ESTADO DE RECUPERACIÓN
Los espacios de oficinas y comercio minorista comienzan el 2012 con una visión cautelosamente optimista
("The State of Recovery: Office and retail sectors begin 2012 with a cautiously optimistic outlook" Journal of Property Management November/December 2011)

Por Diana Mirel

A diferencia de las anteriores recesiones, la recuperación de nuestra crisis económica más reciente ha sido tenue y frágil. A pesar de una mejora gradual en la economía, especialmente en comparación con los niveles del 2008, los estadounidenses promedio y los líderes empresariales se quedan cautos. Quizá en ningún otro sector de la economía se ha sentido tanto el impacto de la "Gran Recesión" más profundamente que en lo inmobiliario.

"Este es un proceso muy lento de desapalancamiento", dijo Kevin Thorpe, economista jefe de Cassidy Turley. "Hemos acumulado demasiada deuda en la década pasada. En esta recuperación económica se verán destellos de fuerza y muestras de debilidad. "

Como todo en esta economía incierta, la recuperación en los sectores de oficinas y comercio minorista continúa fluctuando.

"Desde una perspectiva macro, el sector social se encuentra en las etapas medias de la recuperación, y el sector minorista tiene un pie en la recuperación y un pie en la recesión", dijo Thorpe.

Con los precios de la vivienda todavía en su punto más bajo de todos los tiempos, una recuperación total aún está un poco lejos. Hasta que los precios inmobiliarios se estabilicen, el gasto del consumidor se mantendrá bajo, lo que ha desacelerado la recuperación a través de los espacios de oficina y el comercio minorista.

CÓMO ESTÁN LAS COSAS
Tanto los espacios de oficinas y los mercados minoristas están sufriendo y demostrando tasas de desocupación elevadas y disminución en la demanda. Sin embargo, trimestre a trimestre, el mercado de oficinas ha ido constantemente mejorando. La tasa nacional de desocupación de oficinas se redujo por cuarto trimestre consecutivo, y se sitúan en 16,2 por ciento, según CB Richard Ellis (CBRE). Las regiones más fuertes son los mercados de puerta de enlace, que incluyen la ciudad de Nueva York, Washington, DC, Boston y San Francisco. Los mercados más débiles siguen siendo los relacionados con la continua disminución de los precios de origen, incluyendo áreas como Arizona, Nevada y partes de Florida.

Las regiones con economías diversificadas están experimentando un crecimiento. Por ejemplo, Silicon Valley y el área de la bahía se están beneficiando de su fuerte base tecnológica, con los alquileres de oficinas en estas áreas en alza, según Cassidy Turley.
Además, aunque se trataba de una crisis financiera, los mercados con fuertes servicios financieros lo están haciendo bien.

"A pesar de la volatilidad de lo que está sucediendo en los mercados financieros, los inversores aún les gusta meterse en EE.UU. en dólares – denominados vehículos", dijo Mansour Asieh, Ph.D., director de investigación para las Américas de CBRE.

El sector de oficinas se encuentra en modo de recuperación, aunque una recuperación considerablemente lenta.

"Las empresas están creciendo, pero no están creciendo tan rápido como antes", dijo Frank Staats, CPM, vicepresidente de Administración de la propiedad de Houston Center, una oficina de uso mixto y centro comercial en Houston. "Están creciendo en pasos más pequeños y con pequeños incrementos... Son cada vez con más cautelosos y están acumulando más gente. Las densidades están aumentando."

Staats señaló, que las empresas pueden haber crecido en pisos completos antes de la recesión, sin embargo ahora crecen cerca de 2.500 TO5, 000 metros cuadrados.

La recuperación del sector minorista también es mucho más lento y lo está haciendo peor de lo que históricamente hizo el sector de oficinas. Según el informe de Retail Cassidy Turley, en mayo de 2011, las vacancias se estabilizaron en 10,9 por ciento. CBRE encontró que la disponibilidad del sector minorista en el segundo trimestre de 2011 se elevó a 13,3 por ciento.

Sin embargo, el sector minorista está en problemas. "La demanda de todo tipo de espacio comercial se ha estancado", dijo Mansour.

Staats acordó lo siguiente: "El comercio minorista es duro, duro, duro. Simplemente no hay mucho entusiasmo por ahí. "

Mientras que el gasto de los consumidores va en aumento y el mercado de trabajo fortaleciéndose, el Informe de Mercado minorista de Cassidy Turley indicó que la recuperación de vivienda es lenta y a su vez impacta en la recuperación del comercio minorista.

Mansour señaló que en el comercio minorista, es una historia de mercados bifurcados.
Los débiles centros comerciales tienen un bajo performance", dijo, "pero los centros fuertes de comercio minorista en mercados más fuertes lo están haciendo muy bien. Incluso en este clima, los grandes Complejos siguen atrayendo a los minoristas. "

Por ejemplo, según Karen Raquet, director de Administración de la propiedad de la división de ventas de Jones Lang LaSalle, ha habido una recuperación gradual y un moderado aumento de las ventas para los complejos A y B, dentro del rango del 3 al 6, mientras que los complejos C caen dentro del 1 al 3 por ciento de gama.

