Ogólny zarys zarządzania nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami jest procesem składającym się z administrowania, prowadzenia, marketingu i konserwowania nieruchomości aby osiągnąć cele założone przez właściciela nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomości rozwija się jako pożądana profesja ze względu na trzy podstawowe czynniki:

Współrzędny przyrost naturalny i wynikająca z tego potrzeba przestrzeni znacznie zwiększyły ilość roźnego rodzaju nieruchomości.

Wzrasta ilość nieruchomości traktowanych jako inwestycje i zatrudnienie zawodowego zarządcy staje się krytycznym elementem w osiągnięciu sukcesu.

Powszechne staje się zrozumienie, że zawodowy zarządca nieruchomości wymaga specjalnej wiedzy i doświadczenia.

Ciągłe zmiany zachodzące na rynku nieruchomości powodują powstawanie nowych miejsc pracy i rozwój zawodowy dla osób, które posiadają wysoki stopień zaangażowania zawodowego, przejawiają zainteresowanie podnoszeniem kwalifikacji i jakości obsługi klienta.

Rodzaje stanowisk pracy dla zarządcy nieruchomości

Praca wykonywana przez zarządców nieruchomości zależy od zajmowanego przez nich stanowiska, organizacji albo firmy dla której pracują jak równieź rodzaju nieruchomości, którą zarządzają.

Ogólnie zarządzanie nieruchomościami podzielić można na trzy kategorie:  

Zarządzający na miejscu Zarząd nieruchomości
1. Zarząd nieruchomościami stanowiącymi aktywa

Poniżej znajdują się szerokie opisy stanowisk oferowanych w dziedzinie zarządzania nieruchomościami.   Niektóre z zakresu obowiązków powielają się na poziomie zarządcy nieruchomości i zarządcy aktywów.   Tytuł i obowiązki zarządcy nieruchomości zależą również od rodzaju organizacji i typu nadzorowanej nieruchomości.

Zarządzający na miejscu.  Większość zarządzających na miejscu zajmuje się nieruchomościami o charakterze mieszkalnym ( mieszkania, wspólnoty mieszkaniowe, kondominia i samorządy mieszkańców) i jeżeli zamieszkują na terenie nieruchomości którą zarządzają nazywa się ich zarządzającymi na miejscu.  Zarządzający na miejscu stanowią ważną nić łączącą mieszkańców z zarządem nieruchomości.  Zarządzający na miejscu nadzoruje codzienne funkcjonowanie posiadłości.  Zajmuje się nie tylko problemami technicznymi takimi jak systemy elektryczne i operacyjne ale również ma kontak z mieszkańcami i potencjalnymi lokatorami; może spotykać się z aplikantami szukającymi mieszkania i pobierać opłaty czynszu od najemców.  Wymagane kwalifikacje do umiejętności rozmowy i kontaktu z ludźmi.  Zarządzający na miejscu jest odpowiedzialny za utrzymywanie rzetelnych sprawozdań z wydatków i dochodów nieruchomości, które pozwalają zarządcy nieruchomości na prowadzenie ksiąg odzwierciedlających dochodowość nieruchomości.

Zarządzający nieruchomością.  Zarządzający nieruchomością pełni funkcję pośrednika pomiędzy właścicielem nieruchomości lub jego pełnomocnikiem – często zarządzającym aktywami – i personelem zatrudnionym na miejscu.  Zarządzający nieruchomością jest w głównej mierze odpowiedzialny za rzeczywiste aktywa, które posiadłość stanowi i codzienne jej funkcjonowanie poprzez nadzorowanie personelu zatrudnionego na miejscu jak równieź nadzorowanie jakichkolwiek prac renowacyjnych zleconych przez jego firmę, wykonywanych na terenie posiadłości.  Zarządzający nieruchomością tworzy i stosuje się do planu zarządzania nieruchomością, który został zaakceptowany przez właściciela. Plan przedstawia wszystkie aspekty zarządzania nieruchomością, operacje finansowe, relacje z najemcami, rynkowość i wizerunek w społeczności.  Zarządzający nieruchomościami są bezpośrednio odpowiedzialni za utrzymanie i podnoszenie wartości nieruchomości, osiągalne głównie porzez poprawienie zysku operacyjnego netto w wyniku optymalizacji dochodów z najmu i sprawnego funkcjonowania nieruchomości.

