IREM®

Adaptacje menadżerów nieruchomości
(“Property Managers Convert”, JPM Mar/Apr 2006)

Coraz więcej menadżerów nieruchomości daje się ogarnąć gorączce adaptacji budynków na mieszkania własnościowe, czerpiąc z tego korzyści, a jednocześnie stając wobec wcześniej nie spotykanych wyzwań.

Powyżej: Cite Condo w Miami, utworzone przez MCZ/Centrum, jest 15 piętrowym kompleksem obejmującym zaadaptowane mieszkania i szeregowce własnościowe wychodzące na Zatokę Biscayne, z widokiem na pejzaż Miami. Adaptacja została zakończona w 2005 roku.

Nikt nie neguje siły rynku mieszkań własnościowych na przestrzeni ostatnich kilku lat. Liczba istniejących mieszkań własnościowych i spółdzielczych sprzedanych od 2002 roku wzrosła o 37 procent, a mediana ceny kondominiów (mieszkań własnościowych) o 53 procent.

W czołówce rynku kondominiów znajdują się coraz bardziej popularne adaptacje mieszkań na kondominia. Według Real Capital Analytics, firmy z Nowego Jorku koncentrującej się na ogólnokrajowych badaniach i konsultingu w zakresie komercyjnych nieruchomości, stanowią one 33 procent całej aktywności rynku kondominiów w 2005 roku.

"Nazywam adaptacje na kondominia zupą dnia" – mówi Nick Xiros, chicagowski konsultant z Grupy Usług Budowlanych ubezpieczeniowej firmy Aon. "To gorączka, która zaczęła się w pełni jakieś trzy, cztery lata temu i wymknęła się całkiem spod kontroli".

I jest to gorączka, którą menadżerowie nieruchomości zdecydowali się wykorzystać, ponieważ dane pokazują, że będzie ona trwała przynajmniej przez najbliższych parę lat.

Gorączka kondominiów

Liczba mieszkań adaptowanych na kondominia w okresie dwuletnim była najwyższa we wrześniu 2005 r. W 2004 roku, inwestycje w adaptacje wyniosły 11,7 miliarda dolarów, zainwestowanych w budynki mieszkalne składające się na sumę niewiele przekraczającą 76.000 mieszkań.

Dan Fasulo, dyrektor analiz rynkowych Real Capital Analytics.

Dla porównania, wartość adaptacji mieszkań na kondominia w 2005 roku wyniosła około 26 miliardów dolarów, na co złożyło się 168.000 mieszkań, podaje Real Capital Analytics. Liczby te obejmują mieszkania czynszowe zamienione na kondominia – bez adaptacji budynków przemysłowych, hoteli czy biur, które znacznie zwiększyłyby te liczby.

Jednym z elementów początkowo napędzających falę adaptacji na kondominia był brak w całym kraju mieszkań o przystępnych cenach. Deweloperzy dostrzegli popyt na rynku na przystępne cenowo mieszkania kosztujące mniej niż 500.000 dolarów. Zaczęli wykupywać istniejące infrastruktury i dokonywać adaptacji, starając się zaspokoić ten popyt – mówi Dan Fasulo, dyrektor badań rynkowych Real Capital Analytics.

"Dziś, kiedy deweloper kupuje ziemię, łączne koszty ziemi, procesu zatwierdzania i otrzymywania zezwoleń budowlanych, jak i materiałów budowlanych oraz kosztu pracy praktycznie uniemożliwiają budowę mieszkań o przystępnych cenach" – mówi Fasulo. "Kiedy doda się te wszystkie różne czynniki, to jedyne co można budować, tak by mieć z tego dochód, to luksusowe mieszkania".

Finansowanie nowego frontu

Z myślą o dochodach z luksusowych mieszkań, początkowe adaptacje skoncentrowały się głównie na przerabianiu budynków czynszowych na mieszkania własnościowe, a deweloperzy sami zainwestowali znaczne kwoty pieniędzy.

"Pierwsze adaptacje napędzane były olbrzymimi zyskami, które można było osiągnąć kupując budynek mieszkalny i przerabiając go na kondominia przy małych kosztach związanych z adaptacją" – mówi Xiros.

Obecnie adaptacje objęły także rynek przemysłowy, biurowy i hotelowy. Zysk dalej jest ich siłą napędową, ale jego marże maleją, ponieważ banki oraz kredytodawcy oferują coraz mniej funduszy instytucjonalnych.

