LATWY CEL
(„Soft Targets,” JPM July/August 2007)

Akty przemocy, do jakich doszło w ostatnim czasie na terenie centr handlowych skłaniają zarządców do uważnej oceny poziomu bezpieczeństwa powierzonych im nieruchomości.

Janice Rosenberg

Zabytkowy Trolley Square jest modnym centrum handlowym w Salt Lake City. Słynie z urokliwych sklepów i restauracji zajmujących budynki starej zajezdni tramwajowej z XIX wieku. Miejsce to kojarzy się także ze śmiertelną w skutkach strzelaniną, jaka miała tam miejsce na początku tego roku.

W lutym 2007 roku, samotny strzelec zaopatrzony w przestarzałą broń palną  - półautomatyczny karabin i rewolwer kaliber 38 - postrzelił dziewięć osób, w tym pięć śmiertelnie. Kres temu tragicznemu zdarzeniu położyła policja, która napastnika zastrzeliła.

Choć był to odosobniony incydent, strzelanina w Trolley Square uświadomiła właścicielom i zarządcom centr handlowych absolutną konieczność zagwarantowania swoim klientom i właścicielom sklepów bezpieczeństwa na możliwie najwyższym poziomie.

 „Każdy dobry właściciel i zarządca nieruchomości nieustannie poszukuje nowych sposobów poprawy bezpieczeństwa,” powiedział Charles Waldron, vice prezes firmy zarządzającej Macerich, zamkniętego funduszu rynku nieruchomości z Santa Monica w stanie Kalifornia.

OGRANICZENIA

Statystyki przypadków naruszenia bezpieczeństwa na terenie centr handlowych nie prowadzi żadna amerykańska instytucja – danych tych nie gromadzi ani Międzynarodowa Rada Centr Handlowych (ICSC) ani agencje rządowe, w tym Biuro Statystyczne Departamentu Sprawiedliwości, Federalne Biuro Śledcze i Federalna Komisja Handlu.

Patrick Kiernan, agent specjalny FBI ds. nadzoru z Salt Lake City, który współpracował z lokalną policją w sprawie strzelaniny w Trolley Square, powiedział, że w jego 20-letniej karierze tego typu dramatyczne zdarzenia należały do rzadkości.

Jednakże wydarzenia podobne do tragedii w Trolley Square, jakie miały ostatnio miejsce wzbudzają powszechny niepokój. W kwietniu tego roku w Ward Parkway Center w Kansas City, rozpętała się strzelanina, w wyniku której zginęły trzy osoby. W wigilijny dzień w 2006 roku, w centrum handlowym w Boyton Beach na Florydzie zastrzelono jedną osobę a tłumy odwiedzających wpadły w panikę.

Wzrasta obawa przed atakami terrorystycznymi wymierzonymi w centra handlowe. Według raportu z 2006 pt. „Walka z zagrożeniem terrorystycznym w centrach handlowych”(Reducing Terrorism at Shopping Centers) sporządzonego przez RAND Corporation z Santa Monica, Kalifornia, w latach 1998-2005 w 21 krajach odnotowano ponad 60 ataków terrorystycznych, których celem były centra handlowe.

Do żadnego z nich nie doszło na terenie Stanów Zjednoczonych. Jednakże atak z 11 września świadczy jasno o tym, iż Amerykanie nie są „odporni” na terroryzm, tak samo jak centra handlowe, które odwiedzają. Są także dobre wieści – w grudniu 2006 specjalny zespół ds. zwalczania terroryzmu Departamentu Sprawiedliwości USA zapobiegł odpaleniu kilkunastu granatów w kubłach na śmieci w Centrum Handlowym Cherry Vale w Rockford w stanie Illinois.

“Terroryzm to zmartwienie każdego z nas”, powiedział Joe Marcello, vice prezes ds. operacji krajowych w IPC Corporation w Bannockburn w stanie Illinois. „Robimy wszystko, aby nie pozostawać bezczynnym. Nasze działania w zakresie ochrony osób i mienia poddajemy nieustannym modyfikacjom, aby rutynowe czynności nie stały się oczywiste dla postronnych obserwatorów”.

Na terenie Stanów Zjednoczonych działa około 45 000 centrów handlowych, w tym, jak podaje ICSC, około 1 200 centr typu zamkniętego (zadaszonych). Ponieważ centra handlowe zamknięte nie posiadają barier w postaci ogrodzenia, przybywające na ich teren osoby nie są w żaden sposób kontrolowane. Nie stosuje się tu psów wykrywających materiały wybuchowe ani urządzeń do prześwietlania. Są to przyczyny, dla których centra handlowe typu zamkniętego zostały uznane przez Departament Bezpieczeństwa Narodowego USA za łatwy cel dla terrorystów.

