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빌딩의 가치

(“Building Value”, JPM Jan/Feb 2006)

끊임없이 개발되어온 부동산 관리 전문가들은  참신하면서, 능력있는 전문가들을 끌어들이려고 노력하면서 이 분야에 대하여 오랫 동안 지속되어온 잘못된 개념에 대하여 논쟁하고 있다. 
Darnell Little 에 의함.

CPM 의 Richard Muhlebach 씨는1971년에 부동산 매니저로 처음 일하기 시작했다. Muhlebach씨가 그의 감독 하에 있는 85개의 상점들을 자랑하면서 그가 관리하고 있는 지역의 쇼핑몰을 아버지와 함께 걷고 있을 때, 그의 아버지는 모든 상점이 이미 매니저를 가지고 있다면 왜 새로운 부동산 매니저가 필요하냐고 물었다. 

Muhlebach씨 역시 부동산 매니저 임무의 정의에 대하여, 그가 이 일을 시작했을 때 이 자리의 필요성에 대하여 확실하지 않았다 라고 말했다. California, Beverly Hills 에 센터를 두고 있는 국제 부동산 서비스와 기금을 관리하는 회사인 Kennedy Wilson에서 현재 선임 관리 감독관인  Muhlebach 씨는 부동산 매니저의 임무와 책임에 대한 애매 모호한 개념과 근본적으로 잘못된 생각들이 여전히 존재하고 있고 이것은 직업 발전의 결과를 가져온다 라고 했다.

“저는 대부분의 사람들이 부동산 매니저들이 무엇을 하고 있는지를 잘못 이해하고 있다고 생각합니다.” 라고 그는 말했다. “부동산 업계에서도 그들은  직업에 대한 어렴풋한 친숙함은 가지고 있지만, 사실은 그것을 잘못 이해하고 있습니다. 보통 사람들은 그것에 대한  의견조차도 없습니다.”

전구 교환하는 사람에서 비즈니스 매니저로

막힌 화장실을 뚫는다든가, 약한 밝기의 전구를 바꾸는 것과 같은 단순히 부동산을 관리하는 사람들로 부터 자산을 거래하고, 비즈니스를 관리하는 사람들로의 부동산 매니저의 발전은 직업에 대한 이해를 희미하게 해왔다 라고 부동산 매니저들은 말했다.  

 “저는 1983년 부터 비즈니스를 해오면서 렌트비를 걷는다든가, 각종 요금을 지불한다든가, 단순하고 기본적인 수준의 서비스를 하는 것과 같은 관리 차원의 위치에서 복잡한 예산안 수립, 재정적 투자와 계약의 중재 등과 같은 것을 포함하는 전문가적인 차원으로의 개발을 보아왔습니다.” 라고Portland, Ore에 근거를 두고 있는 상업용 부동산 회사인 Norris, Beggs &Simpson의  선임 부사장인 Lynda Clarke씨는 말했다.

보험회사 라든가, 부동산 투자 신탁, 그리고 전국 중개 회사 등과 같은 더 많은 기관 투자가들이 부동산을 사들임에 따라 이 전문적인 직업은 더 복잡해졌다 라고 Georgia 에 근거를 둔 부동산 투자 관리 회사인 Wells Real Estate Funds 의 선임 부사장인 Scott Meadows 씨는 말했다.

“기관화는 전문가들이 페이스를 유지할 것을 요구해 왔습니다.” 라고 Meadows씨는 말했다. “제가 20년 전에 비즈니스를 시작했을 때, 지역적으로 소유되어지는 부동산들이 훨씬 많았습니다. 그러나 현재는 많은 부동산을 소유하고 있는 전국적인 투자가들을 갖는 것은  매우 일반적이고  스텝으로 부터 높은 수준의 전문적인 기술을 요구합니다.” 

책임과 보상

재무적으로 감각이 있는 전국의 투자가들이 부동산으로 더 많은 돈을 쏟아 부음에 따라,  그들은 같은 수준의 감각을 부동산 매니저들로 부터 요구하기 시작했다 라고Clarke씨는 말했다.

“이제, 부동산 매니저들은 여전히 관리 차원의 의무뿐만 아니라 더 복잡한 재무적인 의무도 있습니다. 기관의 고객들은 부동산 매니저로 부터 더 전문적인 지식을 요구하고 있습니다. 그리고 그것은 부동산 매니저들이 그들의 기술을 향상시키도록 노력하게 합니다.” 라고 그녀는 말했다.

