W zgodzie i harmonii ze zrównowazonym rozwojem
Kanadyjska firma Bentall LP wykorzystuje najnowsze technologie i najlepsze praktyki do zarzadzania „zielonymi” nieruchomosciami
("In Step with Sustainability: Bentall LP Applies State-of-the-Art Technology and Best Practices to Green Properties in Canada", May/June 2010)

Cheryl A. Gray, CPM

Zarządzanie zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju to dziś w Kanadzie główny wyznacznik myślenia w sektorze zarządzania nieruchomościami. Zwrot w kierunku większej energooszczędności budynków okazał się dla mojej firmy Bentall LP szansą nie tylko na obniżenie kosztów energii elektrycznej, lecz także na ponowną ocenę kryteriów, według których określamy wartość nieruchomości. Stanowi to naturalną ewolucję w kierunku odpowiedzialnego inwestowania na rynku nieruchomości (ang. RPI responsible property investing).

Jako firma konsultingowa i usługowa traktujemy założenia odpowiedzialnego inwestowania jako ramy, w których oceniamy ryzyko, identyfikujemy możliwości biznesowe, realizujemy ideę ciągłego rozwoju oraz tworzymy długoterminową wartość dla naszych klientów i ich aktywów. Takie podejście oraz poszukiwanie odpowiedzi na pytania typu „jak zmierzyć zrównoważony rozwój? oraz „ile warty jest zrównoważony rozwój w postaci kwoty pieniędzy, zaoszczędzonej energii lub reputacji nieruchomości?” kształtowało nasze „zielone” działania odkąd rozpoczęliśmy wycenę nieruchomości w 2006.

PUNKT WYJŚCIA
Aby odpowiedzieć na postawione powyżej pytania musieliśmy udowodnić, że zmniejszenie zużycia mediów dzięki specjalnym programom, narzędziom i technologiom, najlepszym praktykom operacyjnym i inicjatywom w zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu, prowadzą do przewagi konkurencyjnej na rynku najmu.

Nasze działania rozpoczęliśmy od uruchomienia Eco-Trackera - sytemu śledzenia danych online - dzięki któremu doskonalimy praktyki oceny, pomiaru i raportowania. Technologia ta daje wgląd w informacje o zużyciu energii na naszych nieruchomościach w czasie rzeczywistym.  Eco-Tracker analizuje i porównuje wyniki osiągane przez nasze nieruchomości z innymi budynkami, a następnie zestawia je ze średnimi danymi z ostatnich lat (benchmarking). Raporty można sporządzać dla regionu, portfolia nieruchomości lub konkretnego klienta.

Nie tylko my stosujemy benchmarking programów zrównoważonego rozwoju budynków.  Rząd federalny Kanady wyasygnował fundusze na nadanie działaniom rządu bardziej „zielonego” charakteru, w tym na przekształcanie nieruchomości rządowych na bardziej zrównoważone i energooszczędne. Obecnie budynki rządowe poddawane są ocenie według systemu BOMA BESt (Canada’s Building Environmental Standards). Jest to program certyfikacji bazujący na obowiązujących dla budynków standardach zużycia energii i ochrony środowiska, który opiera się informacjach weryfikowanych przez niezależne źródła. Rząd kanadyjski aktualizuje także standardy programu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) realizowanego przez Kanadyjską Radę ds. Zielonego Budownictwa (Canada’s Green Building Council). Weryfikacji podlega ponadto Modelowy Narodowy Kodeks Energetyczny dla Budynków (Model National Energy Code for Buildings) będący systemem benchmarkingowym, labellingu (oznaczenia produktów finansowych, biorący pod uwagę nie tylko ryzyko finansowe, ale również kwestie zrównoważonego rozwoju) oraz ratingowym, którego celem jest tworzenie równości i standaryzacji kryteriów oceny.

Określenie punktu wyjścia poprzez benchmarking, pomiary, monitorowanie i raportowanie ma pierwszorzędne znaczenie dla szczegółowej oceny, uważnej analizy i w końcu systematycznych działań, które podjęliśmy w opisanych poniżej nieruchomościach.

STUDIUM “ZIELONEGO” PRZYPADKU: Sun Life Building, Montreal, Quebec
Realizacja idei zrównoważonego rozwoju może wiązać się z różnymi działaniami - zmianie praktyk biznesowych, wdrażaniu nowych technologii, modernizacji istniejących obiektów lub budowaniu nowych budynków. Zawsze jednak pojawia się temat kosztów. Początkowe wydatki na modernizację systemów budynku mogą okazać się bardzo wysokie, lecz większa wydajność energetyczna nieruchomości prowadzi do olbrzymich oszczędności.

Budynek Sun Life zarządzany przez firmę Bentall LP jest wspólną własnością Sun Life Financial oraz SITQ (oddziału Caisse de Dépôt et Placement du Québec). Krążyły pogłoski, że podczas II wojny światowej na terenie zbudowanego w 1918 roku budynku ukryto i przechowywano angielskie klejnoty królewskie. Naszym celem było podniesienie wydajności energetycznej tego historycznego obiektu poprzez zastosowanie kombinacji prostych i zaawansowanych technologicznie rozwiązań zgodnych z ideą zrównoważonego rozwoju.

