IQ BUDYNKU
(„Building IQ,” JPM May/June 2007)

Inteligentne budynki stają się częścią globalnego rynku nieruchomości
Emma Johnson

Jeszcze nie tak dawno kamery obserwujące wszystkie wejścia do budynku na monitorach jednej ściany video wzbudzały ohy i ahy. Dzisiaj wszystkie instalacje drapacza chmur – ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja, windy, kontrola temperatury i oświetlenia a nawet system ochrony – może monitorować jedna osoba na jednej ścianie wideo.

Inteligentne budynki to żadna nowość. Dobrze się przyjęły i są teraz powszechnie obecne w nowych projektach budowlanych w Azji i na Bliskim Wschodzie. Wyposażone w zaawansowane technologicznie sieci i biznesowe systemy operacyjne, obiekty te nie są jedynie futurystycznymi zabawkami, mówią eksperci.

Stają się raczej integralną częścią globalnego rynku nieruchomości. Rosnące wymagania w zakresie szerokich możliwości połączeń, energooszczędności i konkurencyjności skłaniają deweloperów, agentów w obrocie nieruchomościami i zarządców do rozważenia inwestowania w inteligentne budynki – a wszystko po to, aby wyróżnić się na tle konkurencji a może nawet, aby pozostać w grze.

“Ludzie umierają z ciekawości, aby poznać technologię inteligentnych budynków, lecz zanim wejdą w ten interes żądają dowodu zwrotu z zainwestowanych środków, mówi Tom Shircliff, współzałożyciel Intelligent Buidings Group z siedzibą w Charlotte w Północnej Karolinie – firmy, która opracowuje modele zwrotu z inwestycji dla nieruchomości komercyjnych. „Kiedy technologia staje się bardziej dostępna, zaawansowana i zdroworozsądkowa, ludzie zaczynają traktować ją bardziej poważnie.”

INTELIGENTNY, GŁUPCZE!

Chociaż inteligentne budynki nie są niczym nowym, wokół ich niejednoznacznej definicji nadal toczy się dyskusja, mówi Paul Ehrlich, założyciel i prezes Building Intelligence Group (Minneapolis) – firmy konsultingowej w zakresie technologii inteligentnych budynków.

“Nie jestem pewien, czy ludzie wiedzą, co to są inteligentne budynki,” powiedział Ehrlich. „Pojęcie to oznacza różne rzeczy dla różnych ludzi.”

Niektórzy definiują budynki inteligentne (zwane też zintegrowanymi) w kategoriach energooszczędności lub technologii przyjaznych dla środowiska.  Dla innych, wyznacznikiem „inteligencji” budynku jest technologiczne zaawansowane udogodnień oferowanych najemcom obiektu – system komunikacji wizualnej digital signage, interaktywne kioski informacyjne, usługi szerokopasmowe i bezprzewodowe oraz automatyzacja instalacji budynku. W najprostszym rozumieniu tego pojęcia, w inteligentnym budynku jeden lub kilka instalacji/systemów jest zautomatyzowanych i wzajemnie połączonych.

Jednym z takich obiektów jest Ballantyne Village w Charlotte w stanie Północna Karolina. Ballantyne Village to kompleks handlowo-rozrywkowo-mieszkalny o łącznej powierzchni 74 300 m2, którego instalacja grzewcza, wentylacja, klimatyzacja, ochrona, system komunikacji wizualnej, oświetlenie i fontanna są zintegrowane i sterowane z jednego centralnego miejsca.

Budynek jest wyposażony w czujniki tlenku węgla, dzięki którym po przeliczeniu liczby osób w danym pomieszczeniu następuje automatyczna korekta ustawień klimatyzacji. Kiedy zostaną opróżnione, pojemniki na mydło, papier toaletowy i jednorazowe ręczniki w toaletach automatycznie powiadamiają osobę odpowiedzialną za ich uzupełnianie. Otwarcie przez najemcę drzwi elektroniczną przepustką powoduje włączenie oświetlenia i ogrzewania.

