ZRYWANIE Z TRADYCJĄ
("Breaking Tradition", JPM July/Aug 2006)

Menedżerowie nieruchomości wychodzą poza zakres zarządzania tradycyjnymi budynkami, uatrakcyjniając swoje portfele niezwykłymi projektami

Darnell Little

Dla większości fachowców z branży nieruchomości zarządzanie nieruchomościami oznacza codzienne sterowanie  funkcjonowaniem budynku mieszkalnego, wieżowca z mieszkaniami własnościowymi lub kompleksu biurowego. Centrum handlowe może być najbardziej niezwykłym lokum w typowym portfolio.

Coraz więcej  menedżerów  zarządza nietypowymi nieruchomościami, takimi jak kurorty narciarskie, porty czy pola golfowe. Takie nieruchomości "wślizgują się" do coraz większej liczby portfoliów nieruchomości, przynosząc  unikalne okazje finansowe, ale jednocześnie i wyzwania operacyjne.

"Widzimy jak nasi klienci coraz bardziej angażują się w projekty wybiegające poza zakres tradycyjnych nieruchomości" - mówi Dennis Yeskey, lider na rynku kapitałowym nieruchomości firmy Deloitte & Touche LLP's. "Widzimy dużo inwestorów wchodzących na drugorzędne  i trzeciorzędne rynki,  na których uprzednio nie występowały operacje zarządzania".

Przy prosperującym rynku nieruchomości w całym kraju rzadko trafiają się okazje na tradycyjnych rynkach, co powoduje, że inwestorzy z wyobraźnią zaczynają wypływać na mniej znane wody, mówi Yeskey. Dodaje, że inwestorzy, którzy podjęli wysiłek zbadania tych szczególnych rynków są w stanie uzyskać zyski w obszarach, o których istnieniu nie wiedzą nawet inni spekulujący nieruchomościami. Mimo że posiadanie pola golfowego lub kurortu narciarskiego może być obce większości inwestorów - dodaje Yeskey -  wiele z fundamentalnych zasad zarządzania nieruchomościami dalej ma tu swoje zastosowanie.

"Kurort narciarski, na przykład, ma mieszkania własnościowe oraz pewną ilość handlu detalicznego.  Są tam także restauracje i inne podobne miejsca. Mimo więc że jest to kurort, nie jest on wcale taki obcy".

Park Embarcadero  w Porcie Oakland zawiera w sobie odcinki tras nabrzeżnych. Na tym terenie znajdują się także restauracje, mariny i biznesy ulokowane  nad wodą.

PROJEKT, KTÓRY PRAWIE SPALIŁ NA PANEWCE

Dennis White (menadżer komercyjnych nieruchomości - CPM) poświęcił sporą część swojej kariery na zarządzanie unikalną nieruchomością. Od 1977 do 2004 roku White zarządzał Portem Oakland, ulokowanym na odcinku 30 kilometrów  wybrzeża wzdłuż zatoki San Francisco.

Port jest właścicielem i zarządcą Międzynarodowego Lotniska Oakland, jak również czwartego pod względem przeładunku portu morskiego w kraju. Powierzchnię portu zajmują kolej, firmy spedycyjne, pomieszczenia biurowe, restauracje, sklepy detaliczne, pole golfowe i tereny przemysłowe.

Przez prawie 30 lat, White  łączył obowiązki w zakresie rozwoju działalności komercyjnej w porcie, analizy umów wynajmu i zarządzania nieruchomością. Jak twierdzi, pracy często była jak w ulu.

"Praktycznie nie miałem nudnych momentów. Każdego dnia pojawiało się jakieś nowe wyzwanie. Było to jedno z najbardziej ekscytujących zajęć, jakie można sobie wyobrazić".

Jednym z najbardziej żywych wspomnień White'a w  całej karierze był dzień, w którym Departament Obrony zdecydował się zamknąć 200 hektarową  bazę wojskową, przylegającą do portu. White natychmiast dostrzegł możliwość przechwycenia tej ziemi i wykorzystania jej na projekt komercyjny.

