Nowe rozwiązania
("The New Buzz", JPM Mar/Apr 2005)

Właściciele i administratorzy budynków mogą korzystać z szerokiej oferty technologicznej, która ma przyciągnąć i zatrzymać lokatora – William and Patti Feldman.

Ekscytujące nowe rozwiązania, szeroki wybór technologii komunikacyjnych, większa wydajność i wygoda, lepszy poziom bezpieczeństwa i zabezpieczeń oraz innowacyjne udogodnienia, to zachęcająca oferta właścicieli i administracji budynków, która ma przyciągnąć nowego i utrzymać obecnego lokatora.

Wiodące, dopiero powstające rozwiązania technologiczne to te, które wzbogacają paletę możliwości komunikacyjnych i zapewniają najwyższej jakości środki do monitorowania i kontrolowania systemów operacyjnych budynków. Firmy zainteresowane wynajmem nowej powierzchni biurowej lub rozważające przedłużenie umowy wynajmu, zaczynają poszukiwać właśnie tego typu rozwiązań. W niektórych przypadkach, nowe technologie mogą okazać zdecydowanym plusem a nawet elementem decydującym, a nie tylko przyjemną korzyścią uboczną.

Wygraj bezprzewodowo

Lokatorzy chcą korzystać z technologii bezprzewodowej w swoich biurach, jak i na ulicy, bez przerw i utraty zasięgu. Jednak telefony komórkowe i inne urządzenia bezprzewodowe zazwyczaj nie działają w dużych gmachach, lub działają kiepsko i z przerwami. Stal, beton oraz inne materiały budowlane są wrogiem sygnałów bezprzewodowych – zniekształcają je, osłabiają lub odbijają – utrudniając korzystanie przez lokatorów, obsługę budynku i służby ratunkowe nie tylko z telefonów komórkowych, ale także z systemów komunikacji radiowej czy PDA. Ponadto, materiały budowlane ograniczają także sygnały sieci bezprzewodowych (Wi-Fi) wykorzystywane w celu dostępu do sieciowych baz danych, systemów lokalizacji radiowej używanych do odnajdowania ludzi lub śledzenia ruchu towarów, oraz ograniczają działanie dwustronnych krótkofalówek, używanych przez obsługę budynku, policję, czy służby ratunkowe.

"System bezprzewodowy, będący w stanie pokonać zakłócenia oraz umożliwić pełny zakres komunikacji bezprzewodowej, jest w istocie najnowszym medium" – powiedział Ed Jungerman, wiceprezes ds. zarządzania i marketingu firmy InnerWireless, Inc. z Richardson w Teksasie, dostawcy budowlanych systemów bezprzewodowych, używanych do przekazu sygnałów radiowych dowolnych technologii, takich jak telefony komórkowe, krótkofalówki czy inne aplikacje "zaplecza". "Ten system umożliwia osobom polegających na usługach bezprzewodowych zamieszkanie w budynku".

Pojedynczy system anteny pasywnej, taki jak ID – system zaprojektowany przez InnerWireless – może funkcjonować jako szkielet dla całego spektrum urządzeń bezprzewodowych. Według Jungermana, taki typ szkieletu jest w istocie zintegrowanym systemem bezprzewodowej, szerokopasmowej dystrybucji, dającym jednolity zasięg w całym gmachu dla pełnego zakresu aplikacji na każdym piętrze, bez "wycieku" sygnału poza budynek.

W ciągu ostatnich dwóch lat, firma InnerWireless zainstalowała ponad 2 miliony metrów kwadratowych szkieletu sieci bezprzewodowej w 44 kompleksach budowlanych w całym kraju, w tym w nowym budynku Time Warner w Nowym Jorku. InnerWireless spodziewa się podwojenia tego wyniku w 2005r.

"Ten gwałtowny wzrost wykorzystywanych podłączeń bezprzewodowych można porównać do wprowadzonego na początku dwudziestego wieku systemu klimatyzacyjnego, równomiernie rozprowadzającego powietrze o określonej temperaturze po całym budynku" – powiedział Jungerman. We wczesnych latach 1990-tych przyjęło się, że budynki nie posiadające w projekcie takiego systemu są poniżej standardu. Tak samo użytkownicy telefonów komórkowych, przyzwyczajeni do wygody korzystania z ich usług wszędzie, tylko nie w budynkach biurowych, niedługo już uznają, że brak tego typu usługi w budynku jest niedopuszczalny, stwierdził Jungerman.

