업계 소식으로 되돌아가기

주상복합

(Mixing it up, JPM Nov/Dec 2005)

Darnell Little씨에 의하면 평범한 것에서 부터 화려한 것에 이르기 까지 빌딩의 이미지를 능가하는 주상 복합  빌딩 개발의 붐은 도시에서 지방으로 확산되고 있다고 한다.  

개발 업자와 부동산 매니저는 부동산의 고급스럽고 편안한 이미지를 강조하는 주상 복합용 부동산의 임대 공간에 관심을 가지고 있는 부유한 거주민이나 고급스러운 세입자들의 수가 늘어남에 따라 이들을 만족시키기 위해 발전해 가고 있다.

지역적으로, 기본 소매업들은 1층의 주거용 빌딩을 차지하는 단순한  사업이  더이상 아니다. 상점 위에 주거용이 있는 것이 현명한 성장의 이동에서의 가장 최근의 경향이고, 고급화된 주상 복합용의 개발은 지방으로  급성장 하고 있다.

주상 복합용 부동산은 수직 상승 하고 있다.

상인들은 주상 복합용 프로젝트을 위한 수직 커뮤니티의 이상을 고려한다. Whole Foods Market, Safeway, Starbucks와 같은 주요 체인점들은 주요한 고객으로서 이 수직 커뮤니티의 거주민들을 목표로 삼아 왔다.

게다가, 도시 계획자들은 수직 거주는 귀중한  땅을 효과적으로 이용한 것으로  보고 있다. 이것은1층을 상업용 임대로 확장하고자 하는 뉴욕과 시카고 같은 도시의 중심에 있는 개발업자들만의 얘기가 아니다. 첫번째와 두번째 정도의 교외 지역과 소규모 또는 중간 사이즈의 마을도 마찬가지이다.    

“여러분들은 시카고 같은 대도시로 부터 Pullman, Washington에 있는 이곳과 같은 작은 지역에 이르기 까지 이와 같은 성장을 볼 것입니다.” 라고 부동산 리서치Washington 센터의 국장 Glenn Crellin씨는 말했다.  Pullman, Wash의 인구는 25,000명 이다.  “저는 지난 15년 동안 우리가 통계적으로 분류하지는 않았지만 이러한 현상이 일어나고 있다는 많은 증거가 있습니다.”

주상 복합용 개발의 붐은 부동산 매니저들에게는 큰 기회일 수 있다.  전통적으로 주거용과 사무실 세입자들은 높은 층을 선호하기 때문에 전형적으로 낮은 렌트를 보여왔던 1층이 적당한 세입자들에게는 빌딩에서 가장 가치있는 공간이 될 수 있다.   

“ 여러분들은 여러 층을 렌트하는 한 명의 소매상의 세입자를 가질 수 있기 때문에 더 부유한 단골들, 더 빠른 임대 그리고 더 간편한 렌트비 수금이라는 혜택이 있습니다.” 라고 시카고 다운 타운에 있는Marina Towers를 포함하여 여러 주상 복합용 빌딩을 관리하고 있는 시카고 지역의 부동산 매니저인  David Gantt 씨는 말했다.

중개업

주상 복합용 부동산을 관리하는 혜택을 얻기 위해서는 적당한 세입자를 선택하는 것이 주요한 핵심이다. 1층의 상인들은  대부분 건물 밖의 사람들에게 빌딩의 이미지를 결정하는가장 공개된 빌딩 전체의 얼굴이다. 부동산 매니저는 그 상인이 빌딩의 전체적인 모습에 어울리는 지를 고려해야 하고 미래에  그 모습이 어떻게 변할 지도 생각해야 한다. 

“ 여러분은 여러분의 1층에  보석 보증인을 원하지 않습니다.” 라고 지방에 여러 주상 복합용의 아파트를 포함한  150개의  아파트를 소유하거나 렌트비를 받고 있는 AvalonBay 커뮤니티에서 선임 부사장인 Steve Wilson씨는 말했다.

Wilson씨는 그의 개발 전체적인 모습과 어울리는 어떠한 조직, 크고 작은 상인들, 식당과 카페 등을 고려한다.

“여러분들은 공손하게 소매를 하는 이웃을 원합니다.” 라고Wilson씨는 말했다. “여러분은 여러분의 커뮤니티에 더해질 것이라면 고려해야 합니다.” AvalonBay는 최근에 맨하탄에서1층에 Whole Foods Market을 갖게 하는 한 프로젝트를 개발하고 있는 중이다.  “이것이 주거용 커뮤니티와 상인의  완벽한 조합입니다.”

