IREM®

Budowanie wartości
(“Building Value”, JPM Jan/Feb 2006)

Stale rozwijający się zawód zarządzania nieruchomościami walczy z odwiecznie błędnym zrozumieniem tej dziedziny działalności, równocześnie starając się przyciągnąć nowych, poszukiwanych praktyków. Darnell Little

Richard Muhlebach, licencjonowany menadżer nieruchomości komercyjnych, rozpoczął pracę jako menadżer nieruchomości w 1971 roku. Przechadzając się z ojcem po regionalnym centrum handlowym i pokazując mu 85 sklepów, za które był odpowiedzialny, usłyszał nagle od niego pytanie: "Na co centrum nowo upieczony menadżer nieruchomości, kiedy każdy sklep ma już swojego menadżera?"

Muhlebach powiedział, że sam rozpoczynając pracę w tym zawodzie, także nie był pewien tego, jaka jest definicja roli menadżera nieruchomości ani do czego jest takie stanowisko potrzebne. Obecnie jako starszy dyrektor zarządzający Kennedy Wilson, międzynarodowej firmy świadczącej usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami i funduszami, mającej główną siedzibę w Beverly Hills w Kalifornii, Muhlebach twierdzi, że dalej spotyka się z niejasnymi wyobrażeniami oraz błędnym zrozumieniem roli oraz obowiązków menadżerów nieruchomości – wynika to z ciągłego rozwoju i ewolucji tego zawodu.

"Myślę, że większość ludzi nie rozumie tego, czym zajmują się menadżerowie nieruchomości" – mówi. "Dla tych w branży nieruchomości stanowisko to brzmi mgliście znajomo, choć naprawdę nie rozumieją jego znaczenia. A ci spoza branży nie mają o nim zielonego pojęcia".

Od wymiany żarówek do zarządzania biznesem

Menadżerowie nieruchomości twierdzą, że ewolucja zawodu zarządzania nieruchomościami – od kogoś, kto po prostu opiekuje się nieruchomością przetykając ubikacje i wymieniając żarówki, do kogoś, kto zarządza aktywem i biznesem – nie daje jasnej definicji tego zawodu .

"Pracuję w branży od 1983 roku i widziałam jak rola menadżera naprawdę się zmienia, odchodząc od tego, co było kiedyś typowe dla tego stanowiska – zbieranie czynszu, płacenie rachunków, bardzo podstawowy poziom usług – zamieniając się w zawód obejmujący skomplikowane budżety, inwestycje finansowe i negocjacje umów" – mówi Lynda Clarke, starszy wiceprezes Norris, Beggs & Simpson, firmy zajmującej się komercyjnymi nieruchomościami, znajdującej się w Portland w stanie Oregon.

Profesja menadżera stawała się coraz bardziej skomplikowana w miarę tego, jak coraz więcej instytucjonalnych inwestorów, takich jak firmy ubezpieczeniowe i ogólnokrajowe firmy maklerskie, zaczęło kupować nieruchomości – twierdzi Scott Meadows, starszy wiceprezes Wells Real Estate Fund, firmy z Georgii zajmującej się zarządzaniem inwestycjami w nieruchomości.

"Instytucjonalizacja wymusiła potrzebę dotrzymania kroku przez ludzi w tym zawodzie" – mówi Meadows. "Kiedy 20 lat temu zaczynałem działalność w tym biznesie, nieruchomości należały raczej do lokalnych właścicieli. Obecnie bardziej powszechna jest sytuacja, w której ogólnokrajowi inwestorzy mają duże portfele nieruchomości i wymagają wysokiego poziomu profesjonalizmu od pracowników".

Obowiązki i wynagrodzenie

"W miarę tego jak finansowo wyrafinowani, ogólnokrajowi inwestorzy pakują coraz więcej pieniędzy w nieruchomości, zaczynają żądać równie wysokiego poziomu wyrafinowania od swoich menadżerów nieruchomości" – twierdzi Clarke.

"Dzisiejsi menadżerowie nieruchomości dalej zajmują się podstawowymi, ’opiekuńczymi’ zadaniami, muszą jednak także wypełniać bardziej skomplikowane, finansowe obowiązki" – dodaje. "Instytucjonalni klienci żądają większego doświadczenia od menadżerów nieruchomości, co z kolei zmusza menadżerów do doskonalenia swoich umiejętności".