Już niedługo w budynku blisko Ciebie

  Właściciele centrów handlowych są jednymi z pierwszych, którzy skorzystali z nowych technologii, twierdzi John R. Summers, dyrektor ds. nieruchomości komercyjnych firmy Johnston Controls. Są po prostu zainteresowani tym, by robiący zakupy zostawali w sklepach jak najdłużej, więc instalują bezprzewodowe systemy, pozwalające na korzystanie z telefonów komórkowych i innych urządzeń. Właściciele centrów instalują także cyfrowe ekrany ciekłokryształowe, które umożliwiają szybką aktualizację komunikatów reklamowych, np. zmianę treści ogłoszeń, i są bardziej efektywne niż billboardy czy inne tradycyjne formy... "Zauważamy też coraz szersze wykorzystanie sygnałów identyfikacyjnych, wyświetlających reklamy poszczególnych sklepów na PDA klientów, rozpoznawanych przez system w momencie wejścia do budynku" – dodał Summers.

  Podobnie, właściciele i administracja budynków biurowych grawitują w kierunku systemów bezprzewodowych z hostingiem, pozwalających poszczególnym lokatorom na podłączanie się w celu zaspokajania indywidualnych potrzeb. "Budynki bezprzewodowe są na najlepszej drodze, by stać się normą w nowym budownictwie. Właściciel budynku zapewni bezprzewodową infrastrukturę dla całego gmachu, bo zwiększa to jego atrakcyjność dla potencjalnych lokatorów. W rzeczy samej, dla niektórych potencjalnych lokatorów, brak możliwości korzystania z urządzeń do komunikacji bezprzewodowej w którymkolwiek punkcie budynku stało się potężną przeszkodą do najmu powierzchni biurowej" – twierdzi Summers.

Z perspektywy kosztów, zainstalowanie szkieletu dla jednej anteny bezprzewodowej przynosi oszczędności w przypadku nowego budownictwa, ponieważ instaluje się w całym budynku tylko jeden kabel zamiast wielu. Zainstalowanie wielu punktów dostępu na każdym piętrze uzupełnia taki system.

John Passanante, partner w Syska Hennessy Group, krajowej firmie konsultacyjnej, inżynieryjnej, technologicznej i budowlanej z siedzibą główną w Nowym Jorku, dostrzega istotny wzrost zainteresowania natychmiastowym wdrożeniem siedzi bezprzewodowych w budynkach. "Nie dawniej niż parę lat temu, infrastruktura była instalowana z myślą o jej wykorzystaniu przez lokatorów kiedyś w przyszłości, teraz punkty dostępu są instalowane równocześnie ze szkieletem anteny".

Infrastruktura przypisuje pewien zakres pasma dla każdego systemu. W ten sposób, wyjaśnia dalej Passante, każdy dostawca usług, po zainstalowaniu własnego sprzętu w piwnicy i podłączeniu go do kanału anteny przydzielonego przez Federalną Komisję ds. Komunikacji, będzie miał sygnał, dostępny w całym budynku. Przykładowo, jeżeli straż pożarna zainstaluje konieczne osprzętowanie w piwnicy, to strażacy będą w stanie korzystać z krótkofalówek w dowolnym miejscu budynku.

Najinteligentniejszy budynek na całej ulicy 

Oprócz lepszych systemów komunikacji, życzonych sobie przez prawie wszystkich lokatorów, często zachęca się i zdobywa firmy przy pomocy zintegrowanej "inteligencji budynku", mogącej usprawnić obsługę lokatorów. Przy właściwej, już zainstalowanej infrastrukturze, pozwalającej na bezprzewodową komunikację, funkcje te mogą obejmować cały zakres operacji, od zdalnego sterowania ogrzewaniem lub ochładzaniem pojedynczych pomieszczeń, czy innymi energochłonnymi urządzeniami, aż po "inteligentną" kontrolę dostępu bezprzewodowego.