Zarządzający nieruchomościami stanowiącymi aktywa.  Zarządzający aktywami, reprezentuje właściciela i koncentruje się na zarządzaniu nieruchomością jako kapitałem inwestycyjnym, podejmując decyzje wpływające na wartość finansową posiadłości.  Główna uwaga skupiona jest na zarządzaniu nieruchomością jako inwestycją i posunięciach, które pozwolą na podniesienie wartości każdej z zarządzanych nieruchomości.  Funkcje operacyjne nieruchomości są pozostawione w gestii zarządzających nieruchomością i zarządców na miejscu.  Zarządzający aktywami koncentruje się na długoterminowym wzroście wartości nieruchomości jak równieź krótkoterminowym przepływie gotówki.  W wielu przypadkach zarządzający aktywami ustala cele funkcjonowania nieruchomości i zleca ich wykonanie zarządzającemu nieruchomością.  Funkcja i obowiązki zarządzającego nieruchomościami stanowiącymi aktywa jest w procesie definiowania przez wiele organizacji i szczegółowe odpowiedzialności różnią się w zależności od rodzaju firmy.

Ogólnie zarządzający aktywami podczas wykonywania swoich funkcji może uczestniczyć w wielu aspektach zarządzania nieruchomością: nabycia, rutynowym zarządzaniu lub sprzedaży.  Wymaga to od zarządzającego zwracania uwagi na sytuację na rynku, pojawianie się nowych możliwości, sytuacje ekonomiczne regulujące najem i aspekty finansowe, które mogą mieć wpływ na zmianę finansowej albo funkcjonalnej struktury przedsięwzięcia.    

Typy zarządzanych nieruchomości

Obowiązki zarządzającego nieruchomościami uzależnione są od rodzaju pełnionej funkcji ale również od rodzaju nieruchomości którą nadzoruje.   Istnieje wiele różnych typów nieruchomości, każda z nich ma specyficzne potrzeby i wymaga innych technik zarządzania.   Ogólnie jednak wszystkie rodzaje nieruchomości wymagają zarządzania.

• Mieszkania
• Kondominia i wspólnoty mieszkaniowe
• Stowarzyszenia właścicieli
• Czynszowe domy jednorodzinne
• Budynki biurowe
• Przestrzenie sprzedaży detalicznej
• Czynszowe domy jednorodzinne
• Budynki biurowe
• Przestrzenie sprzedaży detalicznej
• Centra handlowe różnych rozmiarów
• Budynki przemysłowe
• Budynki komunalne
• Budynki mieszkalne wspomagane przez rząd federalny
• Nieruchomości korporacyjne
• Uniwersytety

Organizacje, które zatrudniają zarządzających nieruchomościami

Zarządzający nieruchomościami są zatrudniani przez wiele różnych organizacji, niektóre z nich:

Firmy zarządzające nieruchomościami.   Kompanie, które specjalizują się w zarządzaniu nieruchomościami dla indywidualnych i grupowych właścicieli w zamian za opłatę.   Z powodu pobierania honorariów za usługi takich zarządzających nazywa się często “ zarządzającym za opłatą”.

Firmy pełnej obsługi nieruchomości.   Kompanie, które oferują szeroki zakres usług obsługi nieruchomości, gdzie zarządzanie jest jedną z nich.   Oddział zarządzania nieruchomościami działa na zasadzie pobieranych opłat.

Spółki eksploatacyjne.   Zarządzający nieruchomościami są częścią personelu i zarządzają nieruchomościami należącymi do firmy.   Zarządzający uczestniczą w wielu aspektach rozwoju nieruchomości, poprzez renowację do marketingu dla potencjalnych inwestorów.

