아에서도 활동 가능하다고 믿고 있다. 그러지만, 미국 부동산 관리사들은 부동산 관리와 관련된 수많은 방해 요소들에 대처할 수 있도록 준비해야 한다고 강조한다.

“첫째로 러시아어를 공부하는 것이다. 언어 문제를 극복할 수 없을 경우, 다른 사람에게 의존해야 한다. 물론 이 경우, 시간과 인내가 요구된다. 원하는 결과를 얻기 위해서는 의도하는 바를 정확히 전달하는 것만큼 중요한 것이 없다는 것을 명심할 필요가 있다. 언어 문제뿐만 아니라 문화 차이로 인한 오해의 소지도 너무나 많다.”라고 조언해 주었다.

Quilty 씨는 계속해서, “둘째, 어느 누구라도 설령 입주자나 협력업체라도 공짜로 일하는 법이 없다. 그들로부터 어떤 제안을 받기 전에 먼저 다른 사람을 고용해야 한다. ‘사업 활동 비용’에 대한 개념이 적용되지 않기 때문이다. 그 외에는 인내다. 러시아 사람들이 말하는 것처럼 러시아에서는 모든 것이 가능하지만 시간이 필요하다.”라고 말했다.

미래 전망
국제 상업용 부동산 회사, GVA Worldwide의 멤버이며 모스코바에 소재한 GVA Sawyer 사의 지사장 Vera Setskaya 씨에 의하면 러시아의 사무실 건물 및 소매상 부동산 시장이 급성장했음에도 불구하고 모스코바와 세인트피터스버그를 비롯한 러시아 주요 도시에서의 부동산 공급은 아직도 턱없이 부족하다고 한다.

Vera Setskaya 지사장은 “모스코바 부동산 시장의 수요와 공급은 2012년도에 가서나 균형을 이루게 될 것이다. 건물 임대율이 상당히 높아 클래스 B 사무실인 경우, 임대되지 않은 공간은 겨우 5% 정도이며 클래스 A 사무실 건물일 경우에는 거의 0%이다.”라고 알려준다.

이러한 사실은 앞으로 많은 부동산 관리사를 필요로 한다는 것이다.

“현재로서는, 특정한 사람에게만 해당되지만, 기회는 끝이 없다”라고 Elkins 씨는 말한다.

Quilty 씨는 실력을 갖춘 그리고 부지런히 일하는 러시아 사람들이 부동산 시장에 발을 들여놓고 있으며 언젠가는 이들이 외국 부동산 관리사들을 무용지물로 만들지도 모른다고 지적한다.

“이곳의 부동산 시장은 빠르게 움직이므로, 러시아에서의 부동산 관리에 관심이 있다면 지금이 바로 그 시기이다”라고 그녀는 강조하였다.

본 기사/논문의 저자인Darnell Little 은 JPM 기고가 이며, 질문이 있을 경우 e-메일, mnaso@irem.org로 하면 된다.