회복 단계
사무실 및 소매 업계, 2012년 경기 회복에 대한 조심스런운 전망
("The State of Recovery: Office and retail sectors begin 2012 with a cautiously optimistic outlook" Journal of Property Management November/December 2011)
Diana Mirel
예전의 경우와는 달리, 경기 회복이 더디며 또한 회복의 기미가 있다가도 쉽게 무너지는 상황이다. 점차적으로 나아지고는 있지만 – 그리고, 2008년도 수준에 비하면 크게 나아졌지만, 미국 사람들 특히 사업가들은 여전히 경기 회복에 대해 의심의 눈초리를 보내고 있다. 아마도, 이번 “Great Recession”으로 부동산보다 더 심각한 영향을 받은 분야는 없을 것이다.
캐시디 터어리(Cassidy Turley)의 케빈 토르프(Kevin Thorpe) 수석 경제학자는 “경기 회복이 고통스러울 정도로 느리다. 지난 10년 동안 쌓인 빚이 너무 많다. 경기가 회복되는 과정에서도 좋은 면과 그렇지 못한 면이 지속적으로 반복되는 것을 보게 될 것이다.”라고 말한다.
이와 같이 모든 것이 불확실한 경제 상황 하에서는 사무실 임대 및 소매 분야도 오르락 내리락하기 마련이다.
토르프 씨는 “거시적인 면에서, 사무실 임대 분야는 경기 회복의 중간쯤에 있지만, 소매 분야는 어떻게 보면 회복 단계에 있다고도 할 수 있고 또 어떻게 보면 더 침체 단계로 다시 접어드는 것 같다”고 말한다.
주택 가격이 그 어느 때보다도 바닥인 지금으로서는 경기 회복은 머나먼 길이다. 주택 가격이 안정되고 소비자들의 지출이 늘어날 때까지 사무실 임대 및 소매 분야의 경기 회복도 더딜 수 밖에 없다.
현 위치
사무실 및 점포 임대율이 낮고 수요도 없기에, 시장 자체가 어려운 것이다. 그러나 한 분기가 지나갈 때마다 사무실 임대율이 계속 나아지고는 있다. CB 리차드 엘리스(CBRE: CB Richard Ellis)에 따르면, 전국 사무실 임대율은 지난 4분기 동안 계속 상승하여 현재 평균 83.8%라고 한다. 특히, 뉴욕시, 워싱턴 D.C., 보스톤, 샌프란시스코 등 주요 도시에서의 임대가 크게 늘어났다고한다. 그러나 아직도 주택 가격이 하향길에 있는 애리조나, 네바다, 그리고 플로리다 일부 등지에서의 사무실 임대율은 개선되지 않고 있다.
경제적으로 다양성을 지닌 지역에서는 경제 성장을 확연히 느낄 수 있다. 예를 들면, 실리콘 밸리와 샌프란시스코 지역은 강력한 테크놀로지 산업으로 사무실 임대율이 치솟고 있다고 캐시디 터어리는 밝히고 있다.
또한, 경기 침체의 원인이 재정 시장의 붕괴에 있었지만, 오히려 재정 시장의 형편은 현재 크게 개선되었다고 한다.
“재정 시장에서 어떤 일이 있었는지에 상관없이 투자가들은 미국 달러가 주도하는 시장에 투자하는 것을 선호한다”라고CBRE의 미국 리서치 담당 아시흐 맨소어 박사는 말하고 있다.
다시 말해, 속도가 느리긴 하지만 사무실 임대 분야는 회복기에 접어들었다고 할 수 있다.
그러나, “비즈니스가 나아지고는 있지만, 그 속도가 예전과는 같지 않다”라고 휴스턴의 사무실 상가, 휴스턴 센터(Houston Center)의CPM 프랭크 스테츠(Frank Staats) 부동산 관리 부사장은 말한다. 그는 계속해서, “아주 조금씩 나아지고 있다……그러나, 그 움직임이 너무나 조심스럽다. 그렇지만 사람들이 모여들어 조밀도는 증가하고 있다”라고 말하였다.
스테츠 씨는 경기 침체 이전에는 기업들이 건물의 한 층을 전부 임대하였지만 지금은 2,500에서 5,000 평방 스퀘어 피트 정도를 임대한다고 지적하였다.
소매 분야 또한 서서히 회복 기미를 보이고는 있지만, 사무실 임대 분야 보다 상황은 좋지 않다. 캐시디 터어리가 2001년 5월에 발표한 소매업 보고서(Retail Report)에 따르면, 임대되지 않은 상가의 비율이 10.9%에서 안정세를 유지하고 있다고 한다. CBRE는 2011년 2/4분기의 비점유율이 13.3%까지 올랐었다고 보고한 바있다.
그럼에도 불구하고 소매 상가 분야는 여전히 몸부림 치는 상황이다. “모든 소매 상가에 대한 수요가 정체된지 오래되었다”라고 맨소어(Mansour) 박사는 말한다.