Ponieważ centra handlowe postrzegane są przez społeczeństwo jako przyjemne miejsce spotkań, ciężkie środki ochrony będą bardziej odstraszały niż przyciągały klientów, twierdzi Scott Born, vice prezes ds. stosunków korporacyjnych w firmie Valor Security Services w Marietta w stanie Georgia. Firma ta koncentruje swoje działania wyłącznie na 160 centrach handlowych.

“Ogrodzenie murem centrów handlowych i prześwietlanie klientów – nie sądzę, aby społeczeństwo było skłonne to zaakceptować – środowisko, w którym działamy ogranicza środki ochrony, jakie możemy stosować,” powiedział Born. „Rano otwieramy drzwi a klienci swobodnie wchodzą do środka. Nie przeszukujemy ich torebek i plecaków.”

ZWIĘKSZANIE BEZPIECZEŃSTWA

Wkrótce po wydarzeniach z 11-go września, doszło do spotkania przedstawicieli ICSC oraz Departamentu Bezpieczeństwa Narodowego USA, którego tematem było zagrożenie terrorystyczne centr handlowych. Od tego czasu, zarządcy centr handlowych i niezależne agencje ochrony osób i mienia wprowadziły w życie szereg strategii zmierzających do podniesienia poziomu bezpieczeństwa.

Atak terrorystyczny z 11-go września był dla amerykańskiego społeczeństwa, a więc  także dla centrów handlowych, którego są częścią, wielkim przebudzeniem. Tragedia ta uwidoczniła cały szereg kwestii, których musimy być świadomi,” powiedział Waldron z firmy Macerich. „Zarządcy nieruchomości pilnie analizowali własne systemy ochrony sprawdzając, czy dysponowali odpowiednimi środkami kontroli.”

Rożne instytucje zajmujące się tematyką ochrony zalecają zarządcom centr handlowych stosowanie prostych środków zapobiegawczych, takich jak zabezpieczenie instalacji grzewczej, wentylacji i klimatyzacji, zamknięcie i odcięcie dostępu na dach, poznanie terminów dostaw i stawianie betonowych barier. Inne środki, które zwiększają bezpieczeństwo to dobre oświetlenie, ograniczona liczba dróg ewakuacyjnych oraz wsparcie lokalnej policji.

Co więcej, badania RAND Corporation potwierdzają tezę, iż tradycyjne środki ochrony, na przykład stawianie pachołków przy wejściach dla pieszych, przeszukiwanie toreb, zachęcanie do zgłaszania podejrzanych pakunków i przeszukiwanie pojazdów, są metodami skutecznymi i należy je nadal stosować.

W tych centrach handlowych, gdzie może to zwiększyć to bezpieczeństwo firma Valor wprowadza patrole rowerowe.  W strategicznych momentach nieuzbrojeni strażnicy otrzymują wsparcie od uzbrojonych ochroniarzy. Born (Valor) utrzymuje, że z myślą o bezpieczeństwie swoich klientów, zastosował wszelkie środki ochrony, jakie mógł użyć osiągając punkt, którego dalej już nie mógł przekroczyć.

Mając na uwadze bardziej subtelne podejście do kwestii bezpieczeństwa klientów w centrach handlowych, personel ochrony w centrum handlowym Mall of America w Bloomington w stanie Minnesota przechodzi szkolenie w zakresie “werbalnego judo”. Ochroniarze uczą się, jak używać mniej konfrontacyjnego języka ciała i mowy, aby łagodzić napięcie podczas rozmów osobami przebywającymi na terenie centrum.  Dan Jasper, dyrektor ds. public relations w Mall of America twierdzi, iż tego typu szkolenia są bardzo skuteczne.

TECHNOLOGIA KONTRATAKUJE

Technologia to kolejny sposób na zwiększenie bezpieczeństwa, mówi Marcello z IPC, firmy oferującym centrom handlowym systemy telewizji przemysłowej. Kamery video to obecnie gorący temat wśród zarządców i firm ochroniarskich.

General Growth Properties Inc. z Chicago, która jest współwłaścicielem i/lub zarządcą 200 centr handlowych w regionie, uważnie śledzi ostatnie osiągnięcia technologiczne w zakresie analizy nagrać video w czasie rzeczywistym.

Narzędzia do analizy nagrań video umożliwiają takie ustawienie kamery, aby ta reagowała na określone z góry scenariusze. Jeżeli kamera zauważy człowieka przechodzącego przez parking i jednocześnie inną osobą lub grupę osób stojącą na jego drodze, wówczas operator kamery otrzyma stosowny komunikat alarmowy.

“Dzięki analizie nagrań video kamery stają się inteligentne – zauważony przez kamerę obraz, który spełniała określone kryteria, zostanie wyświetlony dyżurującemu strażnikowi jako alarm,” mówi David Levenberg, vice prezes ds. ochrony w General Growth.

W typowym centrum handlowym, w którym działa od 60 do 125 kamer, a które monitoruje jedna lub dwie osoby, tego typu system alarmowy to prawdziwy skarb.
 