"Banki zaostrzają warunki kredytowania adaptacji budynków na kondominia" – mówi Howard Jacobson, menadżer Jacobson Brothers w Birmingham w Michigan. "Rośnie liczba ludzi nie wywiązujących się z umów, finansowanie więc staje się problemem. Kredytodawcy chcą wiedzieć, że konwersja nie jest tylko okazją do zabawy dla kogoś i że da on sobie radę z problemami, które mogą pojawić się w trakcie procesu adaptacji".

Choć projekty przeróbek mieszkań czynszowych na własnościowe często mogą korzystać z dochodu czynszowego przy spłacaniu kredytu, ryzyko nadal istnieje. W przypadku masowego exodusu mieszkańców po tym, kiedy zostaną oni poinformowani o zamiarze adaptacji, właściciele budynku i deweloperzy mogą znaleźć się w sytuacji niedoboru gotówki. Jacobson twierdzi, że jeżeli dochód z czynszów spadnie pomimo zwiększonych opłat kredytu hipotecznego, właściciele i deweloperzy staną wobec dużego zagrożenia.

"Może powstać drastyczna sytuacja" – mówi Jacobson. "Podstawowym sukcesem adaptacji mieszkań czynszowych na własnościowe jest dochód z czynszów. To bardzo duża różnica w porównaniu do budowy nowego budynku, gdzie ma się od początku bardzo duże zadłużenie".

Rynek biur/kondominiów także napotyka na przeszkody w zakresie finansowania i kredytów. Biura/kondominia to powierzchnie wykorzystywane na biura, pozwalające jednak firmom na posiadanie osobnej, własnej powierzchni w budynku. Ponieważ wiele budynków może mieć więcej niż jedno biuro/kondominium, wystawia to kredytodawców na ryzyko wysokiego zaangażowania finansowego w jednym budynku.

By finansować rynek biur/kondominiów, niektóre instytucje finansowe oferują kredyty dla indywidualnych kredytobiorców, właścicieli biur/kondominiów. Jeżeli tylko kredytobiorca ma mocne finansowanie, kredytodawcy z radością podpisują umowę, mówi David Ertel, prezes Bayview Financial.

"Jako duży kredytodawca specjalizujący się w małych kredytach, z radością udzielamy wielu małych kredytów nawet wtedy, gdy dodane razem stanowią one duży udział w jednym budynku" – mówi Ertel. "Nasza polityka udzielania kredytów skupia się na mocnych stronach naszych kredytobiorców”.

Adaptacja kluczowa gdy brak ziemi

Choć niektóre opcje finansowania nie są dostępne dla osób zajmujących się adaptacją, nie ma typu nieruchomości, który by się nie kwalifikował. Przy rosnącym obszarze nowo zabudowanej ziemi, zmniejszającym powierzchnię dostępną do zagospodarowania, deweloperzy pragnący działać w tej dziedzinie zwrócili się ku już istniejącym nieruchomościom. Każda z nich, od magazynów po zaniedbane budynki czynszowe, stanowi kolejną możliwość.

Adaptacja mieszkań czynszowych na własnościowe jest korzystna, bo często jest ona przystępna cenowo, wymaga mniej działań budowlanych i ma miejsce w okolicy o już ustanowionej reputacji. Ponieważ budynki były oryginalnie stawiane jako mieszkalne, ich adaptacja na mieszkania własnościowe wymaga zazwyczaj zmian raczej kosmetycznych a nie strukturalnych.

Adaptacja hoteli na kondominia – przy której deweloperzy i właściciele hotelu zamieniają tradycyjny hotel na niekonwencjonalny budynek mieszkań własnościowych – to kolejny popularny trend w regionach turystycznych i miejskich.

Według Lodging Econometrics, oczekuje się, że 32 projekty obejmujące 4831 mieszkań przerobionych z hotelowych pokoi zostaną oddane w 2006 roku, a 5025 takich mieszkań zostanie oddanych w 2007 roku.

Coraz bardziej popularne staje się adaptowanie starych magazynów, budynków fabrycznych i innych przemysłowych nieruchomości na mieszkania własnościowe (lofty). Projekty adaptacji budynków w celu ich odmiennego wykorzystania mają unikalny charakter i typowo miejską lokalizację, i koncentrują się na przestrzeni mieszkalnej i stylu życia.

