격동기를 헤쳐나가는 항해
경험이 풍부한CPM®, 경제 불황 속에서도 기회를
2009년1/2월
("Navigating Through Turbulent Times", Jan/Feb 2009)
Janice Rosenberg
현재의 경기 침체는IREM 공인 부동산 관리사CPM)들에게는 그리 놀라운 일이 아니다. 이들은 부동산 경기 침체가 주기적으로 다가온다는 것을 알고 있는 사람들이다. 경제학자들은 경기 침체를 장기간 계속될 것이라고 예고하지만, 경험이 풍부한 부동산 관리사들은 비즈니스의 기회가 더 많아질 것이라고 예상한다.
인디애나 주 사우스밴드, CB Richard Ellis 회장이며, CPM인 Robert B. Toothaker 씨는, “최고의 전문 CPM들에 대한 수요가 점차 늘어나기 시작했다”라고 말하면서, “스마트한 임대업자나 건물 소유주는 부동산을 보존하여 장차 수익을 얻기 위해 자신들이 필요로 하는 것을 이해하는 경험많은 CPM들을 찾고 있는 중이다”라고 설명했다.
캘리포니아, Carmichael의 MANAGEWEST, Inc 사장인 J. Benjamin McGrew 씨도 지금과 같은 경기 침체 기간 동안 많은 어려움을 겪고 있는 부동산 소유주들을 도울 수 있도록 가능케 한 IREM 교육과 연수의 가치를 이해하고 동의하는 사람이다.
McGrew 씨는 “우리는 전례없이 한꺼번에 많은 부동산들이 시장에 나오고 있음을 목격하고 있다”라고 말한다.
McGrew 씨는 문제가 있는 부동산들을 호전시키기 위해서는 신용이 있는 - CPM 또는 AMO 자격증을 가진 - 사람들을 고용해야 한다고 강조한다.
CPM 또는 AMO 회사를 선호하는 이유는 무엇인가? 워싱턴 주, 우드인빌 시의 부동산 컨설턴트이며 CPM인 Richard Muhlebach 씨는 “CPM 들은 자격증을 취득하기 위해 사업 계획- 즉, IREM을 통해 교육받은 매니지먼트 계획에 따라 관리하고 있는 부동산 각각에 대한- 사업 계획을 만들 수 있도록 훈련을 받았기 때문”이라고 말한다. 이러한 훈련은 문제가 있는 부동산을 관리하도록 고용되었을 경우, 소유주에게 자신들의 분석 능력과 창의적인 재능을 보여줄 수 있도록 해준다는 것이다.
어려운 문제점들을 인식
부동산 사업을 하면서 필요한 조치를 시기 적절하게 취하려면 경기 동향을 재빨리 파악해야 한다.
“부동산 시장이 활발할 때에는 그러한 호황이 영원히 지속될 것 같지만, 불황에 접어들면 경기 침체가 실제보다 더 오래 갈 것이라고 믿는 경향들이 있다”라고 말하는Muhlebach 씨는 “CPM들은 불황과 호황이 주기적으로 온다는 것을 알고 있는 사람들이다. 문제는 그 주기를 예측하는 것”이라고 지적한다.
경험이 풍부한 CPM들은 현재 하향 곡선에 있는 경기 동향을 일찍이 감지한 사람들이다. McGrew씨는 자신의 회사가 ‘재산 관리자’로 일해 줄 수 있느냐라는 변호사의 전화를 받고 경기가 침체될 것이라고 생각했다고 한다. 그 이후 많은 의뢰가 쇄도하여2008년 2월부터 McGrew의 회사 직원들은 1주일에 6일씩 일하고 있으며, 재산 관리와 파산 분야에서 CPM의 능력과 가치를 충분히 보여주고 있다고 한다.
McGrew 씨는 일반 소비자들에 대한 은행 신용 상한 액수의 하향 조정이 경기 불황을 지속시키는 악재라고 파악한다. 부동산 파산 전문 변호사로 일해온 McGrew 씨는 자신의 법률 관련 서적의 먼지를 털면서 다음에 찾아올 비즈니스의 기회를 준비하고 있다.
