Hacia un futuro más verde
(“Stepping On the Green” Jan/Feb 2008)

Las remodelaciones realizadas por Adobe demuestran cómo un edificio puede conservar energía y ahorrar dinero.

Por James G. Parker

Prácticamente a diario aparece un nuevo informe en los medios de comunicación recalcando la importancia de ceñirse a prácticas “verdes”, que hacen hincapié en la protección ambiental, la reducción de desperdicios y la conservación de recursos. Algunas empresas de administración inmobiliaria han invertido en hacerles cambios a sus instalaciones para hacerlas más eficientes en el consumo de energía y más saludables como lugares de trabajo, y están recurriendo a la ayuda de sus administradores inmobiliarios para alcanzar estas metas. Lograr estos cambios es un proceso por pasos que exige verdadera dedicación.

Un buen ejemplo es Adobe Corp., el coloso del software, cuya sede está en San José, California. Las oficinas centrales de Adobe consisten en tres altas torres de oficinas ubicadas en el centro de San José. En 2006, uno de los edificios del complejo Adobe, conocido como West Tower, pasó a ser el primer edificio del mundo en obtener la certificación “Nivel Platino” otorgada por el programa para edificios preexistentes Leadership in Energy and Environmental Design (Liderato en el Buen Diseño para la Energía y el Ambiente, o LEED, por sus siglas en inglés) del U.S. Green Building Council (Consejo Estadounidense para Edificios “Verdes”). Ese mismo año, las dos torres restantes del complejo Adobe en San José también obtuvieron su certificación Nivel Platino. Todos los edificios de Adobe recibieron su certificación como edificios preexistentes que habían sido remodelados para satisfacer los criterios de certificación LEED.

A sólo nueve meses de haber obtenido su certificación LEED, Adobe ya había recibido $389,000 en reembolsos procedentes de agencias y empresas de servicios públicos locales y estatales, y había reducido sus costos operativos anuales en $1.2 millones, lo cual representa un rendimiento del 121 por ciento sobre su inversión.

¿QUÉ ES UN “EDIFICIO VERDE”?
Técnicamente, el término “edificio verde” (“green building”) se aplica a todo edificio que haya recibido la certificación LEED del U.S. Green Building Council (USGBC). Según el Consejo, los edificios que ostentan la certificación LEED tienen costos operativos más bajos, tasas de alquiler más altas y ocupantes más saludables que otras estructuras.

Sin embargo, no es labor sencilla obtener la certificación LEED para un edificio. Es un proceso tan riguroso y tan metódico que algunas empresas de administración solicitan la ayuda de profesionales expertos. “Nosotros tuvimos un asesor del U.S. Green Building Council que nos guió durante el proceso”, relata George Denise, CPM., CFM, FMA, RPA y gerente general de Client Solutions Group a nombre de Cushman & Wakefield of California Inc., AMO. Cushman & Wakefield es la firma de administración inmobiliaria de Adobe Towers.

LA RENOVACIÓN DE LAS TORRES
Al estudiar el proceso de certificación LEED, es importante primero evaluar el estado actual del edificio. Michael Bangs, Director de Instalaciones Globales de Adobe, afirma que el proceso de certificación de edificios, conocido como “retro-commissioning” por el USGBC, es comparable al afinamiento de un carro. “Un afinamiento es una evaluación de los sistemas y componentes del carro y de la manera en que funcionan esos componentes unos respecto a otros”, dice Bangs. “La meta es hacer que los sistemas de los edificios sean efectivos y eficientes, como si acabaran de salir de la fábrica, por así decirlo”.

Después de la evaluación, el administrador o el equipo de administración inmobiliaria tiene que probar todos los sistemas del edificio para verificar que satisfacen los criterios establecidos por el Consejo. “Literalmente, evaluamos miles de parámetros; algunos de ellos tenían que ver con sistemas que al momento de la construcción funcionaban óptimamente, pero que con el tiempo pueden haberse ido degradando”, afirma Denise.

Una vez que se hayan completado la evaluación y las pruebas, el siguiente paso es hacer una “lluvia de ideas” para ver qué proyectos de remodelación sería razonable emprender, dados los límites del presupuesto. Según Bangs y Denise, muchos de los proyectos verdes emprendidos por Adobe y por Cushman & Wakefield surgieron de las lluvias de ideas llevadas a cabo por las compañías mismas. “Gran parte de lo que hicimos se basó en un trabajo arduo y en un buen número de medidas buenas y muy simples [y de bajo costo]. Los proyectos que emprendimos fueron fáciles de implementar y rindieron beneficios rápidos sobre nuestra inversión”, dice Denise.

Los motivos para embarcarse en un proceso tan arduo son distintos para cada compañía de administración inmobiliaria. Algunas firmas quieren reducir sus costos operativos o su consumo de energía. Otras desean modernizar sus instalaciones o reducir la cantidad de polución que emiten. En el caso de Adobe, la adopción de prácticas verdes ha sido una continuación de su firme compromiso de responsabilidad ambiental en sus prácticas comerciales, según Bangs. “Ya habíamos obtenido la designación ‘Energy Star’ de la Agencia de Protección Ambiental (Environmental Protection Agency), y nos pareció que la certificación LEED sería el siguiente paso lógico. En gran medida, esto fue una continuación de lo que ya habíamos logrado”.