Pomimo takich przykładów jak Ballantyne Village, brak konkretnych parametrów definiujących inteligentne budynki zablokowało ich rozwój w Stanach Zjednoczonych. Wartość inteligentnych budynków w kategoriach energooszczędności, satysfakcji najemców, niższych kosztów robocizny i długofalowej redukcji kosztów, jest źle rozumiana, uważa Ehrlich.

Ponieważ technologia inteligentnych budynków nie została jeszcze w Stanach Zjednoczonych dobrze przetestowana, tak trudno przekonać do niej amerykańskich deweloperów, inwestorów i zarządców, uważa Ehrlich. Konwersja na technologię budynków zintegrowanych wymagałaby reedukacji prawie na każdym poziomie przemysłu – od architektów poprzez deweloperów i pośredników w najmie po zarządców nieruchomości.

Kiedy inwestorzy poznają lepiej technologię inteligentnych budynków i zobaczą jej potencjalny wpływ na rachunek zysków i strat, mówi Ehrlich, zapalą się do „integrowania.”

“Wszystko sprowadza się do zwrotu z inwestycji, a zyski z tego typu inwestycji są absurdalnie wysokie – liczone w setkach procent.”

UZASADNIONA INTELIGENCJA

Podczas gdy amerykańscy deweloperzy dopiero się rozgrzewają do inwestowania w inteligentne budynki, takie miejsca jak Seul, Tokio, Singapur, Hong Kong i Dubaj rozpędziły się już na całego w stosowaniu zintegrowanych systemów w nowych inwestycjach budowlanych. Solidnie finansowane inteligentne budynki rosną tam jak grzyby po deszczu w rekordowych ilościach znacząco przewyższając liczbę wielkich, komercyjnych projektów w Stanach Zjednoczonych.

Jim Young, partner założyciel Realcomm’u, firmy badającej zastosowanie nowych technologii w nieruchomościach, twierdzi, że ponieważ w Azji inteligentne budynki należą do głównego nurtu przemysłu budowlanego, tamtejsi deweloperzy nie muszą już uzasadniać nakładów na tego typu projekty. Taki stan rzeczy sprawia, że szybciej się mobilizują i szybciej działają.

“Inteligentne budynki stają się nowym punktem odniesienia dla przemysłu budowlanego, więc inwestorzy nie żądają od projektantów i inżynierów uzasadniania kosztów każdego aspektu projektu, twierdzi Young. Tam [zintegrowane systemy] są standardem. To tak, jakby ktoś chciał żądać uzasadnienia nakładów na instalację windy.”

Według Younga, w Azji zintegrowane systemy przynoszą już zyski dla właścicieli i zarządców nieruchomości – zarówno w postaci oszczędności jak i przewagi konkurencyjnej na coraz to bardziej zglobalizowanym rynku nieruchomości.

W USA jednak deweloperzy niechętnie budują inteligentne budynki a to z powodu nakładów i szkoleń, z jakimi się wiążą. Poza tym budowanie tego typu obiektów nie było do tej pory konieczne. Silny rynek nieruchomości w USA w ostatnich latach pozwalał deweloperom na osiąganie zysków z nieruchomości stawianych nawet w kiepskich lokalizacjach. Nie trzeba było wykazywać się ani innowacyjnością ani przewagą konkurencyjną.

“Deweloperzy nie myśleli o inwestycjach długoterminowych,” mówi Ehrlich. „Działali na zasadzie “dziś inwestycja, dziś zysk.”

Jest jeszcze jeden powód. Chociaż ceny paliwa i elektryczności w USA wzrastają, są one nadal stosunkowo niskie w porównaniu z innymi krajami, a to nie mobilizuje amerykańskich budowlańców i konsumentów do inwestowania w energooszczędne technologie.
 
Mimo tych przeciwieństw, inteligentne budynki powoli zaznaczają swoją obecność na amerykańskim rynku nieruchomości, a na horyzoncie widać coraz to więcej projektów czekających na realizację. Otwarty dwa lata temu szpital Lakeside Hospital w Omaha w stanie Nebraska, dzięki zintegrowaniu swoich systemów dołączył do grona najbardziej skomputeryzowanych szpitali w USA. Usprawniło to pobyt pacjentów, podniosło jakość opieki medycznej i efektywność pracy administracji oraz przynosi placówce oszczędności.