McGrew 씨는 지금의 경기 침체는 주택 시장의 붕괴가 원인이라면서, “주택 시장이 얼어붙으면 소규모 쇼핑 센터가 영향을 받으며, 곧이어 사무실 건물에 그리고 나서 모든 상업 분야에 영향을 주는 소위 루프탑스(rooftops) 현상”이라고 지적했다.
경기 동향의 징후는 지역마다 다르며, 취업 시장의 변화에 따라서도 달리 나타난다고 한다. 예를 들면, 작금의 전세계 경기 침체 현상이 나타나기 전에 미시간 동부 지역의 경제 사정은 이미 악화 일로에 있었으며, 이는 취약한 자동차 산업계에 휘발유 가격의 상승이 더해진 결과였다고 Toothaker 씨는 말하고 있다.
그리고, 휘발유 가격이 천정부지였던18개월 전부터 RV(레크리에이션 자동차) 업계와 인디애나 주 북부의 주택 산업이 이미 하향 국면에 접어들고 있음이 목격되었다고 Toothaker 씨는 말한다. 그는 그러한 징후들은 앞으로 지역 경제나 국가 경제가 어려워질 것이라는 것을 암시하는 것이었다고 했다.
플로리다 주 콘도 시장의 침체 현상도 Toothaker 씨에게는 불황의 또 다른 전조였다고 한다.
Toothaker 씨는 “우리들은 팔리지 않고 있는 건축 중에 있는 건물들에 대해 입찰해 줄 것을 요청 받은 적이 한두 번이 아니었으며, 건물이 완성되었어도- 팔리지가 않아- 아파트나 주상 복합 형의 건물로 전환시켜 관리를 하고 있다”라고 건축 시장의 침체를 설명한다.
라스베가스, H&L Realty and Management 회사의 Barbara Holland 사장은 2007년에 있었던 이 지역 주택 시장의 침체 현상을 앞으로 있을 경제 불황의 전조로 보았다고 한다. 그러한 징후를 염두에 두고 H&L Realty and Management 회사는 2007년 마지막 분기 동안 인근 지역의 아파트 커뮤니티를 방문하는 등 부동산 시장 조사를 확대시켰다.
“전단을 만들어 우리의 장점을 부동산 시장에 소개하였으며, 새로운 임대 및 마케팅 프로그램을 만들기 위해 많은 시간을 보냈으며, 정기적으로 현지 부동산 관리인들을 방문하였다”라고 Holland 사장은 말한다.
Holland 사장의 예측대로 경제 한파가 불어 닥쳤다. 2008년 첫 3개월 동안 라스베가스 건축업계는 3만 5,000여명의 실직과 함께 대형 건축 공사가 중단되는 심각한 사태를 목격했다. 중단된 공사도 2010년 이전에는 재개될 전망이 보이지 않는다. 주요 호텔들도 종업원들을 해고시키고 있으며, 많은 사람들이 빈집을 뒤로 하고 라스베가스를 떠나고 있는 중이다.
기회 도래
CPM들은 재개발 그리고 재사용에 대한 아이디어를 창출하여 재앙을 기회로 바꿀 수 있는 능력을 갖고 있다. 다시 말하지만, 그러한 능력을 보여주어야 CPM 자격을 취득할 수 있기 때문에 이미 그런 상황에 대한 대처 능력을 갖고 있다고 할 수 있으며, 또한 그 점이 바로 CPM 이 갖는 의미이기도 하다.
1990년대 초Muhlebach 씨는 반 정도밖에 임대가 되지 않은 알래스카 주, Wasilla의 쇼핑 센터에 대한 아이디어가 머리에 불현듯 떠올랐다. 우선, 그는 임시 입주자를 찾고 비어있는 가게를 상품화하기 위한 프로그램이 포함된 건물 ‘매니지먼트 플랜’을 만들어냈다. 그리고 한쪽 공간에 임대료를 받지 않고 현지 상공회의소를 입주시켰다. 그리고 다른 공간에는 라디오 방송국을 입주시키고 임대료 일부로 방송 시간을 할애 받았다.