W budynku Sun Life na system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji składa się prawie 1500 pomp cieplnych. Jednym z pierwszych działań, jakie podjęliśmy było zastąpienie istniejących pomp nowszymi i bardziej wydajnymi urządzeniami. Zmodernizowaliśmy system sterowania pompami oraz zainstalowaliśmy nowy system automatyzacji budynku. Poprawiliśmy jakość powietrza wstrzykując świeże powietrze w przestrzeń między stropem a sufitem. Wtłaczane z prędkością 10 litrów na sekundę powietrze rozprowadzane jest następnie przez pompy cieplne.

Zoptymalizowaliśmy także system wymiany ciepła czyniąc go bardziej zrównoważonym. Wytworzony nadmiar ciepła wykorzystujemy do wstępnego ogrzewania głównego sytemu wentylacji świeżego powietrza. Dzięki tej nowej sekwencji operacji wyeliminowaliśmy zapotrzebowanie na zużycie pary stosowanej w celach grzewczych. To doprowadziło do 30-procentowej redukcji zużycia pary w skali roku.

Ponadto całkowicie zmodernizowaliśmy system oświetlenia budynku, który jest teraz w pełni zautomatyzowany i podzielony na strefy na wszystkich kondygnacjach.

Po zakończeniu zabiegów modernizacyjnych nieskorygowane zużycie energii elektrycznej w budynku Sun Life spadło o 14% w 2009 roku (w porównaniu z rokiem bazowym 2004). W 2004 roku roczne zużycie energii wynosiło 33 mln kWh w porównaniu z 29 mln kWh w 2009 roku. Wskaźnik wynajęcia powierzchni w roku bazowym wynosił 86% w porównaniu z 97% w roku 2009. Ponadto zmieniła się struktura najemców - obecnie w budynku działa całodobowy call center oraz centrum gier.

Ogólnie rzecz biorąc rezultaty podjętych przez nas działań przerosły początkowe oczekiwania. Podniósł się stopień zaangażowanie personelu budynku i najemców, w sposób wymierny udało nam się zredukować koszty energii elektrycznej i zachować bogatą przeszłość obiektu.

WIĘCEJ NIŻ INWESTYCJA KAPITAŁOWA: Bentall Center, British Columbia
Energia elektryczna to duży składnik kosztów operacyjnych budynków. Dlatego za inwestycją w efektywny system zarządzania tym kosztem kryją się znaczne korzyści. Odpowiednie systemy to jednak tylko jeden z elementów równania. Wielki wpływ na wydajność energetyczną budynku mają strategiczni partnerzy właścicieli – najemcy.

Centrum Bentall, które składa się z czterech wielokondygnacyjnych biurowców - wież, zajmuje cały kwartał w sercu dzielnicy finansowej Vancouver. Obiekt ten jest wspólną własnością SITQ i Great West Life Assuarance Company. Wieże połączone są ze sobą podziemnym pasażem handlowym o powierzchni 4830 m2. Bentall Center to największy zintegrowany kompleks biurowy w zachodniej części Kanady, którego łączna powierzchnia wynosi 130 tys. m2.

Wieże Bentall są pierwszymi budynkami komercyjnymi, które uzyskały certyfikację w ramach programu BOMA BESt. Od samego początku dążono do obniżenia negatywnego wpływu wież na środowisko. Dla nas oczywistym i logicznym kolejnym korkiem było pozyskanie większego zaangażowania najemców obiektu. Powołaliśmy do życia specjalny zespół ForeverGreen Tenant Team (zespół najemców „na zawsze zielonych”) i już wkrótce program sponsorowany przez właścicieli przekształcił się w społeczną inicjatywę z najemcami jako główną siłą napędową.

Nasze działania miały na celu wymuszenie zmian w zachowaniu oraz podniesienie stopnia zaangażowania najemców. Jednym z przykładów może być konkurs na wygaszanie monitorów, w którym współzawodniczyło 45 najemców. Mieli się oni przekonać, która firma pozostawia najniższy procent włączonych monitorów w przeciągu jednego miesiąca. Po zakończeniu konkursu procent niewygaszanych monitorów spadł z 70 do 13 procent. Zwycięska drużyna otrzymała nagrody, lecz co ważniejsze podniosła się świadomość wszystkich uczestników konkursu w zakresie oszczędzania energii.

Inna inicjatywa pojęta w Centrum Bentall polegała na akcji informacyjnej na temat zrównoważonego rozwoju wśród szerszego grona najemców. Członkowie ForeverGreen Tenant Team opracowali pakiet informacyjny, który osobiście dystrybuowali wśród najemców-sąsiadów. W pakiecie znajdował się opis przypadku firmy, która zdecydowała się przejść „na zieloną stronę” oraz wskazówki, w jaki sposób najemcy mogą oszczędzać energię w swoich biurach.