책임이 증가함에 따라, 보수도 증가했다.  노동 통계국의 정보에 따르면 부동산과 공동 협회의 매니저들의 중간 수준의 연봉은 2002년도에  $36,880이었다. 부동산 매니저들 중에 상위 10%의 연봉은 $86,650 이상 이었다. 다른 산업 조사에 따르면 연봉과 수수료를 합하면 보통 $100,000이상에 달한다고 한다.

Meadows씨는 10년전 대표적인 부동산 매니저는 $35,000 에서 $45,000를 벌었다 라고 한다. 그는 현재는 책임이 증가함에 따라, 대표적인 부동산 매니저의 수입은 $55,000 에서 $75,000이라고 했다.

“요즘에 부동산 매니저가 되기 위한 요구 사항은 매우 복잡하고  더 도전적 이며 매우 높은 수준의 기술을 요구합니다. 매니저들은 요구되는 그 복잡성과 기술 수준에 대한 보상을 요구합니다. ” 라고  Los Angeles에 근거를 둔 컨설팅 회사인CEL and Associates의 사장이면서CEO인 Christopher Lee씨는 말했다.

요구되는 복잡한  기술들

요즘 부동산 매니저의 기술은 의사 소통의 능력, 기술적인이면서 재무적인 능력들의 톡특한 조합을 요구한다 라고  Massachusetts에 근거를 둔 부동산 회사인 Symes Associates의 최고의 재무 관리자인Paul Bettano 씨는 말했다.

  “유능한 부동산 매니저는 예산을 짜는 방법을 알 것이고, 세입자 관계를 조절하고 임대하는데  능숙할 것이며, 계약 조정과 편의 시설 관리에 유능할 것입니다.” 라고 그는 말했다. “한 사람에게서 이 모든 기술을 찾는 것은 상당히 어렵습니다. 이것은 힘든 분야 입니다.: 당신은 할 수 있든지 아니면 할 수 없습니다.”   

거주민들과 세입자들의 요구사항을 현혹하는 것은 대인 관계와 의사 소통의 기술을 필요로 하고, 부동산 소유자들의 요구를 절충은 하는 것은 세부적인 재무 보고서를 작성하고 이해하는 능력을 요구한다라고  St.Louis 에 있는 Sansone Group의 한 사장인James Sansone씨는 말했다. Sansone Group은 주거 복합용의 빌딩과 함께 소매용, 사무실용과 산업용의 부동산을 관리하고 있다. 

거주민들은 그들의 개인적인 대립과 불만들을 편안하게 다루는 유능한 대인  기술을 가진 매니저를 요구한다.  게다가 소매용과 산업용의 세입자들은 회사와 법인 수준의 재무 업무 처리를 다루는 데 어려움이 없는 매니저, 즉  더 많은 전문적인 면을 요구한다 라고  Sansone씨는 말했다. 

Sansone씨는 언제나 그의 매니저들이 관리하는 부동산의 종류와는 상관없이 언제나 효과적으로 말하고 세부적으로 상술하며, 예산안을 이해하고 작은 관리 업무도 처리하는데 집중하는 후보자들을 찾고있다고 했다.

California,  Santa Monica에 있는Macerich Company의 선임 부사장인   Charles Waldron씨는 그는 부동산 매니저 라는 직업에서 기업가적인 면을 강조한다고 했다.  Macerich는 전국적으로 쇼핑몰을 소유하고 운영한다.  Waldron씨는 쇼핑몰의 관리자는 최고 경영자와 같다고 했다. 그는 부동산 매니저는 분석적이면서 의사 소통과 직원 관리 기술들의 조합이 필요하다고 말했다.  

“쇼핑몰 매니저는 모든 지역에서 계획과 전망을 가지고 있고,  그를 지원해 줄 큰 회사를 가지고 있습니다. 그러나 그는 비즈니스의 모든 면에 특별한 관심을 가지도록 훈련 되어져야 합니다. 우리의 사람들은 숫자에 익숙합니다. 그들은 전문적 수준으로 대화할 수 있는 능력이 필요합니다. 그리고 나서야 그들을 사람들을 이끌 수 있습니다.”라고  Waldron씨는 말했다.

