Nieruchomość bez przestępstw
("Creating a Crime-Free Property" Journal of Property Management January/February 2012)

Nancye J. Kirk

“Przestępcy zniszczą wszystko to, na co i nad czym pracujesz. Zniszczą twoją nieruchomość. Zniszczą twoją reputację. Zniszczą okolicę nieruchomości. Odzyskiwanie straconej reputacji może trwać miesiącami, a nawet latami,” powiedziała Rebecca Noel, dyrektor wykonawczy International Crime-Free Association (IFCA), oficer służby publicznej z komendy policji w Yuscan, uczestniczka i prelegent na konferencji IREM Fall Leadership Conference, która odbyła się w październiku 2011 roku w San Diego.

Ta brutalna prawda przypomniana przez Noel, iż nie ma takiej nieruchomości, która nie byłaby zagrożona działalnością przestępczą, kieruje uwagę na zarządców nieruchomości. To do ich obowiązków należy stawianie czoła nielegalnej działalności, jednakże nie po fakcie lecz na zasadzie prewencji, zanim dojdzie do przestępstwa i wynikających z niego strat. Zarządcy muszą więc stać się ekspertami w identyfikowania znaków ostrzegających o potencjalnej działalności przestępczej.

W tym właśnie celu stowarzyszenie IFCA opracowało specjalny program o nazwie Crime-Free Program (ang. wolny od przestępstw). Program ten opiera się na aktywnym uczestnictwie i współpracy trzech zainteresowanych stron – policji, zarządców oraz najemców nieruchomości, których wspólnym celem jest zagwarantowanie nieruchomości względnego bezpieczeństwa oraz poprawa jakości życia mieszkańców poprzez zapobieganie problemom zanim te zasilą statystyki kryminalne.

Program Crime-Free - pierwotnie uruchomiony w 1992 roku przez Tima Zehringa, policjanta z komendy policji w Mesa w stanie Arizona - składa się z trzech etapów, które uczestnicy realizują pod kierunkiem lokalnej komendy policji. Obecnie program działa w dwóch tysiącach miast w czterdziestu czterech stanach USA, pięciu prowincjach Kanady, a także w Meksyku, Anglii, Finlandii, Japonii, Rosji, Malezji, Nigerii, Afganistanie oraz Puerto Rico. Po ukończeniu poszczególnych etapów Programu zarządcy nieruchomości otrzymują stosowny certyfikat, a sama nieruchomość zdobywa certyfikację po zrealizowaniu wszystkich trzech etapów.

TRZY ETAPY
ETAP 1—BADANIE ŚRODOWISKOWE
Program Crime-Free rozpoczyna się od badania środowiskowego (Crime Prevention Through Environmental Design CPTED). Badanie to opiera się na założeniu, iż odpowiedni projekt nieruchomości oraz efektywne wykorzystanie zbudowanego środowiska może prowadzić do redukcji przestępczości oraz poczucia strachu, jakie jej towarzyszy. Badanie CPTED uwzględnia charakterystyczne cechy projektu, ukształtowanie terenu oraz naturalne drogi dostępu, a więc te elementy, które mogą „zapraszać” przestępców, lub które można tak skorygować, aby stanowiły ochronną barierę przez nielegalnym i niewłaściwym zachowaniem osób postronnych.

ETAP 2—INSPEKCJA
Drugi etap Programu, tłumaczy Rebecca Noel, polega na gruntownej inspekcji nieruchomości. W ramach badania CPTED kontroluje się, czy drzwi, okna i zamki spełniają minimalne standardy bezpieczeństwa, w jakim stanie technicznym jest oświetlenie zewnętrzne oraz teren wokół nieruchomości oraz jak wyglądają procedury kontroli nad kluczami.

„Uważnie sprawdzamy wizjery w drzwiach, dodatkowe zabezpieczenia okien, zamki z ryglem, trzycalowe śruby mocujące blachy zaczepowe zamków, ukształtowanie terenu oraz oświetlenie,” mówi Noel.

“To, w jaki sposób przycinasz swoje krzewy i drzewa może odstraszać lub zachęcać do działalności przestępczej.”

Omawiając kompleksowość badania CPTED, Rebecca Noel podkreśla, iż inspekcje nieruchomości przeprowadza się zarówno w dzień, jak i w nocy. „Po zapadnięciu zmroku uważnie przyglądamy się oświetleniu.”

ETAP 3—UTRZYMANIE
Badanie CPTED obejmuje także ocenę utrzymania stanu technicznego nieruchomości.  Kiepsko utrzymana, niszczejąca nieruchomość wskazuje na brak zainteresowania ze strony najemców i właściciela, przez co ściąga uwagę niechcianych najemców. Z kolei zadbana i dobrze utrzymana nieruchomość tworzy obraz społeczności bezpiecznej, spokojnej i czystej i dlatego przyciąga pożądanych najemców. Na efektywny program utrzymania nieruchomości składają się między innymi, takie praktyki jak natychmiastowe usuwanie graffiti, zniechęcanie wandali poprzez szybką naprawę szkód, dbanie o porządek i usuwanie śmieci.

