JPM - Creating a Crime-Free Property

무범죄 부동산 만들기
("Creating a Crime-Free Property" Journal of Property Management January/February 2012)

Nancye J. Kirk

“부동산 구역 내에서으 불법 행위는 여러분에게 주어진 모든 것을 파멸시킨다. 여러분의 건물은 물론 평판까지 망가트린다. 또한 주변 이웃들도 파괴시킨다. 이를 회복하는 데에는 수년이 최소한 몇달에서 수년이 걸릴 것이다.” 레베카 노엘(Rebecca Noel), 국제 무범죄 협회( IFCA: International Crime-Free Association) 실행 이사 겸 애리조나 투산 경찰서 지역사회 봉사 임원; 지난 10월 샌디에이고에서 개최된 2011 IREM 가을 리더십 컨퍼런스 초청 연설에서 인용

어떠한 부동산도 불법 행위로부터 무관할 수 없다는 노엘(Noel)의 지적은 범법 행위에 대한 경고 사인 문구를 확인하는 등 불법적인 활동에 대처해야 하는 – 그것도 사후가 이닌 사전에 그리고 손해가 발생하기 전에 조치해야 하는 부동산 관리사들의 주의를 끈다.

그리고 이를 위해 ICFA가 개발한 프로그램에 주목할 필요가 있다. ICFA의 무범죄 프로그램은 법 집행 당국, 부동산 관리사 그리고 입주자/상인 등 관련 당사자 모두가 ‘부동산 건물의 안전과 입주자들의 생활 환경 개선’이라는 공통의 목표를 위해 적극적인 참여와 협력함으로써 문제들이 불법 행위로 불거지기 전에 예방하는 프로그램이다.

현지 경찰 당국의 감독하에 3단계 과정을 밟도록 되어 있는 ‘무범죄 프로그램(Crime-Free Program)’은 1992년 애리조나, 메이사(Mesa)의 한 경찰관, 팀 지히링(Tim Zehring)에 의해 처음으로 도입되었지만, 현재는 미국 44개주 2,000여 도시와 캐나다 5개주 그리고 멕시코, 영국, 일본, 러시아, 말레이시아, 나이지리아, 아프가니스탄, 푸에르토리코 등 전세계 여러 나라에서 시행되고 있다. 부동산 관리사들은 각 단계별 연수를 통해 개인 자격증을 취득할 수 있으며, 3단계를 모두 통과하는 부동산은 ‘무범죄 부동산 인증’을 받게 된다.

무범죄 프로그램의 각 단계
제1단계—조사(SURVEY)
‘무범죄 프로그램(Crime-Free Program)’의 일환으로, ‘환경 디자인을 통한 범죄 예방(CPTED: Crime Prevention Through Environmental Design)’이 조사를 실시한다. CPTED 의 조사는 건물 구조 및 건물 환경의 효율적인 사용이 범죄 자체뿐만 아니라 범죄 발생에 따른 두려움을 감소시켜준다는 아이디어에 따른 것이다. 건물 디자인, 조경, 그리고 외부로의 통로 등이 범죄를 유발 시키는 요소와 어떤 관련있는지, 혹은 어떻게 불법적이고 부적절한 행동을 저해시키는지를 조사한다.

제2단계—검사(INSPECT)
노엘(Noel) 씨에 따르면, ‘무범죄 프로그램(Crime-Free Program)’ 2단계는 건물에 대한 철저한 검사라고 한다. CPTED의 검사를 통해 문이나 창문, 열쇠 등이 최소한의 기준을 충족시키는 지를 포함해, 외부 전등이나 조경 관리에 대한 평가 그리고 주요 콘트롤 절차 검토 등을 확인한다.

노엘 씨는, “문구멍으로 들여다보는 것은 물론, 창문 고리가 제대로 작동하는지, 데드볼트나 출입문 고리가 3인치 이상의 나사로 고정되어 있는지, 조경과 전등은 어떠한지를 검열”한다고 말하였다.

“정원 관리는 범죄 예방에 아주 큰 영향을 준다”고도 언급하였다.

노엘 씨는 종합적인 검사를 위해 하루 낮과 밤에 걸쳐 검사를 한다면서, “밤에는 주로 전등을 비롯한 조명에 중점을 둔다”고 하였다.

제3단계—유지(MAINTAIN)
CPTED 조사에는 건물 유지 상태에 대한 검토도 포함되어 있다. 소홀한 관리로 보기가 흉해지면 입주자나 소유주가 관심을 덜 갖고 있다는 인상을 주어 원치않은 불성실한 입주자들에게는 환영의 표시로 인식될 수 있다. 그 반대로, 잘 관리되고 있는 건물은 안전한 커뮤니티, 조용하고 깨끗한 환경이라는 인상을 주기 때문에 성실한 사람들이 입주하게 된다. 따라서, 효율적인 건물 유지 프로그램에는 낙서 지우기와 파괴된 부분을 보수함으로써 더 이상의 파괴행위 방지, 그리고 도로변과 건물 주변의 잡동사니를 치워 깨끗한 인상을 주는 것 등도 포함된다.

