Zarzadcy nieruchomosci w Rosji potrzebni od zaraz
(“Regional Outlook“ July/August 2008)

Zarzadcy nieruchomosci w Rosji potrzebni od zaraz

Darnell Little

Dzięki rosnącej w szybkim tempie rosyjskiej gospodarce, w kraju tym od ośmiu lat odnotowuje się systematyczny wzrost rynku nieruchomości. Tylko w ciągu ostatnich dwóch lat wielkość inwestycji potroiła się a zapotrzebowanie na zarządców nieruchomości jest coraz większe.

 “Tutejszy rynek jest niebywale aktywny,” mówi Dmitry Kunista, szef międzynarodowej firmy prawniczej z siedzibą w Moskwie Squire, Sanders & Dempsey specjalizującej się w rynku nieruchomości. „Przebywa tu wielu międzynarodowych inwestorów natomiast rosyjscy inwestorzy postrzegają rynek nieruchomości jako istotną alternatywę dla rynku papierów wartościowych.”

Pierwszymi miastami w Rosji, które przykuły uwagę inwestorów były Moskwa i Sankt Petersburg. Jednakże w ciągu ostatnich kilku lat rozwinęły się również inne regiony, szczególnie w miastach, których liczba mieszkańców przekracza milion (i na które mówi się „cities-millioniki”).

Takich miast w Rosji jest trzynaście – położone są głównie nad rzeką Wołgą na Uralu oraz na południu kraju. W miastach tych grunt jest tańszy niż w Moskwie, co daje wiele możliwości inwestycyjnych i widoki na wyższe zyski atrakcyjne dla inwestorów.

PRACA DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Rynek nieruchomości w Rosji jest jednak jeszcze w powijakach. Pierwszy budynek biurowy klasy A wybudowano w Moskwie w 1990 roku. We wczesnych latach 90-tych postawiono kolejne budynki, lecz nie zaspokoiło to zapotrzebowania na lokale biurowe o wysokim standardzie działających w Rosji zachodnich firm oraz rozwijających się firm rosyjskich.

Brak produktu i ogromne zapotrzebowanie stymuluje szybki rozwój rynku nieruchomości. To z kolei tworzy ogromne zapotrzebowanie na zarządców nieruchomości w całym kraju, szczególnie zarządców powierzchni biurowych, handlowych i przemysłowych. Branża zarządzania nieruchomościami jest nowa dla większości rosyjskich profesjonalistów i dlatego wielu zagranicznych zarządców ściąga do Rosji, aby podzielić się swoim doświadczeniem z rozwijającą się tu gałęzią przemysłu nieruchomościami.

Shannon Alter, CPM®, która prowadzi w Rosji wykłady z zakresu najmu i zarządzania zasobami ludzkimi, mówi, iż większość jej studentów nie ma żadnego doświadczenia zawodowego w żadnej dziedzinie związanej z nieruchomościami, w tym także w zakresie zarządzania. „Jest to dla nich całkiem nowa dziedzina i możliwość rozwoju,” mówi Alter.

Brak doświadczenia u rosyjskich zarządców nieruchomości otwiera wspaniałe możliwości dla tych amerykańskich zarządców, którzy są skłonni postawić krok przez Atlantyk. Wiąże się to jednak z wieloma wyzwaniami, z których jedno to dostosowanie się do rosyjskiego sposobu prowadzenia interesów. Shannon Alter podkreśla, iż amerykańscy zarządcy nieruchomościami muszą się nauczyć elastyczności ponieważ wiele aspektów rosyjskiego biznesu nie jest tak rozwiniętych jak w USA czy w Europie.

“Dostawcy będą się zaklinali, że coś będzie miało miejsce, aż do chwili gdy nic się nie wydarzy,” mówi Alter. „Właśnie mają przywieźć komputery, klimatyzację … a potem nic się po prostu nie dzieje. Poza tym Rosjanie uważają, iż urządzenia się nie psują, sądzą że będą działały wiecznie.”

Frustracja u amerykańskich menadżerów może się nawarstwiać wraz z tym, jak rosyjskie firmy będą się uczyć i poznawać nową dziedzinę, jaką jest rozwój i zarządzanie nieruchomościami.

“Jeżeli jesteś osobą, która lubi mieć wszystko pod kontrolą, pięknie opakowane i przewiązane wstążeczką, Rosja może nie być miejscem dla ciebie,” mówi Alter. „To bardzo dynamiczne środowisko, zmienia się z dnia na dzień.”

NAWIGUJĄC PRZEZ NOWE WODY
David C. Elkins, dyrektor ds. zarządzania majątkiem moskiewskiego portfolio w międzynarodowej firmie Hines, zgadza się, iż znalezienie ludzi, których cechuje „biznesowa dojrzałość”, zdolność do analizowania problemów i rozwiązywania ich zgodnie ze sztuką prowadzenia interesów jest w Rosji dużym wyzwaniem.