By jednak zaanektować byłą bazę wojskową do terenu portu, musiał najpierw usunąć stację przetokową kolei, znajdującą się w pobliżu brzegu. White mówi, że szybko odkrył, że nie była to normalna stacja przetokowa; w tym właśnie miejscu kończyła się historyczna, transkontynentalna linia kolejowa na Zachodnie Wybrzeże. White mówi, że jest to chroniony majątek transportowy handlu międzystanowego o krajowym i międzynarodowym znaczeniu. Stanowi on ważną część transportu łączącego Wschodnie i Zachodnie Wybrzeża. Początkowo zadanie rozbudowy tego terenu wydawało się nie do pojęcia, twierdzi White.

"Oczekiwałem, ze wszyscy się będą ze mnie śmiać" - mówi. "Jednak, przy odrobinie wyobraźni i chęci, oraz dzięki odwadze, by podnieść słuchawkę i powiedzieć, że jesteśmy zainteresowani w porozmawianiu na temat przeniesienia stacji, doszło do realizacji tego projektu".

W 1998 roku port rozpoczął rozbiórkę około 1.400.000  metrów kwadratowych budynków wojskowych i wykorzystał ten teren na stanowiska dla międzynarodowych kontenerów - podwajając w ten sposób swój obszar geograficzny. W rezultacie, według White'a,  port zaczął lepiej prosperować.

White twierdzi, że trzeba unikalnej mieszanki umiejętności i zdolności, by dać sobie radę z zarządzaniem portem. "Trzeba być kreatywnym, (a) równocześnie trzeba mieć techniczne umiejętności, by dokonać  krytycznej analizy potencjalnych wyników. I trzeba mieć na tyle odwagi, by znieść ludzki śmiech. Trzeba myśleć, że można zrobić coś innego i naprawdę oczekiwać, że ludzie dookoła cię zrozumieją, albo i nie, i że być może nie będą w stanie docenić  (twojej) wizji".

7. dołek pola golfowego znajduje się na  tyłach szeregowców w Centerpointe Country Club.

NIEOSZLIFOWANY DIAMENT

Max Farash, założyciel Farash Corporation z Rochester w stanie Nowy Jork, miał swoją  wizję, kiedy zobaczył 160 hektarowy teren na sprzedaż w Canandaigua w stanie Nowy York, znajdujący się w odległości 20 minut jazdy od Rochester.

Jego wizja doprowadziła do stworzenia Centerpointe Country Club - mieszkań, szeregowców i terenu dla przedsiębiorstw, otaczających znajdujące się w środku 18 dołkowe, 65 hektarowe  pole golfowe. Prawie wszystkie szeregowce i 50 procent mieszkań znajduje się przy  polu golfowym, co daje  silny efekt wizualny podnoszący atrakcyjność terenu dla nowych nabywców, mówi Jerold Watkins, prezes ds. marketingu i rozwoju Farasha.

"W ramach ogródka masz park - łono natury tuż za twoim domem" - stwierdza.

Utrzymanie i konserwacja pola golfowego to jednak niełatwa zabawa. Utrzymanie pracowników jest dużym wyzwaniem, bo sezon gry w golfa nie trwa cały rok: gra się tylko od kwietnia do listopada. Farash zatrudnia specjalistę od golfa, obsługę restauracji klubu golfowego i ekipę do pielęgnacji pola golfowego, których co roku musi ściągać tu z powrotem dużym nakładem kosztów.

"Ważną  kwestią dla nas jest sprowadzenie z powrotem fachowców, by nie zaczynać każdego roku od zera" - mówi Watkins. "Znalezienie  dobrego szefa kuchni, który będzie pracował dla ciebie tylko przez pięć czy sześć miesięcy w roku to duże wyzwanie".

Innym wyzwaniem jest utrzymanie i pielęgnacja  65 hektarów trawy. "Przeciętna działka budowlana tutaj to prawdopodobnie 0,13 hektara. Wyobraź sobie  pracę, potrzebną do utrzymania swojego trawnika koło domu i powiększ ją 500 procent".

Nauczenie się, jak odpowiednio pielęgnować  trawę na polu golfowym i radzić sobie z nieprzewidywalnością matki natury to niekończąca się edukacja. Ostatnio Farash odnowił 30-letni system irygacyjny, instalując najnowszy i najnowocześniejszy system. Po zakończeniu instalacji nowego systemu Rochester przeżyło jedno z najbardziej deszczowych lat w swojej historii.