스테츠 씨도 이에 동의하였다: “소매 분야는 정말로 어려운 상황이다. 소매 상가에 아무런 관심이 없는 것 같다”라고 말하였다.
소비자 지출이 늘어나고 노동 시장이 개선되고는 있지만, 소매 상가 임대 분야가 아직도 어려움을 겪고 있는 것은 주택 시장의 침체 때문이라고 캐시디 터어리의 “소매업 보고서”는 지적하고 있다.
맨소어 박사는 소매 분야의 경우, 두 갈래로 갈라진 형국이라면서 다음과 같이 말하였다.
“보통의 소매 상가들은 말할 수 없는 어려움을 겪고 있다. 그러나 활성화된 시장의 소매 상가들은 아주 괜찮은 편이다. 그리고 이러한 지역의 상가들은 앞으로도 계속 수요가 늘어날 것이다.”
예를 들면, 존스 랑 라살(Jones Lang LaSalle)의 카렌 라쿠에트(Karen Raquet) 소매 디비전 부동산 관리 디렉터에 따르면, 존스 랑 라살의 A 및 B 센터의 판매액은 어느 정도 증가하여 경기 회복의 기미를 보이고 있지만, C 센터의 경우는 판매액이1-3% 정도 줄어들었다는 것이다.
“경기 침체에도 별 영향을 받지 않는 잘사는 사람들이 주고객인 럭서리 물품을 취급하는 상점의 세일즈는 금년 첫 6개월간 계속 늘어났다”고 카렌 라쿠에트 씨는 말한다.
같은 기간, 즉 고가의 물품을 취급하는 상점들은 가격을 인하시키고 깜짝 세일로 고객을 끌어들였지만, 중저가 시장에 대한 수요는 오히려 감소되었다. “시장의 중간 부분에 있는 소매업의 회복 속도는 매우 더디거나 아니면 위축되었다”라고 토르프 씨는 설명한다.
노드스토롬 랙(Nordstrom Rack)과 같은 명품 할인 판매점은 오늘날 매우 인기가 있다. 그리고 코스코(Costco)나 비제이스(BJ’s)와 같은 대형 소매업체들도 날로 성업중이다.
라쿠에트 씨는 “사람들은 기본적인 물품에 초점을 두고, 한꺼번에 많은 량을 구매함으로써 절약하려는 경향이 있다”라고 언급하였다.
현재 상황으로부터의 예측
“경기 침체는 우리의 쇼핑 문화에 아주 커다란 영향을 주었다”라고 스테츠 씨는 말한다.
높은 실업률은 소매 시장의 경기 회복에 있어 아주 큰 장애물이다. 실제로, 실업률이 전국 평균 이하인 지역의 소매 상가에 대한 수요는 점점 나아지고 있다. 캐시디 터어리에 따르면, 2011년 5월에 5만 4,000개의 비농업 일자리가 새로 생겨났다고 한다. 그리고 2010년 10월 이후로 평균 매달 16만 개의 새로운 일자리가 창출되어 왔으며, 더욱이 2011년 5월과 6월의 실업 수당 신청도 42만 명에 머무르고 있다고 보고하였다.
그러나 경제학자들은 최근에 발생한 악재로 2011년도 나머지 기간 동안의 취업 시장은 영향을 받을 것이라고 전망하고 있다. 그럼에도 불구하고 캐시디 터어리는 2012년도까지 기업체들이 상대적으로 적은 수의 직원들로 많은 수익으로 올릴 것이므로, 새로운 취업의 기회가 제공되어 (2012년도에) 매달 17만 5,000개의 일자리가 생겨날 것으로 전망하고 있다. 그러나 아직도 실업률은 8.5%를 웃돌고 있다.
실업률은 소비자들의 지출에 영향을 주며, 소매 시장에 대한 예측을 결정한다.
맨소어 박사는 “실업률이 높아지면 각 가정의 저축액은 늘어나며, 주택 가격은 하락한다. 바로 실업률이 소비자나 시장에 주는 영향의 가운데 하나이다”라고 설명한다.
개솔린 가격의 상승도 소매 시장의 회복에 중요한 역할을 한다. 캐시디 터어리는 개솔린 가격이 1달러 상승할 때마다 미국 소비자들은 연료비로 1,340억 달러를 추가로 지불해야 한다고 지적하였다. 그러나 이로 인한 수익의 절반은 미국 금고가 아닌 해외 석유 생산업자에게 돌아간다.
“이러한 수익 재분배도 소매 상가에 대한 수요를 떨어뜨리는 요인”이라고 토르프 씨는 강조하였다.
사무실 임대 시장면에서 볼 때, 국가 채무에 대한 논쟁, 미국의S&P 신용등급의 하락, 그리고 불투명한 경제 상황 등으로 비즈니스에 대한 자신감이 무너졌다고 할 수 있다. 자신감 상실은 사무실 임대 시장을 악화시키는 요인으로 이어진다.
토르프 씨는 “프로젝트들이 입안되고, 재정도 확보되어 모든 것이 준비되어 있다. 그러나 결정권자들이 아직 혼돈한 상태에 있다는 기분을 갖고 있기에 프로젝트들이 아직 시작되지 못하고 있다.”고 문제점을 지적하였다.
