EL ADMINISTRADOR INMOBILIARIO Y LAS CONVERSIONES
(“Property Managers Convert”, JPM Mar/Apr 2006)

A medida que más administradores inmobiliarios se contagian de la fiebre actual de conversiones de condominios, cosechan beneficios y enfrentan dificultades que no se habían visto antes.

Arriba: El condominio Cité en Miami, renovado por MCZ/Centrum, es un complejo de 15 pisos convertido en condominios y casas particulares con vistas a la bahía de Biscayne y a la silueta de la ciudad de Miami. Se terminó su conversión en 2005.

Nadie puede negar el vigor que ha tenido el mercado de los condominios en los últimos años. El número existente de apartamentos en propiedades cooperativas y en condominios ha aumentado en un 37 por ciento desde 2002, y la mediana del precio de un apartamento en un condominio ha aumentado en un 53 por ciento.

A la vanguardia del mercado de los condominios se encuentran las cada vez más populares conversiones de condominios, que en 2005 representaron un 33 por ciento de la actividad total del mercado de los condominios, de acuerdo con Real Capital Analytics, una firma nacional con sede en Nueva York que se dedica a la consultoría y la investigación en el área de los bienes raíces comerciales.

«A las conversiones de condominios yo las llamo “la sopa del día”, dice Nick Xiros, un consultor que trabaja en Chicago en el Grupo de Servicios de Construcción de la compañía de seguros Aon. “Es una de esas manías, que se puso de moda hace tres o cuatro años y se ha propagado”.

Y es una manía que los administradores inmobiliarios han decidido explorar, ya que las cifras muestran que la tendencia está aquí para quedarse, al menos por el futuro inmediato.

Locura por los condominios

Las conversiones de condominios alcanzaron su punto más alto en dos años en septiembre de 2005. En 2004, los convertidores de condominios invirtieron $11,700 millones en edificios de apartamentos; es decir, un poco más de 76,000 unidades residenciales.
 

Como comparación, en 2005 las conversiones representaron $26,000 millones en actividad monetaria, o unas 168,000 unidades, de acuerdo con Real Capital Analytics. Estas cifras sólo incluyen conversiones de apartamentos a condominios, y serían más elevadas si incluyeran conversiones industriales, de hoteles o de oficinas.
 

Una de las circunstancias que al principio estimularon el auge en las conversiones de condominios fue la falta, a nivel nacional, de alojamiento a precio razonable. Los constructores tuvieron que reconocer que había una demanda de viviendas básicas que costaran menos de $500,000, y comenzaron a comprar estructuras preexistentes y a renovarlas para satisfacer esa demanda, según Dan Fasulo, director de análisis de mercado de Real Capital Analytics.

“En la actualidad, cuando una empresa constructora compra un pedazo de terreno, entre el costo del terreno, el proceso de aprobación y permisos y el costo de los materiales y de la labor, es prácticamente imposible producir una vivienda a precio razonable”, dice Fasulo. “Al combinar todos esos factores, lo único que se puede construir con ganancia son viviendas de lujo.”

El financiamiento de la nueva frontera

Teniendo presente el retorno de las viviendas de lujo, las conversiones al principio se concentraron en convertir edificios preexistentes de apartamentos en condominios, y los mismos constructores invirtieron sumas sustanciales.

“Las primeras conversiones fueron motivadas por las enormes ganancias que podían obtenerse comprando un edificio de apartamentos y convirtiéndolo en condominio, con un gasto mínimo en las tareas de conversión”, dice Xiros.

Hoy, las conversiones se han extendido al mercado industrial y al de las oficinas y hoteles. Las ganancias son todavía la motivación principal, pero los márgenes de ganancia se están haciendo menores debido a que hay menos dinero disponible en bancos y otras instituciones de préstamos.

“Los bancos se están volviendo más frugales cuando se trata de prestar dinero para conversiones de condominios”, dice Howard Jacobson, gerente de Jacobson Brothers en Birmingham, Michigan. “Ha habido un número cada vez mayor de personas que no han podido pagar sus préstamos, y por eso el financiamiento es problemático. Los prestamistas quieren estar seguros de que sus prestatarios toman las cosas en serio y de que tienen la capacidad de lidiar con los problemas que pueden surgir en una conversión de condominio.”

Aunque los proyectos de conversión de edificios de apartamentos en condominios cuentan a menudo con ingresos de alquiler para subsidiar el préstamo, aún existen riesgos. Si hay un éxodo en masa al informárseles a los residentes de la conversión que se avecina, los propietarios y constructores pueden verse con un balance negativo. Según Jacobson, si los ingresos de alquiler se reducen a la vez que se asume una hipoteca más alta, los propietarios y constructores quedan en una situación muy vulnerable.