“Personel techniczny może być oczami i uszami zarządcy,” mówi Noel. „Musi jednak wiedzieć, na co zwracać uwagę po wejściu do lokalu mieszkalnego i nauczyć się, jak rozpoznawać podejrzane przedmioty wrzucane do śmieci. Z tego właśnie względu pracownicy techniczni stanowią integralną część Programu Crime-Free.”

Według Noel umiejętność identyfikowania znaków ostrzegawczych ma krytyczne znaczenie dla zapobiegania działalności przestępczej. Podczas gdy policjanci przechodzą w tym zakresie stosowne szkolenia, zarządcy nieruchomości nie wiedzą często, jak identyfikować tego typu zachowania.

PRZEŚWIETLANIE I EKSMITOWANIE
Wychodząc z założenia, iż nieruchomości, na terenie których nie dochodzi do przestępstw są atrakcyjne dla porządnych najemców, oraz przyczyniają się do ogólnego bezpieczeństwa, nie wolno nam zapominać o odpowiedzialności cywilnej właściciela nieruchomości.

Noel przypomina, iż właściciel, firma zarządzająca oraz zarządca nieruchomości mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności karnej w związku z tym, co dzieje się na terenie ich nieruchomości. Na wypadek procesu sądowego ogromne znaczenie może mieć fakt podejmowania przez nich kroków mających na celu wyeliminowanie działalności przestępczej, na przykład poprzez programy szkoleniowe typu Crime-Free. W takiej sytuacji trzeba udowodnić, iż zarządca robi wszystko, co w jego mocy, aby przestępcy trzymali się z daleka od nieruchomości.

Telefoniczne zgłoszenia na policję oraz pisemne raporty policyjne to dwa podstawowe mierniki stosowane do oceny sukcesu Programu Crime-Free. Jak podaje IFCA nieruchomości, które wdrożyły program odnotowały 37 procentową redukcję liczby zgłoszeń na policję z prośbą o interwencję oraz 48 procentowy spadek ilości pisemnych raportów policyjnych. W wielu miastach spadki te były znacznie większe, niektóre sięgały nawet 85 procent. Wnioski dla zarządców nieruchomości nasuwają się same. Obniżenie statystyk kryminalnych, twierdzi Noel, „prowadzi do bardziej stabilnej i zadowolonej bazy najemców, zmniejszenia kosztów utrzymania i napraw nieruchomości oraz wzrostu jej wartości.”

Oprócz pomocy w nauce identyfikowania oznak działalności przestępczej oraz jej przeciwdziałaniu, program uczy również, jak zabezpieczać bardziej stabilną bazę najemców poprzez ich prześwietlanie i sprawdzanie wiarygodności kredytowej. Radzi także, co robić kiedy najemca bierze udział w nielegalnym procederze. W wielu regionach kraju wprowadza się przepisy prawne nakładające na właścicieli i zarządców odpowiedzialność prawną z tytułu działalności przestępczej, do jakiej dochodzi na terenie ich nieruchomości.

“W świetle tych przepisów ponosisz odpowiedzialność za to, co się dzieje na terenie nieruchomości, a gdy dojdzie do przestępstwa jesteś zobowiązany stosownie działać, aby zniwelować jego impakt,” wyjaśnia Noel. Zarządcy, którzy zachowują bierną postawę będę świadkami utraty znaczenia i pozycji przez ich nieruchomości.

“Gdy się zorientujesz, że najemca uwikłany jest w działalność przestępczą natychmiast rozpocznij procedurę eksmisyjną,” mówi Noel. „Nie bądź zarządcą z klapkami na oczach, który toleruje sytuację dopóki najemca płaci czynsz.”

SIDEBAR
Najważniejsze oznaki nielegalnej działalności:

• Wzrost natężenia ruchu drogowego i pieszych lub nietypowe schematy ruchu drogowego. Wzrost ruchu osób zatrzymujących się na krótko lub ruchu furgonetek może oznaczać tajne laboratorium metamfetaminy.
• Dziwny lub nietypowy zapach wydobywający się z lokalu. Silny zapach amoniaku podobny do zapachu kociej kuwety lub zapach chloroformu może oznaczać laboratorium metamfetaminy.
• Śmieci wokół lokalu mieszkalnego lub budynku. Jeżeli personel techniczny znajduje duże ilości śmieci, szczególnie przed drzwiami należy zwiększyć czujność.
• Dziwne zachowanie. Zwracaj uwagę na nerwowość, tiki, nadmiernie drapanie się, zaczerwienione i mokre oczy, szczególnie wtedy, gdy najemca przychodzą uregulować czynsz.
• Nadmierna ilość przedmiotów gospodarstwa domowego. Powszechnie stosowane w gospodarstwie domowym przedmioty mogą służyć do wyposażenia laboratorium metamfetaminy: duże puszki acetonu, szklane pojemniki, drut miedziany, szklane karafki z dziwnym czerwonym osadem, duże ilości płynu hamulcowego oraz pudełka zapałek z usuniętymi potarkami.

BIO:
Nancye J. Kirk (nkirk@irem.org), jest głównym strategiem/wiceprezesem instytutu ds. globalnych usług w IREM Headquarters w Chicago.