General Growth przekazuje także sygnał video z wybranych kamer z centr handlowych bezpośrednio do posterunków policji. Firma eksperymentuje ponadto z bezprzewodowym przekazem sygnału video, dzięki któremu obraz z kamer video w centrach handlowych trafiać będzie na policyjne laptopy w patrolujących okolice radiowozach.

SCALANIE ŚRODKÓW OCHRONY

Bez profesjonalnego personelu ochrony wszystkie inne środki razem wzięte (najnowsza technologia, doskonałe oświetlenie i betonowe barierki, itp.) nie będą w stanie zagwarantować należytego bezpieczeństwa. Procedury rekrutacyjne i system szkoleń członków ochrony mają tu pierwszorzędne znaczenie.

Lavenberg twierdzi, iż zlecanie ochrony nieruchomości firmie zewnętrznej niesie wiele korzyści. W takim układzie agencja ochrony osób i mienia skupia się wyłącznie nad bezpieczeństwem nieruchomości odciążając tym samym zarządcę, który musi czuwać nad wieloma innymi aspektami zarządzania.

“Ochrona osób i mienia to branża intensywnie wykorzystująca pracowników i te firmy, które się na nich koncentrują lepiej radzą sobie z rekrutacją, szkoleniami i utrzymaniem pracowników,” mówi Levenberg.

W poszukiwaniu pracowników ochrony wielu właścicieli i zarządców nieruchomości zwraca się do profesjonalnych agencji. Taubman Center Inc. w Bloomfield Hills w stanie Michigan, właściciel i/lub zarządca 23 centr handlowych rozrzuconych po całym kraju, od 2003 współpracuje z IPC – firmą, która oferujące najnowsze szkolenia, sprzęt i wsparcie w zakresie ochrony, powiedział Ken Ruona, dyrektor operacyjny w Taubman Center.

Zlecenie ochrony firmie zewnętrznej to także źródło oszczędności, co wynika z ekonomiki skali. Koszty ochrony w centrum handlowym, który wymaga pięciu strażników będą porównywalne do kosztów ponoszonych przez centrum handlowe ochraniane przez piętnaście osób, w sytuacji, gdy oba centra handlowe należą do tego samego właściciela. Co więcej, pracownicy ochrony nie figurują na liście płac firmy zarządzającej i nie obciążają jej z tytuły innych świadczeń pracowniczych, mówi Jon Lusher, vice prezes IPC.

Bez względu na to, czy ochrona nieruchomości jest własna czy z zewnętrz, personel ochrony wymaga nieustannego szkolenia. Centra handlowe Macerich oferują programy szkoleniowe uwzględniające specyfikę centr handlowych, środki ochrony oraz pierwszą pomoc w nagłych wypadkach, mówi Waldron. W każdym centrum handlowym sieci Macerich pracowników ochrony szkoli specjalista ds. ochrony i obsługi gości wspierany przez szkoleniowców zewnętrznych, a w niektórych przypadkach, przez lokalną policję.

Firma Valor rozpoczyna proces rekrutacji personelu ochrony od prześwietlenia sądowych i policyjnych kartotek (karnych, narkotykowych i drogowych) kandydatów i ich oceny psychologicznej. Firma rekrutuje również osoby z doświadczeniem pracy w policji i w wojsku.

 „Nasi pracownicy przechodzą szkolenia, które mają im pomóc rozpoznawać podejrzane zachowania – osobników, którzy wałęsają się bez celu, fotografują obiekt, próbują dostać się do miejsc o ograniczonym dostępie lub którzy zadają dużo pytań, w tym o ochronę obiektu”, mówi Born.

Zarządcy centr handlowych i personel ochrony muszą mieć dobre rozeznanie w działaniach, jakie są podejmowane wśród lokalnej społeczności w celu ograniczenia przestępczości. Levenberg uważa, iż dobre stosunki szefa ochrony centrum handlowego z lokalną policją to konieczność.

Zintegrowanie tradycyjnych środków ochrony, technologii i profesjonalnego personelu w jeden system ochrony obiektu bez naruszania przestrzeni i swobody klientów to duże wyzwanie. Musi to być dobrze przemyślane i zaplanowane. Trzeba ponadto określić priorytety, lecz dzięki tym zabiegom centra handlowe staną się w końcu jeszcze bezpieczniejszymi miejscami, mówi Tom LaTourrette, specjalista nauk przyrodniczych z firmy RAND.

„Pytanie nie brzmi, czy można zwiększyć bezpieczeństwo?” mówi LaTourrette. „Oczywiście, że można. Prawdziwe zadanie polega na ustaleniu ważności opcji i opracowaniu racjonalnego planu ich realizacji. Nie chcemy przecież zamienić centra handlowe w fortece, wiemy natomiast, że można zwiększyć ich bezpieczeństwo i zmniejszyć ryzyko.”

Powrot do Wiadomosci Branzowych