“Puede ser una situación muy traumatizante”, dice Jacobson. “Lo que sustenta el éxito de una conversión [de apartamento a condominio] es el ingreso de alquiler. Esto es muy diferente de las construcciones nuevas, en las que desde el principio existe una deuda grande.”

El mercado de los condominios de oficinas también se enfrenta a problemas en las áreas de financiamiento y préstamos. Los condominios de oficinas son espacios que todavía se usan como oficinas, pero que permiten que cada compañía sea dueña de su espacio separado en el edificio. Dado que muchos de estos edificios acomodan más de una oficina, cada prestamista arriesga sólo una propiedad.

Para apoyar el mercado de los condominios de oficinas, algunas instituciones financieras ofrecen préstamos basados en el financiamiento preexistente: a menudo, si el prestatario tiene un financiamiento sólido, los prestamistas no ponen reparos en hacerle una oferta, según David Ertel, gerente general de Bayview Financial.

“Como prestamista grande especializado en préstamos pequeños, nos complace hacer varios préstamos pequeños aun cuando el riesgo total sea elevado para un edificio en particular”, dice Ertel. “Nosotros avalamos de acuerdo con las cualidades de nuestros prestatarios.”

La conversión es crucial si no hay terreno

Si bien ciertas opciones de financiamiento no están tan al alcance de las empresas constructoras de conversión, no les está vedado ningún tipo de propiedad. En vista de la oleada de nuevos proyectos de construcción que reducen la cantidad de terreno disponible para hacer nuevas construcciones, los constructores han vuelto su mirada hacia propiedades preexistentes para poder seguir en el negocio. Cualquier propiedad tiene potencial, desde almacenes hasta edificios de apartamentos que han caído en el descuido.

Las conversiones de edificios de apartamentos en condominios son ventajosas porque a menudo son baratas, requieren menos construcción y las estructuras están ubicadas en áreas ya establecidas. Dado que los apartamentos se construyen desde un principio como propiedades residenciales, convertirlos en condominios típicamente requiere sólo cambios cosméticos, no estructurales.

Otra moda popular en las áreas urbanas y turísticas son las conversiones de hoteles en condominios, en las que una empresa constructora y los propietarios del hotel lo convierten en un condominio fuera de lo común.

De acuerdo con Lodgering Econometrics, se espera que en 2006 se inauguren 32 proyectos condo-hoteleros con un total de 4,841 unidades residenciales, y 27 proyectos más en 2007, con un total de 5,025 unidades. También se están haciendo populares las conversiones de viejos almacenes, molinos y otras propiedades industriales en lofts. Con su carácter singular y su ubicación típicamente urbana, estos proyectos de reutilización adaptativa prestan atención tanto al espacio residencial como al estilo de vida.

Realidades de la renovación

Así como la administración de cada tipo distinto de propiedad convertida es una experiencia única, la renovación que conlleva cada tipo de conversión también lo es. Dado que los espacios comerciales e industriales no se diseñan originalmente con fines residenciales, es imperativo que los administradores comprendan los sistemas internos y el exterior del edificio.

“El tipo de construcción de un edificio renovado puede ser muy distinto de los estándares actuales, por lo que hay que tener una comprensión sustancial de la forma en que está construido, de los sistemas mecánicos y de cómo funciona el edificio”, dice Tom Taylor, vicepresidente del grupo de condominios Draper and Kramer’s en Chicago.

Algunos de los edificios que administra Kathleen Corbett, vicepresidenta de Hammond Property Management Inc. en Cambridge, Massachusetts, se construyeron en 1910, y muchos de ellos requieren trabajos de albañilería para reparar y limpiar el cemento, los ladrillos y el mortero de la fachada (“tuck-pointing”). Esto es una una preocupación común de los administradores de propiedades. La mayoría de los edificios necesitan estos trabajos después de 25 ó 30 años de intemperie, y el gasto es a menudo inevitable debido a estándares del gobierno nacional o local.

Corbett dice que el costo actual de hacerle un tuck-pointing al exterior de uno de sus edificios es de $1.5 millones, y que a cada propietario habrá que cobrarle $60,000 adicionales.

Corbett asegura que a pesar de los enormes gastos que a menudo implica renovar un edificio, es una gran satisfacción para el administrador inmobiliario aumentar el valor de un edificio y de sus áreas aledañas.

