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アジア市場が都市の発達をリード
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

地域的展望 – Regional Outlook
2008年3－4月

アジア市場が都市の発達をリード
人口増加に伴って開発と管理の機会も急増

ダーネル･リトル著

向こう20年間に、世界の都市人口は50億人を超えると言われています。2030年までに、地球上の60%が都市化され、大都市成長の機動力はアジアにあります。2025年までに、アジア大陸の都市人口は60%増加すると言われています。

チャイナタウン
都会への人口移動は、インド、ベトナム、タイ、日本、韓国などの多くの国で起きています。しかし、最も劇的な変化は中国で起きており、今までにない、地方から大都市への移住が見られます。

ハーバード大学の経営学教授、タルン･カーナ氏はこう述べています。「中国では、人類の歴史上最も大規模な都市化が起きています。国の経済的変革に伴って、社会的変革も起きています。」

中国の現在の都市人口は5億6千万人です。国際連合は、2020年まで、毎年2千万人が中国の農村部から大都市へ移動すると見積もっています。中国政府は、向こう30年間に70%の都市化を目指しており、都市部に11億人の人が住むことになります。

中国の都市化は、不動産投資家や開発業者に多大なビジネス･チャンスをもたらしています。人口増加に対応するために、2020年までに60億平米の住居と、それ以外にもオフィスや店舗のスペースが必要となり、土地やインフラの開発もしなければなりません。

海外投資家にとって、可能性は無限です。世界的な建築設計会社であるNBBJのパートナー、ティム･ジョンソン氏は、アジアの大規模な都市設計の専門家であり、中国の都市開発によく通じています。

「チャレンジは常に変化しています。私たちは、よく現地に行ってクライアントと会い、文化の違いなどを明確に理解できるよう勤めています。私たちは、この国に西洋のアイデアをもたらすために雇われているわけですから、この国の文化的ニーズに適切に一致させなければなりません。」

ジョンソン氏の現在のプロジェクトの一つは、中国で2番目に大きな港町である大連の中心街の開発です。

最近着工したこの複合開発は、2010年までに60万平米の商業用スペースを提供する予定です。NBBJのビジョンは、中心街に、住居、オフィス、店舗、ホテル、娯楽施設を作り、5階建ての小売スペースに五つの彫刻タワーができる予定です。70階建ての大連センター･スーパー･タワー･ワンは、375メートルで、エンパイア･ステート･ビルよりわずか4.5メートル低いだけです。

「私たちは、これをアーバン･オアシスと呼んでいます。何百万もの人がいる人口密度の高い都市環境の中に、自然の山のようなものを持ってきたかったのです。」とジョンソン氏は述べています。

韓国の歌
国際連合の報告によると、韓国は、世界で最も都市化が進んでいる国の一つです。2007年の年末の時点で、韓国の4千8百万の人口のうち、ほとんど81%が都市に住んでいますが、これは1980年には57%でした。この都市化の割合は、アジアでは最も高い国の一つであり、米国とほとんど同じ、またフランスやイタリヤなどのヨーロッパの国よりは高くなっています。

韓国のソウルにあるエーカーズ･アンド･ダラーズで働いているCPM®のキョン･ワン･ナム氏はこう述べています。「韓国は、アジアでも最も人口密度の高い国の一つです。不動産の活気には、驚くべきものがあります。世界で最も活発な市場の一つです。」

今までに韓国で着手された不動産プロジェクトの中で、最も野心的なものは、仁川に計画されているニュー･ソンドー･シティーです。2004年に着工したこのプロジェクトは、2兆5千億円かかると見積もられており、2014年完成予定です。完成の暁には、ニュー･ソンドー･シティーは65,000人の住居、30万人の職場となります。

ソウルの南西65キロ、北朝鮮非武装地帯工業用地から40キロの地点にあるニュー･ソンドー･シティーは、朝鮮戦争時、ダグラス･マッカーサー元帥が1950年に仁川に上陸した地点に建設されています。このプロジェクトは、開発業者のゲイル･インターナショナルと、韓国の製鉄業者POSCO E&Cの共同事業です。

国際的オフィス街としてデザインされたソンドーには、5百万平米のオフィス、3百万平米の住居、百万平米の店舗、そして50万平米のオープンな公共空間があります。

ソンドーのデザインは、世界中の大都市から色々なアイデアをふんだんに取り入れています。ソンドーには、ジョージア州サバンナ市のミニ公園、ヴェニスのような水路、ニューヨークに似た大きなセントラル･パークがあり、40%が緑のスペースになっています。博物館、水族館、ゴルフコースもあります。

グローバルなビジネス･センターというステータスを促進させるために、ソンドーでは、多国籍の通貨を使うことができ、地域内の一次言語は英語になっています。ソンドーは、韓国で初めての自由経済区で、外国人が土地を所有し、学校や病院を運営することができ、会社は、韓国の税金免除を受けることができます。

東京の波
アジアで最も成熟したアーバン経済国日本は、都市化率が65%を超えています。東京で働いている山本泰然氏によると、日本一の大都市東京は、2020年までに全国の人口の10%、また都市圏は30%に達すると見られています。

山本氏によると、経済バブルがはじけて土地の値段が下がるにつれて、1996年頃から東京市内に人口が集中し始めたとのことです。都心の家族向けのマンションを、バブルの時期の約半額である4千万余りでまだ購入することができます。 

また、山本氏によると、日本の若い世代は、医療、教育、娯楽、買い物などの都心の便利さに魅力を感じ、人口が集中しているとのことです。

実際、現在、東京は建築ラッシュで、都市全体が急激に変わりつつあります。市の各地のオフィス街で、向こう数年間、十数棟の高層ビルが建つ予定です。

最近オープンした東京ミッドタウンは、東京の不動産会社である三井不動産が開発したもので、410戸の東京ミッドタウン･レジデンス、リッツ･カールトン･ホテル、病院、博物館、コンベンション･ホール、その他の店舗があります。

10万平米以上の敷地がある東京ミッドタウンは、その40%を植栽に使っており、建築時に除去した140本の木を植え直しました。

アジアの目を見張る都市化は、これから先20年は続くと思われます。世界の人口の60%を含むアジアでは、多くの人達が農村から都市部に移住しており、不動産開発業者と管理会社にとって、チャレンジであると同時に、チャンスでもあります。密度の高い都市生活のチャレンジには、想像的なアプローチが必要です。

ダーネル･リトルさんは、JPMの寄稿者です。この記事に関する質問の宛先　mnaso@irem.org　

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