GRAJMY W ZIELONE
("Stepping On the Green" Jan/Feb 2008)

Modernizacja siedziby firmy Adobe pokazuje, jak budynki mogą oszczędzać energię i pieniądze

James G. Parker

Niemal każdego dnia w mediach pojawiają się doniesienia podkreślające ważkość “zielonych działań”, co tak naprawdę odnosi się do ochrony środowiska, redukcji odpadów i ochrony zasobów naturalnych. Szereg firm zarządzających nieruchomościami inwestuje w rozwiązania, dzięki którym ich obiekty staną się bardziej energooszczędnymi i zdrowszymi miejscami pracy, a o pomoc w realizacji tych celów zwracają się do zarządców swoich nieruchomości. Wprowadzenie tego typu zmian to proces stopniowy, który wymaga prawdziwego zaangażowania.

Dobrym przykładam ilustrującym tę tendencję jest wiodący producent oprogramowania komputerowego Adobe Corp. z San Jose w stanie Kalifornia. Główna siedziba firmy składa się z trzech wielokondygnacyjnych biurowców położonych w śródmieściu San Jose. W 2006 roku, West Tower - jeden z budynków kompleksu Adobe - został pierwszym budynkiem na świecie, który otrzymał platynowy certyfikat w ramach programu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) promowanego przez U.S. Green Building Council (Amerykańską Radę Zielonego Budownictwa). Jeszcze w tym samym roku, platynowy certyfikat otrzymały dwie pozostałe wieże kompleksu Adobe w San Jose. Wszystkie obiekty Adobe uzyskały certyfikację jako budynki już istniejące, zmodernizowane według standardach LEED.
 
W dziewięć miesięcy po certyfikacji LEED, Adobe otrzymał od lokalnych agencji stanowych i przedsiębiorstw komunalnych ulgi na łączną kwotę 389 000 USD. Firmie udało się również zredukować roczne koszty eksploatacyjne o 1,2 mln USD, co oznacza 121-procentowy zwroty z inwestycji.

CO TO JEST “ZIELONY BUDYNEK”?
Terminem “zielony budynek” określa się obiekt, któremu U.S. Green Building Council (USGBC) przyznała certyfikat LEED. Według USGBC, budynki z certyfikatem LEED, gdy porównamy je z innymi obiektami, charakteryzują się niższymi kosztami eksploatacyjnymi, wyższymi stawkami najmu, a ich najemcy cieszą się lepszym zdrowiem.

Uzyskanie certyfikatu LEED to nie lada wyzwanie. Proces ten jest tak rygorystyczny i metodyczny, iż niektóre firmy zarządzające zwracają się o pomoc do profesjonalistów w tej dziedzinie. „Przez cały czas prowadził nas konsultant z USGBC,” mówi George Denise, CPM., CFM, FMA, RPA i dyrektor generalny Client Solutions Group w Cushman & Wakefield of California Inc., AMO. Cushman and Wakefield to firma zarządzająca kompleksem biurowym Adobe Towers.

PRZEGLĄD WIEŻ
Analizując proces certyfikacji LEED, w pierwszej kolejności należy dokonać oceny istniejącego budynku. Michael Bangs, Międzynarodowy Dyrektor ds. Obiektów Budowlanych w Adobe, porównał proces certyfikacji budynku do przeglądu stanu samochodu. Podczas takiego przeglądu ocenia się poszczególne układy i części pojazdu oraz ich wzajemne współdziałanie,” mówi Bangs. „Chodziło nam o to, aby wszystkie systemy w naszych budynkach stały się wydajne i efektywne, jakby każdy z nich właśnie opuścił linię produkcyjną.”

Po dokonaniu oceny, zarządca nieruchomości lub jego zespół przystępuje do testowania wszystkich systemów budynku celem sprawdzenia, czy spełniają kryteria ustalone przez USGBC. „Przeanalizowaliśmy dosłownie tysiące parametrów; część z nich dotyczyła układów, które funkcjonowały w sposób optymalny w momencie ich projektowania lecz które z czasem mogły stracić na efektywności działania,” mówi Denise.