노엘 씨는 “관리나 보수를 담당하는 직원들은 여러분의 눈과 귀가 될 수 있다”면서, “이들은 아파트를 둘러보러 나갈 때 무었을 보아야 하는지 알아야 하며, 쓰레기 통에 버려진 의심이 가는 물건들을 확인하는 방법들을 배워야 한다. 바로 이런 이유 때문에 관리 및 보수 직원들도 무범죄 프로그램의 일부가 되어야 한다.”라고 이들의 중요성을 강조하였다.

노엘 씨에 따르면, 범법 행위나 활동에 대한 경고 문구를 확인하는 것이 가장 중요하다고 한다. 경찰관들이 이러한 문제와 관련하여 훈련을 받는데 비해, 부동산 관리사들은 그러한 활동을 확인하는 방법에 익숙치 않을 수 있다.

차단 및 축출
무범죄 부동산 프로그램이 부동산 관리사가 원하는 크레딧이 좋은 사람들을 입주시키고 이들을 계속 머무르게 하는데 도움을 주어 안정 기조에 기여한다는 것을 인식하는 것도 중요하지만, ‘부동산에 대한 책임’이 의미하는 것을 무시해서도 안된다.

노엘 씨는 건물에서 발생한 일에 대한 책임이 부동산 소유주를 비롯해 부동산 관리 회사나 관리사들에게 부과될 수 있다고 경고한다. ICFA의 무범죄 프로그램과 같은 연수 프로그램을 통해 범법 활동을 일소시키려는 조치를 취하는 것은, 법적 소송이 제기되었을 때, 범죄가 발생하지 않도록 최선을 다했음을 보여주는 것이므로 부동산 소유주나 관리 담당자에게 유리하게 작용한다.

무범죄 프로그램의 성공 여부는 경찰 전화 신고 횟수와 경찰 서면 보고서 발급율로 결정된다. IFCA에 따르면, 이 프로그램을 채택한 부동산들은 그렇지 아니한 부동산에 비해 경찰 전화 신고 회수는 37% , 그리고 경찰 서면 보고서 발급율은 47%나 적다고 한다. 도시의 경우, 신고 횟수나 발급율이 85%까지 차이가 난다고 한다. 이러한 통계는 부동산 관리사들에게 의미하는 바가 크다. 범죄 행위를 낮추는 것은 “더 안정적이고 만족스러운 입주자 기반을 만들어 줄 수 있으며, 관리나 보수 비용을 절감시키므로 더 값나가는 부동산”이 될 수 있도록 해 준다고 노엘 씨는 말한다.

무범죄 프로그램은 부동산 관리사들에게 범법 활동에 대한 경고 문구를 확인하여 미연에 방지하는 방법을 제공해줄 뿐 아니라, 입주자가 범죄 행위와 연루되어 있을 때 어떻게 해야 하는 지를 조언해 주며, 크레디트 심사나 체크를 통해 더 확실한 사람들이 입주할 수 있도록 하는 통찰력도 제공해 준다. 부동산에서의 범죄 행위에 대해 법적으로 부동산 소유주 및 관리사들에게 책임을 묻는 지역이 많아졌다.

아무런 조치를 취하지 않는 부동산 관리사는 자신이 관리하는 건물의 가격이 급감하는 것을 볼 것이라고 경고하는 노엘 씨는 “이러한 지역 대부분의 경우, 부동산에서 어떤 일이 일어나는지 부동산 관리사가 알아야 할 책임이 있으며, 불법 행위가 발생했다는 것을 알게되면 이를 처리해야 하는 책임도 지게 된다”라고 말하였다.

그리고 계속해서, “불법 행위를 한 입주자가 발견되면 즉시 축출 조치를 취해야 한다. 입주자가 월세를 낸다는 그 이유만으로 상황을 무마하거나, 못본척 해서는 안된다”라고 강조한다.

SIDEBAR
다음은 불법 행위의 징후나 조짐들이다:

행인 수나 자동차 수의 증가 또는 평상시와 다른 교통 체증: 잠시 정차했다가 가는 자동차의 수가 증가했거나, 혹은 임시 약품 제조 장소로 활용될 수 있는 이삿짐 트럭이 자주 눈에 뜨임.
이상한 냄새가 흘러나옴: 메탐프타민(methamphetamine) 을 제조하는 경우에 강한 암모니아 냄새(고양이 집에서 나는 것과 유사)나 클로로포름 냄새가 남.
아파트나 집 주변의 쓰레기: 관리 직원이 문밖에 많은 량의 쓰레기가 발견될 경우, 주의를 기울여야 함.
의심이 가는 개인 행동: 특히, 임대비 납부 시 신경과민, 피부 반점, 심하게 긁는 경우, 충혈된 눈 등 이상한 행위를 보이는 경우 주의를 요함.
의심이 갈 정도의 많은 살림살이: 가정용품들이 임시 약품 제조에 사용될 수 있음; 아세톤 용기, 구리선, 유리통, 적색 찌꺼기가 남아있는 유리 물병, 다량의 브레이크 오일이나 성냥통 등.

BIO:
본 기사의 저자인 낸시 커크(Nancye J. Kirk, nkirk@irem.org) 씨는 IREM 시카고 세계본부의 글로벌 서비스 인스티튜트 최고 전략 임원 겸 부회장이다.