Muhlebach 씨는 “때때로 건물을 최선으로 사용하기 위한 방법이 지속적으로 적용될 수 있다. 왜냐면 불황 여부와 관계없이 그 방법이 최선이기 때문이다. 그러나 알래스카의 경우처럼 일시적인 방편일 수도 있다.”라고 설명한다.
또한, Muhlebach 씨는 1990년대 초에 이러한 ‘건물 최선 사용’에 대한 개념을 워싱턴 주의 작은 쇼핑 센터에 적용시켰다. 이 작은 쇼핑 센터는 2개의 대형 업체가 입주해 있었지만, 총 5만 평방 피트에 달하는 소매상 공간은 완전히 비어 있었다.
“어떤 부동산들은 개념 자체부터 잘못되었다고 생각되는 것들이 있다”라고 말하는Muhlebach 씨는 “경기가 좋다고 하더라도 그런 쇼핑 센터는 어려우며, 경기가 나쁠 때에는 완전히 실패”라고 강조한다.
Muhlebach 씨는 주차장이 뒤에 있는 쇼핑 몰들은 바깥쪽에 입구를 만들어 돌아서 들어오게 하는 일이 없도록 해야 한다고 추천하고 있다. 그리고 쇼핑 센터 반대편에 있는 가게들, 특히 뒤에 숲이 있는 소매상들은 동시에 커뮤니티 칼리지의 교실로 임대되도록 하는 것이 바람직하다고 한다.
또 다른 창의적인 노력의 예를 McGrew 씨에게서 볼 수 있다. 그는 시장 분석과 함께 “상자 밖(outside the box)”에 대한 자신의 매니지먼트 플랜을 검토한 후, 2002년 파산으로 건물 전체가 텅 빈 옛 Kmart(케이마트) 자리를 온도 조절 기능을 갖춘 소형 보관 창고로 전환시켰다. 건물 소유주는 McGrew 씨가 그 지역의 인구분포에 대해 말하기 전까지-즉, 작은 집들이 많은 이곳 주민들은 물건들을 저장할 추가 장소가 필요하다라는 설명을 듣기 전까지-그러한 아이디어를 탐탁하게 여기지 않았다. 그러한 설명을 들은 건물 소유주는 Kmart의 넓은 주차장에 담장을 두르고 모터홈(motor home)에 사는 사람들이 물건을 보관하기 위해 찾아올 수 있도록 편의를 제공하였다.
이와 같은 유사한 기회는 지금도 가능하다. 예를 들면, Toothaker 씨는 최근 콘도를 지었지만 절반만 판매한 개발업자를 도와 팔리지 않는 콘도를 임대 아파트로 전환시켰다.
“이러한 종류의 건물이 어필하는 시장은 대학 주변의 학생들이다”라고 말하는 Toothaker 씨는 “콘도를 매입하여 입주한 소유주와 임대한 입주자들이 마찰을 빚지 않도록 하기 위해, 대학생들에게 콘도에서 파티를 가질 수 없도록 했으며, 그 대신 대학생들을 위한 파티를 우리가 열어 콘도에 사는 모든 사람들을 초청하도록 했다”라고 자신의 매니지먼트 플랜을 소개해 주었다.
경기 침체로 어려움을 겪는 사업체들이 많아짐에 따라 새로운 기회도 계속될 것이다. 예를 들면, McGrew 씨는 일반 가정용 건물들을 자동차 딜러에게 임대해주는 방법과 고속도로 주변이나 교통량이 많은 거리에 있는 집들을 대형 간판이나 광고판을 세우길 원하는 회사에 임대하는 방법을 생각 중에 있다고 한다.
