Miesz(k)anka
Mixing It Up, JPM Nov/Dec 2005

Boom rozwoju budynków zróżnicowanego wykorzystania sięgnął już z wielkich miast do przedmieść, dodając szyku  taniemu budownictwu.

Darnell Little

Deweloperzy i menadżerowie nieruchomości dwoją się i troją, by zadowolić rosnącą grupę zasobnych mieszkańców i wysokiej klasy dzierżawców, którzy zainteresowani są wynajęciem powierzchni w budynkach o zróżnicowanym wykorzystaniu, promujących wizerunek luksusu i wygody.

Przedstawiciele miejscowego, podstawowego handlu detalicznego nie są już jedynymi, którzy są chętni do wynajęcia parteru na prowadzenie działalności w budynkach mieszkalnych. Mieszkania nad sklepami to najnowszy trend w przemyślanym rozwoju budownictwa, a wysokiej skali budynki o zróżnicowanym wykorzystaniu  wyrastają na terenie całego kraju.

Budynki o zróżnicowanym wykorzystaniu wyrastają jak grzyby po deszczu

Branża handlu detalicznego uważa "pionowe społeczeństwa" za idealne dla projektów zróżnicowanego wykorzystania.  Duże sieci, takie jak Whole Foods Market, Safeway lub Starbucks, uznały mieszkańców "pionowych społeczeństw" za kluczową grupę demograficzną klientów.

Dodatkowo, planiści miejscy skwapliwie zaczynają akceptować "pionowe życie" jako wydajne wykorzystanie cennej ziemi. I już nie tylko deweloperzy w takich centrach urbanistycznych jak Nowy Jork czy Chicago przymierzają się do rozwinięcia dzierżaw parteru w celach komercyjnych. Przedmieścia w pierwszym i drugim kręgu otaczającym miasta zaczynają podpisywać się pod tą samą ideą.

"Widać tego typu wzrost w dużych miastach jak Chicago,  ale i w mniejszych obszarach  jak Pullman, w stanie Waszyngton" – twierdzi Glenn Crellin, dyrektor Waszyngtońskiego Centrum ds. Badań Nieruchomości. Pullman ma około 25.000 mieszkańców.  "Myślę, że od jakichś 15 lat mamy do czynienia z czymś, co nigdy nie zostało skategoryzowane statystycznie, choć pełno jest przysłowiowych dowodów, że ma to miejsce". 

Boom w rozwoju budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu może być świetną okazją dla menadżerów nieruchomości. Parter – zazwyczaj przynoszący niższe czynsze płacone przez tradycyjnych dzierżawców mieszkaniowych czy biurowych, którzy chętniej widzieliby się na wyższym piętrze – może stać się najbardziej cenną powierzchnią wynajmu dla budynku, przy właściwym dzierżawcy z branży handlu detalicznego.

"Korzyścią jest bogatsza klientela, szybszy okres uzyskania planowanego poziomu dochodów po remoncie i łatwiejsze pobieranie czynszów, ponieważ jeden dzierżawca z branży handlu detalicznego może wynajmować wiele pięter" mówi David Gantt, menadżer nieruchomości z rejonu Chicago, który zarządzał kilkoma budynkami o zróżnicowanym wykorzystaniu, w tym dwoma wieżami Marina Towers w centrum Chicago. "Jeżeli wszystko funkcjonuje właściwie i jest dobrze przemyślane, to rezultat może być bardzo zadowalający".

Swatanie

Kluczem do czerpania korzyści z zarządzania nieruchomościami o zróżnicowanym wykorzystaniu jest właściwy dobór dzierżawców.  Dzierżawca, który wynajmie pomieszczenia do handlu detalicznego na parterze budynku może łatwo stać się najbardziej rozpoznawalną twarzą całego budynku, która definiować będzie jego wizerunek dla ludzi z zewnątrz. Menadżer nieruchomości musi wziąć pod uwagę dopasowanie tegoż dzierżawcy do całokształtu wizerunku budynku i zastanowić się nad tym, jak wizerunek ten może zmienić się w przyszłości.

"Nie jest pożądane, by na parterze były biura poręczyciela sądowego" (świadczącego w Stanach usługi finansowe dla oskarżonych, którzy chcą odpowiadać z wolnej stopy i nie stać ich na kaucję – zajęcie nie cieszące się dobrą renomą w USA – przypis tłumacza) – mówi Steve Wilson, wiceprezes AvalonBay Communities, firmy, która jest właścicielem lub ma udziały w ponad 150 osiedlach mieszkaniowych na terenie całego kraju, i z których część to budynki o zróżnicowanym wykorzystaniu.

Wilson bierze pod uwagę przy wynajmie zarówno dużych i małych, restauracje i kafejki – wszystko to, co dobrze dopasowuje się do jego całościowego wizerunku budynków.