Administratorzy budynków mogą, wykorzystując istniejące technologie internetowe, bezprzewodowo monitorować i kontrolować pojedyncze termostaty oraz inne urządzenia – w niektórych przypadkach zdalnie i spoza budynku. Dostęp przez Internet pozwala lokatorom logować się na stronie internetowej budynku i przedkładać różnego typu prośby, związane z bieżącą konserwacją budynku czy naprawą awarii. Podczas gdy niektóre prośby, takie jak o wymianę żarówki czy naprawę kranu, będą naturalnie wymagać interwencji na miejscu, inne - jak korekta ustawienia termostatu - będą mogły być spełnione zdalnym sterowaniem.

Jak tam temperatura u Pana?

Johnson Controls, firma z Milwaukee specjalizująca się w administracji i obsłudze budynków, wprowadziła bezprzewodowy system kontroli, obejmujący termostat, który może być umieszczony w dowolnym miejscu na ścianie, bez kosztów związanych z okablowaniem. Łatwo go zainstalować lub przesunąć, w miarę potrzeb lokatora. Firma ta oferuje także właścicielom budynków cyfrową sieć ochrony, korzystającą z bezprzewodowych kamer. Sprzęt ten nie tylko oferuje nadzór i kontrolę, ale jest także w stanie magazynować dane w celu późniejszej analizy.

W niedalekiej przyszłości, w większości komercyjnych nieruchomości z dużą liczbą lokatorów, systemy budynku będą w stanie zareagować na pewne działania i zainicjować zmiany automatycznie, twierdzi Mike Potter, jeden z założycieli Building Technology Advisors w Los Angeles. Przykładowo, jeśli lokator z kartą dostępu wejdzie do budynku, to automatycznie zapali się światło i włączy system klimatyzacji obsługujący pomieszczenia przez niego zajmowane. W ten sposób przepływ powietrza rozpocznie się jeszcze zanim wejdzie on do windy.

Jeżeli szczegóły systemu ogrzewania i ochładzania będzie można śledzić przez komputer (online), inżynier budynku będzie mógł zobaczyć, jak wiele powietrza dostarczane jest do poszczególnych pomieszczeń i jakie są ustawienia zaworów, przepustnic i innych urządzeń mechanicznych. Według Paula Ehrlicha, właściciela Building Intelligence Group z White Bear Lake w Minesocie, zdolność zmiany konfiguracji ustawień i natychmiastowego rozwiązania problemu poprzez komputer dużo bardziej satysfakcjonuje lokatora, i jest znacznie bardziej efektywna kosztowo dla właściciela, niż konieczność czekania na pracownika obsługi budynku lub serwisu naprawczego, który musiałby dokonać zmian na miejscu.

Zapal światło

Geoffrey Kasselman, prezes Op2mize, specjalista od technologii i doradca ds. nieruchomości komercyjnych oraz deweloper z Northbrook w Illinois, twierdzi: "Przy zdalnej kontroli systemu oświetlenia, umożliwionej przez Internet, monitorowanie każdego punktu świetlnego mogłoby być tak dokładne, że administrator budynku byłby w stanie wiedzieć, w czasie rzeczywistym, nie tylko kiedy ma miejsce awaria, ale także przewidzieć spalenie się żarówki - w obu przypadkach zanim użytkownik zdąży złożyć prośbę o naprawę".

Pod obserwacją

Te samy typy zdalnego kontrolowania i monitorowania są obecnie integrowane z kamerami systemów zabezpieczenia, tablicami rozdzielczymi, sygnalizatorami cyfrowymi, ochroną przeciwpożarową i systemami czujników zbliżeniowych. Przykładowo, jeżeli pracownik zamelduje o zgubionej lub skradzionej karcie dostępu, będzie można ustawić system tak, by nagrał na wideo każdego, kto spróbuje użyć tę kartę, a jego wizerunek przekazał do administracji budynku, powiedział Ehrlich.