 [CPM 멤버들의 중간 임금의 인상]

어느 분야에서나

이상적인 부동산 매니저들의 이상적인 성격 중의 하나인 세탁물 리스트를 줄줄이 말하는 것은 쉬울지 모르지만, 능력있는 후보자를 찾는 것은 더욱 힘들 수도 있다. Symes Associates의 Bettano씨는 이 업계는 유능한 사람들을 이 직업으로 이끄는데 어려움을 가지고 있다고 했다. 

 “어느 일요일에도, 당신은Boston Globe classifieds anywhere에서  4명에서 8명의 부동산 매니저를 구하는 광고를 찾을 수 있습니다.” 라고  Bettano씨는 말했다. 그는 또 “그것은 너무 많습니다. 저는 그것은 적은 사람들에게만 친숙해야 하는 전문직이라고 생각합니다. 또, 부동산 매니저들은 상당히 포괄적인 기술을 필요로 하기 때문에 많은 사람들이 두려워하고 있다고 생각합니다.” 라고 했다.

CEL &Associate 의Lee씨는 이 업계는 심각한 재능 부족현상에 처해있다고 했다. 그는 부동산 매니저들의 약 17%의 이직율은 회사들이 능력있고, 관심이 있으며 헌신적인 노동자들을 유지하는데 어려움을 그대로 보여준다고 했다.  

“연합의 깊이는 예전처럼 깊지 않고,  회사들은 서로서로에게서 고용하고 있습니다. 업계는 비어있는 자리를 채울 충분한 인력을 제공하지 못하고 있습니다. 거기에는 엄청난 재능 부족 현상이 있습니다. 사람들은 업계를 벗어나서 신입사원을 모집하고 있습니다.” 라고Lee씨는 말했다.

Waldron씨는 최근에 업계를 나가서 소매 분야로 부터 두명의 상급의 전문가들을 채용했다. 두 명의 새로운 고용인은 백화점에서 왔다. 

“매니저들의 업계는 반드시 성장하는 것은 아니기 때문에 우리의 연합은 상대적으로 작습니다. 이 업계에 들어오는 새로운 사람들 중에 제한적인 숫자만이 존재합니다. 모든 개발자들은 같은 물가에서 고기를 잡고 있는 있습니다.” 라고 그는 말했다.  

Clarke씨도 부동산 업계 밖에서 신입 사원을 채용하는데 성공해 왔다. 그녀는 성공적인 부동산 매니저들은 건축업, 빌딩 관리업, 은행업 등으로 부터 오고 있다고 했다.

“오랫동안, 사실상 저는 부동산 업계에서 전혀 경험이 없는 꽤 많은 사람들을 고용해 왔습니다.” 라고Clarke씨는 말했다. “그러나 그들은 훌륭한 고객에 대한 서비스 기술, 수학에 대한 예리함, 많은 일을 편안하게 동시에 처리하는 수준,  훈련으로 부터 얻을 필요가  없는 다른 분야의 상식적인 기술, 등을 가지고 있었습니다.” 

Waldron씨는 그렇더라도 매니저들은 여전히 이 업계에서 능력있으면서, 좋은 사람들을 찾을 수 있다고 했다. 

“우리 업계의 삶은 주기적입니다. 만약에 당신이 6개월 전에 나에게 물었다면 나는 정말 힘든 시간을 보내고 있고  많은 비어있는 자리를 가지고 있다고  말했을 겁니다. 그러나 지난 몇 주 안에 나는 매우 재능있는 사람들을 찾는데 놀라운 성공을 해 왔습니다. “라고 그는 말했다.  

 [상업용 부동산 매니저의 이동 경향]

내부에서의 능력의 성장

능력있는 사람들이 문을 두드리지 않는 동안에도, 회사는 이미 회사에서 일하고 있는 능력자들을 개발시키는데 주력할 수 있다. 끊임없이 직업의 수요량이 증가함에 따라  계속적인 훈련과 교육은 페이스를  유지하는데 필요하다고 매니저들은 말했다.