"Las ventas de lujo siguieron aumentando en los primeros seis meses del 2011, ya que la mayoría de esos ingresos significaron un soporte y no han sido afectadas por la recesión económica", dijo el Raquet.

Al mismo tiempo, cuando minoristas de alta gama bajan sus precios y ofertan ventas flash, disminuye la demanda para el mercado medio. "El segmento medio del mercado es lento", dijo Thorpe.

Las ventas de valor son muy populares hoy en día, con tiendas como Nordstrom Rack en el modo de crecimiento. Además, las ventas al por mayor también sigue creciendo con tiendas como Costco y BJ están mostrando un crecimiento significativo.

"Las personas se están enfocando en lo esencial y en la compra en grandes cantidades con el fin de obtener el máximo rendimiento de su dinero", dijo el Raquet.

QUÉ NOS MANTIENE ACA
"La recesión ha tenido un gran impacto en nuestra cultura y cómo compra la gente, comprar y priorizar", dijo Staats.

La alta tasa de desempleo ha jugado el papel más destacado en la recuperación de la desacelerada venta minorista. De hecho, el mercado con el desempleo menor que el promedio de Estados Unidos son los que experimentan el fuerte repunte de la demanda de ventas minoristas. Según Cassidy Turley, la economía sólo produce 54 mil nuevos empleos no agrícolas de nómina en mayo de 2011. La creación de empleo había estado creciendo a un promedio de 160.000 nuevos puestos de trabajo por mes desde octubre de 2010. El número de reclamaciones de seguro de desempleo ha estado rondando alrededor de 420.000 en los dos de mayo y junio de 2011.

Sin embargo, los economistas predicen que la desaceleración económica más reciente afectará el crecimiento de EE.UU. de trabajo para el resto del 2011. Según Cassidy Turley, para el año 2012, la relación entre los grandes beneficios obtenidos y el empleo se traducirá en la creación de empleo, con la economía de EE.UU. agregó 175.000 empleos por mes en 2012. Sin embargo, el desempleo probablemente se mantendrá por encima del 8,5 por ciento.

La tasa de desempleo afecta el gasto del consumidor y, por tanto, pesa sobre las perspectivas para los minoristas.

"Con altas tasas de desempleo, las familias necesitan sus ahorros para construir una vez más, y los valores de la vivienda siguen cayendo", dijo Mansour. "Eso es parte de lo que está afectando a los consumidores".

El aumento de precios de la gasolina también han desempeñado un papel importante en la recuperación de las ventas al por menor. Según Cassidy Turley, cada $ 1 de aumento en los precios de la gasolina hace que los consumidores de EE.UU. gasten un extra de $ 134 mil millones en combustible, con más de 50 por ciento de los ingresos que va a los productores en el extranjero en lugar de a las arcas de EE.UU.

"Esa reasignación reduce directamente la demanda de espacio comercial", dijo Thorpe.
Por el lado de la oficina, la confianza empresarial ha sido sacudida por el debate de la deuda, la rebaja de S & P sobre la calificación crediticia de EE.UU. y un pronóstico económico mediocre. La  disminución de la confianza se traduce directamente en una demanda lenta de espacio de oficinas.

"Los proyectos fueron acomodados y tenían el financiamiento en su lugar, todo estaba listo para ir. Pero entonces los que estuvieron a cargo de la toma de decisiones comenzaron a sentir que el caos estaba a la vuelta de la esquina y los proyectos se retrasaron ", dijo Thorpe.

REDUCCIONES Y CIERRES
Mientras que las reestructuraciones corporativas sin duda han reducido la demanda de espacio de oficinas, también se ha visto compensada por el crecimiento del empleo recientemente.

"La economía de EE.UU. añadió 500.000  nuevos empleos de oficina desde enero del año pasado", dijo Thorpe. "Hay empresas que aún están reduciendo personal, pero las empresas rentables están rellenando y ocupando el espacio vacante."

Más que nada, los inquilinos de oficinas están utilizando menos espacio para acomodar a su fuerza de trabajo. Antes de la recesión, las oficinas por lo general medían un promedio de 200 pies cuadrados por trabajador. Ahora, se ha reducido a unos 175 metros cuadrados por trabajador, según Thorpe.

El aprovechamiento del espacio es una prioridad entre los arrendatarios de oficinas. Muchas empresas están utilizando las oficinas más pequeñas combinadas con habitaciones que se apiñan a las grandes y salas de conferencias para que los empleados se reúnan.

"Esto permite a las empresas a poner más personas en un piso en densidades más altas", dijo Staats. "En los años 90, las oficinas pueden haber sido alrededor de 10 por 20 pies cuadrados, hoy es 10 por 10 pies cuadrados. Esto crea un diseño más eficiente y ahorra a la corporación una cantidad enorme de dinero en el alquiler. "

En el sector minorista, las reducciones y cierres de tiendas continúan, pero es a un ritmo más lento que el de 2010.