"Należy szukać  firm z branży handlu detalicznego, obsługujących mieszkańców dzielnicy i tworzących udogodnienia w ich życiu" – mówi Wilson. "Trzeba myśleć o tym, czy taka firma tworzy jakąś wartość dodaną dla lokalnej społeczności". AvalonBay pacuje obecnie nad projektem na Manhattanie, gdzie Whole Food Market (sklep dużej sieci spożywczej zdrowej żywności – przypis tłumacza) zajmie cały parter. "Jest to przykład idealnego dopasowania przedstawiciela branży handlu detalicznego do tego typu społeczności mieszkańców".

Whole Market Foods jest tak samo zadowolony z właściwego doboru. Gęsto zabudowane obszary urbanistyczne, takie jak Manhattan, są dokładnie typem społeczności, w jakiej Whole Food Market chce być obecny, ponieważ sieć ta nastawiła się na absolwentów wyższych uczelni w obszarach zurbanizowanych jako na główną grupę demograficzną klientów. Obecnie Whole Foods ma sklepy w budynkach o zróżnicowanym wykorzystaniu w Nowym Jorku, Chicago, Portland, San Francisco i Baltimore, oraz planuje dalsze sklepy w Seattle, Miami i Minneapolis.

"Kiedy patrzy się na te gęsto zaludnione rynki urbanistyczne, widać że ceny nieruchomości są bardzo wysokie" – mówi Jim Sud, wykonawczy wiceprezes Whole Foods. "Idealną sytuacją dla nas jest znalezienie lokalizacji na rynku miejskim, gdzie można zbudować wolnostojący sklep. Ponieważ jednak ziemia jest taka droga, wymaga to dodatkowych rozwiązań, by obniżyć nasze koszty. A jedynym dostępnym rozwiązaniem jest pójście w górę, dodanie mieszkań lub biur nad sklepem".

Zdolność przedstawiciela branży sprzedaży detalicznej do płacenia czynszu jest zawsze kwestią wymagającą  rozwagi. Pracując z dużymi, ogólnonarodowymi sieciami spożywczymi, takimi jak Whole Foods, menadżerowie nieruchomości czują się bezpiecznie, wiedząc że czynsz będzie płacony na czas – twierdzi Gantt, menadżer nieruchomości w rejonie Chicago. Branie jednak pod uwagę biznesu, który dopiero rozpoczyna działalność, wymagać będzie należytej staranności , by mieć pewność, że jest to zasadna decyzja biznesowa .

"Ostatnią rzeczą, którą chciałbyś by Ci się przytrafiła, to dzierżawca, który bankrutując pogasi światła na parterze" – mówi Wilson. "Pusta powierzchnia handlowa na parterze jest podbitym okiem dla budynku – jest ona pierwszą rzeczą, która rzuci się ludziom w oczy. Jest też najbardziej widoczną częścią całego projektu i stanie się dla niego pewnego rodzaju znamieniem".

Zróżnicowane wykorzystanie oznacza zróżnicowane wyzwania

Choć wymieszanie sprzedawców detalicznych z mieszkańcami ma swoje korzyści, to nawet przy właściwych dzierżawcach stanowi ono także wyzwanie. Menadżerowie nieruchomości szamocą się ze sprzecznymi potrzebami mieszkańców i sprzedawców, ich różnymi pomysłami na temat tego, jak nieruchomość powinna funkcjonować i ich brakiem wiedzy na temat nieruchomości o zróżnicowanym wykorzystaniu.

"Menadżer nieruchomości potrzebuje dwóch głów, by radzić sobie z budynkiem o zróżnicowanym wykorzystaniu" – twierdzi Gantt. „Jedna głowa, przyjacielska, potrzebna jest do współpracy z mieszkańcami, a druga - wystarczająco mocna - do pracy z komercyjnymi dzierżawcami, by powiedzieć im, co jest z ich strony konieczne, by dalej pozostać w budynku i by wszyscy byli zadowoleni".

Jedną z najbardziej drażliwych kwestii dla większości przedstawicieli detalu jest parking. Podobają im się darmowe parkingi, otwarte dla ich klientów, podczas gdy mieszańcy preferują parkingi strzeżone.  Równocześnie handlowcy chcą przyciągnąć jak najwięcej ludzi do budynku, a mieszkańcom często przeszkadzają duże tłumy krążące wokół ich domów – stwierdza Ed McKeegan, prezes firmy MEI Real Estate Services w Los Angeles.

Menadżerowie nieruchomości muszą także radzić sobie z kwestiami kontroli, specyficznymi dla różnych handlowców. Jeżeli ich firma walczy o życie, menadżer nieruchomości ma mały wpływ na sytuację. W przeciwieństwie do dużych centrów handlowych, gdzie układ właściciel – handlowcy jest bardziej partnerski, w budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu handlowcy mają  zazwyczaj większą swobodę ruchu – mówi Gantt.

