WOREK ROZMAITOŚCI
(Mixed Bag, JPM, Sep/Oct 2006)

Budowa nieruchomości o zróżnicowanym wykorzystaniu to wyzwanie dla menedżerów żonglującym wymaganiami lokatorów różnego typu
Allan Richter

Stojący przy Rondzie Kolumba w Nowym Jorku budynek Time Warner Center o wartości 1,6 miliarda dolarów jest prawdziwą kostką Rubika pod względem zróżnicowanego wykorzystania. Ten 250 metrowy, dwu-wieżowy kompleks mieści światowe centrum Time Warner, luksusowy hotel Mandarin Oriental, sklepy, restauracje, biura, luksusowe mieszkania, sale koncertowe oraz studia produkcyjne programów nadawanych na żywo przez CNN.

"Zarządzanie takim budynkiem jest jak dyrygowanie orkiestrą: trzeba upewnić się, że wszystko z sobą współgra" - mówi David Froelke, starszy wiceprezes i główny menedżer ds. sprzedaży firmy Related Companies - dewelopera tego projektu. "Ciągle sprawdzamy różne wykorzystania budynku pod kątem ich wpływu na pozostałe, by upewnić się, że z sobą nie kolidują".

Doprowadzenie do tego, by wszystkie odmienne składniki budynku o zróżnicowanym wykorzystania dobrze współgrały zawiera w sobie sprzeczność: deweloper musi zapewnić w budynku wspólną powierzchnię i funkcje w taki sposób, by łączyły one i angażowały różnego typu lokatorów, nie pozwalając im równocześnie na naruszanie prywatności żadnego z nich.

"Kluczem do sukcesu jest wiedza na temat tego, co będziesz budować, zrozumienie synergii wszystkich wykorzystań i związanych z nimi potrzeb, a następnie budowanie zgodnie z tymi założeniami" - mówi Froelke.

Opanowanie przez dewelopera sztuki budowy obiektów o zróżnicowanym wykorzystaniu wpływa na opanowanie sztuki zarządzania takimi budynkami przez menedżera nieruchomości. I choć w większości menedżerowie nieruchomości dołączają do projektów budowy budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu na długo po tym, kiedy zostanie wbity ostatni gwóźdź, ich sukces w zaspokajaniu potrzeb różnych lokatorów i grup mieszkańców żyjących pod jednym dachem w dużej mierze zależy od tego, jak zaprojektowano i zbudowano dany budynek.

"Jeżeli posiada on odpowiednie instalacje" - mówi Froelke - "wszystko, co musisz zrobić, to rozwijać doświadczenia i synergie już funkcjonujące w obrębie budynku".

ZRÓŻNICOWANE WYKORZYSTANIE - PLUSY I MINUSY
Projektowanie oraz budowa od podstaw budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu nie jest łatwa, biorąc pod uwagę niezliczoną liczbę problemów do rozwiązania. Potrzeby w zakresie bezpieczeństwa, obciążenia sieci elektrycznej i innych instalacji, wymagania w zakresie parkingu, konserwacja, hydraulika, ochrona przeciwpożarowa, a nawet sposób ostatecznej zabudowy ścian poszczególnych pomieszczeń są inne dla różnych lokatorów, takich jak sklepy, mieszkańcy, czy biura.

Budynek Time Warner Center w Nowym Jorku to siedziba dla wszelkiego typu lokatorów, od hotelu do studia produkcyjnego CNN Live i sal koncertowych Jazz at the Lincoln Center.

"Trzeba planować z wyprzedzeniem" - mówi Froelke. "Trzeba od samego początku zacząć od właściwych składników, ponieważ późniejsze zmiany są już prawie niemożliwe". "Przeróbka jednego pomieszczenia może lawinowo doprowadzić do przeróbki wszystkich innych pomieszczeń w budynku i staje się drogim przedsięwzięciem, które negatywnie wpływa na działalność budynku" - dodaje.

Wieżowce o zróżnicowanym wykorzystaniu, w których różnego typu lokatorzy mieszczą się pod jednym dachem - w przeciwieństwie do projektów wielobudynkowych, w których lokatorzy podzieleni są w zależności od typu - są wyjątkowo trudne do budowy, jeżeli chce się maksymalnie zmniejszyć wpływ jednych lokatorów na drugich - mówi Eric Brock, dyrektor i kierownik działu architektury mieszkaniowej i zróżnicowanego wykorzystania biura architektonicznego Lord, Aeck & Sargent z Atlanty.

