Eksperci prognozują ochłodzenie rynku mieszkań własnościowych w przyszłości i oceniają wpływ tego trendu na menadżerów nieruchomości

Allan Richter

Jeżeli je zbudujesz, to zjawią się nabywcy – albo i nie.
W ciągu ostatnich kilku lat deweloperzy, jak i właściciele budynków pędem ruszyli do budowy, przebudowy i odnowy budynków na mieszkania własnościowe. O rynku mówiło się, że jest kopalnią złota; mówiło się też o szale na mieszkania własnościowe i że to prawdziwy cyrk.

Gorący onegdaj rynek mieszkań własnościowych obecnie stygnie, choć eksperci do spraw rynku nieruchomości oraz jego obserwatorzy z wielką niechęcią podchodzą do określania tego załamania mianem wielkiej porażki. Zamiast tego mówią, że rynek "mięknie" i sam się koryguje – co jest koniecznym wstępem do ostatecznej jego poprawy i lepszego stanu zdrowia.

Pomimo historycznej popularności domków jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych, rynek mieszkań własnościowych odnotował boom rynkowy po raz pierwszy w 2001 roku.
Przy spadających stopach procentowych i akcjach na giełdzie inwestorzy zwrócili się w kierunku rynku nieruchomości jako alternatywnej możliwości inwestycji.

"Inwestorzy mniej ufali kapitałowi ulokowanemu w papierach wartościowych i szukali bardziej wymiernych zasobów" – mówi Lawrence Yun, starszy ekonomista z National Association of Realtors.
Ceny mieszkań własnościowych wzrosły o 10,3 procenta w drugim kwartale 2001 roku, po długim okresie wzrostu cen na poziomie jednocyfrowym. Dwucyfrowe tempo wzrostu trwało aż do pierwszego kwartału 2006 roku, kiedy to cena mieszkań własnościowych wzrosła o 4,5 procent – mówi Yun. Obecnie ta pięcioletnia już fala wzrostu cen mieszkań własnościowych słabnie.

Jedną z oczywistych oznak załamania rynku jest masowy exodus inwestorów i deweloperów, którzy początkowo nabywali mieszkania przeznaczone na wynajem, by przebudowywać je na mieszkania własnościowe – mówi Dan Fasulo, dyrektor analiz rynkowych w Real Capital Analytics, nowojorskiej firmie specjalizującej się w badaniach rynku.

"Fala zakupów mieszkań na wynajem przez ludzi, którzy specjalizują się w ich przebudowie na mieszkania własnościowe skończyła się" – mówi Fasulo. "Obserwujemy ogromny spadek. Rynek wrócił do poziomu sprzed boomu".

W 2005 roku w całym kraju sprzedano prawie 200.000 mieszkań inwestorom, którzy przebudowywali mieszkania na własnościowe. W pierwszych ośmiu miesiącach 2006 roku mniej niż 60.000 mieszkań zostało sprzedane w tym samym celu – mówi Michael Cohen, strateg badawczy w Property & Portfolio Research, bostońskiej firmie specjalizującej się w badaniach i doradztwie w zakresie rynku nieruchomości.

"Rynek mieszkań własnościowych jest obecnie mocno niepewny, a dane rynkowe to potwierdzają" – mówi Cohen. "Jasno widać, że rynkiem mieszkań własnościowych rządzą obecnie nabywcy, co zaczynają odzwierciedlać ceny".

Nadwyżka mieszkań własnościowych na sprzedaż w Las Vegas wpłynęła zdecydowanie na spadek ich cen.

NIESZCZĘŚLIWI INWESTORZY I „SZCZĘŚLIWY” ŚRODEK

Według najnowszych danych, udostępnionych przez National Association of Realtors, ceny mieszkań własnościowych spadły o 2,4 procenta od sierpnia 2005 roku do sierpnia 2006 roku, w skali całego kraju. Dla porównania, ceny domków jednorodzinnych w tym samym okresie spadły o 1,7 procenta.

