WALCZAC Z WANDALIZEM
(,,Vanquishing Vandalism," JPM Sept/Oct 2007)

Konsekwencja i systematyczne rozwiązywanie problemów kluczem do walki z wandalizmem

Markisan Naso

Bez względu na to, jaką zarządza nieruchomością - biurowcem, obiektem przemysłowym czy budynkiem mieszkalnym -  zarządca może zostać zmuszony do stawienia czoła zjawisku, jakim jest wandalizm. Graffiti, powybijane szyby, popękane umywalki czy zdewastowany budynek to powszechne i często kosztowne zmartwienia wielu zarządców.

Tego typu zniszczenia wpływają także na odbiór estetyczny nieruchomości, mówi Richard Muhlebach, CPM i starszy dyrektor zarządzający w Kennedy-Wilson Properties Northwest Ltd., w Bellevue w stanie Washington.

“Wszelkie przejawy wandalizmu – czy są to wybite szyby, czy graffiti - sprawiają, że nieruchomość wygląda na zaniedbaną i wartą mniej niż w rzeczywistości,” mówi Muhlebach.

Walka z wandalizmem wymaga od właścicieli i zarządców nieruchomości, aby zawsze wyprzedzali o krok problem, z którym się borykają. Kluczem do jego rozwiązania jest dobra znajomość otoczenia nieruchomości i tego, co się dzieje w sąsiedztwie. Budynki zlokalizowane w pobliżu szkół, centrów handlowych, parków, parkingów lub innych miejsc, do których uczęszczają młodzi ludzie, to potencjalne cele ataku wandali. Według Muhlebacha, za dewastacją obiektów i graffiti odpowiedzialna jest zazwyczaj młodzież. Autorami graffiti bywają również członkowie gangów znaczący w ten sposób swoje terytorium.

“Z mojego doświadczenia wynika, iż najczęściej spotykaną formą wandalizmu jest graffiti, szczególnie na terenie dużych nieruchomości, na przykład centrów handlowych lub kompleksów przemysłowych, które są zamykane na noc,” mówi Muhlebach. „Dla grafficiarzy, ściany tego typu nieruchomości są jak ogromne płótna do zamalowania.”

Ruchomy cel

Obronę przed wandalizmem należy rozpocząć od zidentyfikowania tych obszarów danego obiektu, które mogą stać się celem ataku wandali. Wandale działają najczęściej w miejscach, w których trudno ich zauważyć. Typowymi obszarami ich działania będą więc  miejsca nieoświetlone lub oświetlone niedostatecznie, miejsca odosobnione z uwagi na konstrukcję budynku, lub słabo monitorowane.

Toaleta to jedno z najczęściej bezmyślnie dewastowanych pomieszczeń. Kabiny, ścianki działowe, oświetlenie, zbiorniczki na mydło, uchwyty na papier toaletowy stanowią ulubione obiekty destruktywnych działań wandali.

Po zidentyfikowaniu typowych celów ataku wandali (toalet, słabo oświetlonych miejsc, itp.) zarządca nieruchomości musi znaleźć sposoby, aby zapobiegać ich dewastacji. Najważniejszym elementem prewencji jest proaktywność. Dobrym pomysłem są częste obchody obiektu i jego ciągły monitoring pod kątem wszelkich oznak wandalizmu. Zarządca nie może jednak przebywać przez cały czas na terenie jednej  nieruchomości, dlatego tak ważne jest nawiązanie dobrych stosunków z najemcami, mieszkańcami i właścicielami sklepów.

“Mogą oni się stać jeszcze jedną parą oczu i uszu,” mówi Muhlebach. „Poproście, aby informowali was o wszelkich podejrzanych działaniach osób trzecich lub natychmiast powiadamiali policję.”  

Według Muhlebacha warto poświęcić czas na uświadomienie najemcom i mieszkańcom, czym jest wandalizm i jak mu przeciwdziałać. Jest to szczególnie ważne w przypadku centrów handlowych lub innych nieruchomości, gdzie pracuje wielu pracowników sezonowych lub w niepełnym wymiarze godzin. Pracownik, który nie przebywa regularnie na terenie danej nieruchomości, nie będzie widział, na co zwracać uwagę. Większość mieszkańców i najemców chętnie wzmaga czujność ponieważ działalność wandali może mieć negatywny wpływ na ich interesy i jakość życia.

“Nikt nie lubi przebywać na terenie nieruchomości, która w ich odczuciu nie jest bezpieczna. A tak może być, gdy wandale regularnie nękają nieruchomość,”  mówi Shannon Alter, CPM i konsultant ds. nieruchomości.

Niektórzy zarządcy organizują dla swoich mieszkańców formalne sesje szkoleniowe lub zapraszają przedstawicieli lokalnej policji do odwiedzin i pogadanek na temat wandalizmu. Jeżeli w danej okolicy coraz więcej mieszkańców będzie świadoma tego zjawiska, wskaźnik występowania wandalizmu będzie malał. Skuteczną metodą prewencji jest angażowanie lokalnej społeczności we wspólne projekty, na przykład malowanie murali (wielkoformatowej grafiki ściennej).