Whole Foods Market은 이 조합에 행복하다. 맨하탄과 같은 밀집 도시 지역는Whole Foods가  도시에 있는 대학 졸업생을 주요  대상으로 하는 회사이기 때문에 위치하고 싶은 커뮤니티이다. Whole Foods는 뉴욕, 시카고, 포트랜드, 샌프란시스코, 벌티모어에 있는 주상 복합용 빌딩에 상점을 가지고 있고, 시애틀, 마이애미, 그리고 미네폴리스에도 가질 계획이다.

“여러분이 이러한  밀집 도시의 지역의 마켓을 찾을 때, 부동산의 가격은 매우 비싸집니다.” 라고  Whole Foods의 부사장인Jim Sud씨는 말했다. “우리가 독립적으로 상점을 만들 수 있는 도시의 마켓에서 위치를 찾는 것이 우리의 이상적인 상황입니다. 그러나 부지가 너무 비싸기 때문에, 비용을 줄이기 위해서는 부수적인 개발이 필요합니다. 이것을 가능하게 하는 유일한 방법은 사무실이나 거주용을 수직으로 올라 가게 하는 것입니다.”  

상인의 렌트 지불 능력은 언제나 고려 대상이다.  Whole Foods와 같은 주요한 소매 체인점을 다루면서 부동산 매니저는 렌트비가 제시간에 지불될수 있을 것인지를 느낌으로 확신할 수 있다 라고 시카고 지역의 부동산 매니저인 Gantt씨는 말했다. 그러나 세입자로 신생 기업을 고려하는 것은 그 선택이 실행 가능한 결정인지를 판단하는데  더 많은 노력이 필요하다.  

“여러분이 원하는 가장 마지막은 1층의  어두운 곳으로 가는 사람입니다.” 라고Wilson씨는 말했다.  “그것은 사람들이 보는 첫번째이기 때문에 빈 상업용 공간이 있다면 절대적으로 시야를 어둡게 합니다. 그것이 프로젝트의 가장 가시적인 부분일 것이고, 그것은 건물에 치명적인 오점입니다.”

복합용은 많은 과제를 초래한다. 

상인들과 거주민들의 혼합은 많은 이점을 갖지만, 적당한 세입자와 함께 할지라도, 많은 과제를 가져온다. 부동산 매니저는 상인들과 거주민들의 대립되는 욕구, 부동산의 역할에 대한 다양한 의견과 주상 복합 부동산에 대한 생소함 등과 같은 것  때문에 고민한다. 

“부동산 매니저가 주상 복합 빌딩을 다루기 위해서는 두 부분이 필요합니다.” 라고Gantt씨는 말했다.  “하나는 거주민들과 함께 하면서 그들과 친숙해지는 것이고, 또 다른 하나는 상인들과 함께 하면서 그들에게 여기에 머물기 위해서 그리고 모든 사람들의 행복을 유지하기 위해서 이러한 것들을 해야만 한다고 말할 수 있을 정도로 강해야 합니다.”

대부분의 상인들에게 가장 큰 이슈중에 하나는 주차이다. 상인들은 무료 주차와 그들의 고객을 위해서 주차장을 오픈하기를 원하지만 거주민들은 주차장의 안전을 원한다. 또 상인들은 가능한 많은 사람들이 빌딩에 오기를 바라지만 거주민들은 종종 집 주위에 있는 많은 사람들 때문에 신경쓰이는 경우가 있다고 로스앤젤레스에 있는 MEI부동산 서비스의 사장인  Ed McKeegan씨는 말했다.

부동산 매니저는 또한 상인들에게  있어서 특별한 문제를 다루어야 한다. 만약에 한 상인의 비즈니스가 어려운 상황에 있다면 부동산 매니저는 그 상황에 영향을 줄 무엇인가를 가져야 할지도 모른다. 주인이 상인과 파트너 이상의 위치에 있는 쇼핑몰과는 달리, 주상 복합 빌딩의 상인은 전형적으로 더 많은 자율성을 갖는다고 Gantt씨는 말했다.  

“부동산 매니저는 상인에게 그의 비즈니스를 경영하는 방법 또는 그의[공적인 관계]를 관리하는 방법, 어느것이 그의[공적인 관계]인지 어느것이 [공적인 관계]가 아닌지에 대해 소매 상인들에게 말하는데에는 다소 도움이 안될지도 모릅니다.” 라고Gantt씨는 말했다. “이 점에서 매니저는 다소 수동적입니다.”