그는 “캐시디 터어레이가 아주 확실한 친환경적 플랫폼을 개발하였다”고 말하면서, “우리는 현재 에너지 절약과 친환경적 지속성에 초점을 맞춘 프로그램을 전국으로 확대시키는 중이며, 특별히 LEED 인증과 에너지 스타 등급에 관심을 갖고 있다”고 언급하였다.
캐시디 터어레이 씨는 사람, 환경 그리고 수익성 등 “3가지” 요소에 대한 시설의 영향력을 최소화 시키려는 방안을 찾고 있다.
리차드 파라다이스 씨도 관리사들이 그린 글로브(Green Globes), LEED, 에너지 스타 등을 비롯한 다른 등급 시스템을 숙지할 것을 권장한다.
그는 “이 모든 것들이 다 훌륭한 체크리스트”라면서, “친환경적인 노력은 지역마다 달라야 한다. 샌디에이고에서의 활동이 반드시 메인 주에서도 통할 것이란 보장은 없다. 만일 전국적으로 여러 개의 건물을 보유하고 있거나 관리하는 경우, 각 지역의 기후적인 요소도 고려되어야 한다.”라고 강조한다.
다양한 연수 및 교육 프로그램도 모든 건물에 동일하게 적용되지 않으므로, 소속 단체나 회사 혹은 건물에 가장 적합한 것이 무엇인지 조심스럽게 평가해야 한다.
체릴 앤 그레이 씨는 “LEED 연수는LEED 자체적인 특성은 있지만, 우리가 원하는 것처럼 광범위하지는 않다. 캐나다의 경우, 대학(교)에서 건물 관리학이나 프로그램을 가르치기 시작했지만 아직 자원이 그리 많은 것은 아니다. 그러나 적어도 ‘그린은 비용이 많이 든다’라는 생각에서 벗어났다고 본다. 친환경적 활동이 예전에는 많은 비용을 수반하였지만, 그러한 단계는 이미 지났으며, 많은 산업 분야에서 개선이 이루어지고 있다.”라고 설명하였다.
에너지 관리, 교육 및 연수의 필요성
존 스텐이너 CEO는 “부동산을 관리하는 직원들에게 에너지 소비량에 대한 데이터를 도표로 만들어 가르칠 수 있으며, 또한 절약 가능한 수치도 알려줄 수 있다. 그들에게 낭비를 예방할 수 있는 조치를 가르쳐주고, 프로그램을 만드는 방법과 관리하는 법도 가르칠 수 있다. 관리사들과 주요 엔지니어들이 서로 더 많은 지식을 공유할 수 있도록 매월 미팅을 갖게 할 수도 있다. 그러면 이들이 ‘우리 건물이 평방 피트당 얼마의 BTU를 소비하고 있는데 이를 개선하기 위해 무엇을 해야 하는가?’라는 질문을 주고 받게 된다.”고 교육의 중요성을 강조하였다.
그러나 현재로서는 건물 효율성을 전문적으로 가르치는 코스가 없다고 존 스텐이너 씨는 지적한다. 에너지 관리 분야가 취약하는 것이다.
“에너지 관리에 있어서 부정직한 것도 많이 있다. 건물 관리사들은 이 분야에 정통하지 않기 때문에 사기를 당할 까 두려워하는 것도 사실이다.”라고 스텐이너 씨는 말한다.
링 씨는 아주 귀에 익은 말, ‘수년 동안 이렇게 해 왔다’라는 말로 자신들의 업무에 대한 검사를 거부하면서 변화를 원치않는 직원들이 많다는 것이다.
“그들에게는 생계 유지에 관한 문제이다. 그렇지만 직장에 다니려면, 자신을 고객이나 수퍼바이저에게 맞추어 나가기 위해 끊임없이 개발해야 한다”라고 말해 준다는 것이다.
링 씨는 적극적인 직원들이 직장에서 더 안전하다고 한다. 최고의 직원을 찾는 것은 도전이지만 자신의 도구함에 많은 연장을 갖추려는 그리고 최선의 방법을 제공해 줄 수 있는 사람들과 잘 어울리는 개인들은 학교를 비롯한 다른 곳에서 그리고 행사를 통해 찾을 수 있다는 것이다.
그러나 체릴 앤 그레이 씨는 “건물 관리 및 운영을 담당할 경험있는 직원을 찾기란 정말 어렵다”라고 단언하면서, “이 분야에 입문하는 사람들을 찾아보기 힘들다. 친환경적인 업무를 배우는 것은 이제 당연한 것이 되었으며, 직장 환경도 변하고 있다.”라고 말하였다.
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본 기사의 저자인 조 도브리안(Joe Dobrian) 씨는 JPM® 기고자이다. 본 기사에 대한 문의나 IREM 회원으로서 JPM®에 기고하길 원할 경우, Mariana Toscas Nowak씨에게 e-메일, mnowak@irem.org로 연락하면 된다.