Altged Court to 44 lofty i szeregowce po adaptacji w rejonie Uniwersytetu DePaul w Chicago. Przed przeprowadzeniem adaptacji przez MCZ był to kompleks magazynowy,. Jedną z jego unikalnych cech jest wewnętrzny dziedziniec.

Realia renowacji

Doświadczenia związane z renowacją różnych projektów adaptacji są tak unikalne jak doświadczenia związane z zarządzaniem różnymi projektami adaptacyjnymi.

Ponieważ adaptowana powierzchnia komercyjna lub przemysłowa nie była oryginalnie zaprojektowana dla celów mieszkalnych, krytyczne jest, by menadżerowie rozumieli zagadnienia z zakresu systemów wewnętrznych i wyglądu zewnętrznego budynku.

"Konstrukcja remontowanych budynków może zasadniczo odbiegać od dzisiejszych norm, trzeba więc dobrze znać się na budownictwie, systemach mechanicznych i tym, jak funkcjonuje budynek" – mówi Tom Taylor, wiceprezes grupy kondominiów Draper & Kramer w Chicago.

Niektóre z budynków, zarządzanych przez Kathleen Corbett, wiceprezesa Hammond Property Management Inc. w Cambridge w Massachusetts, zostały zbudowane około 1910 roku i wiele z nich wymaga fugowania (spoinowania) – uzupełnienia cegieł i zaprawy, napraw murarskich i fasady budynku – co jest powszechną troską menadżerów nieruchomości. Większość budynków wymaga takich zabiegów po okresie 25 – 30 lat wystawienia na warunki atmosferyczne. Koszt ten jest często nie do uniknięcia ze względu na lokalne i ogólnokrajowe normy budowlane.

Corbett twierdzi, że fugowanie (spoinowanie) murów jednego z jej budynków w tej chwili będzie kosztować 1,5 miliona dolarów i właściciele zostaną obłożeni dodatkową opłatą spółdzielczą w wysokości 60.000 dolarów.

Pomimo wysokiego kosztu często związanego z renowacją budynków Corbett twierdzi, że zwiększenie wartości budynku oraz jego najbliższego otoczenia może być satysfakcjonującym doświadczeniem dla każdego menadżera nieruchomości.

Kiedy Corbett przejęła dwa zaniedbane, zaadaptowane budynki mieszkalne, zaczęła pracować razem z radą mieszkańców nad planami zagospodarowania terenów zielonych, malowania, ozdobienia wspólnych obszarów i wymycia okien w celu właściwego ustawienia nieruchomości na rynku.

"Kiedy budynek jest naprawdę zaniedbany, to dokonanie nawet naprawdę prostych zmian świetnie pomaga mi przy podnoszeniu wartość obszarów wspólnych" – mówi Corbett. "Kiedy już zacznie się dbać o budynek, wszyscy właściciele mieszkań wzbogacają się o tę samą wartość i nabierają energii. Zawsze mówię swoim pracownikom, by traktowali nasze budynki jak swoje własne domy".

Adaptacja sposobu myślenia mieszkańców okazuje się wyzwaniem

Choć obecność mieszkańców podekscytowanych adaptacją budynku w radzie zarządzającej może być korzystna, opór stawiany przez tych, którzy są obecnie właścicielami a nie lokatorami stanowi częste zjawisko oraz swoiste wyzwanie.

Kathleen Corbett, wiceprezes Hammond Property Management, Inc.

"Istnieje sposób myślenia typowy dla ludzi, którzy kiedyś wynajmowali, a teraz są właścicielami" – mówi Corbett. "Wynajmując, dzwonili do właściciela czy menadżera z prośbą o naprawę, kiedy ubikacja zaczynała cieknąć. Ciężko ich nauczyć, że wszystko co trzeba zrobić w ich mieszkaniach to obecnie ich własna sprawa".

Mieszkańcy przechodzący od wynajmu do posiadania własnego mieszkania w tym samym budynku nie są jedynymi, którzy walczą z zakresem i zrozumieniem swojej roli i obowiązków w odniesieniu do budynku. Mieszkańcy zamieszkujący byłe magazyny i budynki przemysłowe adaptowane na mieszkania własnościowe muszą także być w stanie zrozumieć ich odmienność.

"Mieszkanie w budynku, który został zbudowany w 1910 roku jako magazyn to coś zupełnie innego niż mieszkanie w nowym mieszkaniu własnościowym" – mówi Taylor. "Właściciele wprowadzający się do zaadaptowanych budynków muszą zrozumieć, że wiąże się to z wciąż trwającymi naprawami i inwestycjami".