Wraz z rozszerzeniem zakresu obowiązków nadszedł wzrost wynagrodzenia. Mediana dochodów rocznych menadżerów nieruchomości i spółdzielni otrzymujących pensje wynosiła 36.880 dolarów w 2002 roku według informacji Biura Statystyki Pracy. Najlepiej opłacane 10 procent menadżerów nieruchomości zarabiało ponad 86.650 dolarów. Inne badania branży pokazują dochody w formie pensji i prowizji rutynowo przekraczające 100.000 dolarów rocznie.

Meadows twierdzi, że dziesięć lat temu typowy menadżer nieruchomości zarabiał pomiędzy 35.000 a 45.000 dolarów. Mówi, że obecnie, przy rozszerzonym zakresie obowiązków, typowy menadżer zarabia pomiędzy 55.000 a 75.000 dolarów.

"Wymagania w stosunku do menadżera nieruchomości są dzisiaj drastycznie bardziej skomplikowane, stawiają poważniejsze wyzwania i wymagają bardzo wysokiego poziomu umiejętności" – mówi Christopher Lee, prezes i główny oficer wykonawczy firmy konsultacyjnej CEL and Associates z Los Angeles. "A menadżerom trzeba płacić za kompleksowość i wymagany poziom umiejętności".

WZROST MEDIANY WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW CPM

Pensja

Całkowite wynagrodzenie

Źródło: Badanie profilu i wynagrodzenia CPM, IREM 2004

Wymagany kompleksowy zestaw umiejętności

Zestaw umiejętności menadżera nieruchomości musi obecnie obejmować unikalną kombinację umiejętności komunikowania się, technicznych i finansowych, twierdzi Paul Bettano, główny oficer finansowy Symes Associates, firmy z Massachusetts specjalizującej się w rynku nieruchomości.

"Dobry menadżer nieruchomości umie przygotować preliminarz, dobrze daje sobie radę w kontaktach z dzierżawcami i przy wynajmie, i jest dobry w negocjacjach kontraktów i zarządzaniu nieruchomością" – mówi Bettano. "Trudno znaleźć osoby, posiadające wszystkie te umiejętności. To trudna dziedzina: albo to potrafisz, albo nie".

Żonglowanie potrzebami mieszkańców i dzierżawców wymaga umiejętności interpersonalnych i komunikowania się, a balansowanie potrzeb właścicieli nieruchomości wymaga umiejętności pisania i zrozumienia szczegółowych raportów finansowych, mówi James Sansone, jeden z szefów The Sansone Group w St. Louis. The Sansone Group zarządza nieruchomościami detalicznymi, biurowymi i przemysłowymi, jak również budynkami mieszkalnymi.

Sansone twierdzi, że jego mieszkańcy wymagają menadżera dobrego w kontaktach z ludźmi – kogoś, kto może spokojnie zająć się ich osobistymi konfliktami i skargami. Równocześnie jego dzierżawcy detaliczni i przemysłowi wymagają kogoś z bardziej zawodową prezencją – menadżera, który dobrze sobie radzi z korporacjami i transakcjami finansowymi na poziomie korporacyjnym.

Sansone mówi, że niezależnie od tego, jakiego typu nieruchomościami jego menadżerowie zarządzają, zawsze szuka kandydatów, którzy zwracają uwagę na szczegóły, wypowiadają się konkretnie, rozumieją budżetowanie i działają przy minimalnym nadzorze.

Charles Waldron, starszy wiceprezes Macerich Company w Santa Monica w Kalifornii, twierdzi, że kładzie nacisk na przedsiębiorczość jako aspekt pracy menadżera nieruchomości. Macerich jest właścicielem i zarządza regionalnymi centrami handlowymi na terenie całego kraju. Waldron twierdzi, że menadżer centrum handlowego jest jak główny oficer wykonawczy. Mówi, że pozycja menadżera nieruchomości wymaga kombinacji umiejętności analitycznych, komunikacyjnych i zarządzania personelem.

"Menadżer centrum handlowego ma wgląd i wkład we wszystkie obszary" – twierdzi Waldron. "Ma wsparcie dużej firmy, ale jest także przeszkolony, by zwracać szczególna uwagę na wszystkie aspekty działalności. Nasi ludzie muszą znać liczby, muszą być w stanie komunikować się na profesjonalnym poziomie i muszą także umieć kierować ludźmi".