Firma Hines zarządza położonymi w Moskwie ośmioma budynkami biurowymi, trzema budynkami o zróżnicowanym wykorzystaniu, jednym osiedlem mieszkalnym oraz jednym magazynem. Elkins pracuje w Moskwie od września 2007 i przez cały czas doświadcza wielu problemów działając w rosyjskim świecie biznesu i w kontaktach z rosyjskim rządem.

“W porównaniu z rosyjskim urzędami skarbowymi, nasz fiskus się leni,” twierdzi Elkins, “Wykaz obowiązujących przepisów jest imponujący. Korupcja to następny problem, z którym musisz sobie tu radzić i to na każdym szczeblu administracji. Problem ten pojawia się nie tylko w kontaktach z rządem, masz z nim do czynienia na co dzień, nawet z twoimi pracownikami. To prawdziwy problem, a ty musisz być ponad nim.”

Rosyjskie regulacje rządowe zaskakują często międzynarodowych inwestorów przyzwyczajonych do zlecania prac konserwacyjno-naprawczych firmom zewnętrznym, dzięki czemu oszczędzają na liście płac, mówi Shannon Quilty, starszy doradca w komercyjnej firmie zajmującej się nieruchomościami CB Richard Ellis, AMO®.

“W Rosji obowiązuje szereg przepisów dotyczących pracowników technicznych,” mówi Quilty. „Na przykład, tam, gdzie pracują ruchome schody lub windy, w budynku muszą być przynajmniej dwie osoby, których zadaniem jest dbanie o ich stan techniczny oraz reagowanie w nagłych wypadkach.”

CB Richard Ellis zarządza w Rosji ponad 800 tys. Mkw. powierzchni biurowej klasy A, nieruchomościami handlowymi i przemysłowymi położonymi w Moskwie oraz w innych dużych miastach regionu. W ciągu ostatnich kilku lat Quilty była zaangażowana uruchamianie trzech centrów handlowych – w Jarosławiu, w Nowosybirsku oraz w Moskwie.

Quilty wierzy, że ten, kto potrafi zarządzać nieruchomościami w USA, będziesz umiał zarządzać nieruchomościami w Rosji. Lecz amerykańscy zarządcy nieruchomości muszą być przygotowani na wiele nietypowych przeszkód.

“Pierwsze rada to naucz się języka,” mówi Quilty. „Jeżeli nie będziesz władał dobrze językiem, będziesz zawsze zależny od innych ludzi. To oczywiście wymaga czasu i cierpliwości. Jeżeli chcesz osiągnąć pożądane rezultaty musisz mieć pewność, iż twoje cele są właściwie rozumiane. Okazji do błędnej interpretacji tego, co się mówi będzie wiele, i to nie tylko z powodu bariery językowej ale także kulturowej.”

“Po drugie,” mówi Quilty, “pamiętaj, że nikt, a w szczególności dostawcy, nie zrobią nic za darmo. Żeby się czegoś dowiedzieć musisz zapłacić. Idea „kosztów prowadzenia biznesu” nie ma tu zastosowania. Poza tym, radziłabym, aby uzbroić się w cierpliwość. Jak tutaj się mówi: w Rosji wszystko jest możliwe, lecz trzeba na to czasu.”

SPOJRZENIE W PRZYSZŁOŚĆ
Według Very Setskaya, dyrektora w GVA Sawyer, z siedzibą w Moskwie, członka międzynarodowej firmy GVA Worldwide, pomimo gwałtownego wzrostu rynku nieruchomości biurowych i handlowych, nadal brakuje każdego rodzaju powierzchni w Moskwie, Sankt Petersburgu oraz wszystkich regionalnych miastach Rosji.

“Prognozuje się, iż w Moskwie, równowaga pomiędzy podażą a popytem zostanie osiągnięta dopiero w 2012 roku,” mówi Setskaya. “Wskaźnik pustostanów w Moskwie jest obecnie stabilny i nie przekracza 5 procent w biurowcach klasy B oraz jest często zerowy w budynkach klasy A.”

Oznacza to, że w najbliższej przyszłości zapotrzebowanie na zarządców nieruchomości będzie ogromne.

“Istnieje oczywiście wiele trudnych wyzwań, lecz dla odpowiedniej osoby, możliwości są w tym momencie prawie nieograniczone,” mówi Elkins.

Quilty podkreśla, że w branży zarządzania nieruchomościami pojawia się wiele inteligentnych, ciężko pracujących i ciekawych młodych Rosjan, którzy sprawią, że pewnego dnia zagraniczni zarządcy nieruchomości staną się niepotrzebni, a może nawet przestarzali.

“Przemysł nieruchomości w Rosji jest jak rozpędzony pociąg. Jeśli jesteś zainteresowany zarządzaniem nieruchomościami w Rosji, to nadszedł czas, aby do niego wskoczyć,” uważa Elkins.

Darnell Little jest autorem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące niniejszego artykułu prosimy kierować na adres maso@irem.org.