チキンリトルか用心深い楽観主義か

テクノラマ (“Technorama”, JPM® Mar/Apr 2005)

JPMが行ったアンケートが明かす、テナント獲得のためのテクノロジー
by IREM Research Staff

新しいものは誰よりも先に自分で試す？それとも良い評判を聞くまで待つ？昨年１２月、IREMによってテクノロジーに関する初の読者アンケートが行われました。この結果を見て、他のプロパティーマネージメント会社と比較することで、あなたの会社がいかにテクノロジーを活用できているか分かるでしょう。ハイテクコミュニケーションを駆使した資産管理の予算をたてるヒントがここにある！！データはIREMのスタッフにより、不動産業界のテクノロジーの使用状況を調査するために集められました。

（４０４人のJPM購読者がランダムサンプルナンバーとして選ばれています。統計学的に、この結果は９５％のコンフィデンシャルレベルを持ちます。それはつまり、同じ調査が１００回行われた場合、その内の９５回が誤差＋／－４．８％に収まることを示す。）

設備ポートフォリオ
アンケートのトップに来るのは、ハイスピードインターネットアクセス。そして少なくとも回答者の半分が自動化された火災と防犯システム、照明装置を導入していると答えた。続けて、HVACコントロール（室温、空気調整）、スマートカードアクセスコントロール、配線済み室内ネットワーク環境、ビル管理ソフトウェア、無線インターネットアクセス、サブメーターリングソフトウェア（エネルギー消費管理）となる。９％以下の利用率に限られるのが、コンセルジュキオスク（案内端末）、デジタルシグネイジ（電子看板）、立体駐車場、ペーパーレスの駐車支払いシステム。オフィスビルの管理者は、サブメーターリングを除き、アパートの管理者よりも自動化と統合された管理を重視している傾向が見られる。（Chart 1）



ウェブサイト
８５％の回答者が、所属している会社がウェブサイトを持っていると回答し、ほぼ半分の回答者が自身のポートフォリオに含まれる特定物件のためのウェブサイトを持っていると答えた。多く社外委託されるものとしては、データホスティング（４３．８％）、デザイン（４４．１％）が挙げられる。ウェブサイトを所有する会社の中で社内スタッフがホスティングとデザインを行う割合は３９％あった。プロパティーマネジメント会社、不動産会社どちらの場合も、これらの作業を外部業者が行う割合のほうが多いようだ。どれだけフィードバックを集めるかは回答者によってまちまちである。１３．２％の回答者が継続的にウェブサイトのコメントを集めるのに対し、１９．８％が全くフィードバックを求めることをしていないと回答した。およそ２５％の回答者の会社は、少なくとも月単位で、ウェブサイトに関するフィードバックを集める作業を行っている。

ウェブサイト上で行う活動の一番に挙げられるのはマーケティングだ（８０．２％）。これに続いてリードジェネレーション（問い合わせ発生）、ニュースレター、テナントとのコミュニケーション、テナントワークオーダー（ウェブ上での業務指示、対応）、リースアプリケーション、コンセルジュサービス（顧客ごとの要望対応）、賃料振込、リース更新、ライブチャットと続いた（Chart 2）。テナントとのコミュニケーションはその約１２％がウェブサイトのアクセスから始まるとの結果が出ている。ウェブサイトへのアクセスを誘導する手段として、同等に重要視されているのは、検索エンジン最適化（検索語一致によるアクセス）（２７．７％）とディレクトリリスティング（カテゴリ一致によるアクセス）（２７．２％）である。続いて、関連サイトからのリンク（１９．６％）、メール広告（１７．３％）、バナー広告（１１．６％）、ペイパークリック広告（３．７％）、文房具などにウェブアドレス記入（２．５％）（Chart 3）。




社内コミュニケーション
スタッフとのコミュニケーション手段として最も頻繁に使われるのが、デスクトップパソコンからのメール（７１．７％）と携帯電話（７０．２％）。続いて、顔を合わせての会話（６７％）、社内電話（６３．２％）、ノートブックからのメール（２９．７％）、PDA（１９．３％）ポケベル（１５．２％）、郵便（１１．２％）。

会社のタイプと規模が変われば、コミュニケーションの方法も大きく変わる。プロパティマネージメント会社は、ポケベルと郵便をより頻繁に使用する傾向がある。一方、不動産会社は、PDAとノートブックからのメールをより頻繁に使用するようだ。５０人以上の規模の会社は、デスクトップからのメールで連絡を取り合うのが多いのに対し、それより規模が小さい会社は、携帯と実際の会話で連絡をとる傾向にある。２５０人以上の規模の会社は、ノートブックからのメールとPDAをそれより小さい規模の会社より頻繁に使用する傾向にある。

全体的に見て、この業界はハイテクコミュニケーションツールはあまり使用されないようだ。５０％の回答者が、PDAを使用して社内コミュニケーションを行うことはまったくないと答えている。同様に、ポケベルは５９％の回答者がまったく使用しないと答えている。

テナントとのコミュニケーション
テナントと連絡を取り合うためには、社内電話と差し向かいでの会話がもっとも頻繁に使われる。PDAは他のどんな手段より使われることが少ない（７０％の回答者がまったく使用することはないと答えている）。多くの回答者が、常にまたはほとんどの場合、社内電話を使用していると答えている（７０．５％）。そしてほぼ半数が実際に会って打ち合わせを行うことが多いと答えている。続いて、郵便（４３％）、デスクトップからのメール（２５．６％）、携帯（２４．８％）、ノートブックからのメール（１３％）となる。

電子メールでのテナントとのコミュニケーションは約２６％となっている。しかしこの数字はオフィス管理の業務に限れば、アパートメント管理（２２．９％）に比べて、もっと頻繁に使用される（６６．９％）。法人のテナントは、個人のテナントに対して、メールの使用頻度が高い（３４％）。

コンピュータシステム
多くの回答者が、ハードウェアとソフトウェアの両方を管理する社内スタッフがいると答えている（４３．８％）。社外委託をしているのは、３９．４％になる。５．７％の回答者は、製造会社がそのままシステム管理を行っていると答えている。プロパティマネージメント会社は、不動産会社に比べて、より頻繁にアウトソーシングを行うという結果になっている。

テクノロジーへの予算
予算に関する項目は、２００５年１月から１２月まで、回答者の会社がハードウェア、ソフトウェア、トレーニング、マーケティング、それぞれにどれだけ費やすかを尋ねている。平均して、トレーニングは最小の予算になり（＄７，０９７）、マーケティングに最も多く費やされる（＄４６，５２６）。平均のハードウェア予算は今年、２３，０３３ドル、ソフトウェアは２１，５６２ドルであった。（Chart 4）


アイレムリサーチ部門、チャールズ・アキレス（vice president of research）、マリア・ゴメス（リサーチアナリスト）はこれまで５００以上、アイレムのリサーチを行っている。

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