Gdzie na świecie

Wyliczenie na palcach listy idealnych cech idealnego menadżera nieruchomości może być łatwe, ale znalezienie kwalifikujących się kandydatów może być większym wyzwaniem. Bettano z Symes Associates mówi, że branża ma duże kłopoty z przyciągnięciem dobrych pracowników do zawodu.

"W dowolną niedzielę można zobaczyć cztery do ośmiu ofert pracy dla menadżerów nieruchomości, reklamowanych w sekcji ogłoszeń drobnych dziennika Boston Globe" – dodaje. "To dużo. Wydaje mi się, że jest to zawód znany niewielkiej grupie ludzi i myślę, że wielu ludzi się go boi, ponieważ wymaga on od menadżerów nieruchomości dosyć szerokiego zestawu umiejętności".

Lee z CEL & Associates, twierdzi, że branża stoi w obliczu poważnego braku odpowiednich ludzi . Dodaje, że rotacja wśród menadżerów nieruchomości, na poziomie około 17 procent, ukazuje trudności, z jakimi borykają się firmy starające się utrzymać wykwalifikowanych, zainteresowanych i oddanych pracowników.

"Pula nie jest tak duża jak kiedyś, a firmy zatrudniają pracowników podbierających ich innym" – mówi Lee. "Branża nie zapewnia kadry wystarczającej do zajęcia wszystkich dostępnych stanowisk. Bardzo brak utalentowanych pracowników, co zmusza ludzi do rekrutowania spoza branży".

Niedawno Waldron zdecydował się na rekrutację spoza branży i zatrudnił na dwóch stanowiskach dla wyższej kadry w swojej firmie fachowców z sektora handlu detalicznego. Nowo zatrudnieni pracowali uprzednio dla domów towarowych.

"Nasza pula menadżerów jest relatywnie mała, ponieważ nasza branża niekoniecznie rośnie" – powiedział. "Liczba nowych ludzi wchodzących do naszej branży jest ograniczona. Wszyscy deweloperzy szukają pracowników wśród tych samych kandydatów co my".

Clarke z powodzeniem przeprowadzała także rekrutację wśród ludzi spoza branży nieruchomości. Twierdzi, że menadżerowie nieruchomości odnoszący sukcesy pochodzą z takich branż jak budownictwo, konserwacja budynków czy bankowość.

" Przez lata zatrudniłam sporo ludzi” – mówi Clarke – „nie mających żadnego doświadczenia w zakresie nieruchomości. Mieli oni jednak świetne umiejętności w zakresie obsługi klienta, talent do matematyki, dobry poziom wielozadaniowości i wiele innych, zdroworozsądkowych umiejętności, których niekoniecznie można nauczyć się w trakcie szkolenia" – dodaje.

Nadal jednak, jak twierdzi Waldron, kadra jest w stanie znaleźć dobrych, wykwalifikowanych ludzi wewnątrz samej branży.

Naszą branżę charakteryzuje cykliczność " – mówi. "Gdybyś mnie spytał sześć miesięcy temu, powiedziałbym, że mam spore kłopoty i dużo niewypełnionych stanowisk pracy. Jednak, w ciągu ostatnich (paru) tygodni miałem olbrzymie szczęście i znalazłem bardzo utalentowanych ludzi".

TRENDY W ROTACJI MENADŻERÓW NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Stopa rotacji pracowników

Stopa ogólna

Wyższa kadra

Kadra regionalna

Menadżer w budynku

Menadżer aktywów

Konserwacja w budynku

Źródło: CEL &Associates Inc.

Rozwój pracowników wewnątrz branży

W czasach, w których potencjalni pracownicy nie walą drzwiami i oknami, firmy mogą skupić się nad rozwojem tych, którzy już siedzą za biurkami. Przy stale rosnących wymaganiach w stosunku do tego zawodu, kontynuacja szkolenia i edukacji jest konieczna, by dotrzymać kroku, twierdzą menadżerowie nieruchomości.

"Jesteśmy zaangażowani w rozwój naszych własnych pracowników" – mówi Waldron. "Poświęcamy wiele czasu i środków na nasz wewnętrzny program szkoleniowy. Zatrudniamy ludzi na wstępnym poziomie i uczymy ich biznesu. I przekonujemy się, że tego typu inwestycja owocuje lepszym, długoterminowym produktem".

