Kreatywna przestrzen
Zarzadcy nieruchomosci stawiaja czola pustostanom poszukujac nowych opcji najmu oraz struktury kosztów
("Creative Space: Property Managers Tackle Vacancy Rates by Exploring New Leasing Options and Cost Structures", July/August 2010)
Diana Mirel
Każdy zarządca nieruchomości musi przetrzymać burzę, jaka rozpętała się na rynku lokali handlowych i biurowych wraz ze wzrostem wskaźnika niewynajętej powierzchni. Jak podaje agencja badań rynku Reis, Inc. w pierwszym kwartale 2010 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni na rynku nieruchomości biurowych w Stanach Zjednoczonych wzrósł do 17,2% i jest najwyższy od 16 lat. W sektorze nieruchomości handlowych wskaźnik ten osiągnął poziom 10,8% dla lokalnych centrów handlowych oraz 8,9% dla regionalnych galerii handlowych.
Pomimo tych ciężkich warunków rynkowych zarządcy mobilizują swoje siły i kreatywne myślenie, aby zapełnić puste powierzchnie oraz renegocjują umowy najmu, aby nie dopuścić do opustoszenia lokali już zajętych.
KREATYWNE PODEJŚCIE
Niektórzy zarządcy nieruchomości wprowadzają zmiany w strukturze najemców uważając to za dobry sposób na utrzymanie dynamiki i dochodowości swoich nieruchomości handlowych. Firma Crescent Real Estate Holdings, LLC podjęła decyzję o urozmaiceniu struktury najemców w Houston Center (kompleksie budynków handlowo-usługowych położonym w samym sercu miasta o łącznej powierzchni 18 500 m2. Do tego zdominowanego przez walczące dziś o przetrwanie restauracje i wielkie krajowe sieci handlowe centrum wprowadzono firmę medyczną. Crescent przekonał Klinikę Kelsey-Seybold, aby ta przeniosła się z budynku biurowego - także zarządzanego przez firmę Cresent - do lokalu o powierzchni 1850 m2 na terenie centrum handlowego.
“Lepiej nam idzie wynajem lokali biurowych w budynkach wielokondygnacyjnych niż najem lokali handlowych,” powiedział Frank Staats CPM®, wice prezes ds. zarządzania w Houston Center. „Zdecydowaliśmy się, więc zaryzykować i wynająć 1850 m2 powierzchni biurowej (w centrum handlowym), ponieważ z wynajęciem 1850 m2 powierzchni handlowej mielibyśmy teraz dużo kłopotów.”
Przeprowadzka kliniki do centrum nie tylko poprawiła jej widoczność lecz także umocniła wizerunek centrum jako całości – zwiększyła się jego stabilność oraz ruch klientów.
“Centrum zyskało bardzo silnego i wiarygodnego najemcę, który nigdy nie opuścił ani jednej płatności czynszu i jest naszym klientem już od 35 lat,” powiedział Staats. „Klinika to także nowy wspaniały atut centrum, a rok ten powinien być jednym z najlepszych w jego historii. Klinika przyciągnie do centrum klientów, którzy nigdy tu wcześniej nie zaglądali. Po wyjściu z gabinetu lekarskiego możesz zostać w centrum, aby zjeść lunch lub wypić kawę w Starbucksie.”
Alternatywnym rozwiązaniem problemu wysokiego wskaźnika pustostanów, jakie zarządca może wziąć pod uwagę jest sprowadzenie na teren centrum handlowego instytucji edukacyjnej. Masowe zwolnienia z pracy oraz rządowe programy aktywizacji bezrobotnych motywują wielu do powrotu do ławki klasowej. Widzą w tym także swoją szansę rozwoju uniwersytety i kolegia, które tworzą nowe oddziały w łatwo dostępnych i licznie odwiedzanych miejscach.
To z kolei tworzy nowe możliwości dla zarządów nieruchomości, mówi Beau Beery, kandydat na CPM oraz dyrektor ds. pośrednictwa i zarządzania mieniem w AMJ Inc. w Gainesville na Florydzie. Dzięki niskim czynszom oraz zwiększonemu naborowi do instytucji edukacyjnych szkoły mogą pozwolić sobie na wynajmowanie lokali w lepszych lokalizacjach i o większej widoczności, twierdzi Beery.
Za przykład tej tendencji Beery podaje Gainesville City College, który podpisał umowę najmu na lokal o powierzchni 1850 m2 dzierżawiony uprzednio przez sklep z artykułami elektronicznymi Circuit City, który wypadł z rynku. Lokal ten został wynajęty Gainesville City College za stawkę 9-10 USD/st.kw.