"W miarę zmniejszania dystansu pomiędzy różnymi użytkownikami mającymi zróżnicowane wymagania, rośnie liczba potencjalnych problemów i wyzwań w zakresie projektowania, budowy oraz zarządzania" - mówi Brock.

Ponieważ lokatorzy wykorzystujący budynek do różnych celów znajdują się w jednym pionie, pewne technologiczne instalacje, takie jak hydraulika, idą z góry na dół i tworzą swego rodzaju pomost między nimi. Niedoświadczeni deweloperzy zbyt często budują mieszkania bezpośrednio nad sklepami, bez zaprojektowania najpierw przestrzeni "śródmiąższowej" na przeprowadzenia sieci elektrycznej i hydrauliki pomiędzy nimi - mówi Ray Peloquin, wiceprezes RTKL, biura architektonicznego z Baltimore.

Poza tym, nawet jeżeli różni lokatorzy i mieszkańcy wykorzystują w innym stopniu instalacje technologiczne takie jak ogrzewanie, ochładzanie czy grzejniki do wody, często korzystają oni z tych samych systemów instalacji. Jeżeli sklep zrobi coś, co negatywnie wpłynie na system wentylacyjny, będzie to miało wpływ także na inne pomieszczenia. Ci z mieszkańców, którzy prawdopodobnie mniej obciążają ten system, także odczują skutki tych zmian.

Charlotte Strain, licencjonowana menedżer nieruchomości i starszy dyrektor ds. sprzedaży detalicznej w Avalon Bay, mówi, że rozdzielenie jak największej liczby instalacji jest zbawienne. Według Charlotte, oddzielne systemy minimalizują wpływ jednych lokatorów na drugich i ułatwiają menedżerom nieruchomości ściąganie należności z tytułu kosztów operacyjnych.

W budynku Time Warner Center zastosowano podwójne instalacje technologiczne w celu zwalczania wielu z problemów wynikających ze wspólnego wykorzystywania systemów. Budynek ten ma dwie centralne kotłownie - jedną dla Time Warner, a drugą dla reszty budynku. Obecność wielu chłodziarek, pomp, instalacji wodnych i gazowych pozwala na wykorzystanie ich jako system zapasowy dla budynku w przypadku awarii jednego z systemów.

Projekt budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu w Tallahassee
na Florydzie obejmuje sklepy i położone nad nimi mieszkania.

ŚMIERDZĄCA SPRAWA
Podwójne instalacje technologiczne, wraz z innymi twórczymi rozwiązaniami budowlanymi, przydają się przy próbie stworzenia pozytywnych wrażeń zmysłowych dla lokatorów i gości budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu. Widoki, dźwięki i zapachy kompleksów o zróżnicowanym przeznaczeniu są tak różnorodne jak ich lokatorzy.

"Lokatorzy reprezentujący odmienne interesy będą się skarżyć" - mówi Strain. "Sprzedaż detaliczna jest krzykliwa, pełna ekscytacji i życia, i za to kochają ją planiści urbanistyczni. Mieszkańcy też będą myśleć, że obecność sklepu ze zdrową żywnością sieci Whole Foods na parterze budynku to fajna sprawa, niekoniecznie jednak o godzinie 11 wieczorem".

Dźwięk to jedno z większych wyzwań przy tworzeniu budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu - mówi Brock. Dźwięk atakujący innych lokatorów jest często wynikiem przestrzeni oraz otworów utworzonych w celu przeprowadzenia instalacji hydraulicznej, elektrycznej czy instalacji systemu i rur wentylacyjnych dla restauracji. Według Brocka, izolacja akustyczna tych obszarów jest ważna po to, by nie przenosiły one wibracji do mieszkań.

Olbrzymie okno ze szkła rozciąga się od czteropiętrowego atrium budynku Time Warner Center - miejsca, w którym zlokalizowane są sklepy - do sali koncertowej im. Allena w Jazz at Lincoln Center. Szyba ta została zaprojektowana w celu zatrzymania odgłosów miasta po to, by dźwięki te nie przeszkadzały w odbiorze występów.

