경기가 나쁠 때의 임대율 유지책
경제적으로 어려움을 겪고 있는 입주 상인들을 돕기 위한 IREM 회원의 추천 지원 방안
("Rent Resolutions for a Weak Economy", March/April 2009)

Richard Muhlebach, CPM®

전세계적인 경제 불황의 한파는 스몰 비즈니스들에게 커다란 도전이 되고 있으며, 임대료나 월세를 내지 못하고 문을 닫는 상점들도 속출하고 있다. 경제가 어려워지면, 대부분의 사람들은 꼭 필요한 것이 아니면 구매하지 않으므로 소매상들이 제일 먼저 타격을 받게 된다.  전국에 판매망을 갖고 있는 기업들은 실적이 부진한 매장들을 정리하고 경비 절감을 모색하는 등의 전략을 통해 불경기를 극복하려고 노력한다. 

지속되는 불경기로 인해 영업 중단을 발표하고 파산을 신청하는 유명 기업들도 속출하고 있는 마당에 중소형 쇼핑 센터 임대의 대부분을 차지하고 있는 소규모 소매상들의 처지는 더욱 더 어려운 실정이다. 이들은 대부분 상점 하나만을 운영하고 있어 그 상점의 성공이 자신들의 운명을 결정한다. 또한 입주해 있는 각 소매상들마다 쇼핑 센터의 성공에 영향을 미치므로, 한 가게가 문을 닫고 나갈 경우 전체 쇼핑 센터의 이미지에 좋지 않은 영향을 준다. 경기가 좋을 때면 이렇게 문을 닫고 나가는 자리에 몇 달 지나지 않아 다른 가게가 입주하지만, 요즘과 같은 불경기에는 임대가 잘 이루어지지 않으며, 심지어 임대료를 낮게 책정해야 하는 경우도 허다하다.

부동산 관리사들은 임대료를 제 때에 납부하지 못하는 입주자들에게 한시적으로만 지원을 제공한다. 문제가 지속될 경우, 다른 입주자로 교체하는 것이 더 쉽기 때문이다.  그러나 요즈음과 같은 불경기에 새로운 입주자를 찾는 것이 쉬운 것만은 아니다. 따라서 이와 같이 도전이 되는 시기에 부동산 관리사나 건물 소유주는 문제 해결을 위해 기존 방법이 아닌 새로운 방법을 모색해야 한다.   

아래에 설명되어 있는 지원 방법 중에는 부동산 소유주들이 달갑게 여기지 않는 것들도 있지만, 상황을 참작하면 입주자들이 문을 닫는 것을 막고 높은 임대율을 유지하기 위한 유일한 방법일 수가 있다. 그러나 아래에 제시된 지원 방법들을 고려하기 전에 건물, 특히 쇼핑 센터의 임대 공간이 텅 비어 있을 때 야기될 수 있는 영향들을 먼저 분석해야 한다.

시장 요소
가장 먼저 고려해야 할 요소는 건물과 관련된 재무상태, 아마도 부동산 소유주의 재무상태일 것이다. 건물 임대 공간이 비어 있어도 즉, “월 임대료를 받지 않아도 괜찮은가? 그러한 상태로 얼마를 갈 수 있는가?” 등이다. 그 다음 요소는 임대 시장의 상태로서, “다른 입주자를 들이는데 얼마나 걸리는가? 입주자를 내보내고 새로 맞아들이는데 드는 비용은 얼마나 되는가? 건물이 쇼핑 센터라면 쇼핑 센터의 이미지, 다른 입주자들의 사기나 쇼핑 센터에 대한 생각에 어떤 영향을 미칠 것인가?” 등의 질문들을 고려해야 한다.

경제적으로 어려움을 겪고 있는 입주자를 내보내고 다른 상점을 들이는데 따른 비용이 너무 많거나 오랫동안 입주해 있던 상점을 구제하기로 결정했다면 본 기사에서 설명한 방법들이 고려될 수 있다.

문제 가능성이 있는 임대인 파악
입주자 혹은 입주 상점이 재정적인 문제를 안고 있는지의 여부는 월 임대료를 제 때에 납부하지 못하고 체납되고 있다는 데에서 알 수 있다. 그 외의 다른 징후로는 매출 감소, 인벤토리 부족, 진열대 상품 고령화, 개점 시간 변경 및 종업원 교체, 광고 회수 감소 등이다.  부동산 관리사가 입주자들과 좋은 관계를 유지해왔을 경우 이들은 자신이 겪고 있는 재정적인 문제나 예상되는 문제들에 대해 도움을 요청해 올지 모른다.