“인터액티브 사인”으로 알려진 전자 광고판은 20개나 되는 회사 광고를 담을 수 있어 매달 8,000달러까지의 수입을 올릴 수 있다는 것이다.
“약간 추악한 모습을 보이겠지만 어려운 시기에 부동산을 활용하는 방법 가운데 하나”라고 말하는 McGrew 씨는, “세금 수입에 의존하는 도시들에게 자동차 딜러만큼 세금을 많이 내는 사업체도 없으며, 세금 수입이 없는 것보다는 광고판 설치를 승인하여 세 수입을 올리는 것이 도시로서도 바람직한 일”이라고 가능성이 없는 일로 여기지 않고 있었다.
노하우를 적용
잠재적인 고객들의 보다 폭넓은 수요를 충족시키는 동시에 이익 창출 방법을 알고 있는 CPM들은 불경기에도 불구하고 더 많은 비즈니스의 기회를 맞이하고 있다.
소유 부동산을 스스로 관리해왔지만 그다지 수익을 올리지 못했던 소유주들로부터, 그리고 상가를 지어 임대할 계획이었지만 여의치 못한 부동산 개발업자로부터 여러 건의 계약을 맺은 Toothaker 씨가 그 좋은 예이다.
Toothaker 씨는 “부동산을 소유함으로써 부동산 비즈니스에 뛰어드는 사람들이 많으며, 이들은 스스로 부동산을 관리할 수 있다고 판단한다. 그러나 부동산이 전문 관리사에 의해 관리될 경우처럼 최상의 상태를 유지하지 못할 수가 있다. 경기가 좋아지면 어려웠던 시기를 커버하지만, 상황이 악화되고 수익을 내지 못하게 되면 전문가의 도움이 필요하게 되는 것이다.”라고 말한다.
고객들의 보다 폭넓은 수요는 CPM들에게 또 다른 중요한 관심거리이다. 주택 시장이 침체해 있는 동안 재계약에 중점을 두어야 한다고 Holland 씨는 말한다. 그녀는 아파트 입주자들을 위한 피자 파티를 통해 재계약을 유도하고 있으며, 재계약을 할 경우 카펫 청소와 같은 인센티브를 제공한다고 한다.
또한 새로운 입주자들을 끌어들이기 위해 현 입주자들에게 소개비도 지불하고 있다고 Holland 씨는 말한다. 마찬가지로, 회사 종업원들을 위한 인센티브 프로그램도 아파트 임대율을 100%로 유지하는데 도움이 된다.
CPM들이 그들의 고객들을 위해 이와 같은 그리고 문제 해결을 위한 여러 방법을 동원하기 때문에 부동산 매니지먼트 활동은 더 강화될 것이라고 Toothaker 씨는 설명한다. 따라서 경제 불황이긴 하지만, CPM들은 현재의 고객들을 붙잡기 위해 그리고 새로운 비즈니스를 유치하기 위해 자신들의 수수료를 낮출 필요가 없다는 것이다.
Muhlebach 씨는, “부동산 관리 산업은 그 자체적으로 일관성을 유지해 왔으며, 설사 부동산 소유주들이 경제적으로 어려운 시기에 있다 하더라도 누군가가 부동산을 관리해야 하는 것이다. 경기가 침체된다고 해서 부동산 전문 관리사의 수가 줄어들지 않는 것이 일반적인 현상이다. 어쨌든, 부동산들이 시장에 나오게 되어 있으며 그래서 경기도 점차 조금씩 나이지는 것이다.”라고 부동산 관리 산업을 단적으로 설명해 준다.
부동산 시장을 매우 면밀히 주시하고 있는 IREM CEO겸 실행 부사장인 Russell C. Salzman 씨 역시 CPM들이 자신의 지식과 전문성을 발휘할 기회가 많다는 것에 동의한다.