Lakeside Hospital korzysta z centralnego cyfrowego systemu gromadzenia danych o pacjentach, który daje lekarzom, pielęgniarkom i administracji szpitala dostęp i możliwość aktualizacji danych medycznych i finansowych z każdego miejsca szpitalnego systemu. Co więcej, dzięki bezpiecznemu internetowemu portalowi pacjenci mogą umawiać się na wizyty lekarskie, sprawdzać wyników badań, składać wnioski o dofinansowanie lub konsultować się, jak rzucić palenie czy schudnąć. Narzędzia te zwiększają dostęp pacjenta do informacji i zmniejszają zapotrzebowanie na szpitalne etaty.

ZWROT Z INWSTYCJI

Zanim budowa inteligentnych budynków będzie mogła na dobre ruszyć w Stanach Zjednoczonych, konkretne liczby świadczące o ich rentowności muszą przekonać profesjonalistów rynku nieruchomości w całym kraju. Według dyrektor zarządzającej Realcomm Darlene Pope, klienci jej firmy oczekują 18-miesięcznego lub krótszego okresu zwrotu z inwestycji, chociaż niektóre technologie zwracają się po dłuższym okresie.

Shircliff twierdzi, iż stosując podstawowe rozwiązania w zakresie efektywnej infrastruktury okablowania, które zredukują liczbę ścieżek połączeń kablowych z 9 lub 10 do 2 lub 3, deweloperzy mogą z miejsca zaoszczędzić 22 USD/m2. Zajmująca mniej miejsca sieć kabli będzie przynosiła odtąd właścicielowi budynku roczne oszczędności rzędu 11 USD/m2. Jeżeli będzie taka potrzeba, to na tak zintegrowanej ramie połączeń kablowych będzie można instalować inne inteligentne systemy, co będzie mniej kosztowne w porównaniu ze dotychczasowymi rozwiązaniami.

“To projektowanie oparte na zdrowym rozsądku,” mówi Shircliff. „Coś bardziej uporządkowanego i wydajnego jest zawsze lepsze od czegoś, co wygląda jak spaghetti.”

Ehrlich mówi, iż nakłady na inteligentną technologię w jednym z obiektów, na którym pracował, zwróciły się w 18 miesięcy. W budynku o łącznej powierzchni 65 000 m2 zainstalowano system integrujący ogrzewanie, wentylację, klimatyzację, instalację przeciwpożarową oraz system kontroli dostępu. Po godzinach pracy, system rozpoznaje pozostających w budynku pracowników sterując oświetleniem, systemem ochrony i klimatyzacją w ich pomieszczeniach, a nie na całym piętrze lub w budynku.

Modernizacja starych systemów jest bardziej kosztowna ponieważ wymaga wymiany instalacji w istniejących budynkach w przeciwieństwie do ich montażu w nowo wybudowanych obiektach. Mimo to, tego typu rozwiązanie może okazać się na dłuższą metę także opłacalne.

Producent oprogramowania Adobe zainwestował w 2001 roku 650.000 USD w modernizację budynku swojej siedziby głównej w San Jose w Kalifornii, gdzie wprowadzono energooszczędne i przyjazne dla środowiska rozwiązania. Udoskonalenia objęły między innymi system nawadniania, który automatycznie dostosowuje się do panujących warunków pogodowych oraz czujniki poziomu tlenku węgla, które korygują pracę wentylatorów dla polepszenia jakości powietrza w pomieszczeniach. Pięć lat później firma odnotowała 115% oszczędności rzędu 728.000 USD.

Jest jednak jedno ale. Nawet gdy firmy zaczną odnotowywać konkretne oszczędności, to zwrot z inwestycji może nadal pozostawać mglistą liczbą, twierdzi Ehrlich. Według niego, najemca mógłby płacić za jeden metr kwadratowy średnio 275 USD czynszu, 16,5 USD kosztów energii elektrycznej oraz 1650 USD kosztów pracowniczych.

