Mercado asiático tem liderado no crescimento urbano
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

Perspectiva Regional – Regional Outlook

Mercado asiático tem liderado no crescimento urbano
Oportunidades para desenvolvimento e  gerenciamento tem aumentado incrivelmente assim como a população

Por Darnell Little

Nos próximos 20 anos a população urbana mundial tem uma previsão de alcançar a marca dos 5 bilhões. Até 2030, mais de 60 porcento do mundo será urbanizado; tem sido muito comum nos países asiáticos pessoas partirem das zonas rurais em direção as grandes cidades: até 2025 a população urbana asiática estará prevista a crescer aproximadamente 60 porcento.

CHINA TOWNS
[Nos Estados Unidos, é uma parte da cidade que não é apenas habitada por densa população de imigrantes chineses, mas também é dotada de várias propriedades que são operados e pertencem a chineses. Geralmente, a área é dotada de edifícios que reproduzem a arquitetura chinesa, há também vários restaurantes chineses... como você pode imaginar]

As migrações urbanas têm acontecido em toda a Índia, Vietnã, Tailândia, Japão e Coréia do Sul. Porém tem ocorrido com mais ênfase na China, a qual vem enfrentando um número sem precedentes desde do início da migração humana das zonas rurais para as cidades.

“A China está passando pela maior urbanização da história da humanidade”, diz Tarun Khanna, Professor de Administração de Empresas da Universidade de Harvard. “Existe uma revolução social que esta acontecendo paralelamente à revolução econômica do país”.

A atual população urbana da China é de 560 milhões de habitantes. As Nações Unidas estimam que até 2020 aproximadamente 20 milhões de pessoas trocarão as zonas rurais da China pelos grandes centros urbanos. O governo chinês deseja urbanizar o país em 70 porcento nos próximos 30 anos, transformando em 1.1 bilhões de habitantes que viveram em cidades espalhadas do país.

A rigorosa mudança da China em direção a modernização tem criado grandes oportunidades para investidores e empreendedores imobiliários. Com o aumento da população urbana, esta prevista a criação de 6 bilhões de metros quadrados em habitação até 2020, havendo também a necessidade adicional de escritórios, lojas e toda uma infra-estrutura para acomodar o crescimento populacional.

Há um imenso potencial para investidores estrangeiros. Tim Johnson, sócio da NBBJ, uma empresa de arquitetura global e design, especializada em urbanização asiática em grande escala, a qual tornou-se bem familiarizado com o desenvolvimento urbano da China.

“Os desafios estão constantemente mudando”, diz Johnson. “Passamos muito tempo viajando e se reunindo com nossos clientes para tentar compreender claramente as diferenças culturais que poderiam haver. Estávamos cientes que fomos contratados para implementar idéias do mundo ocidental, querendo ter certeza que as mesmas sejam devidamente assimiladas para atender as necessidades culturais do país”.

Um dos projetos mais atuais de Johnson está sendo desenvolver um novo centro urbano para a cidade de Dalian, o segundo maior porto comercial da China.

Em fase de construção, esse projeto de uso-misto  espera-se trazer 18 milhões de metros quadrados destinado a comércio/negócios em Dalian até 2010. O plano da NBBJ é criar uma área central na cidade com mais residências, escritórios, lojas, hotéis e também espaço para o lazer – que inclui cinco edifícios com desing esculturais, os quais terão cinco andares destinados ao comércio. O Edifício Dalian Center Super Tower One terá 70 andares e 376.4 metros de altura, faltando apenas 4.5 metros para atingir a altura do Empire State Building.

“Nós chamamos de oásis urbano”, diz Johnson. “Sabendo que estamos em um ambiente urbano denso com milhões de pessoas, nós estamos trazendo a experiência natural de um ambiente montanhoso para o ambiente urbano”.

 
CANÇÃO DO SUL
A Coréia do Sul é um dos países que se urbanizou mais rapidamente nos últimos tempos, de acordo com um relatório das Nações Unidas. Até o final de 2007, aproximadamente 81 porcento dos 48 milhões de habitantes residiam nas cidades em comparação a 57 porcento em 1980. Essa porcentagem em urbanização não é somente a mais elevada em toda a Ásia, mais também fica bem próxima da porcentagem de urbanização dos Estados Unidos, e também vem a ser muito maior do que países nos europeus com França e Itália.

“A Coréia do Sul é um dos lugares densamente mais populoso  em toda a Ásia”, diz KyoungWan Nam, CPM® que trabalha na Acres and Dollars, LLC em Seul, na Coréia. “Aqui o mercado imobiliário é inacreditável. E também um dos mais produtivos do mundo”.