"Zrobiono wszystko co możliwe, by akustyka sal koncertowych w Jazz at Lincoln Center była idealna,  a jednak zdarza się, że hałas ze sklepów dociera do sal koncertowych" - mówi Froelke. "Jeżeli w sali koncertowej ma się odbyć ciche przedstawienie, a my mamy dużą imprezę w części handlowej, musimy się upewnić, że godziny przedstawienia i imprezy są odpowiednio ustawione".

Jeżeli chodzi o inne potencjalne nieprzyjemności, to zapach dorównuje rangą hałasowi. Wyciągi z restauracji w budynkach o zróżnicowanym wykorzystaniu powinny wychodzić na dach a nie do wlotów ciągów wentylacyjnych, na balkon czy na zewnątrz, blisko miejsc, w których ludzie pracują - mówią deweloperzy z firmy Peterson Management L.C. w Fairfax w Wirginii. Dodają, że zazwyczaj unikają umieszczania wejścia czy wyjścia z restauracji w samym lobby budynku.

Ponadto restauracje powinny mieć osobne instalacje klimatyzacyjne. Ciśnienie powietrza w rejonach budynku przeznaczonych do innego wykorzystania powinno być wyższe, tak, by powietrze wpływało do restauracji zamiast z niej wypływać. Strain dodaje, że instalacje wentylacyjne restauracji powinny zawierać urządzenia czyszczące powietrze wydalane z ich systemów.

PROBLEMY Z PARKINGIEM
Parking jest jedną z najtrudniejszych spraw do zorganizowania w przypadku budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu. Jeżeli nie zostanie on zaprojektowany prawidłowo, może stać się jedną wielką bolączką dla menedżerów nieruchomości, którzy będą musieli borykać się z walczącymi z sobą lokatorami.

Deweloperzy, podobnie jak i menedżerowie nieruchomości o zróżnicowanym wykorzystaniu, muszą radzić sobie nie tylko z różnymi kategoriami lokatorów, ale także ich podkategoriami. Rozważmy duże sklepy sieci typu Target czy Circuit City, które mieszczą się wraz z małymi butikami w kompleksie handlowym Shops w Miami, nieruchomości zbudowanej przez Developers Diversified Realty, firmę z Beachwood w stanie Ohio specjalizującą się w budowaniu i zarządzaniu nieruchomościami.

Kompleks ten, o powierzchni ponad 70 tysięcy metrów kwadratowych, ma być otwarty w jesieni, a znajduje się obok 2800 mieszkań przy North Miami Avenue. Zróżnicowane wykorzystanie kompleksu oznacza, że Developers Diversified Realty musiało dostosować parking do każdego typu lokatorów.

Ze względu na położenie w środku miasta i brak miejsca Midtown Miami nie dysponuje parkingiem naziemnym, typowym dla centrów handlowych mieszczących duże sklepy sieci krajowych.

The Shops - centrum handlowe w Midtown Miami w Miami łączy duże sklepy sieci krajowych, butiki oraz mieszkania. Stąd też konieczne szczegółowe zaplanowanie parkingu.

Zamiast tego kompleks dysponuje parkingami na różnych poziomach, pozwalającymi na bezpośrednie wejście do sklepów. Usługa odprowadzania samochodów na parking przez parkingowych może rozwiązać problem ograniczonego miejsca. Klienci mogą podjeżdżać pod sklepy, w których chcą zrobić zakupy, a ich samochody będą odstawiane na większy parking znajdujący się na terenie kompleksu.

Wymagania "dużych sklepów sieci krajowych " w zakresie parkingu to bliskość, możliwość wysadzania i odbierania oraz łatwość wjazdu i wyjazdu - mówi John S. Kokinchak, starszy wiceprezes zarządzania nieruchomościami w firmie Developers Diversified. "Równocześnie musimy równoważyć to z wymaganiami innych części kompleksu, bardziej nastawionymi na bycie swoistym centrum życia, w przypadku których chce się nakłonić lokatora do zaparkowania i pochodzenia, a nie tylko wbiegania do i wybiegania ze sklepów".

By nie dopuścić do zajmowania pożądanych przez klientów sklepów miejsc parkingowych przez samych mieszkańców kompleksu, firma Developers Diversified zaprojektowała i wyznaczyła parking dla tych ostatnich - mówi Kokinchak.  Wydzielony parking stanowi ponadto dodatkowe zabezpieczenie dla mieszkańców.

