Como instalar um imóvel sem criminalidade
("Creating a Crime-Free Property" Journal of Property Management January/February 2012)

por Nancye J. Kirk

“Os criminosos destruirão tudo o que você foi contratado para fazer. Eles destruirão seus bens. Eles destruirão sua reputação. Eles destruirão a vizinhança adjacente. E pode demorar meses - talvez anos - para reconquistar essa reputação”, afirma Rebecca Noel, diretora executiva da Associação Internacional pela Criminalidade Zero (International Crime-Free Association, IFCA), dirigente de serviços comunitários do departamento de polícia de Tucson e oradora na Conferência de Liderança de Outono do IREM de 2011, em San Diego em outubro passado.

O lembrete incisivo de Noel de que nenhum imóvel está imune à atividade criminosa, colocou os holofotes diretamente sobre os administradores de imóveis que têm o dever de abordar a atividade ilegal - não depois que ela ocorrer, mas antes que ocorra e o dano seja feito -  e aderir à identificação de sinais de alerta de atividade criminosa.

A IFCA desenvolveu um programa projetado para fazer exatamente isto.  O Programa Criminalidade Zero da ICFA pede a participação e colaboração ativa de três partes interessadas - as autoridades policiais,  a administradora imobiliária e os inquilinos/residentes - todos atuando rumo à meta comum de tornar o imóvel razoavelmente seguro e melhorar a qualidade de vida dos moradores prevenindo problemas antes que passem a fazer parte das estatísticas criminais.

Lançado inicialmente por Tim Zehring, autoridade do departamento  de polícia de Mesa, no Arizona, em 1992, o Programa Criminalidade Zero - que inclui três fases que precisam ser concluídas sob a supervisão da polícia local -  difundiu-se para cerca de 2.000 cidades em 44 estados norte-americanos, cinco províncias canadenses, bem como pelo México, Inglaterra, Finlândia, Japão, Rússia, Malásia, Nigéria, Afeganistão e Porto Rico. Os administradores de imóveis tornam-se individualmente credenciados após concluírem o treinamento em cada fase e o imóvel recebe a certificação quando as três fases do programa forem concluídas com sucesso.

HÁ UM CRIME
FASE 1—PESQUISA
Como parte do Programa Criminalidade Zero, faz-se uma pesquisa de Prevenção da Criminalidade por meio de Projeto Ambiental (Crime Prevention Through Environmental Design, CPTED). A pesquisa CPTED está embasada na ideia de que o projeto adequado e o uso eficiente do ambiente de construção podem resultar na redução da própria criminalidade, bem como no temor da criminalidade no entorno. A pesquisa CPTED  leva em consideração as formas como os aspectos do projeto, o paisagismo e o acesso natural do imóvel podem tornar-se um convite ao elemento criminoso ou podem ser sanados para criar uma barreira contra o comportamento ilegal e indevido.

FASE 2—VISTORIA
Noel afirmou que a segunda fase do Programa Criminalidade Zero é realizar uma vistoria minuciosa no imóvel. A pesquisa CPTED incorpora uma vistoria para garantir que portas, janelas e travas estejam em conformidade com os padrões mínimos, uma avaliação da iluminação exterior e das normas de manutenção paisagística, além de uma análise dos principais procedimentos de controle.

”Inspecionamos olhos mágicos, travas auxiliares de janelas, fechaduras sem abertura externa (deadbolts), parafusos de três polegadas em trancas, paisagismo e iluminação", afirmou Noel.

“A forma como você apara seus arbustos e árvores pode ser um fator de grande peso na eliminação - ou convite - à atividade criminosa”.

Falando da abrangência da pesquisa, Noel destacou que a pesquisa CPTED incorpora tanto uma inspeção diurna como noturna. “No horário noturno, verificamos a iluminação".

FASE 3—MANUTENÇÃO
A pesquisa CPTED também contém uma revisão da manutenção. Um imóvel com manutenção precária, em deterioração, indica falta de preocupação por parte dos inquilinos e do proprietário, sendo considerado um ambiente acolhedor para potenciais inquilinos indesejados.  Um imóvel que aparenta boa manutenção, por outro lado, projeta uma imagem de comunidade segura, tranquila e limpa e, dessa forma, atrai bons inquilinos. Um programa de manutenção eficiente incorpora práticas como remover rapidamente as pichações, desestimular o vandalismo reparando imediatamente os danos e manter o imóvel bem cuidado e isento de lixo.