Yun twierdzi, że spadek cen mieszkań własnościowych jest bardziej widoczny od spadku cen innego typu nieruchomości, ponieważ inwestorzy szybciej wycofują się z tego sektora rynku. Mówi, że ceny domków jednorodzinnych nie spadły tak szybko, ponieważ mniej inwestorów zaangażowało się na tym rynku, w przeciwieństwie do rynku mieszkań własnościowych, a w rezultacie mniej inwestorów usiłuje się desperacko z niego wycofać.

"To inwestorzy – a nie mieszkańcy mieszkań własnościowych – są ewidentnie odpowiedzialni za sztuczny wzrost popytu w okresie boomu rynku nieruchomości" – mówi Yun.  "To oni budowali z nadzieją na szybkie spieniężenie inwestycji przy wyższym wzroście cen. Teraz, kiedy wzrost ten nie nadchodzi, sztucznie napompowany popyt po prostu się skończył".

2,4 procentowy spadek cen mieszkań własnościowych, podawany przez National Association of Realtors, jest bardziej dramatyczny, niż mogłoby się z pozoru wydawać – mówi Cohen z Property & Portfolio Research. Twierdzi on, że spadek sygnalizuje znaczne spowolnienie, jeżeli porówna się go do wzrostu w tempie dwucyfrowym, który miał miejsce na rynku mieszkań własnościowych we wcześniejszym okresie tej dekady.

Jednakże raptowny spadek inwestycji na rynku przebudowy mieszkań na wynajem na własnościowe niekoniecznie musi oznaczać coś złego – twierdzi Cohen. Oznacza on po prostu, że rynek stara się odzyskać równowagę.

"Mamy spadające tempo sprzedaży, rosnące zapasy i ceny, które dopiero teraz zaczynają się korygować" – mówi. "Aby rynek wrócił do równowagi, konieczne jest znalezienie ‘szczęśliwego’ środka pomiędzy popytem, podażą i cenami".

Fasulo twierdzi, że szybki odwrót od trendu przebudowy mieszkań na wynajem na własnościowe jest także pomyślny dla szybszego niż w poprzednich cyklach uzdrowienia rynku mieszkań własnościowych. Mówi, że w przeszłości spowolnienie rynku mogło trwać nawet i pięć lat z powodu nadwyżki zbudowanych mieszkań. Obecnie jednak – przy tylu inwestorach wycofujących się z rynku – uważa, że nadwyżka może zostać zlikwidowana o wiele szybciej niż w okresie pięciu lat i rynek uzdrowi się w przeciągu od 18 do 24 miesięcy.

"W poprzednich cyklach rynek zwalniał, a inwestorzy dalej budowali" – mówi Fasulo. "Myślę, że w tym cyklu inwestorzy byli w stanie przyhamować znacznie szybciej niż w przeszłości".

REGIONALNY PRZESYT I NIEDOSYT

Niektóre z lokalnych rynków faktycznie osiągnęły przesyt, co może być problemem przy próbach szybszego niż w przeszłości wyjścia z dołka – mówi Fasulo. Okres czasu, potrzebny by rynki wróciły do zdrowia, w dużej mierze jest uzależniony od tego, jak duża jest podaż, którą rynek będzie musiał zabsorbować. W rezultacie, powrót rynku do zdrowia, niezależnie od tego jak szybki, będzie miał zróżnicowane tempo w różnych rejonach kraju.

Regionalny spadek cen był najwyraźniejszy na zachodzie – przy 6,5 procentowym spadku,  i na południu – przy 4,5 procentowym spadku cen. Na północnym wschodzie kraju ceny mieszkań własnościowych spadły tylko o 0,7 procenta.

Spośród wszystkich analizowanych regionów tylko środkowy zachód wykazał się wzrostem cen mieszkań własnościowych, ale tylko o 0,1 procenta. Słabe rynki na środkowym zachodzie, takie jak w Detroit – osłabionym dużym spadkiem dostępnych miejsc pracy w ciągu ostatnich lat – lub w Toledo czy Cleveland, miastach w północnej części stanu Ohio – były głównie odpowiedzialne za presję obniżającą ceny w tym regionie kraju – mówi Yun.

