Manteniendo el Futuro
Innovadores Edificios en Japón presagian un movimiento de escala nacional hacia lo Ecológico
("Sustaining the Future: Innovative Buildings in Japan Foreshadow a Nationwide Movement Toward Green" March/April 2010)
por Morikuni Kono, CPM
El primer ministro de Japón, Yukio Hatoyama, recientemente sorprendió al mundo en la Cumbre de Cambio de Clima de las Naciones Unidas en el 2009, cuando anunció su agresivo objetivo nacional "de disminuir los gases que producen el efecto invernadero en un 25% hacia el 2020. "
Antes de la declaración de Hatoyama, muchas empresas japonesas habían luchado con la decisión de volverse ecológicos debido al alto costo de construcción y equipamiento. El mercado inmobiliario en Japón no se concentró en resolver los problemas del medio ambiente o la construcción de propiedades ecológicas y no había existido algún movimiento claro hacia reconocer de manera proactiva el valor de la sostenibilidad. Pero ahora que se espera que Japón apruebe nuevas leyes para ayudar a alcanzar la meta anunciada en la cumbre, la responsabilidad de los propietarios y administradores de edificios en la reducción de emisiones será monumental.
A pesar que las políticas específicas no se han hecho públicas todavía, el nuevo enfoque de lo ecológico ya ha comenzado. En abril de 2009 Japón revisó su Ley de racionalización del uso de energía, la cual amplió la responsabilidad de niveles de gestión de energía desde el nivel por ubicación del negocio hasta el nivel de los propietarios de los negocios, e instituyó por primera vez una penalidad, haciendo una regulación ecológica mucho más estricta.
Con este énfasis de la sostenibilidad de rápido crecimiento, las compañías japonesas deben desarrollar nuevos métodos para la energía y la reducción de las emisiones de los edificios. Afortunadamente, una serie de acontecimientos sostenibles se han iniciado en los últimos años, incorporando tecnologías de vanguardia que sirven como modelos para el futuro ecológico de Japón. A continuación se presentan algunos ejemplos.
Otemachi, Marunouchi, Yurakucho (OMY) Área de Desarrollo Conjunto
El área de OMY en Tokio ha venido apoyando el crecimiento económico como un representante del centro internacional de negocios de Japón. La Mitsubishi Estate Co., Ltd. ha estado jugando un papel importante en el desarrollo y la reconstrucción de la zona. La compañía estableció el Área de Proyecto de reconstrucción del área OMY y el Consejo de Promoción en 1988, y en 1996 el Gobierno Metropolitano de Tokio, la ciudad de Chiyoda y la Compañía de Ferrocarril del Este de Japón se unió al consejo para formar el área OMY y la Sociedad de Desarrollo Urbano.
La Asociación de dirección de área de OMY también fue establecida para solicitar la participación de los trabajadores y visitantes, y para promover el desarrollo integral urbano a través de instituciones públicas y privadas. La visión de OMY por el medio ambiente, publicada en el 2007, trata de diversos aspectos de cuestiones ambientales - de todo, desde problemas de gran escala a algo más familiar, con un ojo puesto en la creación de una futura “sostenible, ambiental y simbiótica ciudad que conduzca a Asia y el mundo."
Uno de los típicos esfuerzos de amplia-área, está proactivamente haciendo suelos, paredes y techos ecológicos. Algunas partes de la nueva construcción de Marunouchi, por ejemplo, tiene paredes de color verde que bloquea la luz solar directa y temperaturas bajas del interior y de las áreas circundantes. Algunas aceras en la zona también están equipadas con pulverizadores de "bruma seca", los cuales bajan la temperatura cuando el agua se evapora. De acuerdo a la religión Sintoísta, hay una vieja costumbre de aspersión de agua en frente de las casas para evitar el aumento de temperaturas y para limpiar la casa. En la actualidad, las costumbres pueden haber desaparecido, pero el principio de enfriamiento de la tierra con la vaporización sigue siendo una contramedida efectiva al calor.
Edificio de Parque Marunouchi
Los 39 pisos del Edificio de parque Marunouchi, que abrió sus puertas en abril de 2009, es una de las más modernas instalaciones ecológicas en Japón. El edificio tiene una azotea de 6,296 metros cuadrados de jardín que ayuda a disminuir la temperatura en toda la estructura, así como también tienen paneles fotovoltaicos con una potencia máxima de 60 kilovatios (kW). Estos paneles solares pueden almacenar la energía suficiente para iluminar todo el distrito del Edificio de Parque Marunouchi por la noche. El edificio también cuenta con aire acondicionado de eficiencia energética, que se ocupa de refrigeración, calefacción y abastecimiento de combustible suministrando agua fría y vapor de agua a los edificios de la zona y estaciones de transporte de metro subterráneo a través de tubos de conducción de una instalación de reservorio de calor. El manejo central de los reservorios de calor hace posible la prevención de la contaminación atmosférica y la reducción de dióxido de carbono (CO2)
Algunas calles y aceras en la zona del Edificio de Parque Marunouchi tienen un pavimento que utiliza una cama de retención de agua que hace descender la temperatura de la superficie del suelo. Al igual que los pulverizadores de bruma seca, la vaporización del agua en el pavimento tiene un efecto refrescante.
Las paredes exteriores del edificio tienen ventanas de flujo de aire que ahorra energía mediante el uso de ventiladores de succión para hacer circular el aire en el espacio entre los vidrios dobles, y así descargar el calor. Las persianas del edificio son realmente sensibles a la luz del sol y se ajustan su ángulo automáticamente para maximizar la iluminación del día y ahorrar hasta un 36 por ciento el consumo de electricidad en el edificio. Adornos de luces súper ahorradoras y eficientes con formas de reflectores mejorados también han dado lugar a un ahorro de energía.