Napisy na ścianie

Inteligentna integracja, łącząca cyfrowe sygnalizatory w całym budynku, od garażu po dach, może też stanowić silny argument przy zachęcaniu potencjalnego lokatora, między innymi z powodu korzyści, jakie daje ona w przypadku pożaru lub ewakuacji budynku. Plazmowe ekrany, zazwyczaj pokazujące reklamy czy spis lokatorów budynku, mogą wyświetlać, na czerwonym tle, bardzo dobrze widoczne instrukcje ewakuacji budynku w czasie rzeczywistym. Tego typu czytelny, dobrze widoczny przekaz musi zwrócić na siebie większą uwagę niż statyczne znaki informacyjne, koło których ludzie przechodzą codziennie, najczęściej je ignorując, twierdzi Ehrlich.

Pełna dostępność

Cała ta inteligentna, sieciowa integracja jest możliwa dzięki całkiem nowemu zjawisku - standardowi pełnej dostępności dla składników systemu i łączności bezprzewodowej. Nie tak dawno temu systemy były własnościowe, wydzielone i osobno okablowane. (Przykładowo, okablowane kamery wideo systemu zabezpieczenia były podłączone wyłącznie do sprzętu w tej samej instalacji). Obecnie systemy budynków coraz częściej składają się z bezprzewodowych, standardowych, w pełni dostępnych komponentów, wykorzystujących tego samego typu układy scalone, co telefony komórkowe, komputery, odtwarzacze DVD, lampy, termostaty i inne urządzenia kontrolne w budynku. Otwiera to drzwi dla scenariusza, w którym wszystkie urządzenia mogą się komunikować, co zwiększa ich efektywne wykorzystanie.

Powiązanie systemów w budynku z łącznością Internetową umożliwia także monitorowanie i kontrolę zużycia energii w czasie rzeczywistym. Przy właściwych danych i ustawieniach, możliwe jest zaoszczędzenie energii na kilka rożnych sposobów. Przykładowo, jeżeli dostawca mediów oferuje stawki zmienne w zależności od popytu, lokatorzy mogą zaplanować większe zużycie w okresie niższych cen poza szczytem.

Ogólnie, według Ehrlicha, cała ta łączność ułatwia życie lokatorów, oferując im wygodniejszy i bezpieczniejszy budynek, a także sprawia, że nie chcą rezygnować z najmu. Celem jest utrzymanie lokatorów przy cenach rynkowych lub wyższych od rynkowych tak długo, jak to jest możliwe i, w miarę upływu czasu, znaczne zwiększenie wartości nieruchomości.

Odpowiednia pora na zmiany?

SBC, firma telekomunikacyjna świadcząca pełen zakres usług telefonicznych i transmisji danych w 13 stanach USA, oferuje SmartMoves, wspólny program marketingowy dla deweloperów, budowniczych, administratorów i właścicieli nieruchomości wielomieszkaniowych i biurowych.

W ramach programu, SBC staje się uprzywilejowanym, pojedynczym dostawcą pełnego zakresu usług telekomunikacyjnych dla nieruchomości, włączając w to miejskie i zamiejscowe połączenia telefoniczne oraz usługi światłowodowego przekazu danych, takie jak hosting portali internetowych, wideokonferencje, podłączenia do sieci lokalnych i dostęp do Internetu. SBC doprowadza okablowanie do piwnic budynków, gwarantując usługi w budynku i przygotowując teren na wybierane przez lokatorów opcje podłączania.

Koncepcja możliwości współpracy z pojedynczym dostawcą pełnego zakresu usług komunikacyjnych w ramach uprzywilejowanego układu, nadal w ramach konkurencyjności, może stanowić dobrą zachętę w przypadku potencjalnych drobnych lokatorów, twierdzi Dianne Giacovelli, dyrektor programowy SmartMoves.

Niezależnie od tego, jak zachęcający pakiet ofert zaproponuje właściciel budynku, te same technologie, będące częścią infrastruktury i mające na celu przyciągnięcie potencjalnych lokatorów, stanowią często te same czynniki, które pomagają ich utrzymać. Zakładając, że właściciel budynku dobrze zna miejscowy rynek, inwestycja w starannie dobraną infrastrukturę wysokiej jakości spłaci się zarówno na krótszą, jak i na dłuższą metę.

William i Patti Feldman (wfeldman@att.net)
są niezależnymi dziennikarzami w Nowym Jorku i często piszą dla "The Journal".