Inny lokal o powierzchni 900 m2 firma AMJ wynajęła szkole kosmetycznej za stawkę 9 USD/st.kw., która jest znacznie niższa od stawki 12 USD/st.kw., którą można by uzyskać od najemcy innego typu. Beery uważa jednak, iż w ostatecznym rozrachunku AMJ zyska na wynajmie swoich lokali najemcom związanym z rynkiem usług edukacyjnych.
“Zajmują większą powierzchnię i są zazwyczaj dość solidnymi klientami. Wpływy z czynszu są co prawda mniejsze, lecz masz zajęte lokale, których przy obecnym rynku nigdy nie udałoby się wynająć najemcom handlowym,” mówi Beery.
NA KRÓTKO I NA DŁUGO
Inną rentowną opcją zapełniania pustostanów są sklepy tymczasowe (ang. pop-up stores), mówi Eric Muhlebach, starszy wspólnik ds. najemców handlowych w firmie Fandel Retail Group z San Francisco. Rolą sklepów tymczasowych jest zazwyczaj szybkie zajęcie wolnej powierzchni, intensywna promocja produktu lub przeprowadzenie szeptanej akcji marketingowej lub reklamowej dla danego produktu lub idei, po czym równie szybkie zniknięcie.
Tradycyjnie sklepy tymczasowe pojawiają się w okresie świątecznym – przed Bożym Narodzeniem lub Halloween. Jednakże w ostatnich latach swoje tymczasowe sklepy otwierają w różnych lokalizacjach wielkie sieci handlowe, takie jak Gap, Target, Sears czy J.C. Penny. Sklepy tymczasowe przynoszą także korzyści mniejszym handlowcom sprzedającym bardziej specjalistyczne towary.
Firma Muhlebacha wynajęła ostatnio położony na parterze budynku lokal o powierzchni 2500m2 za 25 USD/st.kw. na okres 3 tygodni. Najemca – włoski producent piwa zorganizował w tym czasie cykl imprez degustacji piwa i intensywnie reklamował swoje produkty.
Tymczasowe sklepy przekonują do siebie część handlowców ze względu na niskie ryzyko związane z zobowiązaniami umownymi oraz niewielkie koszty uruchomienia sklepu. Wolą to od wynajmowania lokali drugiej kategorii i ulg czynszowych sięgających od 10 do 80 procent. Korzyścią dla zarządcy jest, według Muhlebacha, dochód generowany z powierzchni, która w przeciwnym razie stałaby pusta. Sklepy tymczasowe rzadko jednak przynoszą duże zyski, jeżeli w ogóle je przynoszą.
“Robimy to, aby dotrwać do lepszych czasów,” mówi Muhlebach. „Mamy nadzieję, że sklepy tymczasowe stworzą ekonomiczny klimat, w którym nie będziemy musieli sięgać po stawki czynszowe z rynkowego dna.”
Zastanawiając się, czy tymczasowy najemca „zagra” w naszej przestrzeni musimy przede wszystkim pamiętać o całościowym wizerunku centrum handlowego.
“Jeżeli sprowadzenie kogoś na krótki okres nie zakłóci synergii miejsca i wizerunku centrum wśród lokalnej społeczności – decydujemy się na takiego najemcę,” mówi Beery. „Najemcami większości naszych centrów handlowych są jednak duże krajowe sieci handlowe – stąd otworzenie małego sklepiku halloweenowego na okres 3 miesięcy może wpłynąć negatywnie na odbiór centrum przez klientów.”
Krótkoterminowy najem to także opcja dla pustych lokali biurowych. Zdarza się, twierdzi Patrick L. Pollan, CPM, starszy wice prezes w Yancy Hausman Commercial Real Estate Services w Houston, iż zarządcy oferują swoim najemcom krótkoterminowy najem pustostanów na cele magazynowe. Tego typu umowy przedłuża się wówczas z miesiąca na miesiąc.
Wolne lokale biurowe można także wynajmować na tymczasowe imprezy, konferencje, produkcję filmu lub na siedzibę sztabu wyborczego. Można je wykorzystać tak, aby stały się dodatkowym udogodnieniem dla obecnych najemców budynku. Mark Rzadki, wice prezes ds. najmu w firmie Bentall LP z Toronto mówi, iż w niektórych lokalach biurowych, którymi zarządza, instruktorzy fitnessu prowadzą zajęcia yogi, z których chętnie korzystają najemcy. Rzadki apeluje jednak o przemyślane decyzje w związku z tymczasowymi najemcami.
“Jeżeli spodziewasz się wzrostu popytu za dwa lata, zawieraj umowy najmu na krótki okres. Po jego upływie lokale się zwolnią, a ty je ponownie wynajmiesz,” mówi Rzadki. „Jeżeli oceniasz, że następnego dużego najemcę nie ściągniesz do swojego centrum wcześniej niż za dwa lata, a możesz lokal wynająć, to dlaczego nie skorzystać z takiego źródła przychodu?”
