밴달리즘(vandalism) 극복 부동산
(“Vanquishing Vandalism,” Sept/Oct 2007)

시설물 파괴에 대처하는 부동산 관리사들의 인내와 해결책

By Markisan Naso

사무실 빌딩이나 공장 건물 혹은 아파트 등 부동산 종류에 상관없이 부동산 관리사들은 누구나 밴달리즘(vandalism), 즉 공공시설물에 대한 파괴 행위에 대비해야 한다. 건물 낙서에서부터 유리창이나 온도계 또는 수도꼭지 파손 등 시설물 파괴나 외관을 손상시키는 행위는 보통 있는 일이며, 경우에 따라서는 상당한 피해를 초래한다.  

이러한 종류의 파괴 행위는 건물의 미적 요소에도 손상을 준다고 워싱턴 주, Bellevue에 소재한 Kennedy-Wilson Properties Northwest Ltd.의 시니어 관리 이사이자 CPM인 Richard Muhlebach 씨는 힘주어 말한다. 

그는 “유리창을 깨던 혹은 낙서를 하던 그 종류에 상관없이 모든 밴달리즘은 건물을 흉하게 만들며 가치를 떨어뜨린다.”라고 지적한다.

밴달리즘으로 인한 피해가 적지 않으므로 부동산 소유주나 관리사들이 이에 한발 앞서 문제에 대처할 것이 요구된다. 부동산 주변의 환경이나 이웃에서 어떤 일이 진행되고 있는지 아는 것이 열쇠이다. 학교, 쇼핑 센터, 공원, 주차장 인근에 있는 건물이나, 젊은이들의 발길이 잦은 곳에 위치한 건물들은 밴달리즘의 표적이 될 가능성이 높다; Muhlebach 씨는 청소년들에 의한 건물 파손이나 낙서가 대부분이지만, 갱 단원들이 자신들의 영역을 표시하는 수단의 일부로 낙서를 이용하고 있기 때문에 이들도 배제할 수가 없다고 말한다.

“내 경험에서 볼 때, 낙서가 보편적인 밴달리즘의 형태이다. 특히, 밤에 문을 닫는 쇼핑 센터나 공장 건물과 같은 대형 부동산의 경우는 특히 더 그러하다. 쇼핑 센터나 공장 건물의 벽은 그들에게 대형 캔버스와도 같다.”라고 Muhlebach 씨는 말한다.

이동 타깃

밴달리즘 퇴치는 건물의 어느 부분이 타깃이 되는지를 먼저 파악하는 일부터 시작된다. 고의로 파손시키는 파괴자, 즉 반달족들은 대개 외진 곳을 그들의 표적으로 삼는다. 전등이 없거나 조명도가 낮은 곳, 구조상 숨기 쉬운 건물, 또는 경비가 허술한 지역은 밴달리즘의 최적 장소이다. 화장실은 장난스럽게 파괴 행위가 자행되는 장소 가운데 하나이다. 화장실은 칸막이 문이나 벽, 조명 시설, 하수구, 비누 저장기, 종이 수건 등 부수고 차고 흉하게 만들기 적합한 물품이나 시설들로 가득 차 있기 때문이다. 

화장실이나 조명도가 낮은 지역 등 밴달리즘의 대상 지역이 일단 확인되면, 부동산 관리사는 피해 발생을 방지하기 위한 해결책을 찾을 필요가 있다. 방지책의 가장 중요한 부분은 미리 적극적으로 대처하는 것이다. 밴달리즘의 징후가 보이는 곳을 지속적으로 관찰하고 직접 가보는 것이 좋다. 부동산 관리사들은 한곳에만 있을 수 없기 때문에 입주자나 거주자 또는 상점 주인들과 긴밀한 관계를 갖는 것이 중요하다. 

“그들은 관리사의 또 다른 눈과 귀가 될 수 있다. 의심이 나는 행위나 사람들이 보이면 즉시 관리 사무소나 911로 연락해 줄 것을 요청해야 한다.”라고 Muhlebach 씨는 말한다.

Muhlebach 씨는 입주자나 거주자들을 대상으로 밴달리즘에 대한 교육을 갖는 것도 도움이 된다고 강조한다. 특히, 휴가철에 파트타임 직원들을 많이 쓰는 쇼핑 센터와 같은 부동산일 경우는 더욱 그렇다고 말한다. Muhlebach 씨에 따르면 이들은 해당 건물에 상주하는 사람들이 아니기 때문에 무엇을 주시해야 할 지 모른다는 것이다. 그러나 대부분의 입주자나 거주자들은 밴달리즘이 자신들의 영업이나 삶의 질에 영향을 주기 때문에 자진해서 경계를 하게 된다고 한다. 

“[밴달리즘이 발생하면] 안전하지 않다고 생각하는 곳을 장시간 동안 방문하기를 좋아하는 사람은 없다.”라고 CPM이며 부동산 컨설턴트인 Shannon Alter는 말한다.

밴달리즘에 대처하기 위해 입주자들을 위한 공식 연수회를 개최하거나, 경찰에게 이에 대한 세미나를 개최해 줄 것을 요청하는 부동산 관리사들도 있다. 만일 충분한 숫자의 이웃들이 밴달리즘을 인식하게 된다면, 사고율은 줄어들 것이다. 벽화를 그리는 등의 프로젝트에 지역사회를 참여시키는 것도 밴달리즘을 예방하는 효과적인 방법이다.