Następny krok to przeprowadzenie burzy mózgów na temat projektów modernizacyjnych, jakie można zrealizować w ramach istniejącego budżetu. Według Bangsa i Denise, wiele zielonych projektów, które zrealizował Adobe wraz z Cushmanem & Wakefieldem zrodziło się w głowach pracowników tych właśnie firm. „Dużo z tego, co zrobiliśmy opierało się na ciężkiej pracy oraz wielu dobrych, prostych (i tanich) rozwiązaniach. Projekty, których się podejmowaliśmy były łatwe do wdrożenia i przynosiły szybki zwrot z inwestycji,” mówi Denise.

Motywację do przejścia przez tak żmudny proces certyfikacyjny różne firmy czerpią z rożnych źródeł. Niektóre z nich dążą do obniżenia kosztów eksploatacyjnych oraz zużycia energii. Inne chcą modernizować swoje obiekty lub redukować emisję szkodliwych czynników do środowiska. W przypadku Adobe, motorem „pójścia w zielone” było ciągłe dążenie firmy do angażowania się w przyjazne dla środowiska praktyki biznesowe, mówi Bangs. „Mieliśmy już status ‘Energy Star’ przyznany przez Agencję Ochrony Środowiska, więc certyfikacja LEED wydawała nam się następnym logicznym krokiem.” W dużej mierze, była to kontynuacja tego, co już nam się udało osiągnąć.”

CO I JAK?
Znaczna część procesu certyfikacji LEED dotyczy zużycia energii. Denise wyjaśnia, iż na 85 kryteriów branych pod uwagę podczas procesu certyfikacyjnego budynków Adobe, 22 dotyczyły energii elektrycznej. „Energia i jej zużycie to zazwyczaj największy składnik kosztowy każdego budynku,” mówi Denise. „Koszt ten to średnio 20-30 procent budżetu operacyjnego budynku.”

W trakcie procesu certyfikacji Adobe zainwestował 1,4 mln USD we wdrożenie ponad 70 zielonych programów. W następnym roku firma odnotowała oszczędności sięgające 1,2 mln USD ponad to, co uzyskała w postaci upustów od lokalnych agencji rządowych i przedsiębiorstw komunalnych.

Ramy czasowe certyfikacji LEED zależą w dużej mierze od ocenianego budynku, mówi Bangs. W przypadku Adobe, certyfikacja pierwszego budynku trwała jeden rok, natomiast proces certyfikacji dwóch pozostałych budynków zajął 18 miesięcy. W tym czasie, personel techniczny budynków przeszedł dodatkowe szkolenia. Według Bangsa obsługa techniczna biurowców wykonywała świetną robotę jeszcze przed rozpoczęciem procesu certyfikacyjnego, jednakże proces LEED był dla wszystkich wspaniałym doświadczeniem i okazją do nauki. „Wynikiem tej pracy są budynki, które przynoszą ogromne oszczędności energii i kosztów utrzymania, a pracownikom i gościom oferują większy komfort pracy i pobytu na ich terenie,” mówi Denise.

WIECZNIE ZIELONY
Denise podkreśla, iż przekształcanie budynków w obiekty zielone powinno być dla każdej firmy zarządzającej dążeniem do nieustannej poprawy. Przemiana w zielony budynek nie jest czymś, co można zrobić raz, a potem o tym zapomnieć,” twierdzi Denise. „My nieustannie analizujemy to, jak zarządzamy naszymi budynkami i szukamy sposobów, jak wykonywać określone rzeczy bardziej efektywnie. Ciągle przyglądamy się nowym technologiom i regularnie przymierzamy się do nowych projektów.”

I tak na przykład, zarządcy nieruchomości Adobe pracują obecnie nad projektem, który pomoże ograniczyć wpływ promieniowania słonecznego na temperaturę budynków. „Mamy już optymalnie działające systemy ogrzewania i klimatyzacji, lecz nasz obecny projekt poprawi sytuację jeszcze bardziej,” mówi Denise. „Obecnie zakładamy przezroczystą, termiczną powłokę, która będzie blokowała 99% promieniowania ultrafioletowego i 95% promieni podczerwonych.”