“우리는 우리 자신의 성장을 얻을 수 있습니다. 우리는 많은 자본을 회사 내의 교육 프로그램에 사용합니다. 우리는 거의 초보 수준의 사람들을 고용해서 그들에게 비즈니스를 가르킬 것입니다. 우리는 그러한 투자를 통해서 장기적으로 더 나은 것을 얻을 것이라는 것을 알고 있습니다.” 라고 Waldron씨는 말했다

Waldron씨는 보통 중간 수준의 사람들을 고용해서 비즈니스를 배울 수  있도록 선임 부동산 매니저들과 짝을 이루게 한다고 했다. 

Norris, Beggs &Simpson의 새로운 고용자들은 회사 내의 교육과,  대학에서와  Institute of Real Estate Management, the Building Owners and Managers Institute 그리고 지방의 부동산 기관들과 같은 기관에서의 수업을 연합한 교육 프로그램을 경험한다고Clarke씨는 말했다.

 “가장 중요한 것은 새로운 사람은 거의 매일 질문할 수 있는 상업용 부동산 업계의 다른 분야에서 단련되어 온 사람과 짝을 이루고 있는 것을 확실히 하는 것이라는 것을  Waldron씨에게 조언하는 것이라고 생각합니다.” 라고 Clarke 씨는 말했다.

Norris 는 또한 매달 부동산 매니저들에게 영향을 줄 주제를 다루는  세미나를 한다. 세미나 주제는 매매 언어와 법률 조항, 기본 사이트 기술, 기술팀과의 협동, 건축 관리와 기본 회계학 등과 같은 것들을 이해하는 것을 포함할 것이다.

밖에서의 교육

내부에서의 교육에다가, 업계 멤버들은 밖에서의 교육을 강조한다.  Maryland에 있는 Building Owners and Managers Institute 에서 교육 전달의 매니저인 Darryl Pitt씨는 측량과 화재 방지 시스템으로 부터 투자 전문 분석과 부동산 구입에 이르기 까지 모든 분야에서 부동산 관리의 전문성을 위한 수업을 개발하는데 돕고 있다. 

“대부분의 학생들은 이미 부동산  관리 분야에서 일하고 있습니다. 그들은 그들의 기술을 향상시키기 위해서 학생으로 돌아가고 있습니다. 어떤 분들은 기술적인 분야에서는 뛰어나지만 재무적인 분야에서는 도움이 필요합니다. 다른 분들에게는 그 반대일 수 도 있습니다. 한 사람이 이 분야의 모든 면에서 뛰어날 수는 없습니다.” 라고  Pitt 씨는 말했다.

Pennsylvania 에 있는 부동산 관리 신입 사원 모집 회사인EMLIN Group의 관리 감독관인Linda Granito 씨는 부동산 회사는 점점 더  높은 수준의 교육을 강조한다고 했다. Granito씨는 후보자들에게 어느 특별한 전공을 요구하지는 않지만  4년 학위 프로그램을 마친 후보자들을 원한다 라고 했다. 

“지난 5년 이상의 기간 동안 내가 보아왔던 것은 학사 학위를 강조하는 것입니다.” 라고  Granito씨는 말했다. “학사 학위가 없는 후보자들은 보지도 않는 회사들도 있습니다. 10년 전에는 결코 그렇게 많은 것을 보지 않았을 것입니다.”

몇몇 대학들은 학사 학위와 석사 학위에서 부동산 프로그램을 개설했다. Chicago 에 있는  DePaul 대학은 4년 전에 부동산 센터를 만들었다. 그 센터는 부동산 업계와 관련된 다양한 학위 과정과 자격증 과정을 제공한다. 이 과정은 그들의 기술을 향상 시키기 위해 파트타임으로 공부하는 나이가 있는 전문가들에게  뿐만아니라 풀타임 학생들에게도 인기가 있다고 센터의 교수인  Jonathan Dombrow 씨는 말했다.

“이것은 정말 도약  단계입니다. 우리 수업은 언제나 꽉 찹니다.” 라고 Dombrow 씨는 말했다. Clarke 씨는 이 분야의 발전이 과제들을 초래하지만, 그녀는 이 전문적인 직업의 미래에 대하여 열광적이다고 했다. 그녀는 명석하고 재능이 있는 사람들은 계속 부동산 관리 분야에서 일을 할 것이고 이 직업을 앞으로도 계속 할 것이다고 했다. 