Jeżeli jednak niewynajęta powierzchnia jest ograniczona, to poczekanie na długoterminowego najemcę wydaje się bardziej sensowną opcją, twierdzi Rzadki.
„Gdyby moja nieruchomość miała w przyszłym roku nadal w miarę dobrze funkcjonować, być może nie wybiorę wariantu krótkich najmów lecz pozostawię lokal wolny i poczekam na większego najemcę zachowując jeszcze przez jakiś czas otwarte opcje.”
PRZEMYŚL, PRZEORGANIZUJ, PRZEDŁUŻ
Miejmy nadzieję, iż ci zarządcy nieruchomości, którzy nie kreują nowych struktur najemców odnajdą ducha kreatywności podczas renegocjacji struktury najmu, co uchroni ich lokale od wiecznej pustki. Pollan twierdzi, iż horyzont czasowy najmu ciągle się zawęża.
“Obserwujemy coraz więcej najemców, którzy zamiast 5-letniego najmu wolą podpisać umowę na trzy lata ponieważ nie są pewni, jak zachowa się w przyszłości gospodarka,” mówi Pollan.
Taki układ może okazać się korzystny także dla właścicieli nieruchomości, którzy muszą obniżać stawki czynszu, aby utrzymać się na rynku. Dzięki krótkim okresom najmu właściciele i zarządcy nie stają się zakładnikami niskich stawek przez dłuższy okres.
Jeżeli okoliczności na to pozwalają, dobrze jest zawierać umowy najmu na krótki okres, ponieważ gospodarka może w każdej chwili zmienić swój bieg,” mówi A.E. “Cap” Berri, CPM, RPA, wice prezes i starszy zarządca aktywów w Elliott Associates.
Przedłużenie umowy najmu to dobry moment na wprowadzenie zmian, które będą odpowiedzią na zmieniające się potrzeby obecnych najemców. Cytowany już powyżej Beery z firmy AMJ powiedział, iż w przypadku najmów z opcją przedłużenia na okres 5-lat najemcy mogą teraz zadeklarować się na jeden rok w zamian na 6- miesięczny okres wypowiedzenia.
Z drugiej strony właściciel nieruchomości może zaoferować obniżkę czynszu w zamian za dłuższy okres najmu. Można także, sugeruje Rzadki, zaproponować karencję w płatności czynszu tym najemcom, których umowy mają wkrótce wygasnąć w zamian za zgodę na przedłużenie umowy o następne 5-10 lat.
“Kiedy popyt jest niewielki trzeba sięgać po istniejących najemców,” mówi Rzadki.
Na rynku nieruchomości biurowych, kontynuuje Rzadki, najemcy ograniczają zajmowane przez siebie metry. Klienci Rzadkiego zajmujący lokale o powierzchni 460 m2 przenoszą do 230-metrowych lokali, inni zamieniają 185 m2 na 140 m2.
“Najemcy na dużych powierzchniach dłużej na nich zostają, mówi Beery.
ULGI
Kiedy najemcy walczą o przetrwanie bodźce i ulgi finansowe to na dzisiejszym rynku najskuteczniejsze narzędzie walki z pustostanami.
Jak podaje agencja badań rynku Reis Inc., w pierwszym kwartale 2010 roku stawki czynszu za najem lokali biurowych spadły średnio o 0,8 procent. W sektorze handlowym stawki żądane przez wynajmujących w osiedlowych i lokalnych centrach handlowych wróciły do poziomu z roku 2005, natomiast w centrach regionalnych do poziomu z roku 2006.
“Starujemy od niskiej stawki by ją potem sukcesywnie podnosić o 3-4 procent rocznie,” mówi Pollan. „Współpracujemy z najemcami myśląc o zaspokojeniu ich bieżących potrzeb – zwiększamy lub zmniejszamy zajmowaną przez nich powierzchnię lub ją modyfikujemy.”
Lauri Greenblatt Hines, CPM, prezes Promus Commercial w San Diego, mówi, iż wielu zarządców modyfikuje strukturę kosztów wprowadzając czynsz procentowy oraz zmiany w opłatach.
“Wprowadzając czynsz procentowy inwestor staje się partnerem najemcy – jeżeli najemcy dobrze się powodzi, zyskuje także na tym właściciel,” mówi Greenblatt Hines, “Większość dużych krajowych najemców negocjuje pułapy wydatków operacyjnych, a niektóre wielkie sieci handlowe stałą opłatę ryczałtową. Są to działania, które strony mogą podejmować, aby kontrolować koszty i zagwarantować stabilny dochód.”
Niektórzy zarządcy proponują najemcom umowy przedłużane z miesiąca na miesiąc. Wybranym najemcom - stabilnym finansowo i z dobrą historię płatności - zarządca może czasami zaoferować, mówi Beery, umowę najmu odnawianą co 3 lub 4 miesiące.