"Mieliśmy tutaj bardzo suche lata i stary system irygacyjny ciągle się psuł" - mówi Watkins. "A jeżeli nie nawodni się trawy co parę dni, to robi się z tego duży problem. Wydaliśmy więc tę całą masę pieniędzy na nowy system irygacyjny i następnego lata skorzystaliśmy z niego ledwie trzy razy".

Choć Watkins twierdzi, że nie trzeba grać w golfa, by z powodzeniem zarządzać terenem obejmującym pole golfowe, to jednak uważa, że menedżer musi mieć szeroki zakres umiejętności.

"Gram w golfa, rozumiem wiec, co się dzieje na polu golfowym. Potrzebny ci jest jednak ktoś ze zmysłem do biznesu, kto wie jak pilnować kosztów, utrzymać pracowników i kto patrzy w przyszłość, by interes prosperował".

ZRÓŻNICOWANIE

Stephen Bilan mówi, że znalezienie menedżera nieruchomości, który ma do czynienia z bardziej zróżnicowanymi nieruchomościami niż te w jego portfelu byłoby dużym wyzwaniem. Stephen jest głównym menedżerem USS Real Estate, działu United States Steel Corporation, który prowadzi projekty przebudowy i rozwoju nieruchomości na sprzedaż lub wynajem w miejscach w USA, gdzie USS zaprzestało działalności w zakresie produkcji stali.

Jednym z jego obiektów jest Keystone Industrial Port Complex (Kompleks Portowy i Teren dla Przedsiębiorstw) na brzegu rzeki Delaware  w powiecie Bucks w Pensylwanii. Kompleks ten posiada najgłębiej wcinający się w ląd głębokowodny port we wschodniej części USA. Jest on także siedzibą stacji przetokowej, kilku  elektrownii, zakładu oczyszczania ścieków i hiszpańskiego producenta wiatraków.
Bilan twierdzi, że jego praca nadawałaby się na studium przypadku w ramach Harvard Business Review. Jest z wykształcenia inżynierem, ma tytuł MBA i, jak twierdzi, tytuły te czasami nie wystarczają by z powodzeniem zakończyć kolejny dzień.

"Ta praca to więcej niż pełen etat" - mówi. "Chciałbym móc powiedzieć, że jestem na tyle mądry, by pracować 40 godzin w tygodniu. Ale tu pracujemy więcej godzin. Podczas gdy staramy się przyciągnąć nowe firmy, dalej musimy równocześnie zarządzać, utrzymywać i ulepszać to miejsce, by służyło firmom, które już tu się znajdują".

Bilan ma ekipę, która pomaga mu w zaspakajaniu  zróżnicowanych potrzeb klientów. Mówi, że wykształcenie jego pracowników obejmuje prawie wszystkie dziedziny inżynieryjne, ale wymagania są daleko większe.
"Ważne jest, by wiedzieć, że ludzie muszą mieć nie tylko umiejętności techniczne, ale też i wiedzę finansową, by robić rzeczy opłacalne. Innym kluczowym składnikiem jest to, że stale nabywamy konieczną wiedzę , czy w formie specjalnych studiów w zakresie zarządzania portem, czy bardziej kosztowo efektywnego oczyszczania ścieków.  Dużo też korzystamy tu z pomocy konsultantów".

Menedżerowie nieruchomości i inwestorzy, skłonni do zejścia z utartych ścieżek, znajdą całe spektrum możliwości, wybiegających poza typowe mieszkania własnościowe czy budynki biurowe. A w miarę rozwoju rynku nieruchomości, pojawiać się będą coraz nowe możliwości.

"Na rynku komercyjnych nieruchomości jest tak wiele pieniędzy, które szukają dobrych możliwości inwestycji, że inwestorzy muszą szukać innych rozwiązań dla lokaty swoich pieniędzy" mówi Yeskey z Deloitte. "I tak rynki niszowe są bardzo popularne. Przy tej całej masie pieniądza na rynku w chwili obecnej, stają się one źródłem zainteresowania i nie oczekuje się, by to się szybko skończyło".

Darnell Little jest pisarzem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące artykułu można kierować pod adres kgunderson@irem.org.

Keystone Industrial Port z lotu ptaka - najgłębiej wcinający się w ląd głębokowodny
port na Wschodnim Wybrzeżu

Powrot do Wiadomosci Branzowych