"Todo esto se enlaza con el gasto del consumidor, y espero que sea mejor que lo que hemos visto, suponiendo que las cosas se estabilicen", dijo Thorpe.

Los cierres de tiendas siguen disminuyendo. De acuerdo con Raquet, se produjo un aumento estimado del 10 por ciento en la expansión de venta al por menor en 2011 a partir de 2010, la mayoría de ese crecimiento se produjo en los pequeños minoristas. Grandes minoristas nacionales, tales como Gap o Victoria Secret, se han centrado en el fortalecimiento de las tiendas existentes y el cierre de las tiendas con más lento comercio.
Además, muchos minoristas están buscando del tamaño adecuado para sus tiendas al reducir el tamaño de su espacio.

"Tenemos los minoristas que tiene 5.000 pies cuadrados de espacio, que nos dice que ahora quieren 3.500 metros cuadrados", dijo Raquet.

TENDENCIAS POR VER
Crear una experiencia de compra dinámica se ha convertido en una tendencia popular entre los centros de venta al por menor, ya que da a los consumidores una razón para visitar físicamente el centro.

"La experiencia es fundamental para el éxito de nuestros centros comerciales", dijo Raquet.

Por ejemplo, Rosedale Jones Lang LaSalle Center de Minneapolis tiene las comodidades que atraen a los niños y sus familias. Además de una zona de juegos en línea para los niños más pequeños, también hay un tren que lleva alrededor de las áreas comunes del centro y es muy popular entre los niños mayores.

"Esto da una razón para que los padres lleven a sus hijos para el centro comercial", dijo Raquet. "Nos estamos centrando en los servicios y eventos que nos mantienen en contacto con la comunidad. Estamos creando una experiencia global y la conexión con el consumidor. "

Los minoristas también se están moviendo hacia huellas más pequeñas en entornos urbanos densos. Por ejemplo, Wal-Mart ha inaugurado recientemente su primera tienda express en Chicago. La tamaño es de unos 10.000 a 15, 000 pies cuadrados-aproximadamente una décima parte del tamaño de una tienda normal de Wal-Mart. A medida que el minorista número uno en el país, Wal-Mart es, sin duda un creador de tendencias, por lo tanto, si estas tiendas expresan éxito, otros minoristas probablemente harán lo mismo.

También ha habido un cambio en cómo los minoristas operan sus espacios.

"Estamos viendo más al detalle las ventas de línea, que es casi como los minoristas situados en los aeropuertos, particularmente con restaurantes", dijo Staats. "Los restaurantes están utilizando un espacio más pequeño y dejando toda la zona de estar común a la sociedad gestora. El modelo funciona muy bien, ya que mantiene sus gastos generales bajos, se puede pagar el alquiler y ser rentable".

Staats considera que este estilo de aeropuerto un éxito particular en los mercados del centro de la ciudad.

"Los trabajadores de oficina del centro de la ciudad son muy similares a las personas en un aeropuerto, lo que quieren es agarrar algo e irse. Ellos no van a caminar y explorar, "dijo. "Es un mercado difícil y mientras más grande el espacio, más difícil será."

AVANZANDO
Como la inestabilidad económica ha vuelto a resurgir, en el sector del comercio minorista se observan de cerca las ventas de tercer y cuarto trimestre. Esta vez, sin embargo, los minoristas pueden estar mejor preparados para capear el temporal.

"Los minoristas fueron muy rápidos a cerrar centros más débiles para mejorar sus balances", dijo Mansour. "Tengo la sensación de que los minoristas están en una situación financiera mucho mejor en el futuro si la economía se recupera ... Muchos de los minoristas más grandes que no tenía sentido, como Borders, han quebrado ya. Así que creo que el sector minorista en su conjunto está en una posición mucho más saludable. En el futuro, usted verá minoristas salir con nuevos conceptos, como el nuevo concepto de venta al por menor urbanas. "

Por el lado de la oficina, el Informe de Oficina de Cassidy Turley en EE.UU. sobre Tendencias para el segundo trimestre de 2011 prevé que la recuperación del sector de oficinas va a continuar, aunque lentamente. El informe prevé menos de 100.000 nóminas nuevos por lo que resta del año, con la creación de empleo se verá la re-aceleración en 2012. El informe también señala: "La absorción neta seguirá siendo desigual, las vacantes abiertas seguirán disminuyendo y los alquileres se mantendrán fijos por lo menos hasta el año 2012."

"El mundo está reaccionando adecuadamente. said Thorpe. Las ventas al por menor y los inquilinos de oficinas se están moviendo deliberadamente lento ", dijo Thorpe.

A medida que el país ha comenzado a ver atisbos de recuperación, el sector inmobiliario en su conjunto se queda cauteloso, pero optimista para lo que viene.

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Diana Mirel es una escritora que contribuye para JPM ®. Si usted tiene preguntas acerca de este artículo o si es un miembro IREM interesado en escribir para JPM ®, por favor, enviar un correo electrónico a Mariana Toscas Nowak en mnowak@irem.org