Sem dúvida o projeto imobiliário mais ambicioso realizado até este momento no país é o New Songdo em Incheon, na Coréia do Sul. O projeto tem um custo estimado em mais de R$42.2 bilhões, as obras se iniciaram em 2004 e sua conclusão esta prevista para  o ano de 2014. Assim que estiver pronto New Songdo City será o lar de 65.000 pessoas e empregará 300.000 trabalhadores.

Localizado a 64 quilômetros do sudeste de Seul e 40 quilômetros da zona industrial desmilitarizada da Coréia do Norte, New Songdo City esta sendo construído no local o qual foi utilizado como aeroporto pelo General Douglas MacArthur em 1950, na cidade de Incheon durante a guerra da Coréia. Esse projeto é um empreendimento conjunto entre o construtora Gale International e o fabricante coreano de aço POSCO E&C.

Projetado para ser um distrito comercial internacional, Songdo terá 153 milhões de metros quadrados em espaço reservado para escritórios, 92 milhões de metros quadrados em área residencial, 30 milhões de área comercial (lojas, restaurantes, bares e etc), 15 milhões de metros quadrados em espaço reservado para hotéis e ainda outros 30 milhões de metros quadrados em espaço aberto para o público.

O  design do Songdo foi criado baseado nas melhores qualidades das principais cidades espalhadas pelo todo mundo. Songdo terá 40 porcento de área verde com pocket parks (mini-parques espalhados pela cidade) baseado nos parques de Savannah, GA; canais como em Veneza e um amplo parque parecido com o Central Park em Nova Iorque. Também haverá museus, um aquário e campo de golfe.

Para completar o status de centro de negócios global, Songdo negociará com moedas multinacionais e Inglês será o principal idioma do distrito. Songdo será a primeira zona econômica livre da Coréia do Sul, onde estrangeiros poderão adquirir seu pedaço de terra, poderão operar escolas e hospitais reservando as suas empresas o direito de receber isenção fiscais.

TENDÊNCIA DE TÓQUIO
O Japão tem a economia urbana mais desenvolvida da Ásia e também possui mais de 65 porcento de área urbanizada. Liderando o caminho no Japão, a população de Tóquio esta prevista a chegar a 10 porcento da população de todo o país em 2020, enquanto a área metropolitana e prevista a chegar a 30 porcento, de acordo com Yasunori Yamamoto, CPM que trabalha em Tóquio.

A grande concentração populacional em Tóquio começou por volta de 1996, devido a depreciação nos preços dos lotes acompanhado de uma grande recessão econômica, diz Yamamoto. Por exemplo, um amplo condomínio em Tóquio hoje custa por volta de R$676,000 – durante a recessão o mesmo custava à metade do preço. 

Yamamoto também comentou que a nova geração japonesa esta cada vez mais atraída pelas conveniências das áreas urbanas da cidade pois há disponível toda uma infra-estrutura de hospitais, escolas, opções de lazer e shopping centers resultando em uma maior concentração populacional nessas áreas.

Na verdade Tóquio está passando neste momento por uma fase de reconstrução, fazendo com que as vizinhanças inteiras sejam rapidamente remodeladas ou reconstruídas. Mais de doze arranha-céus localizados em distritos financeiros em áreas diferentes da cidade estão programados para que mais andares sejam adicionadas nos próximos anos.

O Tóquio Midtown Complex que foi recentemente inaugurado foi desenvolvido pela empresa de administração de imóveis Mitsui Fudosan [baseada em Tóquio], também apresenta o Tóquio Midtown Residences, com 410 apartamentos de aluguel, Hotel Ritz Carlton, um centro médico, um museu, um centro de convenções e várias lojas de liquidação.

Ocupando mais de um 305 mil metros quadrados, Tóquio Midtown Complex possui 40  porcento de sua área reservada para espaço “verde” que conta com 140 árvores que foram removidas durante sua construção porém replantadas.

Com sua incrível urbanização, a Ásia deverá continuar a crescer por mais duas décadas. Considerando que 70 porcento da população do mundo está centralizada na Ásia, o continente oferece desafio e oportunidade para empreendedores e futuros gerentes devido ao contínuo deslocamento maciço da população das zonas rurais para as cidades - exigindo uma abordagem criativa e desafiadora de uma vida urbana densa.

Darnell Little é um escritor do JPM. Enviem perguntas relacionadas a esse artigo para mnaso@irem.org.