Pomimo dynamicznego spadku dostępnych miejsc pracy, który miał wpływ na "miękkość" rynku ekonomicznego i mieszkaniowego w takich stanach jak Michigan, "chłodny" rynek mieszkań własnościowych, według Yuna, różni się w tym cyklu od poprzednich tym, że jest on w mniejszym stopniu napędzany presją rynku pracy a w większym liczbą inwestorów wycofujących się z rynku.
"Obecny okres ochłodzenia jest unikalny" – twierdzi Yun. "W przeszłości, ochładzanie się rynku wiązało się ze spadkiem miejsc pracy, tym razem jednak rynek pracy jest mocny. To raczej obecność inwestorów – a później jej brak – wpływa na rynek".

W rezultacie, twierdzi Yun, ceny będą spadać tylko do połowy 2007 roku. Dodaje, że rynki o relatywnie mocnym wzroście zatrudnienia, takie jak Floryda, Newada i Arizona, zaczną znowu iść do góry. Ponieważ taki rynek pracy wytwarzać będzie nowe grupy nabywców mieszkań własnościowych, którzy będą zainteresowani mieszkaniem w nich, a nie tylko samym w nie inwestowaniem, to ilość mieszkań na sprzedaż zacznie maleć.

Licencjonowany menadżer nieruchomości, Paul White – prezes Paul L. White & Associates Inc.- twierdzi, że nie jest wcale tak pewny, czy postrzegany przez niego obecnie ruch w budowie mieszkań własnościowych to zjawisko zdrowe. Według White'a, w Miami buduje się obecnie 15.000 mieszkań własnościowych, a liczba mieszkań na wynajem, które są przebudowywane na własnościowe, jest oceniana na 12.000.

"Większość z nowych mieszkań własnościowych ma cenę powyżej 3.300.000 dolarów" – twierdzi White. "Stopy procentowe rosną, koszty budowy rosną, a wielu wśród kupujących mieszkania własnościowe to inwestorzy. Jest to scenariusz katastrofy".

Według Fasulo, jednym z rynków, który może nie odbić się tak samo szybko jak inne jest Las Vegas. Choć Miasto Grzechu jest jednym z trudniejszych rynków pod kątem szacowania popytu na mieszkania własnościowe (ze względu na dużą liczbę inwestorów zagranicznych), Fasulo twierdzi, że jasne jest, iż miasto ma zdecydowaną nadwyżkę, którą trzeba się będzie zająć.

"Wystarczy tyko popatrzeć na liczbę projektów mieszkań własnościowych, które w ostatnich czasach zostały odłożone na półkę" – mówi Fasulo. "Minie sporo czasu, zanim nadwyżka zostanie zabsorbowana przez rynek i ceny zaczną znowu iść do góry".

Miami jest zarażone gorączką budowlaną – obecnie buduje się tam ponad 15.000 mieszkań własnościowych.

Taka nadwyżka mieszkań własnościowych na rynku może być świetną okazją dla niektórych menadżerów nieruchomości. Jak zwykle, świadomość tego, co dzieje się na lokalnym rynku, jak również posiadanie wiedzy, która pozwala poszerzyć działalność firmy, mogą się opłacić.

Przyjęcie roli syndyka jest jednym z realnych sposobów rozwoju na tym spowolnionym rynku. Banki wyznaczają syndyka do zarządzania i prowadzenia nieruchomości, które zostały przejęte z powodu niespłacanych kredytów, żeby nie dopuścić do tego, by deweloperzy wycofywali z nich gotówkę.

Paul White w ciągu swojej 33 letniej kariery przyjął rolę syndyka 35 razy. Według niego, jest to metoda na uzyskanie jeszcze jednego klienta, uzyskanie opłat za zarządzanie oraz prowizji za sprzedaż, jeżeli bank zezwoli na sprzedaż mieszkań.

"Dla mnie jest to dobra okazja, bo jestem potrzebny; opłaty są zazwyczaj wysokie i
często jest to krótkoterminowy kontrakt" – mówi White. "Pozwala mi to zarządzać nieruchomością, pod nadzorem sądu, tak jak uważam za właściwe. Jest to naprawdę świetna okazja, niezależnie od tego, jak na to patrzeć".