이데올로기적인 차이는 그만두고라도, 쓰레기와 눈 제거, 화재 안정성, 빌딩의 모습과 같은 세부적인 것들은 공통의 논쟁이다. 이러한 차이의 대부분은 거주민과 세입자들의 주상 복합용 개발에 대한 교육의 부족에서 온다. 세입자들과 거주민들을 교육하는 것은 이러한 부동산을 관리하는 가장 큰 과제중에 하나이다 라고 미네폴리스에 있는 시티 매니지먼트의 사장인 Tim Broms 씨는 말했다.

“트윈 시티에는, 공동 관심의 커뮤니티에 산다는 것에 대한 이해가 절대적으로 부족합니다.—그것은 당신이 이웃과 함께 살아야 하고, 함께 사용한다는 것입니다.”라고 Broms씨는 말했다. “동시에  여러분들은 그들을 통제할 권리를 가지고 있는 집주인을 상대할 필요가 없는 상인들을 가지고 있습니다. 이러한 그룹의 사람들이 함께도록 하는 것이 과제입니다.”

샌디에고에 있는 주상 복합 빌딩의 부동산 매니저들은 빌딩에 사는 사람들을 교육하는데 있어서 같은 문제점을 경험한다고  Champion Development 의 부동산 매니저인Tom Olson씨는 말했다. Champion은Pasadena의 경제 구역에 있는 콘도 소매 개발 업체인 Pasadena Collection을 관리한다.

“저는 많은 거주민들은 새로운 도시 분위기인 샌디에고에 있는 개발에 동참한다는 것이 무엇인지를 이해를 못한다고 생각합니다.”라고 그는 말했다. “많은 사람들은 도시의 분위기에 사는 것에 매혹됩니다. 그리고 그들은 긍정적인 것을 봅니다. 그러나 그들은 단점을 이해하지 못합니다. 여러분들은 주차 문제, 소음 문제 등이 있습니다.  또, 저녁 늦게 상점에 오는 많은 사람들도 있습니다. 많은 차들과 보행자들의 통행이 있습니다. 이것은 뉴욕이 아닙니다. 많은 거주민들은 이에 대비해야 합니다.”

 

부동산 매니저들은 자세히 설명한다.

그 자체는 복잡한 과정이지만 상인들과 함께 세부적인 임대 계약을 만드는 것은 사인하기 전에 반드시 필요하다.

“거주 세입자들과의 매매 동의는 상당히 간단합니다. 그러나 상인들과는 복잡할 수 있습니다.” 라고McKeegan씨는 말했다. “거주 세입자들에게 직접적으로  요금이 청구되는 것은 가스, 전기 그리고 케이블 등 입니다. 상인 세입자들에게 청구되는 요금을 계산하는 것은 조심해야 합니다. 2층으로 올라가는 당신은 에스컬레이터를 이용합니다. 그 비용을 세입자들에게도 청구해야 합니까? 주차 상인 세입자들에게 얼마의 주차요금을  청구해야 합니까?”

부동산 매니저들은 상인들이나 거주민들이 주차장을 어떻게 나누어야 할지, 상인들의 주차 비용, 로비, 쓰레기 처리 문제 등과 같은 공동 장소에 대한 문제와 상인들을 위해서 작동하고 개조하는 시간등과 같은 것에 대해서 고려해야 한다.

Pasadena Collection 1층 세입자, Dermology  Med Spa의 공동 소유주인  Linda Arroz씨는 처음으로 주상 복합 빌딩 임대 동의서가 복잡하다는 것을 알았다.  

“ 그것은 85 페이지에 달하는 임대 계약서를 보는것, 읽는것, 배우는것, 이해하려고 노력하는것, 그리고 협의하는것 등 흥미로운 일이었다고 합시다.” 

그녀의 임대 동의서는 그녀가 공동 장소에 대해서 얼마를 지불해야 하는지에서 부터 그녀의 하청업자가 만드는 소음의 하루의 시간에 까지 모든 것이 포함되어 있다. 그녀는 주인이 제공하고자 하는 에어컨디션의 시간보다 더 많은 시간을 요구 했고 동의서에는 그것을 만족하게 하기 위해서 그녀가 얼마를 더 지불해야 하는 지에 대해서 자세히 설명한다. 그녀의 주차 요금의 분할도 제시되어 있다. 또한,  Pasadena Collection 은 기본적으로 그녀에게 spa를 일주일에 7일 열기를 원했다. 그러나 그녀의 새로운 서비스의 마켓이 그렇게 하기에 적당한지에 대해 고심한 끝에  Arroz씨는 일주일에 6일로 협의했다.

