Los mercados de Asia: A la vanguardia del crecimiento urbano
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

Perspectiva de la región - Regional Outlook

Los mercados de Asia: A la vanguardia del crecimiento urbano
A medida que aumenta la población, se disparan las oportunidades de desarrollo y administración

por Darnell Little

En los próximos 20 años se espera que la población urbana a nivel mundial alcance los 5 mil millones de personas. Para el año 2030, más del 60 por ciento del globo estará urbanizado, y Asia contribuirá con una oleada de individuos que están abandonando las áreas rurales para establecerse en ciudades. Se espera que para el año 2025 la población urbana del continente asiático haya aumentado en un 60 por ciento.

LAS CIUDADES DE LA CHINA
También están teniendo lugar migraciones urbanas en la India, Vietnam, Tailandia, Japón y Corea del Sur. Pero los desplazamientos verdaderamente sísmicos son los que se están sintiendo en China, que está experimentando una migración humana sin precedentes de las áreas rurales a las ciudades.

“China está pasando por el mayor movimiento urbanizante en la historia humana”, afirma Tarun Khanna, profesor de administración de empresas de la Universidad de Harvard. “Hay una revolución social que está ocurriendo al mismo tiempo que la revolución económica del país”.

La población urbana de China es actualmente de 560 millones de personas. Las Naciones Unidas estiman que de aquí al año 2020 unos 20 millones de personas se mudarán anualmente de las zonas rurales de China a las grandes ciudades. El gobierno chino quiere alcanzar una tasa de urbanización del 70 por ciento en los próximos 30 años, lo que representa unos 1,100 millones de personas radicadas en las ciudades del país.

La decidida tendencia urbanizante de la China está dando lugar a grandes oportunidades para inversionistas inmobiliarios y para constructores. Se espera que el aumento en la población urbana cree la necesidad de otros 6 mil millones de metros cuadrados de alojamiento para el año 2020, así como la necesidad de espacio adicional para oficinas y tiendas y de otras obras de modificación de terrenos y de infraestructura para acomodar el crecimiento poblacional.

Para los inversionistas extranjeros el potencial es enorme. Tim Johnson, socio de NBBJ, una firma global de arquitectura y diseño, se especializa en diseños urbanos asiáticos a gran escala y conoce bien el desarrollo urbano de China.

“Los retos cambian constantemente”, afirma Johnson. “Pasamos mucho tiempo viajando para reunirnos con nuestros clientes a fin de tratar de entender claramente las diferencias culturales que puedan existir entre nosotros. Y como sabemos que se nos ha contratado para traer ideas occidentales al país, queremos asegurarnos de que éstas se asimilen adecuadamente a las necesidades culturales del mismo”.

Uno de los proyectos actuales de Johnson es construir un núcleo urbano para la zona céntrica de Dalián, el segundo puerto marítimo en tamaño de la China.

Recientemente se han iniciado las obras de este proyecto de uso mixto, el cual se espera que traiga 6,600 millones de pies cuadrados de espacio comercial nuevo a Dalián para el año 2010. El plan de NBBJ es crear un área céntrica con espacios residenciales, de oficinas, de ventas, hoteleros y de recreación que incluirá cinco torres esculturales cuya base será un espacio de ventas de cinco pisos. La Dalian Center Super Tower One, que tendrá 70 pisos, alcanzará los 1,235 pies, sólo 15 pies menos que el Empire State Building.

“Lo llamamos el oasis urbano”, dice Johnson. “Sabemos que estamos en un ambiente urbano muy denso con millones de personas, y quisimos traer la experiencia natural de la montaña al ambiente urbano”.
 
LA CANCIÓN DEL SUR
En la actualidad, uno de los países que con mayor rapidez se están urbanizando en el mundo es Corea del Sur, según un informe de las Naciones Unidas. Hacia fines de 2007, cerca del 81 por ciento de los 48 millones de habitantes de Corea del Sur vivían en ciudades, lo cual representa un aumento respecto al 57 por ciento que vivía en ciudades en 1980. Esta tasa de urbanización no es solamente una de las más altas de Asia sino que casi iguala la de los Estados Unidos, y es más alta que las tasas de naciones europeas como Francia e Italia.