그러나 재정적으로 심각한 타격을 입고 있는 입주자들은 임대 계약 조건을 유보해 달라고 요청해오는 경우가 많다. 건물 주인에게 문제점과 해결책을 제시하기 전에 부동산 관리사들은 해당 입주자의 현재 재무상태를 알아보기 위해 재정보고서를 먼저 입수해야 한다. 만일 입주자가 여러 개의 상점을 보유하고 있다면, 각 상점마다 재정보고서를 입수해야 한다. 왜냐하면 현재 어려움을 겪고 있는 상점을 지원해 줄 수 있을 정도로 다른 상점의 현금 유동성이 좋을 수가 있기 때문이다.

입주자의 개인 재정보고서도 입수해 검토해야 한다. 임대 계약 유보를 요청해온 상점 및 입주자들 가운데에는 아래에 소개하는 지원 방법 어느 것도 적용되지 않는 입주자들이 있긴 하지만, 해당 상점 및 입주자들에 대한 재정보고서를 검토한 후에 어떤 지원을 해야 하는지 건물 소유주와 의논해야 하며, 가능하면 아래에 소개한 지원 방법 가운데 하나를 제시할 수 있어야 한다.

가능한 지원 방법
불경기나 건물 임대 시장이 침체해 있을 때, 부동산 관리사들은 재정적으로 어려움을 겪고 있는 입주자들을 위한 직간접적인 재정 지원 방법을 고안해낼 수 있다. 직접적인 재정 지원 방법들은 대체적으로 한시적인데 비해 간접적인 재정 지원 방법들은 보통 항구적이다. 이러한 지원 방법들은 일차적으로 소매상들을 위한 것이지만 다른 상업용 입주자들에게도 적용될 수 있다.

간접적인 재정 지원 방법
입주자가 현재 필요로 하는 이상의 면적을 임대하고 있거나 임대 면적 전체에 대한 월 임대료 지불 능력이 없는 경우라면, 임대 면적을 조정하여 임대료를 줄여줄 수 있다. 임대료 조정 액수에는 기본 월세와 건물 관리비도 포함된다. 만일 해당 상점이 쇼핑 센터에 있는 경우라면, 냉난방비도 줄어들 것이다. 그리고 임대 면적이 줄게 되면 고용원 수도 줄일 수가 있어 인건비도 절약된다.

작은 공간이나 임대료가 낮은 장소로 이주케 하는 것은 간접적인 재정 지원 방법으로서, 이를 적용시킬 수 있는 지의 여부는 그러한 임대 공간이 있는지 그리고 해당 입주자가 다른 장소로 옮기는 데에 따른 비용을 부담할 수 있는지에 달려있다.

어려움을 겪고 있는 상점에게 다른 물품을 판매하도록 허용하는 것도 도움이 될 수 있다. 그러나 이럴 경우, 쇼핑 센터에 입주해 있는 다른 상점의 판매 품목과 겹쳐 이들의 매출에 부정적인 영향을 주지 않아야 한다는 것이 우선적으로 보장되어야 한다.

많은 소형 상점이나 가게들은 운영이나 세일즈와 관련하여 연수를 받을 수 있는 자원을 갖고 있지 못하다. 따라서 컨설턴트를 고용하여 입주자들을 위한 미니 세미나 혹은 일대일 상담을 받게 할 수 있다. 동기부여를 위한 것이 아닌 이러한 세미나 혹은 컨설팅은 입주자들에게 상품 개발, 할인 방법, 가격 표시 방법, 상품 전시, 구입 및 판매 전략 등에 대한 통찰력을 주기 위한 것으로 더 성공적인 상인으로 만들려는 목적으로 실시되어야 한다. 컨설팅 비용은 일반적으로 하루에 1,500달러내지 3,000달러이다. 10개의 상점들을 대상으로 하는 3차례의 2시간 세미나(상담시간 총 15시간) 일정을 고려한다면, 비용은 4,500달러내지 9,000달러이며, 여기에 여행 비용을 추가로 부담해야 한다.

만일 쇼핑 센터 소유주가 이와 같은 컨설팅 프로그램에 대해 고려해볼 가치가 없다고 말한다면 쇼핑 센터의 가장 중요한 자산인 입주 상인들에 대한 투자라고 설득할 수 있다. 많은 쇼핑 몰들이 경기가 아주 나쁘거나 혹은 아주 좋은 시기에 입주 상점들을 위한 컨설팅 프로그램을 갖는다는 사실을 기억할 필요가 있다. 