Waldron mówi, że zazwyczaj zatrudnia ludzi na wstępnym poziomie i łączy ich w pary z wyższą kadrą zarządzającą nieruchomościami, dając im możliwość poznania biznesu. W Norris, Beggs & Simpson, nowozatrudnieni przechodzą przez program szkoleniowy łączący szkolenie wewnętrzne z zajęciami na uniwersytetach i w organizacjach takich jak Instytut Zarządzania Nieruchomościami, Instytut Właścicieli i Menadżerów Budynków czy w lokalnych organizacjach specjalizujących się w nieruchomościach – mówi Clarke.

"Myślę, że najważniejszą częścią jest mentoring – upewnienie się, że każdy został przypisany do pary komuś, kto już jest doświadczony w różnych aspektach branży nieruchomości komercyjnych. Chodzi o to, by każdy miał kogoś, z którego pomocy może skorzystać w ramach dnia pracy" – dodaje Clarke.

Norris jest także w trakcie ustanawiania miesięcznego programu seminarium, który ma objąć tematykę istotną dla menadżerów nieruchomości. Tematyka seminarium obejmie zrozumienie języka i klauzul wynajmu, podstawową mechanikę budynków, współpracę z zespołami mechaników, zarządzanie budową i podstawową księgowość. Norris oferuje zwrot kosztów dla pracowników, którzy korzystają z zajęć poza firmą po godzinach pracy.

Edukacja poza firmą

Poza dokształcaniem prowadzonym w ramach firmy, członkowie branży kładą także nacisk na szkolenia zewnętrzne. Darryl Pitt, menadżer nauczania dla Instytutu Właścicieli i Menadżerów Budynków w Maryland, pomaga tworzyć programy dla fachowców zarządzania nieruchomościami, obejmujące tematykę od hydrauliki i systemów przeciwpożarowych do analizy inwestycyjnej i zakupu nieruchomości.

"Większość studentów pracuje już w dziedzinie zarządzania nieruchomościami i wraca do klasy, by podszkolić swoje umiejętności" – mówi Pitt. "Niektórzy są dobrzy w sprawach technicznych, ale potrzebują pomocy przy finansach. Inni znów na odwrót. Ciężko być dobrze wykwalifikowanym we wszystkich aspektach tej dziedziny".

Firmy specjalizujące się w nieruchomościach kładą coraz większy nacisk na wyższe wykształcenie, mówi Linda Granito, dyrektor zarządzający EMLIN Group, firmy rekrutacyjnej w dziedzinie zarządzania nieruchomościami z Pensylwanii. Granito mówi, że firmy nie wymagają konkretnej specjalizacji od kandydatów, ale chcą, by mieli oni ukończone czteroletnie studia.

"Zauważyłam w ciągu ostatnich pięciu lat zwiększenie nacisku na posiadanie dyplomu szkoły wyższej” - mówi Granito. "Są firmy, które nawet nie biorą pod uwagę kandydata bez dyplomu. Dziesięć lat temu nie było to w ogóle takie widoczne".

Niektóre uniwersytety zapoczątkowały programy na temat nieruchomości zarówno na poziomie czteroletnim, jak i magisterskim. Uniwersytet DePaul w Chicago utworzył Centrum Nieruchomości cztery lata temu. Centrum oferuje różne programy dyplomowe i kursy zakończone świadectwem, powiązane z dziedziną nieruchomości. Oferowane zajęcia cieszą się olbrzymim powodzeniem u studentów studiów dziennych i starszych fachowców, uczęszczających do szkoły wieczorami, by podnieść swoje umiejętności, mówi Jonathan Dombrow, profesor Centrum.

"To naprawdę nabiera rozpędu" – mówi Dombrow. "Nasze klasy są zawsze pełne".

Clarke twierdzi, że ewolucja dziedziny rzuca nowe wyzwania. Sama entuzjastycznie podchodzi do przyszłości tego zawodu. Mówi, że inteligentni, utalentowani ludzie będą ciągle szukać kariery w dziedzinie zarządzania nieruchomościami i nieustannie ją rozwijać.

"Wydaje mi się, że dalej istnieje pogląd, że zarządzanie nieruchomościami to funkcja czysto opiekuńcza, a tak nie jest" – dodaje Clarke. "To naprawdę zawód, i może on być niesamowitym wyzwaniem, dochodowym i pełnym satysfakcji , jeżeli odnosi się w nim sukcesy ".