Łącząc konkretne działania z akcją uświadamiającą udało się nam nie tylko zredukować wpływ tego ogromnego kompleksu biurowego na środowisko, lecz także zbudować spójną, ukierunkowaną na ciągłe doskonalenie społeczność najemców.

PROSTE ROZWIĄZANIA OBNIŻAJĄ RACHUNEK: Capilano Mall, Północny Vancouver, British Columbia
Wybór odpowiedniej technologii lub programu oszczędzania energii w dużej mierze zależy od unikalnych cech danej nieruchomości - każdy budynek jest inny.

Capilano Mall to galeria handlowo-biurowa typu zamkniętego, w której lokale handlowe zajmują 37 tyś m2, a lokale biurowe 1850 m2. Właścicielem galerii jest British Columbia Investment Management Corporation (bcIMC), natomiast zarządcą firma Bentall LP. Tutaj także kluczową ideą, która nam przyświecała było odpowiedzialne inwestowanie, zmniejszenie użycia energii elektrycznej oraz modernizacja systemów zarządzania wodą i odpadami.

Firma Bentall wyszła z inicjatywą przeanalizowania alternatywnych systemów oświetlenia budynku we współpracy z zakładami energetycznymi BC Hydro. Rezultatem tej analizy był plan modernizacji oświetlenia powierzchni parkingowej galerii, którego koszt oszacowano na 40 tys. dolarów. Dzięki oszczędnościom energii elektrycznej rzędu 15 mln kWh na miesiąc wydatki na modernizację oświetlenia zwrócą się w niecałe dwa lata.

Aby zmniejszyć zużycie wody do podlewania terenów zewnętrznych istniejący system nawadniania wyposażono w czujniki wody deszczowej. Dzięki temu prostemu lecz sprytnemu rozwiązaniu podlewanie nie włącza się w deszczowe dni, co często miało na obszarach niżej położonych. Ponadto przyjęto zasady kserotoficznego zagospodarowania terenu zastępując konwencjonalne rośliny zewnętrzne bardziej odpornymi na suszę kombinacjami rododendronów i róż. Oprócz bukszpanów i dereni sadzi się teraz odporne na brak wody dekoracyjne trawy a rabaty ściółkuje korą.

Zlokalizowany na terenie nieruchomości kompostownik pozwala podziwiać 120 wielkich kwitnących drzew, bez martwienia się o obciążenie środowiska lub koszt wywozu opadłych liści i kwiatów. Od momentu uruchomienia kompostownika na jesieni 2007 roku rezultaty są godne podziwu – około 35-45 metrów bieżących kompostu, który wzbogaca teraz glebę i zwiększa tereny pod sadzenie roślin. Bogaty w składniki mineralne kompost służy jako nawóz, kondycjonuje ziemię i pełni rolę naturalnego pestycydu. Już wkrótce kompostownik będzie produkował kompost w ilości przekraczającej potrzeby galerii, dzięki czemu jego nadwyżkę będzie można przekazywać lokalnej społeczności.

ZMIERZYĆ PRZYSZŁOŚĆ
Wdrażając w życie ideę zrównoważonego rozwoju tak, jak to przedstawiono w powyższych przykładach, musimy pamiętać o zasadzie pomiaru, monitorowania i śledzenia danych. Zarówno w Kanadzie jak i na całym świecie zauważalna jest obecnie tendencja do ujawniania danych dot. zużycia energii. Wzrasta oczekiwanie wobec właścicieli i zarządców nieruchomości do upubliczniania tego typu danych, czy to w formie informacji przy wejściu do budynku czy też dobrowolnego raportu o emisji szkodliwych substancji.

Najbardziej aktywną prowincją w Kanadzie w zakresie zielonej inicjatywy ustawodawczej jest Ontario. Green Energy Act (Ustawa o Zielonej Energii) to propozycja 20-letniego planu mającego na celu redukcję odpadów oraz emisji szkodliwych substancji, utworzenia nowych miejsc pracy dla mieszkańców prowincji oraz wspieranie rozwoju ekonomicznego społeczności wiejskich, zamieszkujących odludne obszary oraz rdzennych mieszkańców Kanady. Szczegóły planu są nadal dopracowywane lecz wiadomo już teraz, iż ustawa będzie zobowiązywała sprzedawców domów i wynajmujących nieruchomości do ujawniania swoim kontrahentom danych dot. zużycia i wydajności energetycznej przedmiotowych obiektów.

Firma Bnetall LP, stosując najnowsze technologie monitorowania, pomiaru i śledzenia danych oraz najlepsze praktyki wobec każdej zarządzanej nieruchomości, pragnie nadal wieść prym we wdrażaniu idei zrównoważonego rozwoju oraz wspierać swoich klientów, najemców i inwestorów przy podejmowaniu właściwych decyzji biznesowych.

Cheryl A. Gray, CPM (CGray@Bentall.com) jest pierwszym wiceprezesem ds. usług krajowych w firmie Bentall LP.