“많은 CPM들로부터 비즈니스가 희망적이라는 말을 듣고 있다”고 말하는 Salzman CEO는, “어려운 시기를 맞이한 부동산 소유주들이 자신들의 부동산을 관리해 줄 자격을 갖춘, 경험이 풍부한 사람들을- IREM 사람들을-찾고 있다. 우리 회원들은 이러한 풍파를 헤쳐나갈 수 있는 능력을 제시할 수가 있어 고객들을 유치할 수 있다.”라고 CPM들의 능력을 피력했다.
McGrew 씨는 도전이 되는 불확실한 상황임에도 불구하고 지금이 CPM들에게는 자신의 전문 지식으로 부동산 소유주들을 돕고 문제가 있는 부동산들을 관리할 수 있는 더 없는 기회라고 강조한다.
“CPM들은 어려움을 즉각적으로 회복시키는 집단이며, 또한 긍정적인 프로페셔널”들이라고 말하는McGrew 씨는, “어려운 상황에도 햇살이 있기 마련이며, 우리들을 그 햇살을 바라본다”라고 CPM들의 능력을 대변해 주었다.
본 기사/논문의 저자인Janice Rosenberg는JPM자유 기고가 이며, 질문이 있을 경우 e-메일, mnaso@irem.org로 하면 된다.
갓CPM 자격을 취득한 사람들에게는 뚫기 어려운 힘든 난관은 아닌가?
이제 막 공인 부동산 관리사로서 커리어를 시작하는 사람들은 자신이 선택한 직업에 회의가 있을 수 있다. 그러나 경험이 풍부한 CPM들은 지금보다 더 좋은 시기가 있을 수 없다고 생각한다.
이에 대해 Toothaker 씨는 “이제 갓 CPM 자격을 취득한 사람들에게 향후 3-5년은 엄청나게 새로운 것을 배울 수 있는 기회”라고 말하면서, “이러한 경기 침체가 어떻게 갈 것인지에 대한 예측과 이들이 참여하게 될 워크아웃, 부동산 경기 회복을 예측할 수 있는 기회, 그리고 그러한 분석 과정이 어떤 결과를 가져 올 것인지 등에 대해서는- 경기가 좋을 때가 아닌 어려운 시기에 더 잘 배울 수 있다.”라고 말한다.
다음은 갓 자격을 취득한 CPM들에게 배움의 기회를 강조하는 선임 CPM의 조언이다:
첫째로, 부동산 거래에 있어 위치의 중요성을 강조하는 “location, location, location”이 부동산의 가장 중요한 요소인 만트라(mantra)라면, 부동산 관리에 입문하는 자들에게 교육 즉 “education, education, education”은 가장 기본적인 과제라고 Muhlebach 씨는 강조한다. 현장 경험을 통한 훈련이 더 없이 중요하지만, 갓 입문한 CPM들은 현장 활동을 지탱해 줄 교육 프레임을 갖고 있을 때 금상첨화라는 것이다.
둘째, 교육을 통해 필요한 벽돌과 시멘트를 구비한 갓 CPM들은 네트워크를 통해 주변 사람들에게 다가갈 수 있어야 한다고 Muhlebach 씨는 강조한다. 인생과 사업은 모두 경험을 통해 최고점에 오를 수 있으며, 네트워크는 그러한 경험을 함께 나눔으로써 서로에게 이익이 되게 하기 때문이다.
재산 관리
재산관리란 법원의 명령에 따라 부동산을 공정한 제 3자(Receiver), 재산관리자 에게 인수시켜 관련자들의 이익을 보장하기 위한 조치로 정의된다. 법원의 결정에 따른, 즉 특별한 신뢰에 의해 부동산을 보유하고 관리하게 하는 것이다.
재산관리자
재산관리자(Receiver)란 파산 또는 차압에 직면한 부동산 관리를 위해 법원이 지정한 개인을 말한다. 재산 관리자의 역할은 방치되어 있는 부동산 또는 소유주가 잘못 관리하였거나 부정적으로 관리한 건물들을 보존하는 일이다. 미국의 경우 주에 따라 차압 판매 후 법이 정한 상환 기간 동안에만 재산 관리자를 지정하기도 한다.