PODZIAŁ CZŁONKÓW CPM WEDŁUG WYKSZTAŁCENIA

Szkoła średnia
Nieskończony college
Dyplom college'u
Dyplom magisterski

Źródło: Badanie profilu i wynagrodzenia CPM, IREM 2004

Darnell Little jest pisarzem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące artykułu można kierować pod adres kgunderson@irem.org.

Fachowcy zmieniają zawód na zmieniający się zawód

Po dwudziestu latach pracy w branży detalicznych domów towarowych Greg Millsap zdecydował się na przejście do branży zarządzania nieruchomościami. W listopadzie 2004 r. przeszedł do Macerich Company, zarządzającej regionalnymi centrami handlowymi. Millsap odpowiedział na pytania Journal of Property Management na temat wyzwań związanych z odejściem z branży handlu detalicznego i przejściem do świata zarządzania nieruchomościami.

P: Dlaczego zdecydowałeś się na zmianę z zarządzania domem towarowym na zarządzanie nieruchomościami?

O: Pracowałem uprzednio jako menadżer sklepu Robinsons-May (duża sieć domów towarowych – przypis tłumacza). Pracowałem dla domów towarowych przez ponad dwadzieścia lat i chciałem zacząć robić coś innego. Chciałem wejść w zarządzanie centrami handlowymi i wykorzystać moje doświadczenia w handlu detalicznym poszerzając je jednak, by robić coś więcej niż tylko zarządzanie domami towarowymi.

P: Jakie były twoje główne obowiązki jako menadżer domu towarowego Robinsons-May?

O: Zwiększanie obrotów. Robiłem to pracując nad prezentacją, ekspozycją towarów, promocjami na terenie sklepu, obsługą klienta, reklamą, doborem towarów, które sprzedawaliśmy i nad personelem. To są wszystkie elementy, które były brane pod uwagę. Ostatecznie jednak liczyło się zarobienie pieniędzy dla firmy przez zwiększenie obrotów i utrzymanie kosztów w ryzach.

P: Jakie umiejętności, nabyte przez ciebie jako menadżera domu towarowego, da się przenieść na grunt zarządzania nieruchomościami?

O: Zarządzanie nieruchomościami to radzenie sobie z dzierżawcami, a ja patrzyłem na centrum handlowe jak na jeden duży dom towarowy, w którym różne sklepy są po prostu różnymi działami. Czułem, że jeżeli potrafię zrozumieć świat handlu detalicznego, to mogę przełożyć to na dzierżawców wynajmujących powierzchnię w centrum handlowym.

P: Ile miałeś szkolenia po przejściu do Macerich?

O: Było trochę wstępnego szkolenia, ale w większości na własną rękę. Dzięki Bogu firma ma sporo raportów, które można przejrzeć. To świetne źródła. Tak naprawdę to praca była szkoleniem. Skoczyłem na główkę i wchłonąłem tyle, ile mogłem w relatywnie krótkim okresie. Dalej muszę się dużo nauczyć.

P: Jak dotąd, co było dla ciebie najtrudniejsze, jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami?

O: Praca z dzierżawcami, utrzymanie powierzchni wspólnej, kontrakty wynajmu, przeróbki dla nowych sklepów, praca z budowlańcami. Dużo obszarów zarządzania nieruchomościami jest bardzo zróżnicowane. Zarządzanie obejmuje wszystko od zagospodarowania terenów zielonych do sprzątania ubikacji i współpracy z izbą handlową.

P: Czy myślisz, że menadżerowie sklepów są ogólnie dobrym materiałem na menadżerów nieruchomości?

O: Myślę, że są punkty wspólne, ale wydaje mi się, że ktoś musi naprawdę być zainteresowany aspektem związanym z nieruchomościami. Krzywa uczenia się byłaby naprawdę bardzo stroma dla kogoś, kto ma tylko doświadczenie z zakresu handlu detalicznego i nie ma zielonego pojęcia o stronie związanej z biznesem nieruchomości. To spora porcja do połknięcia za jednym zamachem.

Przedruki: Materiał niniejszej publikacji nie może być odtwarzany w żadnej formie bez pisemnego zezwolenia wydawcy. W celu przedrukowania lub publikacji na Internecie, proszę skontaktować się z IREM Customer Service pod numerem 800-837-0706, wewnętrzny 4650.

Powrot do Wiadomosci Branzowych