Cuando Corbett se hizo cargo de dos edificios convertidos de apartamentos que habían caído en el descuido, colaboró con las juntas de condóminos para lograr que se arreglaran los jardines, se pintaran y decoraran las áreas públicas, y se lavaran las ventanas a fin de devolver las propiedades al nivel que les correspondía.

“Cuando un edificio se descuida mucho, para mí es glorioso poder ayudar a elevar el valor de las áreas públicas haciendo mejoras simples”, dice. “Cuando uno empieza a hacerle mejoras a una propiedad, los propietarios empiezan a percibir sus intereses comunes y se entusiasman. Yo les digo a mis empleados que traten nuestras propiedades como si fueran nuestras propias casas.”

La dificultad de convertir la opinión de los residentes

Aunque es grato tener el apoyo y el entusiasmo de los residentes de una propiedad que se va a convertir, es más común y más problemático encontrar resistencia de parte de los residentes que son propietarios en lugar de inquilinos.

“Aquellos que han pasado a ser de inquilinos a propietarios tienen un punto de vista típico”, dice Corbett. “Como inquilinos, si se les desbordaba un inodoro, simplemente llamaban [al propietario o al gerente] para que se lo arreglaran. Es muy difícil explicarle a la gente que todo lo que ocurre dentro de sus cuatro paredes es ahora responsabilidad suya”.

Los residentes que han pasado de ser inquilinos de un apartamento a ser propietarios en el mismo edificio no son los únicos que tienen dificultades para entender las nuevas reglas y responsabilidades que trae su propiedad. Quienes viven en almacenes o propiedades industriales que se han convertido en condominios también tienen que aceptar algunos cambios.

“Es muy distinto vivir en un edificio que se construyó en 1910 como almacén que vivir en un condominio nuevo”, dice Taylor. “Los nuevos propietarios que se mudan a un edificio convertido tienen que entender que va a haber reparaciones constantes y proyectos que requieren capital”.

También ofrece dificultades el arreglo poco usual que ofrecen los condo-hoteles, que funcionan como centros de hospitalidad de cuatro estrellas, que tienen que atender huéspedes, y también como condominios, que tienen que lidiar con los> propietarios.

“Cuando uno maneja un edificio que es puramente condominio, los dueños viven en él todo el tiempo o por temporadas, pero no se les trata como huéspedes”, dice Mark Geier, ex vicepresidente de ventas y mercadeo de Ocean Waters Development. En esos casos la gerencia se asegura de que se corte el césped, de que se pinte el edificio, de que la piscina esté limpia y de que se hagan las reparaciones necesarias, y lleva las cuentas de las mensualidades de la asociación de condóminos y del presupuesto. Los gerentes de [un condo-hotel] no sólo tienen que hacer todo esto, sino que además tienen otra infraestructura para tratar a los dueños como huéspedes.”

Comunicar las dificultades

Con tantas dificultades y posibles problemas, es vital comunicarse para poder triunfar en el negocio de las conversiones. Corbett asegura que depende constantemente de la comunicación con las juntas de condóminos y con los residentes de los edificios de apartamentos convertidos.

Todas las semanas, cada residente recibe un boletín sobre lo que está ocurriendo en el edificio y cómo lo va a afectar.

“Le ahorra muchas frustraciones a la gente comunicarles todas las semanas todo aquello que tenga la posibilidad de traer problemas”, dice. “Un administrador inmobiliario tiene que mimar mucho a los residentes. Mimarlos constituye probablemente el 50 por ciento de mi trabajo”.

Paul Bettano, gerente financiero y jefe de administración inmobiliaria en Symes Associates LLC en Beverly, Massachusetts, dice que es importante educar a los residentes sobre las diferencias que existen entre vivir en un edificio nuevo y uno rehabilitado, en particular si es un espacio industrial modificado.

“La queja que se suele traer a colación en las conversiones de condominios es que el edificio no es perfecto”, dice Bettano. “Puede que se le haya caído un pedazo de ladrillo al arco de una ventana, pero esto no quiere decir que la ventana esté por derrumbarse. Sólo indica que el edificio tiene 100 años. Hay que explicarle a la gente que no es lo mismo que vivir en una casa con empapelado y paredes de yeso. En cuanto entienden estas sutilezas, quedan conformes.”

W. Press Courtney, presidente de Waccamaw Management (una compañía que administra hoteles convertidos) dice que en su caso la comunicación y la educación no son prioridades tan importantes, ya que el diseño inicial de estas propiedades ya tiene entre sus metas ofrecer lo que él llama comodidades, y su función original es dar alojamiento.