“ 이것은 배우기에 상당히 좋은 기회 입니다. 그리고 저는 그것에 더 잘 알게 되었습니다.” 라고  Arroz씨는 말했다. 그녀는 주로 부유하고 세련된 화이트 컬러의 사람들을 가진 Pasadena에 있는 한 장소를 임대하는데  방해가 되는 것은 무엇이든지 할 준비를 했다. 이것이 바로 그녀의 고급 spa 서비스를 필요로 하는 사람들의 부류이다.

“ 여기는 빈 공간의 비율이 매우 낮습니다.” “ 좋은 이웃과 함께 할 수 있는 좋은 위치를 찾는 것은 어느 것보다도 중요합니다.” 라고 그녀는 말했다. 

부의 증가

도시와 같이 교외 지역도 또한 주상 복합용 개발의 폭발로 이득을 보고 있다고 부동산 매니저들은 말했다.  Broms씨는 대개 교외 지역 안에 있는 Twin Cities  근처에서 약 24개의 주상 복합용 프로젝트에 대한 일을 하고 있다.

“Twin Cities중에서, 다운타운 Minneapolis와St. Paul에는 복합용 개발은 매우 적습니다. 그러나 교외 지역에는 많이 있습니다.” 라고 그는 말했다. “건설할 수 있는 땅이 부족해서 개발업자는 우선 기존의 소매업을 철거하지만 다시 소매업을 복원하면서 위층에는 거주용을 두는 작은 부지를 찾고 있습니다. 우리는 많은 거리의 코너에 이러한 것들을 볼 수 있습니다. “

주상 복합용 개발에 대한 교외의 관심은 성장을 촉진하는 주요한 원동력이 된다. 부동산 전문가들은 교외로의 경향에 대하여 2가지 이유를 지적한다. 그 하나는 교외 지역의 인구의 변화이다. 단지 결혼한 커플과 2자녀라는 개념을 넘어선 새로운 타입의 가족이 교외 지역에서 성장하고 있다. 더 늘어나는 싱글들, 이혼한 사람들과 노인들은 교외에 살고 있고, 그들은 전통적인 가족의  집에서 살고 싶어하지 않는다. 그리고 그것은 새로운 타입의 거주민들을 위한 마켓을 만들게 된다.  

두번째 이유는 모든 사람들이 경쟁으로 부터 그들의 소매 상품을 차별화 하려고 노력하는 마켓의 과도한 경쟁이다. “교외 상점가는 지쳤습니다. 쇠약해 졌고, 그것은 30년이나 됐습니다. 사람들은 오래전부터 그것들을 보아왔습니다.” 라고 시카고에 있는 Illinois 대학의 교외 계획의 교수인  Brent Ryan씨는 말했다. “소매업 위에 있는 거주민들은 새로운 것입니다. 여러분들은 새로운 거리를 만듭니다.  위에는 거주민들을 두고, 아래에는 최고의 소매 상점을 둡니다. 이것은 참신한 이이디어 입니다만, 향수적인 어필이 있습니다. 이것은 모든 사람에게 이익입니다. 이것이 여러분이 교외에서 이런것들을 볼 수 있는 이유입니다.”   

도시 중심에서나 교외에서, 도시 계획자들은 거주 지역의 개발에서 상점 위에 거주용을 두는 것을 긍정적인 단계로 보고 있다.

“사람들은 현명한 성장을 해야한다는 것을 인정합니다.” 라고 로스앤젤레스에 있는 캘리포니아 대학의 지역 정책 연구 센터인  Lewis Center의 대표인 Paul Ong씨는 말했다. “이 지역에는 이러한 타입의 개발의 지지자들이 있습니다. 저는 결국에는 이와 같은 경향에서 장점을 수용하는 것 없이는 로스앤젤레스와 같은 도시와 다른 많은 지역들은 경제적인 생존력을 유지하기가 어렵다는 것을 알게될 것이라고 생각합니다.” 

매매 법률용어

주상 복합용 개발을 위한 매매는 특히 세입자들에게는 까다로울 수  있다. 아래의 문제들은 세입자가 사인하기 전에 고려해야 할 것들이다.

• 거주민들과 세입자들을 위한 쓰레기 수거
• 주차장 비용
• 세입자 비즈니스를 위한 작동 시간
• 에너지 비용
• 소음
• 공동 지역에 대한 선택

Darnell Little씨는JPM 기고자입니다. 이 내용에 대한 질문은kgunderson@irem.org 로 보내 주십시오.

업계 소식으로 되돌아가기.