Denise zachęca zarządców i właścicieli nieruchomości, którzy  mają ambiwalentny stosunek do tego typu inicjatyw, aby włączyli się do „gry w zielone.” „Obniżanie zużycia energii i kosztów eksploatacji budynku, redukcja ilości produkowanych odpadów – to w końcu kluczowe aspekty dobrego zarządzania nieruchomościami, to po prostu dobra decyzja biznesowa … ważne jest, aby nie marnować naturalnych zasobów.”

James G. Parker jest autorem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące artykułu prosimy kierować na adres mnaso@irem.org.

Co to jest certyfikacja LEED?

Aby uzyskać certyfikat LEED, nowy lub istniejący budynek poddawany jest ocenie przez U.S. Green Building Council (Amerykańską Radę Zielonego Budownictwa) w sześciu kategoriach, w ramach których można uzyskać następującą maksymalną liczbę punktów:

1.         Obiekt bezpieczny dla środowiska                 max. liczba punktów: 14
2.         Wydajność zużycia wody                               max. liczba punktów: 5
3.         Zużycie energii                                                max. liczba punktów: 17
4.         Materiały i zasoby naturalne                           max liczba punktów: 13
5.         Proekologiczność wnętrza obiektu                 max. liczba punktów: 15
6.         Innowacyjność i rozwiązania projektowe       max. liczba punktów: 5

Maksymalna łączna liczba punktów: 69

Liczba przydzielanych punktów zależy od wyników, jakie budynek osiąga w powyższych kategoriach, natomiast o poziomie certyfikacji decyduje suma otrzymanych punktów.

Certyfikat LEED
26-32 punktów lub więcej niż 37% maksymalnej liczby punktów

Certyfikat LEED – Poziom srebrny
33-38 punktów lub więcej niż 47% maksymalnej liczby punktów

Certyfikat LEED – Poziom złoty
39-51 punktów lub więcej niż 56% maksymalnej liczby punktów

Certyfikat LEED – Poziom platynowy
52-69 punktów lub więcej niż 75% maksymalnej liczby punktów

Bardziej szczegółowe informacje na temat punktacji i kategorii LEED dla nowych i modernizowanych obiektów znaleźć można na stronie www.usgbc.org/ShowFile.aspx?DocumentID=1095.

Adobe Towers “na nowo”

Podczas procesu certyfikacji LEED, zarządcy kompleksu biurowego Adobe Towers wprowadzili około 70 zielonych projektów.

Oto niektóre projekty, których wdrożenie wywarło największy wpływ na sposób funkcjonowania obiektów:

•           Oświetlenie: istniejący system oświetlenia w budynkach i na parkingach został zastąpiony wysokowydajnymi lampami fluorescencyjnymi nowej generacji. Zmiany te były łatwe do wprowadzenia i przyczyniły się do obniżki zużycia energii przez Adobe o 60 procent.

•           Optymalizacja pracy silników elektrycznych: we wszystkich urządzeniach wyposażonych w silniki elektryczne zainstalowano napęd o zmiennej prędkości, dzięki czemu silniki nie pracują ze stałą prędkością lecz w zależności od zapotrzebowania, co czyni je bardziej energooszczędnymi.

•           Listwy zasilające: w pomieszczeniach biurowych zainstalowano listwy zasilające wyposażone w czujniki ruchu. Gdy w pomieszczeniu nikt nie przebywa, listwa wyłącza światło, monitor komputera oraz wszelkie inne urządzenia elektryczne, które mogą znajdować się w pokoju, na przykład lampkę na biurku. Tego typu listwy zasilające przynoszą miesięczne oszczędności w wysokości 3 USD na jednego pracownika, co w skali roku daje znaczną sumę.

•           System nawadniania:  Aby zmniejszyć zużycie wody do nawadniania swoich terenów zielonych firma Adobe zainstalowała system sterowany przez satelitę. Wydajność większości systemów nawadniania podpowierzchniowego wynosi około 50-60%, podczas gdy wydajność systemu Adobe Towers sięga 90%, co oznacza spadek zużycia wody o 76%.