Sprawia to, że centrum handlowe wygląda na tętniące życiem i zapełnione, a to przyciąga nowych najemców,” mówi Beery. Jeżeli odmówisz przedłużenia umowy najmu i będziesz chciał zmusić najemcę do podpisania umowy na okres jednego, dwóch lub pięciu lat, taki najemca odejdzie, gdyż nie będzie pewny przyszłości swojej franszyzy. Lepiej jest trzymać dotychczasowego najemcę niż pusty lokal.
W najgorszym wypadku właściciele i zarządcy nieruchomości będą zmuszeni do drastycznych obniżek lub zamrożenia czynszów.
“Wielu zarządców decyduje się pozostawić w lokalach borykających się z problemami najemców obniżając im czynsz lub z niego tymczasowo zwalniając – w zamian najemca opłaca potrójne koszty netto, mówi Greenblatt Hines. „Większość zarządców, którzy udzielają tego typu ulg zawiera umowy najmu na krótkie okresy i/lub włącza do nich postanowienie o możliwości ich anulowaniu w momencie poprawy sytuacji na rynku.”
Większe pakiety motywacyjne oraz ulgi adaptacyjne są szczególnie atrakcyjne dla najemców biurowych. Według Rzadkiego, pięć, sześć lat temu typowa ulga adaptacyjna wynosiła 25USD/st.kw. Obecnie stawka ta sięga poziomu od 35 do 40 USD/st.kw. dla najemcy średniej wielkości.
Aby móc z takiej ulgi skorzystać najemca musi jednak przedłożyć zarządcy przejrzysty raport o swojej sytuacji finansowej oraz biznes plan. Jeżeli najemca ma, na przykład, kłopoty z płatnością czynszu mogę go poprosić, mówi Berri z Elliott Associates, o udostępnienie podstawowych danych finansowych, w tym kwoty przychodu, wydatków i planu działania.
“Jeżeli interes najemcy wydaje się nadal „kręcić,” możemy zaproponować mu obniżkę czynszu lub spróbować odroczyć jego płatność, mówi Berri. „Jeżeli najemca musi ograniczyć zajmowaną powierzchnię, możemy przenieść go do mniejszego lokalu. W ten oto sposób w dalszym ciągu będziemy pobierać jakiś czynsz w przeciwieństwie do czynszu zerowego.”
OBRONA PRZED PUSTKĄ
Chociaż obecna sytuacji na rynku jest nadal mroczna daje się zauważyć oznaki nadchodzących zmian. Według raportu opublikowanego przez firmę Marcus & Millichap poziom pustostanów pozostanie przez następne kwartały nadal wysoki, jednakże proces osłabiania popytu na powierzchnię handlową w dużej mierze już się dokonał. W raporcie odnotowano ponadto pierwsze przejawy wzrostu dynamiki najmu.
Wygląda na to, iż zarządcom nie pozostaje nic innego jak dalej koncentrować swoje wysiłki na tym, aby nie opustoszały lokale zajęte przez obecnych najemców. Bo to oni mogą być w przyszłości najlepszym źródłem nowych najmów, mówi Rzadki.
“To z twoimi najemcami możesz robić teraz najlepsze interesy,” mówi Rzadki. „Jeżeli ich biznesy będą się rozwijać, obecni najemcy będą najlepszymi kandydatami do wynajęcia pustostanów. A kiedy będą musieli dokonać zmian lub się przeogranizować będziesz mógł im zaproponować inne opcje. Będą wówczas bardziej skłonni do pozostania z tobą jako zarządcą i właścicielem.”
Utrzymanie najemców i zachowanie przewagi konkurencyjnej wymaga jednak od zarządców nieustannego, kreatywnego podejścia do struktury najmu klientów, którzy sami walczą, aby wydostać się z ekonomicznego dołka.
“Kiedy tracisz swój interes w warunkach silnej gospodarki zawsze możesz go zastąpić innym,” mówi Berry. Dzisiaj gdy stracisz dwóch kluczowych najemców nie znajdziesz nikogo, kto mógłby ich zastąpić … Musisz zrobić wszystko, aby zatrzymać swoich obecnych najemców.”
Diana Mirel jest autorką współpracującą z JPM. Jeżeli masz jakieś pytania dotyczące artykułu lub jesteś członkiem IREM zainteresowanym pisaniem i umieszczaniem swoich artykułów w JPM napisz do Markisan Naso na adres mnaso@irem.org.
Dyskusję na temat kłopotliwych nieruchomości będzie można kontynuować na Konferencji IREM® iCon, która odbędzie się październiku w Orlando na Florydzie. Zajrzy na stronę www.IREMiCon.com, gdzie uzyskasz więcej informacji na ten temat.