“Os funcionários da manutenção podem ser seus olhos e ouvidos”, afirma Noel. “Eles precisam saber o que procurar quando forem aos apartamentos ou aprender a reconhecer itens suspeitos lançados no lixo. Eis por que os funcionários da manutenção fazem parte do Programa Criminalidade Zero”.

De acordo com Noel, aprender a identificar os sinais de alerta da atividade criminosa é de importância crucial. Enquanto as autoridades policiais são treinadas nesse sentido, os administradores de imóveis podem não estar tão familiarizados sobre a forma como identificar uma atividade dessa natureza.

TRIAGEM E DESPEJO
Mesmo reconhecendo que os imóveis isentos de crimes atraem e retêm o tipo de inquilinos desejado pelos administradores em seus imóveis e contribuem para um referencial mais sólido do imóvel, não se deve ignorar as implicações da responsabilidade pelas dependências.

Noel divulgou um lembrete de que os proprietários de imóveis, as imobiliárias e os administradores de imóveis podem ser responsabilizados pelo que ocorre em seus imóveis. Tomar providências para eliminar as atividades criminosas por meio de um programa de treinamento, como, por exemplo, o Programa Criminalidade Zero da ICFA, pode significar muito na eventualidade de um processo judicial ao demonstrar que a administração está fazendo todo o possível para erradicar o crime.

As ligações às delegacias e os boletins de ocorrência são as duas métricas principais usadas para aferir o êxito do Programa Criminalidade Zero. De acordo com a IFCA, os imóveis que adotaram o programa observaram uma redução média de 37% nas ligações solicitando atendimento policial e uma queda de 48% nos boletins de ocorrência. Em várias cidades, as diminuições foram muito maiores, chegando ao patamar de 85%. A implicação para os administradores de imóveis é inegável. Reduzir a criminalidade, segundo Noel, “pode redundar em um inquilinato mais estável e satisfeito, menores custos de manutenção e reparo e aumento do valor do imóvel".

Além de ajudar os administradores de imóveis a aprender a identificar sinais de atividade criminosa e desestimulá-la, o programa também oferece sugestões sobre como garantir um inquilinato mais estável por triagem e verificações de crédito, além de aconselhamento sobre como proceder quando um inquilino se envolve em atividade criminosa. Diversas áreas estão incorporando às suas regulamentações cláusulas que responsabilizam judicialmente o proprietário e o administrador pela atividade criminosa em um imóvel.

“Segundo a maioria dessas regulamentações, você é responsável por saber o que acontece em seu imóvel e por limpá-lo quando tomar conhecimento de que está havendo atividade criminosa", afirmou Noel, que acrescentou que os administradores que não adotarem medidas poderão deparar-se com a depreciação de seus imóveis.

“Uma vez que você constate que um inquilino está se envolvendo em atividade criminosa, inicie imediatamente o processo de despejo”, afirmou Noel. “Não seja um administrador que usa vendas nos olhos e ignora a situação desde que o inquilino esteja pagando o aluguel".

DICAS
Seguem os indicadores de atividade ilícita:

• Aumento do tráfego de pedestres e veículos ou padrões de tráfego incomuns. Aumento da atividade do tráfego por pessoas que param somente por um breve período, ou observação de caminhões de mudança, os quais podem ser usados como laboratórios de metanfetamina.
• Odores estranhos ou incomuns emanados de uma unidade. Um forte cheiro de amônia, assemelhado ao de uma caixa de dejetos de gatos, ou odor de clorofórmio, podem ser sinais de um laboratório de metanfetamina.
• Lixo ao redor de um apartamento ou casa. Se a sua equipe de manutenção estiver encontrando muito lixo, principalmente próximo à porta da residência, preocupe-se.
• Comportamento pessoal suspeito. Fique atento a nervosismo, tiques do corpo, coceira intensa, feridas e olhos lacrimejantes, principalmente quando os inquilinos vêm pagar seu aluguel.
• Quantidades excessivas de utensílios domésticos comuns que normalmente não geram suspeitas. Os utensílios domésticos comuns podem ser usados para criar laboratórios de metanfetamina: grandes latas de acetona, fiação de cobre, recipientes de vidro, potes de vidro para café contendo um resíduo vermelho estranho, grandes quantidades de fluido de freio e caixas de fósforos com suas lixas de riscar removidas.

BIO:
Nancye J. Kirk (nkirk@irem.org), é diretora estratégica/vice-presidente do instituto de serviços globais da matriz do IREM em Chicago.