Inteligentny budynek mógłby przynosić zyski od 11 to 33 USD/m2 wynikające z redukcji kosztów i zwiększenia produktywności, w tym 1% wzrost wydajności pracowników (o 3,5 minuty na dzień) będący rezultatem bardziej przyjaznego środowiska pracy. Dla dewelopera i zarządcy nieruchomości przełoży się to na większą satysfakcję najemców, wyższy czynsz i wskaźnik najmu, jak również potencjalnie wyższe przychody ze świadczonych usług i niższe wydatki operacyjne.

“Naszym celem jest poniesienie komfortu najemcy i produktywności przy jednoczesnej redukcji kosztów energii i personelu operacyjnego,” mówi Ehrlich.

POD PRESJĄ
           
Jeżeli zwrot z inwestycji nie wyzwoli działania w Stanach Zjednoczonych, to do stawiania nowych inteligentnych obiektów lub modernizowania już istniejących zmobilizuje deweloperów coraz bardziej odczuwalna presja środowiska. Powolny rynek zaczyna uwierać profesjonalistów szeroko pojętej branży nieruchomości.

Wraz z globalizacją i ekspansją międzynarodowych koncernów, komercyjne nieruchomości na obu półkulach będą porównywane według tych samych kryteriów. Pomieszczenia International Finance Center II, inteligentnego budynku w Hong Kongu, zajęte są przez dziesiątki firm sektora usług finansowych z całego świata, dla których super nowoczesne i technologicznie zaawansowane lokale biurowe stają się nowym standardem.

Pogłębiająca się globalizacja sprawi, że ludzie patrząc na Nowy Jork będą mieli wrażenie że są w XX, a nie w XXI wieku;” mówi Young.

Inteligentne budynki mogłyby również złagodzić nieco presję osiągania zysków wpisaną w istotę świetnie prosperujących funduszy rynku nieruchomości REIT. Według Ehrlicha naciski ze strony funduszy REIT, aby budować inteligentne budynki pochodzą od głównych dyrektorów inwestycyjnych i księgowych, którzy uważają, że metodą na przyciągniecie najlepszych najemców jest zagwarantowanie im najnowszych technologii i niższych kosztów operacyjnych, a to właśnie oferują zintegrowane systemy.

Chociaż koszty energii w USA nie rosną w tak szybkim tempie, jak w innych krajach, inwestorzy nadal chcą ciąć koszty zmuszając tym samym deweloperów do poszukiwania energooszczędnych rozwiązań. Technologie stosowane w inteligentnych budynkach mogą przyczynić się do obniżki kosztów energii o 20%.

W końcu, nieruchomości komercyjne nie cechuje charakterystyczna dla rynku budownictwa mieszkalnego niepohamowana pogoń konsumentów za technologicznymi nowościami. Konsumenci nauczyli się oczekiwać nowych technologii (np. usług bezprzewodowych lub zintegrowanych systemów biznesowych) w miejscu swojej pracy, ponieważ tego typu rozwiązania są powszechnie stosowane w gospodarstwach domowych, mówi Pope z Realcommu.

“Ludzie oczekują tych samych rozwiązań technologicznych w miejscu pracy, jak tam, gdzie mieszkają”, mówi Pope. „W domu mają bezprzewodowy Internet lecz w pracy nie działają im telefony komórkowe.”

Chociaż pod względem inwestowania w zintegrowane budynki amerykański rynek nieruchomości jest w tyle za innymi krajami, eksperci twierdzą, że zainteresowanie inteligentnymi budynkami rośnie.
 
“Gdy dziesięć lat temu w twoim budynku nie było sieci światłowodów, nie miało to większego znaczenia, dzisiaj natomiast, jeżeli nie zapewnisz szybkiego, bezprzewodowego dostępu do Internetu, nie będziesz w stanie wynająć swoich biurowych lokali,” mówi Pope. „Za pięć lat, budynek bez usług bezprzewodowych nie będzie konkurencyjny.”

Emma Johnson jest stałym współpracownikiem i autorem tekstów publikowanych w JPM. Pytania dotyczące artykułu kierować prosimy na adres mnaso@irem.org.

Powrot do Wiadomosci Branzowych