Inna możliwością, która się pojawia, jest zarządzanie spółdzielniami mieszkaniowymi lub społecznymi. Przy tylu mieszkaniach własnościowych do nabycia, wiele budynków potrzebuje menadżerów, którzy będą doglądać utrzymania, konserwacji i upiększania, jak również zapewnią finansową stabilność mieszkańców, poprzez współpracę z radą spółdzielni lub zaangażowaną instytucją finansową.

Olbrzymia ilość mieszkań własnościowych w niektórych rejonach i starzejące się społeczeństwo, które jest zainteresowane tym, by przenieść się z domków jednorodzinnych do mieszkań własnościowych i mieć kogoś, kto zajmie się ich nieruchomościami, to świetna okazja, by wejść na ten rynek – mówi Karen Pharr, licencjonowana menadżer nieruchomości i wiceprezes Hiett & Associates w El Paso w Teksasie, firmie, która zarządza 13 spółdzielniami właścicieli mieszkań.

Według Karen, praca jako menadżer spółdzielni jest unikalna, ponieważ wymaga ona mniejszego zaangażowania w sprawy lokatorów i dużego praktycznego doświadczenia w zakresie spraw finansowych związanych z zarządzaniem. Karen twierdzi, że menadżerowie spółdzielni społecznych mają zróżnicowane zadania, co powoduje, że praca ta jest interesująca.

"Jest to obecnie jedna z najszybciej rosnących nisz rynkowych" – mówi Karen.
"Nie jest to z pewnością łatwe zarządzanie portfelem, ale człowiek nigdy się nie nudzi".
Menadżerowie nieruchomości, którzy nie są zainteresowani nauką sztuki zarządzania spółdzielniami i chcą trzymać się zarządzania mieszkaniami na wynajem, także nie zostaną pozbawieni możliwości w tym okresie bessy rynkowej.

Pewna liczba mieszkań na wynajem, kiedyś przeznaczona do przebudowy na własnościowe, z powrotem wraca na rynek jako mieszkania na wynajem. Cohen z Property & Portfolio Research określa te mieszkania jako "reapartamenty". Fasulo uważa, że coraz więcej inwestorów zainteresowanych przebudową mieszkań odchodzi od inwestycji w mieszkania własnościowe i wraca do idei mieszkań na wynajem. A tam, gdzie są mieszkania na wynajem, potrzeba i menadżera.

"Choć wielu inwestorów przewidywało sytuację, w której na rynku znajdzie się wiele nieruchomości w kłopotach, scenariusz ten naprawdę się nie zrealizował" – mówi Fasulo.  "Szczęście, że wielu z tych inwestorów weszło w tego typu środowisko, które pozwoliło im na zachowanie klauzuli wyjścia. Wiele z tych upadłych projektów przebudowy mieszkań na własnościowe sprzedaje teraz te mieszkania tradycyjnym właścicielom mieszkań z zyskiem, choć nie takim, jakiego oczekiwano".

Fasulo twierdzi, że nie oczekuje, by dołek na rynku mieszkań własnościowych ciągnął się w nieskończoność, biorąc pod uwagę silny rynek pracy, dającą się kontrolować nadwyżkę na rynku oraz zbliżający się szturm odchodzących na emeryturę przedstawicieli pokolenia wyżu demograficznego, którzy szukać będą mieszkań o niskich kosztach utrzymania. Dodaje także, że regiony, w których istnieją nadwyżki mają pozytywne trendy demograficzne – napływ mieszkańców oraz wzrost lokalnej gospodarki – które powinny stanowić pewnego rodzaju ulgę.

"Nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości" – mówi Fasulo – "ale wszystkie te zdrowe wskaźniki sugerują, że nadwyżka zostanie stosunkowo szybko zlikwidowana".

Allan Richter jest pisarzem współpracującym z JPM.
Pytania dotyczące artykułu można kierować pod adres kgunderson@irem.org.

Przedruki: Materiał niniejszej publikacji nie może być odtwarzany w żadnej formie bez pisemnego zezwolenia wydawcy. W celu przedrukowania lub publikacji na Internecie, proszę skontaktować się z IREM Customer Relations pod numerem 800-837-0706, wewnętrzny 4650.

Prawa autorskie © 2007 Institute of Real Estate Management Wszystkie prawa zastrzeżone.

Powrot do Wiadomosci Branzowych