Niekonwencjonalne zestawienie hotelu i mieszkań własnościowych – funkcjonujące jako czterogwiazdkowy kurort dla gości, jak i obsługujące właścicieli mieszkań własnościowych – także stanowi swoiste wyzwanie.

"Kiedy zarządzasz typowym budynkiem mieszkań własnościowych, właściciele mieszkają tam na stałe lub okresowo, ale nie traktuje się ich jak gości" – mówi Mark Geier, były wiceprezes odpowiedzialny za sprzedaż i marketing w Ocean Waters Development. "W takim przypadku, administracja pilnuje, by trawniki były przystrzyżone, budynki pomalowane, basen czysty, konieczne naprawy wykonane, a także nadzoruje spływanie opłat spółdzielczych oraz budżet. Menadżerowie kompleksu hotelowo-własnościowego zajmują się nie tylko tym, ale także mają osobną infrastrukturę, mającą traktować właścicieli jak gości".

Informowanie o wyzwaniach

Przy tylu wyzwaniach i potencjalnych problemach, komunikacja jest istotnym elementem sukcesu w branży adaptacji mieszkań. Corbett twierdzi, że opiera się na stałej komunikacji z radami kondominiów i mieszkańcami budynków zaadaptowanych na mieszkania własnościowe.

Co tydzień każdy z mieszkańców otrzymuje uaktualnione, pisemne informacje na temat tego, co dzieje się w budynku i tego, jak to na niego wpłynie.

"Informowanie co tydzień o tym wszystkim, co może stać się problemem eliminuje sporo niepotrzebnej frustracji" – mówi. "Menadżer nieruchomości musi trochę prowadzić mieszkańców za rękę. Prowadzenie za rękę to prawdopodobnie 50 procent mojej pracy".

Paul Bettano, szef finansowy kierujący zarządzaniem nieruchomości dla Symes Associates LLC w Beverly w Massachusetts, twierdzi, że bardzo ważne jest edukowanie mieszkańców w zakresie różnic pomiędzy mieszkaniem w nowym a zaadaptowanym budynku, szczególnie w przypadku zmodyfikowanych budynków przemysłowych.

"Kwestią pojawiającą się przy adaptacji na mieszkania własnościowe jest to, że budynek nie jest idealny" – mówi Bettano. "Może się zdarzyć, że kawałek obmurowania łuku okna odpadnie. Nie oznacza to wcale, że okno się zawali. Oznacza tylko, że jest to stuletni budynek. Ludzi trzeba edukować i powtarzać im, że mieszkanie w takim budynku to nie mieszkanie w domu z otynkowanymi ścianami i tapetami. Kiedy już to zrozumieją i docenią niuanse, zazwyczaj są bardzo z tego zadowoleni”.

W. Press Courtney, prezes Waccamaw Management – firmy zarządzającej hotelami po adaptacji – mówi, że komunikacja i edukacja nie są dla niego tak wielką kwestią, ponieważ oryginalne projekty hoteli od początku nastawione były na zapewnianie wygody dla użytkowników i z definicji budynki te miały służyć jako mieszkalne.

Jednakże za każdym razem, kiedy menadżerowie nieruchomości muszą pracować nad 20 czy 30 letnimi budynkami nie zaprojektowanymi od początku jako mieszkalne, stają oni wobec różnych wyzwań – twierdzi Courtney.

"Mają do czynienia z budynkami, które zostały zbudowane w innym celu, zawsze więc pojawiają się kwestie, które wynikają z ograniczeń budżetu lub problemów strukturalnych i których nie można zmienić, i które nie były problemem przy oryginalnym wykorzystaniu budynku" – mówi Courtney.

Dodaje, że tak naprawdę większość menadżerów nieruchomości woli pracować przy budowie nowych budynków niż adaptowaniu starych, chcąc uniknąć niektórych bolączek remontowych.

"Menadżerowie nieruchomości nie zawsze mogą kierować nowymi budowami" – mówi. "Nie ma ich na tyle, by zarobić na nasze rachunki".

Nawet biorąc to wszystko pod uwagę, Courtney twierdzi, że zarządzanie właściwie zaadaptowanymi nieruchomościami to dobry sposób zarabiania na życie.