Stosuje się "technologię gniazda", by zapewnić, że mieszkańcy korzystają ze swojego parkingu, a nie parkingu dla klientów sklepów. Mieszkańcy mogą wyjechać z parkingu tylko jeżeli czytnik karty dostępu stwierdzi, że wjeżdżający mieszkaniec skorzystał ze swojej karty parkingowej by wjechać na ogólny parking, a następnie użył ponownie karty, by wjechać na parking dla mieszkańców.

By dodatkowo uszczęśliwić sklepy-lokatorów, deweloper zaplanował miejsca parkingowe dla mieszkańców jak najdalej od sklepów. "W branży mierzymy wartość miejsca parkingowego liczbą klientów, którzy z niego skorzystają" - mówi Kokinchak. "Każde wykorzystanie miejsca parkingowego to następny klient dla sklepów. Staramy się więc przemieścić parkujących długoterminowo do najmniej pożądanych obszarów".

LOGICZNY KROK KARIERY
Trudno sobie wyobrazić, dlaczego menedżer nieruchomości chciałby tolerować dodatkowy ból głowy związany z zarządzaniem kompleksami o zróżnicowanym wykorzystaniu, które wymagają dużo pracy. Strain jednak twierdzi, że wyzwania związane z budynkami o zróżnicowanym wykorzystaniu są powodem, dla którego cieszy ją zarządzanie takimi obiektami.

"Jest to bardziej wymagające niż zarządzanie budynkiem o pojedynczym wykorzystaniu" - mówi. "Dla mnie, osobiście i zawodowo, nie jest to takie stagnacyjne i oklepane. Większą frajdą jest wybranie wyboistej drogi".

Skąd więc właściciele nieruchomości o zróżnicowanym wykorzystaniu rekrutują i zatrudniają menedżerów nieruchomości - szczególnie, jeżeli nie mają oni tego typu doświadczenia? Mając wybór między menedżerem budynków mieszkalnych a menedżerem budynków handlowych, Robert Baird, przewodniczący rady nadzorczej Winner Baird Real Estate Inc. w Coronie w Kalifornii, twierdzi, że wybrałby tego drugiego.

"Cenię sobie osobę, która radzi sobie z właścicielami sklepów i kieruje się przesłankami biznesowymi" - mówi Baird. "Chodzi tu o zdolność myślenia logicznego a nie emocjonalnego, a biznes zdecydowanie preferuje logikę. Przy mieszkańcach górują emocje. Nie wolno nigdy angażować się w emocje; trzeba rozwiązać problem".

Strain twierdzi, że przy gwałtownie rosnącej popularności budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu, napędzanej trendem w kierunku Nowej Urbanistyki i rozwojem gęsto zaludnionych ośrodków, w których mieszkańcy są wbudowaną bazą klientów dla handlu detalicznego, menedżerowie nieruchomości - niezależnie od tego, jakimi obiektami obecnie zarządzają - powinni zapoznać się z tego typu nieruchomościami.

"To jest trend przyszłości" mówi Strain. "Ziemi jest mało, trzeba załapać się na pociąg albo zostanie się z tyłu. Jeżeli nie zdobędziesz doświadczenia (w zakresie zarządzania obiektami o zróżnicowanym wykorzystaniu), to zostaniesz dinozaurem. To tak jak być dzisiaj analfabetą komputerowym".

Allan Richter jest pisarzem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące artykułu można kierować na adres kgunderson@irem.org.  

Jeżeli jesteś menedżerem nieruchomości, który rozważa pracę przy budynkach o zróżnicowanym wykorzystaniu...

• Przestudiuj projekt obiektu, by określić, czy odpowiednie prace projektowe i planistyczne skoordynowały różne wykorzystania budynku tak, by po zakończeniu budowy nie przeszkadzały one sobie nawzajem.
• Zatrudnij architekta lub doradcę, by odczytać rysunki projektu, jeżeli nie znasz się dobrze na rysunkach i dokumentacji architektonicznej.
• Pojedź na budowę i porozmawiaj z lokatorami, którzy reprezentują każdą z grup projektu.
• Bądź pewny siebie, nawet jeżeli nie masz doświadczenia w zakresie obiektów o zróżnicowanym wykorzystaniu, by zrobić wrażenie swoimi umiejętnościami menedżerskimi, wielozadaniowością i zdolnością do logicznego rozwiązywania problemów na deweloperze czy właścicielu.

Powrot do Wiadomosci Branzowych