“Gdy takie ścienne malowidło zostanie namalowane przez mieszkańców dzielnicy lub powstanie w miejscu, gdzie tego typu dzieła stanowią część dziedzictwa kulturowego, zapędy, aby je zdewastować będą znacznie mniejsze,” mówi Muhlebach.

Wandalom wstęp wzbroniony!

Obok współpracy z mieszkańcami, najemcami i lokalną społecznością, kolejnym skutecznym  środkiem odstraszającym wandali jest zastosowanie rozwiązań technicznych. To, co może na przykład skutecznie powstrzymać potencjalnych chuliganów od działania jest świadomość ciągłego monitoringu.

Większość kamer rejestruje obraz na taśmie, którą zarządca może przechowywać przez okres kilku tygodni. Gdy dojdzie do jakiegoś incydentu, można odtworzyć wybrany fragment taśmy i skontaktować się z policją. Chociaż instalacja telewizji przemysłowej jest rozwiązaniem kosztownym i czasochłonnym, wielu zarządców zgodnie uważa, iż monitoring nie tylko ograniczył liczbę niepożądanych zdarzeń, lecz także poprawił ogólne bezpieczeństwo najemców i mieszkańców.

Inną dostępną dla zarządcy opcją jest wymiana dotychczasowej, podatnej na uszkodzenia armatury i wyposażenia budynku w rozwiązania wandaloodporne. Chodzi tu o wymianę ceramicznych umywalek, toalet i pisuarów na ich odpowiedniki ze stali nierdzewnej, co ogranicza zniszczenia i eliminuje koszty napraw. Dobrą alternatywą jest także wodooszczędna armatura bezdotykowa składająca się z mniejszej ilości części, które mogą ulec zniszczeniu. Wandale mogą próbować także zatykać umywalki, aby zalać i zniszczyć podłogę.

Inną sprawdzoną metodą zapobiegania aktom wandalizmu jest stosowanie jednorazowych zbiorników na mydło, zabezpieczeń żarówek przed zbiciem i kradzieżą oraz produktów do usuwania graffiti - na przykład lakieru wykończeniowego anty-graffiti, którym pokrywa się zewnętrzne ściany budynku i który łatwo zedrzeć wraz z namalowanym na nim graffiti.

Dobrym środkiem zapobiegawczym są płoty, bramki i inne bariery, które ograniczają dostęp do różnych miejsc na terenie nieruchomości. Zarządca musi dopilnować, aby zamykano zewnętrzne drzwi, garaże i wejścia uniemożliwiając tym samym wstęp osobom nieupoważnionym. Zabezpieczyć należy także narzędzia i urządzenia będące na wyposażeniu nieruchomości, gdyż wandale także i po nie sięgają.

Kontrola zniszczeń

Kiedy dojdzie do dewastacji budynku, najlepszym sposobem na niedopuszczenie do kolejnych aktów wandalizmu jest pojęcie natychmiastowych działań naprawczych. Wybite szyby, graffiti i inne widoczne formy wandalizmu stanowią zachętę do dalszych destruktywnych działań.

“Zniszczenia poczynione na terenie nieruchomości powinny być jak najszybciej naprawione, usunięte lub zamalowane,” mówi Alter. „Brak natychmiastowego działania jest dla wandali sygnałem, iż właściciel nieruchomości nie posiada lub nie chce wydać pieniędzy na naprawę szkód, lub po prostu nie dba o swoją własność.”

Szybka reakcja to świetny środek zniechęcający, szczególnie dla graficiarzy. Jeżeli  dzieło sprejowca namalowane w ciągu nocy zostanie z samego rana usunięte, to mało prawdopodobne, aby graficiarz chciał wrócić raz jeszcze to samo miejsce – grafficiarzom zależy, aby ich malunki mogły przetrwać znacznie dłużej, mówi Muhlebach.

Zarządca nieruchomości powinien szukać schematu działań wandali. Do aktów wandalizmu może dochodzić w określone dni tygodnia lub o określonej porze roku, na przykład na wiosnę lub podczas odbywającego się w mieście festiwalu. Jeżeli spodziewasz się kolejnego ataku wandali, skontaktuj się w tej sprawie z lokalną policją.

Zarządca może także zwrócić się do policji z prośbą o okresowe patrole okolic nieruchomości. W niektórych miejscowościach uruchamiane są programy anty-graffiti, w ramach których usuwa sie graffiti z publicznych i prywatnych obiektów. Wystarczy jeden szybki telefon, aby na miejsce dotarł specjalny zespół i zlikwidował bałagan pozostawiony przez grafficiarzy. Jeżeli władze miasta nie mogą przyjść w tej sprawie z pomocą, mówi Muhlebach, mieszkańcy dzielnic łączą swoje wysiłki i wspólnie wynajmują firmę do usuwania graffiti.

Zapobieganie i ograniczanie skali wandalizmu wymaga prawdziwej konsekwencji i uporu w działaniu. Im więcej wysiłku zarządca włoży w monitorowanie i likwidowanie tego problemu, tym mniejsze prawdopodobieństwo powrotu wandali na miejsce „zbrodni.”

Markisan Naso jest sekretarzem redakcji w JPM. Wszelkie pytanie dotyczące artykułu prosimy wysłać na adres mnaso@irem.org

Powrot do Wiadomosci Branzowych