“Corea del Sur es uno de los lugares más densamente poblados de Asia”, afirma KyoungWan Nam, un CPM® que trabaja en Acres and Dollars, LLC en Seúl, Corea. “La actividad inmobiliaria es increíble. Es uno de los mercados más activos del mundo”.

Con mucho, el proyecto inmobiliario más ambicioso emprendido hasta el momento en el país es New Songdo City en Inchón, Corea del Sur. El proyecto, que según se estima costará más de $25 mil millones, dio comienzo en 2004 y deberá completarse para 2014. Cuando esté terminada, New Songdo City será el hogar de 65,000 personas y 300,000 trabajadores.

Ubicada a 40 millas al suroeste de Seúl y a 25 millas del área industrial de la zona desmilitarizada de Corea del Norte, New Songdo City se está construyendo en el mismo lugar donde el general Douglas MacArthur realizó el desembarco de Inchón en 1950, durante la Guerra de Corea. El proyecto es un esfuerzo conjunto de la empresa constructora Gale International y la acería coreana POSCO E&C.

Diseñada para convertirse una zona internacional de negocios, Songdo tendrá 50 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, 30 millones de pies cuadrados de espacio residencial, 10 millones de pies cuadrados de espacio para ventas, 5 millones de pies cuadrados de espacio para hoteles y otros 10 millones de pies cuadrados de espacio abierto al público.

El diseño de Songdo ha tomado mucho de otras grandes ciudades del mundo. Songdo tendrá un 40 por ciento de zonas verdes, con un sistema de parques aislados basado en los parques de Savannah, GA; canales como los de Venecia; y un gran parque central parecido al de Nueva York. También habrá museos, un acuario y un campo de golf.

Para afianzar su posición como centro global de negocios, Songdo usará monedas multinacionales y se fomentará el inglés como lengua primaria del distrito. Songdo será la primera zona económica libre de Corea del Sur, donde los extranjeros podrán ser terratenientes y dirigir escuelas y hospitales, y las empresas podrán recibir exenciones contributivas del gobierno coreano.

HACIA TOKIO
Japón, la más madura de las economías urbanizadas de Asia, tiene una tasa de urbanización de más del 65 por ciento, con Tokio a la cabeza. Se espera que la población de Tokio alcance un 10 por ciento de la del país para el año 2020, mientras que la del área metropolitana se espera que alcance un 30 por ciento, de acuerdo con Yasunori Yamamoto, un CPM que trabaja en Tokio.

La gran concentración poblacional de Tokio empezó hacia 1996 y se debió al desplome  de los precios de inmuebles tras la implosión de la “burbuja” de la economía japonesa, afirma Yamamoto. Aún hoy se puede comprar un apartamento de tipo familiar por poco más de $400,000 en el centro de Tokio: aproximadamente la mitad de lo que habría costado durante el período de la “burbuja”. 

Además, añade Yamamoto, las generaciones jóvenes del Japón se sienten cada vez más atraídas por las ventajas del centro de Tokio, como hospitales, educación, entretenimiento y compras, y esto trae una concentración de la población.

De hecho, Tokio está actualmente pasando por una explosión de construcciones que está rehaciendo con rapidez barrios enteros. En los próximos años se planea levantar más de una docena de rascacielos en los diversos distritos financieros de la ciudad.

El recién inaugurado Tokyo Midtown Complex, construido por la firma inmobiliaria Mitsui Fudosan, con sede en Tokio, incluye el Tokyo Midtown Residences, un edificio de alquileres con 410 unidades; un hotel Ritz Carlton; un centro médico; un museo; un pabellón de convenciones y varias tiendas.

Tokyo Midtown Complex abarca más de un millón de pies cuadrados, y ha reservado un 40 por ciento de su superficie para zonas verdes. Los 140 árboles que hubo que desarraigar durante la construcción serán replantados.

Se espera que las espectaculares tasas de urbanización de Asia continúen hasta bien entradas las próximas dos décadas. Con un 60 por ciento de la población mundial, Asia presentará tanto un reto como una oportunidad para los constructores inmobiliarios y para futuros administradores mientras continúe el movimiento masivo de gente de las áreas rurales a las ciudades, exigiendo ideas creativas para enfrentar los retos de la densa vida urbana.

Darnell Little es escritor contribuyente del JPM. Si tiene preguntas relacionadas con este artículo, envíelas a mnaso@irem.org.