Las medidas ecológicas del edificio de Marunouchi ayudaron a la disminución de emisiones de CO 2 en un 40 por ciento y el consumo de energía en un 30 por ciento, en comparación con el promedio de los edificios japoneses encuestados. El éxito sostenible de la construcción se ha convertido en un símbolo de la zona.
Centro Corporativo Tecnológico de Taisei (Edificio Principal)
La Corporación Taisei es uno de los principales contratistas generales en Japón. El edificio principal de su Centro Tecnológico muestra una remodelación tecnológica incorporada tras una cuidadosa consideración de la carga medioambiental y costos de funcionamiento, así como un análisis de las emisiones de CO 2 en el ciclo de vida del edificio por las etapas de construcción, uso y demolición.
Las dos principales tecnologías incorporadas al edificio eran unidades personales de aire acondicionado y ventanas compactas de doble vidrio o cristal. El aire acondicionado personal mejora el confort personal, mientras ahorra energía. Desde el ordenador, puede controlar la dirección del viento y el volumen de aire con el inyector en la parte superior de su propio escritorio. Este sistema funciona con su equipo encendido, apagado y en modo de espera, y se apaga solo cuando está ausente. Esta adaptable unidad todo-en-uno, incluye iluminación y altavoces que se pueden mover en caso que el diseño de la oficina varíe.
Las ventanas compactas de doble cristal es un sistema que consta de una persiana ubicada entre los dos vidrios o cristales flotantes, y con rendijas de ventilación que se abren y se cierran automáticamente. Durante la temporada de verano, el aire entre el doble vidrio circula naturalmente, disminuyendo la carga de calor de la radiación solar. Durante el invierno, la rendija de ventilación se cierra y se aligera la carga de calefacción. Al abrir y cerrar el aislamiento, los amortiguadores en la parte inferior de la hoja, pueden controlar el flujo de aire y así llegar al máximo ahorro de energía. La pantalla doble proporciona un ambiente interior brillante, abierto, al mismo tiempo que reduce la carga de refrigeración y calefacción.
El centro tecnológico ha incorporado otras tecnologías únicas, como el amortiguador de aire, y los sistemas de modulación de luz que permiten a los usuarios cambiar de iluminación industrial a la iluminación natural. Los sistemas consisten en pequeños ventiladores de aire, películas y paneles de colchón que se hinchan y permiten que la luz ingrese. La instalación es muy sencilla y su estructura muy adaptable a cualquier renovación por hacer al edificio. El Centro Corporativo Tecnológico es el primer edificio en aplicar estos sistemas a nivel nacional.
Cuando las renovaciones al Centro de Tecnológico terminaron, el edificio recibió el más alto rango en el Sistema de Evaluación Integral para el Fortalecimiento de eficiencia medioambiental (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency - CASBEE), un sistema de clasificación similar al del Consejo Ecológico de Construccion de los Estados Unidos (EE.UU. Green Building Council - USGBC) programa líder de Energía y Diseño Ambiental (Leadership in Energy and Environmental Design - LEED). La Corporación Tasei anticipa una reducción del 31 por ciento del consumo de energía este año.
El mercado inmobiliario japonés está en una etapa de transición importante. Mientras que las regulaciones legales en Japón son cada vez más desafiantes y los riesgos ambientales se hacen más evidentes, las empresas tendrán que reconocer y acoger la demostrada utilidad de propiedades sostenibles, como el de la zona OMY, el edificio Marunouchi y la Corporación Tasei.
Asista al Foro Internacional de IREM el 2010
El artículo de Kono Morikuni se basa en una presentación hecha durante el otoño del 2009 Foro Internacional de Prácticas de Negocios en Honolulu. El foro es parte de las reuniones de primavera y otoño de IREM. Es un lugar para que los miembros internacionales compartan prácticas comerciales y está abierta a todos los asistentes de la conferencia. Para más información sobre los programas internacionales de IREM, visite www.irem.org
BIOGRAFIA
Morikuni Kono, CPM ® (morikunikono@gmail.com), es consultor corporativo de inmobiliaria urbana en la ciudad de Kagawa, Japón.
Anexo
Requisitos del sistema
Una de las razones Japón se ha mostrado renuente a aceptar la sostenibilidad es la carencia actual de un índice de evaluación. El Sistema de Evaluación Global para la construcción con eficiencia medioambiental (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency - CASBEE), de índice similar al del Consejo Ecologico de Construccion de los Estados Unidos (EE.UU. Green Building Council - USGBC) Programa de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (Leadership in Energy and Environmental Design - LEED), fue desarrollado pero aun no difundido. En el mercado inmobiliario EE.UU., las propiedades con una alta certificación LEED a menudo se considera más valiosas, pero no ha habido ninguna indicación en Japón que la evaluación CASBEE se reflejará en el valor de mercado. Japón está en la etapa de aprender en cómo hacer que su esté al tanto de la rentabilidad, de los costos de funcionamiento y de la comercialización de propiedades sostenibles y de difundir el Sistema de Evaluación Global para la construcción con eficiencia medioambiental (CASBEE)
Anexo 2
Territorios planeados
Este gráfico muestra por categorías la emisión del dióxido de carbono en Japón. A pesar de que el sector industrial tiene la tasa más alta de las emisiones, la categoría de operaciones se ha incrementado en la friolera en un 44% desde 1990. Esto se debe al aumento de superficie total, horas de funcionamiento de oficina e instalaciones comerciales, el consiguiente aumento de aire acondicionado y artefactos de iluminación, y la progresión de la automatización de oficinas. La categoría de hogar también se ha incrementado en un 42%. Estas dos áreas de reducción de emisiones son el futuro reto más grande de Japón.