"Renowacja urbanistyczna to fantastyczna sprawa" – mówi Courtney. "Adaptacje są świetne, jeżeli deweloperzy są w stanie dobrze ustawić finanse. Za każdym razem, kiedy uda się powstrzymać stary budynek od upadku, korzyść jest ewidentna. Jest on wyremontowany, wygląda jak nowy i tchnięto w niego nowe życie".

Diana Mirel jest pisarzem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące tego artykułu można kierować pod adres kgunderson@irem.org.

SIDEBAR

Adaptacje hoteli na mieszkania własnościowe otrzymują cztery gwiazdki

Adaptacje hoteli na mieszkania własnościowe nabrały tempa w przeciągu ostatnich kilku lat, szczególnie w regionach turystycznych takich jak Floryda. Jak podaje Lodging Econometrics, 46 procent projektów tego typu adaptacji będących obecnie w toku ma miejsce właśnie na Florydzie.

Po zakończeniu przez właścicieli hotelu jego adaptacji na mieszkania własnościowe, nabywcy i inwestorzy mogą wykupić pojedyncze mieszkania w hotelu i dzielić się z hotelem kosztami ogólnymi, obciążeniami i zyskiem. Wiele z tych projektów dalej funkcjonuje po zakończeniu adaptacji jako hotele oferujące czterogwiazdkowe usługi. Jednakże pojedynczy mieszkańcy i inwestorzy są właścicielami mieszkań i mają swoją radę spółdzielczą. Wielu z właścicieli nie mieszka jednak na stałe w tych hotelach.

Niedawno Ocean Waters Development zakończyła kosztującą 60 milionów dolarów adaptację stuletniego kurortu Plaza Resort & Spa w Daytona Beach na Florydzie na mieszkania własnościowe. Firma ta działa jako deweloper, menadżer nieruchomości i menadżer hotelu dla tego kompleksu.

Ocean Waters Development dostrzegła korzyści wynikające z adaptacji tego historycznego kompleksu ulokowanego w miejscu, które dojrzało do zmiany pozycji na rynku. Rosnąca popularność adaptacji hoteli na kondominia oraz coraz wyższe ceny nieruchomości w znacznej mierze przyczyniły się do tego projektu.

"Jeżeli właściciele mieszkań chcą uzyskać dochód z nieruchomości, mogą skorzystać z opcji wykorzystania naszego programu zarządzania mieszkaniami do wynajęcia, a ich mieszkanie będzie oferowane do wynajęcia jako apartament hotelowy" – mówi Mark Geier, były wiceprezes odpowiedzialny za sprzedaż i marketing w Ocean Waters. "Jest to jednopokojowy biznes hotelowy w ramach 322 pokojowego kompleksu, a właściciele mieszkań dzielą się zyskiem [z właścicielem hotelu]".

Firma Waccamaw Management LLC w Pawleys Insland w Południowej Karolinie poszerza swój portfel zarządzanych nieruchomości, także podpisując się pod trendem adaptacji hoteli na mieszkania własnościowe.

"By rozwinąć rynek, deweloperzy i właściciele hoteli angażują się w adaptacje hoteli na kondominia. Zaangażowanie w tym procesie jest dla nas naturalnym krokiem" – mówi W. Press Courtney, prezes Waccamaw Management. "Jesteśmy tu w stanie wnieść sporo wiedzy z operacyjnego punktu widzenia".

Waccamaw ma za sobą historię zarządzania budową kondominiów i dobrze się zna na zarządzaniu spółdzielniami mieszkańców i ich problemach, na budżetach, opłatach spółdzielczych, remontach i naprawach.

Dlatego Waccamaw dołączyło do dewelopera przy pracy nad projektem konwersji poprzez określenie budżetu operacyjnego nieruchomości, wysokości opłat spółdzielczych i najlepszego podejścia operacyjnego. Po zakończeniu adaptacji Waccamaw będzie zarządzać radą spółdzielczą mieszkańców, remontami, ubezpieczeniem i opłatami spółdzielczymi oraz współpracować z właścicielami hotelu, którzy zarządzają programem wynajmu mieszkań.

Plaza Resort & Spa jest przykładem adaptacji hotelu na mieszkania własnościowe w Daytona Beach na Florydzie. Kompleks jest prowadzony jak hotel czterogwiazdkowy, ale wiele z mieszkań należy do różnych właścicieli, którzy chcą dzielić się kosztami ogólnymi i obciążeniami hotelu.

Powrot do Wiadomosci Branzowych