임대 계약 무효도 한가지 방법이지만, 건물 소유주는 임대 계약 무효화에 따른 비용을 예상해야 한다. 계약 무효화 비용에 대한 특별한 룰은 없다. 그러나 계약 무효화는 문제가 있는 입주자를 내보낼 수 있지만 해당 점포나 가게가 한동안 비어있게 된다는 것을 기억해야 한다.

직접적인 재정 지원 방법
입주자들에게 직접적인 재정 지원 방법을 제시하는 것은 어떤 형태든 건물 소유주에게 별로 달가운 일이 아니다; 그러나 기존 입주자들을 구제하여 임대율을 유지하고 비어있는 다른 점포를 임대하기 위해서는 때로 이것이 유일한 방법일 수가 있다.  그러한 해결책들은 다음과 같다:

임대료 납부 연기: 현재까지 체납된 임대료나 다음달부터의 임대료, 될 수 있는 대로 향후 6개월 분의 임대료를 연기해 준 후, 임대 기간 마지막 1년 동안 납부하게 한다. 혹은 임대료의 일부나 일정 부분을 6개월에서 12개월 정도 연기시켜 준다. 연기시켜주는 액수에 대해 이자를 부과할 수는 있지만 이자율은 그리 높지 않아야 한다. 비즈니스가 어려워 힘들어 하는 입주자에게 왜 추가로 부담을 주려 하는가?

퍼센트 임대료: 대부분의 소매상들은 월 임대료를 한달 판매액의 일정 비율로 내기 때문에 언제나 최소 임대료보다 많이 내고 있다. 그러나 매상이 떨어지면 퍼센트에 의한 임대료가 아닌 최소 임대료를 내게 된다. 입주자와의 임대 계약을 수정하여 불경기 동안의 특정 기간, 일반적으로1년 동안 매상의 특정 비율에 의해 산출된 임대료를 납부하도록 해준다. 현재 계약 상의 퍼센트로 결정할 수도 있으며 이보다 높은 퍼센트를 적용할 수도 있다. 그리고 1년이 지나면 퍼센트 임대료에서 최소 임대료로 환원하도록 한다.

렌트비 면제: 월 임대료 전부 혹은 일부를 일정 기간 동안 면제해 주는 것으로서, 직접적인 재정 지원 방법 가운데서도 건물 소유자가 가장 수용하기 어려운 방법이다. 다시 한번 강조하지만, 여기서 소개하는 방안들은 입주자가 어려운 경제 상황을 넘길 수 있도록 도와주려는 것이며, 경제가 나아지면 원래 계약한 월 임대료를 다시 받는 것이다. 건물 소유주는 임대료 면제 액수의 일정 부분을 광고나 새로운 물품 구입에 사용하도록 요구할 수도 있다.  

보증금: 계약 당시 입금시킨 보증금 전부 또는 일부를 월 임대료로 대체해준다. 보증금은 입주자가 월 임대료를 납부하지 않을 경우나 임대와 관련된 전제 조건을 이행하지 않을 경우를 위한 담보이므로 건물 소유주는 전혀 손해 볼 것이 없다.

계약 재협상
불경기의 여파로 임대 계약 조건을 양해해줄 것을 요청해오면 일단 문제가 되는 계약서의 조항들을 면밀히 검토해 보아야 한다. 입주자들에게 실제적인 재정 혜택을 위해 해당 조항들을 재협상하거나 또는 삭제할 수 있다.  그리고 양해 조건들을 계약서 부록(lease addendum)에 반드시 첨부시켜야 한다. 또한 계약서 부록에 “입주자가 양해 사항들을 누설할 경우, 해당 사항들에 대한 합의는 즉시 취소되는 것과 동시에 월세를 포함한 임대료가 원래의 계약 조건으로 환원된다”는 것을 분명히 명시하여야 한다.  그러나 자신의 매출이 형편없어 건물 소유주와 임대 계약 재협상을 하였다고 떠들고 다니는 입주자들은 거의 없다. 계약서 부록에 건물 소유주를 상대로 어떠한 손해배상 요구도 허용되지 않는다는 사실도 명시하여야 한다.  

매출 감소로 재정적인 어려움을 겪고 있는 입주자들을 지원하기 위한 방법들은 – 특히 직접적인 재정 지원 방법들은 어떤 경우에도 옹호될 수 없지만, 경제가 어려울 때 문제를 해소시킬 수 있는 임시 방편은 될 수 있다. 실제로, 많은 경우 그 방법만이 유일한 것일 수도 있다.