LO QUE SE NECESITA
Gran parte del proceso de certificación LEED tiene que ver con el uso eficiente de la energía. Denise explica que de los 85 criterios que se tomaron en cuenta en la certificación LEED de Adobe, 22 tenían que ver con energía. “Por lo general, el renglón más costoso en cualquier edificio es el de energía y electricidad”, afirma Denise. “En promedio, consume del 20 al 30 por ciento del presupuesto total para costos operativos de un edificio”.

Durante el proceso de certificación, Adobe invirtió $1.4 millones en la implementación de más de 70 programas verdes, logrando un ahorro anual de $1.2 millones sin contar los reembolsos otorgados a la compañía por empresas de servicios públicos y por agencias gubernamentales.

El tiempo que toma la certificación depende sobre todo del edificio que se esté evaluando, de acuerdo con Bangs. En el caso de Adobe, la certificación del primer edificio tomó un año y el proceso para los otros dos edificios duró año y medio. Durante el período de certificación, los ingenieros de mantenimiento de Adobe Towers recibieron adiestramiento adicional. Bangs opina que aunque los ingenieros de mantenimiento ya estaban realizando un trabajo excepcional, el proceso LEED fue una experiencia de aprendizaje espléndida para todos los participantes. “Los resultados de esta labor son edificios que ofrecen un enorme ahorro en energía y en costo, y mayor comodidad para empleados y visitantes”, afirma Denise.

UN “REVERDECER” CONTINUO
Denise hace hincapié en que hacer “reverdecer” un edificio requiere un ímpetu constante por mejorar, no importa cuál sea la compañía de administración inmobiliaria. “Hacer reverdecer un edificio no es algo que se hace una sola vez y punto”, asegura. “Nosotros observamos constantemente cómo administramos nuestro edificio y buscamos la manera de hacer las cosas con más eficiencia. Siempre andamos a la búsqueda de nueva tecnología, y periódicamente examinamos nuevas propuestas de proyectos”.

Por ejemplo, los administradores inmobiliarios de Adobe trabajan actualmente en un proyecto que podría ayudar a reducir el impacto de los rayos solares en la temperatura del edificio. “Aunque ha sido muy útil contar con un sistema de calefacción y acondicionamiento de aire que funciona a la perfección, nuestro proyecto actual lo hará todavía mejor”, asegura Denise. “Estamos instalando una película térmica transparente que filtra un 99 por ciento de los rayos ultravioleta del Sol, así como un 95 por ciento de los rayos infrarrojos”.

A aquellos administradores inmobiliarios y propietarios que se sientan indecisos en cuanto a participar en iniciativas de edificios verdes, Denise les recomendaría que se lanzaran al proceso. “Reducir el uso y el costo de la energía y reducir la cantidad de desperdicios que producimos son parte importante de la buena administración inmobiliaria y son también buenas decisiones empresariales…es importante que no desperdiciemos recursos”.

James G. Parker es escritor contribuyente del JPM. Cualquier pregunta relativa a este artículo puede dirigirse a mnaso@irem.org.

¿Qué es la certificación LEED?
Para obtener la certificación LEED, el Consejo evalúa edificios nuevos y preexistentes en seis categorías, a cada una de las cuales le corresponde un número máximo de puntos:

1.         Instalaciones sostenibles                                 14 puntos (máx.)
2.         Uso eficiente del agua                                                5 puntos (máx.)
3.         Energía y atmósfera                                        17 puntos (máx.)
4.         Materiales y recursos                                       13 puntos (máx.)
5.         Calidad ambiental de los espacios interiores  15 puntos (máx.)
6.         Innovación y proceso de diseño                     5 puntos (máx.)

Máximo total posible de puntos: 69

Cada edificio recibe puntos de acuerdo con su desempeño en estas áreas, y el número de puntos determina el nivel de certificación.

Certificación LEED (LEED Certified)
De 26 a 32 puntos o más del 37% del máximo total posible

Certificación LEED Nivel Plata (LEED Certified Silver Level)
De 33 a 38 puntos o más del 47% del máximo total posible

Certificación LEED Nivel Oro (LEED Certified Gold Level)
De 39 a 51 puntos o más del 56% del máximo total posible

Certificación LEED Nivel Platino (LEED Certified Platinum Level)
De 52 a 69 puntos o más del 75% del máximo total posible

Si desea información detallada sobre puntos y categorías LEED en lo que atañe a construcciones nuevas y renovaciones importantes, visite www.usgbc.org/ShowFile.aspx?DocumentID=1095.

Cómo se transformó el uso de energía en Adobe Towers
Adobe Towers y sus administradores inmobiliarios implementaron aproximadamente 70 proyectos verdes durante el proceso de certificación LEED de sus instalaciones.