“만일 지역사회나 이웃들을 초청하여 벽화를 그린다면 그들에게는 유산으로 남을 수 있으므로, 훼손의 가능성이 훨씬 줄어듭니다”라고 Muhlebach 씨가 설명한다.

접근 금지!

주민들과 건물 입주자 그리고 지역사회 등이 함께하는 봉사 활동 이외에 첨단 장비를 이용해 밴달리즘을 예방할 수 있다. 밴달리즘 예방책으로 인기있는 방법 중의 하나가 건물에 비디오 카메라를 설치하는 것이다. 지속적인 감시가 있다고 생각하게 하는 것은 훼손 행위를 망설이게 하는 원인이 되게 한다.   대부분의 카메라들은 몇 주 동안 현장을 녹화할 수 있는 기능이 있어, 사건이 발생하면 경찰 신고 시 녹화 테이프를 함께 제출할 수 있다. 비디오 카메라를 설치하는 데 비용이 적지 않게 들지만, 많은 부동산 관리사들은 비디오 카메라가 밴달리즘을 예방해 줄 뿐 아니라, 건물 입주자나 임대인들의 안전도 높여준다는 사실을 알고 있다.

부동산 관리사들은 건물의 파손 가능한 부분을 업그레이드 시키는 것도 고려해 보아야 한다. 세라믹 싱크대나 화장실 변기를 스테인리스 스틸로 교체하는 것은 밴달리즘을 예방하고 이로 인한 수리비를 절감시켜 준다. 화장실 변기에 자동 세척 장치를 설치하는 것도 훼손 가능한 부분을 줄이고 물 사용량을 절약할 수 있기 때문에 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 훼손자들이 싱크대 하수구를 막아 물이나 하수가 넘치게 할 수 있기 때문이다.

기타 입증된 예방책으로는 쓰다 버리는 비누 디스펜서, 전등 보호망, 낙서를 쉽게 제거하기 위한 건물 외관 코팅 등의 도입이다. 관목이나 가시있는 나무를 건물의 문제 지역 주변에 배치하여 이 구역을 훼손으로부터 보호하는 부동산 관리사들도 있다. 

건물 주변에 펜스를 두르고 외부 출입문을 설치하여 자유로운 접근을 차단하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우, 관리사들은 외부 출입문이나 차고 또는 차고문에 열쇠를 달아 잡인들의 출입을 통제해야 한다. 도구나 장비들도 밴달들이 노리는 타킷이므로 이의 보관에 신경을 써야 한다.

손해 컨트롤

밴달리즘이 발생할 경우, 더 이상의 손해가 이어지지 않도록 하기 위한 최선의 방법은 문제에 즉시 대처하는 것이다. 깨진 창문이나 낙서 그리고 밴달리즘이 발생했던 흔적은 또 다른 밴달리즘을 부추기는 결과를 초래한다.

“밴달리즘으로 인한 건물의 외관 손상은 가능한 빨리 보수, 교체 또는 제거되어야 한다. 이를 수리하지 않는다는 것은, 건물주가 문제를 해결하는 데 돈을 지출하기를 꺼리거나 관계치 않는다는 인상을 밴달들에게 전달하는 것과 같다.”라고 Alter 씨는 말한다.

밴달리즘에 대한 신속한 대처는 특히 무료 낙서를 즐기는 이들을 제지하는 아주 훌륭한 방법이다.  “한밤중에 낙서를 했지만 아침에 깨끗이 지워진 경우, 낙서쟁이들이 다시는 이 건물에 낙서하려 하지 않는다. 왜냐면 그들은 자신들의 낙서가 오래가길 원하기 때문이다.”라고 Muhlebach 씨는 말한다.

또한, 부동산 관리사들은 파괴 행위에 대한 패턴을 발견해야 한다. 건물에 대한 밴달리즘이 특정 기간이나 시간대에 - 예를 들면, 봄 방학 기간이나 마을 페스티벌 기간 중에 계속 발생하기 때문이다. 밴달리즘의 징후가 보이면 즉시 경찰에 연락하는 것도 좋은 방법이다.

한편, 부동산 관리사들은 경찰 당국에 주기적으로 지역 순찰을 실시해 줄 것을 요청할 수 있다. 공공 건물 및 사유 재산에 그려진 낙서를 제거하고 이를 예방하기 위한 ‘반낙서 프로그램’을 운영하는 도시들도 있다. 한번의 전화 연락을 통해 낙서 방지 팀이 파견된다면, 엉망인 상태로 접어드는 것을 막을 수가 있는 것이다. “만일 시에서 지원해 주지 않는다면, 주민들과 함께 혹은 이를 위한 회사와 계약을 맺는 방법으로 반낙서 프로그램을 운영할 수 있다.”라고 Muhlebach 씨는 말한다.

밴달리즘을 예방에는 분명 인내가 요구된다.  건물 관리사들이 문제에 대처하기 위해 모니터링에 더 많은 노력을 기울일 경우, 건물의 외관을 훼손시키려는 밴달들의 방문은 줄어들게 될 것이다.

본 기사의 저자인 Markisan Naso 씨는 JPM의 편집 어시스턴트로서, 질문이 있을 경우 mnaso@irem.org 로e-메일로 연락하면 된다.