Banki komercyjne.   Banki odeszły od tradycyjnej roli dawania klientom pożyczek hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne i mogą uczestniczyć jako partnerzy kapitałowi w nieruchomości. Banki zatrudniają zarządców nieruchomości i aktywów do monitorowania bankowych portfeli nieruchomości inwestycyjnych i nieruchomości znajdujących się w bankowych zarządach powierniczych.   Zarządzający zajmują się równieź administrowaniem nieruchomości przejętych przez banki w wyniku egzekucji długów hipotecznych.

Zarządy powiernicze nieruchomości inwestycyjnych. Zarządcy nieruchomości zarządzają nieruchomościami inwestycyjnymi dla grup inwestorów, którzy używają wspólnych funduszy do nabycia portfela nieruchomości inwestycyjnych poprzez zarządy powiernicze (REIT’s).

Korporacje.  Wiele z dużych korporacji zatrudnia zarządców nieruchomości i aktywów w  swoich oddziałach nieruchomości.  Są oni odpowiedzialni za zarządzanie posiadłościami korporacji.  Korporacyjny zarządca nieruchomości uczestniczy w ustalaniu najlepszej formy wykorzystania posiadłości korporacyjnych, warunków zakupu, sprzedaży i najmu, nieruchomości będących w posiadaniu albo dzierżawie korporacji.

Agencje rządowe.   Zarządcy nieruchomości są częścią personelu zarządzającego wspomaganymi przez rząd budynkami mieszkalnymi, uczestniczą w programach rozwojowych sponsorowanych przez rząd federalny, stanowy, lokalny jak równieź organizacje charytatywne.

Kompanie ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne. Zarządzający nieruchomościami i aktywami są zatrudnieni do zarządzania nieruchomościami firm ubezpieczeniowych albo portfelami nieruchomości inwestycyjnych należących do dużych firm inwestycyjnych i funduszy emerytalnych.

Firmy pośrednictwa hipotecznego.   Zarządcy nieruchomości zapewniają usługi dla pożyczkodawców jak również uczestniczą w kampaniach sprzedaży dla potencjalnych inwestorów.

Umiejetności wymagane od zarządców nieruchomości

Specyfika pracy zarządców nieruchomości – pośrednictwo pomiędzy właścicielami i najemcami, administrowanie samej posiadłości wymaga od nich szczególnych umiejętności, pozwalających na wykonywanie obowiązków zawodowych.  Umiejętność dyplomatycznego negocjonowania potencjalnych konfliktów pomiędzy właścicielami i najemcami. Znajomość technik promocyjnych i  reklamowych, wiedza o rynkowości zarządzanej nieruchomości, świadomość konkurencyjności stanowią zasadnicze elementy pozwalające na uzyskanie maksymalnych rezultatów finansowych i najemczych dla administrowanej posiadłości.  Rozumienie ekonomi, księgowości, statystyki i szacowania wartości jest istotne w celu ustalenia wysokości przyszłych i bieżących czynszów.

Wykształcenie jest istotne dla zawodowych zarządców nieruchomości.  Każda nieruchomość ma specyficzny charakter i jakiekolwiek zmiany społeczne, polityczne i ekonomiczne wpływają na każdą z nich w inny sposób.  Zarządca posiadający rozległą wiedzę w tych dziedzinach jest w stanie dokonać analizy zróżnicowanych aspektów wpływających na rentowność nieruchomości i stworzyć program właściwych reakcji.

Zarządzający nieruchomościami może nabyć wiele z powyższych umiejętności poprzez zdobycie tytułów i kwalifikacji zawodowych.  Prawdziwa wartość posiadania kwalifikacji zawodowych w zarządzaniu nieruchomościami leży w świadomości właścicieli nieruchomości, że zatrudniają kompetentnego i uczciwego zarządcę do administrowania ich inwestycji kapitałowych.  W okresie swojego istnienia IREM uznaje zasadność posiadania kwalifikacji zawodowych i przyznaje tytuł CPM i dyplom ARM zarządzającym na miejscu, zarządcom nieruchomości i zarządcom aktywów, którzy osiągnęli wysoki poziom kwalifikacji zawodowych poprzez szkolenie, doświadczenie i etykę zawodową.