Sin embargo, afirma que siempre que un administrador inmobiliario trabaje con estructuras de más de 20 ó 30 años, o con estructuras que originalmente no tenían como propósito la vida residencial, va a toparse con problemas.

“Se trata de estructuras que se construyeron con un propósito distinto, de modo que siempre habrá aspectos, desde limitaciones de presupuesto hasta problemas estructurales, que no se pueden cambiar y que se prestarían mejor para el uso original”, asegura Courtney.

Añade que, para ser francos, la mayoría de los administradores inmobiliarios probablemente prefieren trabajar con edificios nuevos que con conversiones, para evitarse algunos de los dolores de cabeza que trae su mantenimiento.

“El administrador inmobiliario no siempre tiene la oportunidad de administrar una construcción nueva”, dice. “Las que están disponibles simplemente no bastan para pagar nuestras cuentas.”

Pero al fin y al cabo, dice Courtney, administrar propiedades que han sido convertidas de manera cabal es un buen modo de ganarse la vida.

“La renovación urbana es algo fantástico”, dice Courtney. “[Las conversiones] son una maravilla cuando los constructores logran el balance económico justo, y cada vez que pueden salvar un edificio viejo de que caiga en el olvido: lo rehabilitan, lo rejuvenecen y le dan una nueva vida”.

Diana Mirel es escritora contribuyente del JPL. Dirija cualquier pregunta relacionada con este artículo a kgunderson@irem.org.

SIDEBAR

Cuatro estrellas para las conversiones de hotel a condominio

Las conversiones de hotel a condominio han proliferado en los últimos años, especialmente en áreas turísticas como la Florida. De acuerdo con Lodging Econometrics, un 46 por ciento de los condo-hoteles bajo construcción están en la Florida.

Cuando los dueños de un hotel lo convierten en condominio, compradores e inversionistas pueden adquirir unidades individuales en el hotel y compartir los gastos básicos, las responsabilidades y las ganancias con el hotel. Después de la conversión, muchos de estos proyectos siguen funcionando como hoteles, con atracciones de cuatro estrellas. Sin embargo, los propietarios de cada unidad residencial son individuos e inversionistas, y tienen su asociación de propietarios. Pero muchos de ellos no viven todo el tiempo en estos hoteles.

En Daytona Beach, Florida, Ocean Waters Development convirtió recientemente en condominio el Plaza Resort & Spa, que tiene 100 años, por $60 millones. La compañía funge a la vez como empresa de construcción, administradora inmobiliaria y administradora hotelera de la propiedad.

Ocean Waters Development se dio cuenta de los beneficios de convertir una propiedad histórica en una atracción con cualidades óptimas para su nuevo uso. La creciente popularidad de las conversiones de hotel a condominio y el alto precio de los bienes raíces le dieron ímpetu adicional al proyecto.

“Si [los propietarios de las unidades] desean obtener ingresos de su propiedad, tienen la opción de ponerla en nuestro programa de manejo de alquileres, y entonces sus unidades se le ofrecen al público como cuartos de hotel”, dice Mark Geier, ex vicepresidente de ventas y mercadeo de Ocean Waters. “Es como tener un negocio hotelero de una sola habitación, que es parte de una propiedad que tiene 322 habitaciones, y los propietarios comparten sus ingresos [con el dueño del hotel].”

Waccamaw Management LLC en Pawleys Island, Carolina del Sur, está participando en la reciente moda de conversiones de hotel a condominio para expandir su portafolio de administración de propiedades.

“Para ampliar su mercado, [los constructores y dueños de hotel] están participando en conversiones de hotel a condominio, y para nosotros, tomar parte en esto es un paso natural”, dice W. Press Courtney, presidente de Waccamaw Management. “Podemos proporcionar mucho conocimiento desde el punto de vista operativo.”

Waccamaw tiene un historial de administración de condominios, y tiene experiencia en el manejo de asociaciones de propietarios, preocupaciones de los residentes, presupuestos, tasas, mantenimiento y reparaciones.

Así, Waccamaw se asoció con una empresa constructora para hacer un nuevo proyecto de construcción, determinando el presupuesto operativo de la propiedad, calculando las tasas y estableciendo las prácticas operativas más adecuadas. Cuando se termine la conversión, Waccamaw administrará la asociación de propietarios, el mantenimiento, los seguros y las tasas, y colaborará con los propietarios del hotel que están a cargo del manejo del programa de alquileres.

El Plaza Resort and Spa es un hotel convertido en condominio en Daytona Beach, Florida. La propiedad todavía se administra como un hotel de cuatro estrellas, pero muchas de las unidades tienen propietarios particulares que desean compartir los gastos y responsabilidades con el hotel.