Entre los projectos que tuvieron mayor impacto se encuentran los siguientes:

•  Iluminación: En los edificios y en el estacionamiento, los administradores reemplazaron las luces por las más modernas lámparas fluorescentes de alto rendimiento. Estos cambios de iluminación fueron fáciles de implementar y ayudaron a reducir el consumo de electricidad de Adobe en un 60 por ciento.

• Variadores de velocidad: Los ingenieros instalaron variadores de velocidad en todos los mecanismos que funcionaban con motor eléctrico. En lugar de dejar encendidos los motores a un ritmo constante, los variadores de velocidad controlan cada motor para que sólo funcione durante el tiempo necesario y a la velocidad que haga falta según la demanda. Esto los hace más eficientes. 

•  Interruptores automáticos: En las oficinas, los ingenieros instalaron interruptores automáticos provistos de detectores de movimiento para determinar si la oficina está ocupada o no. Si no hay nadie en la oficina, el interruptor apaga las luces, la pantalla de la computadora y cualquier otro enser que haya en la oficina, como por ejemplo una lámpara de escritorio. Los interruptores automáticos ahorran $3.00 mensuales por empleado, que representan un ahorro acumulativo considerable.

•  Sistemas de regadío: Con el fin de reducir su consumo de agua, Adobe instaló un sistema de regadío controlado por satélite para regar sus jardines. La mayoría de los sistemas subterráneos de regadío tienen una eficiencia del 50 al 60 por ciento; el sistema que usa Adobe Towers tiene una eficiencia del 90 por ciento, lo que reduce en un 76 por ciento el uso de agua de riego en las zonas verdes.

•  Urinarios sin agua: Adobe Towers fue la primera propiedad de San José en instalar urinarios sin agua en sus baños, ahorrando así más agua. Por aquel entonces las ordenanzas de construcción no permitían ese tipo de urinario, y fue necesario que Adobe y Cushman & Wakefield presentaran su caso al ayuntamiento para recibir un permiso especial.

•  Calidad del aire en interiores: Adobe mejoró la calidad del aire en sus espacios interiores optimizando el sistema de ventilación para darle más aire fresco al edificio. Los administradores también instalaron dispositivos de detección de movimiento para mejorar la eficiencia de la calefacción y del acondicionamiento de aire en sus salas de conferencias. Actualmente, los detectores de movimiento determinan si una habitación está ocupada y la calientan o la enfrían sólo si hay gente en ella.

•  Ventiladores en el estacionamiento: Tras llevar a cabo un análisis, los administradores y los ingenieros de mantenimiento se dieron cuenta de que los ventiladores sólo tenían que estar encendidos durante ciertos períodos de alto tráfico. Este simple cambio resultó en un ahorro anual de $98,000.

Pasos para obtener la certificación LEED

• Evalúe su edificio. ¿Cuán bien trabaja cada sistema en comparación con los demás? ¿Son efectivos y eficientes?
• Pruebe todos los sistemas de sus edificios para averiguar si satisfacen los criterios establecidos por el programa para edificios preexistentes Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) del U.S. Green Building Council.
• Lleve a cabo una lluvia de ideas para determinar qué proyectos verdes pueden emprenderse de acuerdo con las limitaciones del presupuesto y del tiempo. ¿Qué proyectos son de bajo costo? ¿Qué proyectos son fáciles de implementar o rinden beneficios rápidos sobre la inversión?
• Realice remodelaciones “verdes”.
• Siga los pasos que establece el U.S. Green Building Council para obtener la certificación LEED:
  1. Inscriba el edificio, si es elegible, a través de www.usgbc.org.
  2. Prepare su solicitud, documentando el desempeño del edificio y sus procedimientos operativos.
  3. Envíe su solicitud de certificación al USGBC para que sea evaluada, y proporcione toda información suplementaria que los evaluadores de la solicitud consideren pertinente.
  4. El U.S. Green Building Council le enviará una certificación LEED definitiva y evaluada.

La certificación LEED debe renovarse por lo menos cada cinco años, aunque cualquier edificio puede renovarla anualmente. La certificación anual puede ser útil si los ingenieros de mantenimiento desean una opinión anual sobre el desempeño de sus edificios para fines de evaluaciones y presupuestos, o en aquellos casos en que las puntuaciones obtenidas en la certificación LEED se incluyan en los contratos de alquiler como barómetro de la calidad del espacio ofrecido. Las solicitudes de recertificación sólo requieren que se documenten aquellos cambios que hayan tenido lugar a partir de la certificación inicial en los reglamentos o en el desempeño.

Muchas de las plantas que adornan los jardines de Adobe provienen de microclimas similares al de la región local. Responden mejor al ambiente local y se necesitan menos recursos para darles mantenimiento.

Adobe redujo significativamente su consumo de energía limitando el uso de los ventiladores del estacionamiento sólo a los períodos pico, en lugar de tenerlos encendidos todo el tiempo.

Los administradores inmobiliarios de Adobe trabajan actualmente en un proyecto para reducir la cantidad de luz solar ultravioleta e infrarroja que penetra en los edificios.

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