“저는 부동산 관리는 단지 관리 차원의 기능만이 있다라고 생각하는 견해가 여전히 있지만, 그렇지 않다 라고 생각합니다. 이것은 정말로 좋은 직업이고, 믿을 수 없을 정도의 도전이 있을 수 있고 만약 당신이 여기서 성공한다면 보상과 이득이 있을 수 있습니다.” 라고  Clarke 씨는 말했다.

 [교육 배경에 의한 CPM멤버들의 분배]

Darnell Little 씨는 JPM의 기고가 입니다. 이 내용에 대한 질문이 있으시면  
kgunderson@irem.org 로 email 보내주십시오.

변화하는 직업으로의 직업의 이동

백화점 비즈니스에서 20년 동안 일을 한 후에, Greg Millsap 씨는 부동산 관리 분야로 직업을 바꾸기로 결심했다. 2004 년 11월에 그는 지역적인 쇼핑몰을 운영하는 Macerich 회사에 들어갔다.  Millsap 씨는 the Journal of Property Management 에 소매업계를 떠나 부동산 관리의 세계로의 도전에 대하여 말했다. 

Q: 당신은 왜 매장 관리에서 부동산 관리로 바꾸기로 했나요?

A: 저는 이전에 Robinsons-May 에서 상점 관리자로 일했었습니다. 저는 20년 이상 동안 백화점에서 일했었습니다.  어떤 변화를 주고 싶었습니다. 저는 쇼핑몰 부동산 관리 분야에서 일하고 싶었고 저의 소매업에서의  경험을 이용하고 싶었습니다. 게다가 단지 백화점을 관리하는 것 이상의 것을 하는 것으로 경험을 넓히고 싶었습니다.     

Q: Robinsons-May에서 백화점 매니저로서 당신의 주요 업무는 무엇이었나요?

A: 판매의 증가입니다. 저는 프리젠테이션, 판매 촉진 계획, 상점에서의 선전, 고객 서비스, 광고, 제가 운반했던 상품들을 혼합함으로써 판매 촉진을 했습니다. 이 모든 것들을 함께 했습니다. 그러나 그 밑바탕은 물론 판매를 증가하고 소비를 유지함으로써 현금을 회사에 가져가는 것입니다.  

Q: 당신은 백화점 매니저로서 부동산 매니저로 전환될 수 있는  어떠한 능력을  개발했나요?

A: 부동산 관리는 세입자들을 다루는 것에 관한 일을 합니다. 저는 쇼핑몰을 하나의 큰 백화점으로 보았습니다. 쇼핑몰 내의 다른 상점들은 단지 다른 매장이 었습니다. 저는 만약에 당신이 소매업의 세계를 이해할 수 있다면 당신의 부동산에 있는 쇼핑몰 세입자들과 관련지을 수 있다고 생각합니다.   

Q: 당신은 Macerich에 들어갔을 때 얼마나 많은 교육을 경험했나요?

A:  거기에는 기본 교육이 있었고 대부분은 제 것이 되었습니다. 고맙게도 회사는 당신이 내용을 입력할 수 있도록 많은 자료를 가지고 있습니다. 정말 대단한 자료입니다. 그것은 정말로 많은 직업 훈련이었습니다. 저는 두 발도 뛰어들었고 상대적으로 짧은 시간에 제가 할 수 있는 한 많은것들을 받아들였습니다. 저는 아직도 배울게 많습니다.

Q:지금까지, 부동산 관리에서 당신이 경험했던 가장 힘든 점은 무엇이나요?

A: 세입자들을 다루는것, 공동 구역 관리, 매매 계약, 새로운 상점 구조, 계약자들과의 일 등입니다. 부동산 관리의 많은 분야들은 매우 다양합니다. 이것은 외관에서 부터 화장실 청소와 상업 회의소와 함께 일하는 것에 이르기까지 모든 것을 커버합니다.   

Q: 당신은 일반적으로 백화점 매니저들은 능력있는 부동산 매니저가 될 수 있다고 생각하나요?

A: 저는 거기에는 겹쳐지는 부분은 있다고 생각합니다만 개개인은 정말로 부동산 부분에 관심이 있어야 한다고 생각합니다. 단지 소매업의 경험만을 가지고 부동산 사업의 감도 갖지 않은 사람들은 상당히 가파른 학습 곡선일 것입니다. 그것은 한번에 배우기에는 너무 많습니다. 

  

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