•           Bezwodne pisuary: Adobe Towers były pierwszymi budynkami w San Jose, w których toaletach zainstalowano bezwodne pisuary, a to z kolei przyczyniło się do dalszej oszczędności wody. Ponieważ  prawo budowlane nie zezwalało wówczas na instalację pisuarów, Adobe  i firma zarządzająca Cushman and Wakefield musieli zwrócić się do rady miasta o specjalne zezwolenie.

•           Jakość powietrza w pomieszczeniach: Adobe udało się poprawić jakość powietrza wewnątrz budynku poprzez optymalizację systemu wentylacji, która wpuszcza więcej świeżego powietrza do budynku. Ponadto, zarządcy nieruchomości wdrożyli technologię detekcji ruchu poprawiając efektywność pracy instalacji grzewczej i wentylacji w pomieszczeniach konferencyjnych. Teraz, to czujniki ruchu wykrywają, czy w pomieszczeniu przebywają osoby i tylko wtedy stosownie je dogrzewają lub schładzają.

•           Wentylatory w garażach: Dzięki przeprowadzonej analizie, zarządcy nieruchomości i inżynierowie budynków zdali sobie sprawę, iż wentylatory w podziemnych garażach powinny pracować tylko w czasie wzmożonego ruchu.

W stronę certyfikacji LEED

• Oceń istniejący budynek. Jak działają i współdziałają systemy w twoim budynku? Czy są wydajne i efektywne?
• Przetestuj wszystkie systemy budynku, aby sprawdzić, na ile spełniają kryteria ustalone przez U.S. Green Building Council w ramach programu LEED.
• Przeprowadź burzę mózgów, które zielone projekty mogłyby zostać wdrożone uwzględniając czas i budżet, jakim dysponujecie. Które projekty nie wymagają dużych nakładów? Które projekty są łatwe do wdrożenia i przyniosą szybki zwrot z inwestycji?
• Wprowadź “zielone” projekty modernizacyjne.
• Podążaj krok po kroku przez proces certyfikacyjny LEED wytyczony przez USGBC:

1. Zarejestruj budynek aspirujący do otrzymania certyfikatu LEED na stronie www.usgbc.org
2. Wypełnij wniosek podając wyniki osiągane przez budynek i stosowane procedury operacyjne.
3. Prześlij wniosek certyfikacyjny do USGBC, gdzie zostanie przeanalizowany i rozpatrzony;  uzupełnij wszelkie dodatkowe informacje, o które poproszą konsultanci USGBC.
4. Czekaj na końcową ocenę certyfikacyjną od USGBC.

Recertyfikacja LEED wymagana jest przynajmniej raz na pięć lat, chociaż budynki mogą ubiegać się o ponowną certyfikację co roku. Coroczna certyfikacja jest korzystna dla tych operatorów budynków, którym zależy na otrzymywaniu informacji o rocznych wynikach osiąganych przez nieruchomość w celu ich oceny i opracowania budżetu.  Coroczna certyfikacja LEED jest potrzebna także wtedy, gdy jej wynik stanowi integralną część umowy najmu jako miernik jakości powierzchni udostępnianej najemcy. Wniosek o recertyfikację obejmuje tylko te zmiany w polityce zarządzania i wynikach osiąganych przez nieruchomość, które zostały wprowadzone od czasu pierwotnej certyfikacji.

Wiele roślin kształtujących teren wokół budynków Adobe pochodzi z regionów o mikroklimacie zbliżonym do warunków panujących w San Jose. Rośliny te lepiej reagują na lokalne warunki klimatyczne, a ich utrzymanie wymaga mniejszych nakładów i zużycia wody.

Firma Adobe  znacznie obniżyła zużycie energii uruchamiając wentylatory w garażach tylko w godzinach natężonego ruchu; przedtem urządzenia te pracowały w trybie ciągłym.

Zarządcy budynków Adobe pracują obecnie nad redukcją przedostającego się do budynku ultrafioletowego i podczerwonego promieniowania słonecznego.

Powrot do Wiadomosci Branzowych