"Menadżer nieruchomości jest mniej lub bardziej bezradny, gdy stara się przekonać dzierżawcę komercyjnego do tego, jak powinien on prowadzić swoją działalność PR, która jest jego a nie twoją działalnością PR" – dodaje Gantt. - "W takiej sytuacji, menadżer jest dość pasywny".

Poza różnicami ideologicznymi, takie szczegóły jak wywóz śmieci czy śniegu, bezpieczeństwo przeciwpożarowe, hałas czy wygląd budynku są częstymi powodami sporów. Większość  nieporozumień, jeżeli się nad tym zastanowić, bierze się z braku edukacji, zarówno mieszkańców jak i dzierżawców komercyjnych, na temat życia w budynkach o zróżnicowanym wykorzystaniu. Kształcenie obu grup jest jednym z największych wyzwań przy zarządzaniu tego typu nieruchomościami – mówi Tim Broms, prezes firmy Cities Management w Minneapolis.

Whole Foods wynajmuje powierzchnię użytkową w piwnicy budynku Time Warner w Nowym Jorku.  Inne duże sieci, takie jak Starbucks czy Safeway, identyfikują mieszkańców w "pionowych społecznościach" jako swoją bazy klientów, także wynajmując powierzchnie użytkowe na parterze budynków o zróżnicowanym wykorzystaniu.

W Bliźniaczym Mieście (Minneapolis i St. Paul – przypis tłumacza) panuje atmosfera dobrego zrozumienia i współżycia w społeczności o wspólnych celach – tego, że trzeba dobrze żyć z sąsiadami, że trzeba się dzielić – mówi Broms. "Równocześnie, zdarzają się handlowcy, którzy nigdy nie musieli mieć do czynienia z właścicielami mieszkań nad ich głowami. Doprowadzenie do tego, by te dwie grupy ludzi dobrze ze sobą współżyły jest wyzwaniem".

Menadżerowie nieruchomości o zróżnicowanym wykorzystaniu w San Diego doświadczają tych samych problemów przy kształceniu mieszkańców – mówi Tom Olson, menadżer nieruchomości w Champion Development. Firma ta zarządza budynkiem Pasadena Collection, będącym fuzją mieszkań i powierzchni handlowej w dzielnicy finansowej w Pasadenie.

"Myślę, że wielu mieszkańców naprawdę nie rozumie, w co się pakuje, szczególnie w przypadku tego projektu w San Diego, gdzie mamy do czynienia z względnie nowym środowiskiem zurbanizowanym" – mówi. "Wielu z nich zachłysnęło się życiem w zurbanizowanym środowisku i widzą tylko same dobre strony. Nie rozumieją jednak niektórych minusów. Są problemy z parkingiem, jest problem hałasu, dużo ludzi wchodzi i wychodzi z tych firm do późna w nocy. Zwiększa się też ruch pieszy i samochodowy. To nie Nowy Jork i wielu mieszkańców nie jest na to przygotowanych".

Menadżerowie nieruchomości szczegółowo wyrażają to w umowach

Uzgodnienie szczegółowej umowy wynajmu z handlowcami – wyzwanie samo w sobie, biorąc pod uwagę kompleksowość sytuacji – jest konieczne, zanim ktokolwiek złoży podpis na dole strony.

"Umowy wynajmu dla mieszkańców są stosunkowo proste, komplikują się jednak w przypadku branży handlu detalicznego" – mówi McKeegan. "Obliczenie rachunku dla kogoś, kto wynajmuje mieszkanie jest proste – gaz, prąd i telewizja kablowa. Wyliczenie rachunków dla dzierżawców z branży detalicznej jest bardziej ryzykowne. Ruchome schody, które idą na pierwsze piętro – czy doliczyć je do rachunku dzierżawcy? Jaka część kosztów parkingu powinna być doliczona do rachunku dzierżawcy detalicznego?"

Menadżerowie nieruchomości muszą rozważyć, czy parking dla mieszkańców i klientów powinien być rozdzielony, cenę parkingu dla dzierżawców z branży sprzedaży detalicznej, opcje obszarów wspólnego użytku, takich jak hol, umowy w kwestii wywozu śmieci, godzin pracy, jak i robót w zakresie przebudowy wnętrz dla dzierżawców komercyjnych. Wszystkie te kwestie muszą zostać starannie rozważone przez obie strony, zanim dojdzie do podpisania umowy.

Budynek Pasadena Collection w Pasadenie w Kalifornii jest przykładem zróżnicowanego wykorzystania, które obejmuje mieszkania własnościowe, stylizowane strychy, biura, sklepy i restauracje. Linda Arroz, współwłaścicielka Dermalogy Med Spa (Gabinetu Odnowy Dermatologicznej), która dzierżawi parter w tym budynku, podpisała 85 stronicową umowę wynajmu, regulującą wszystkie kwestie od parkingu do ilości chłodzenia, z której będzie jej gabinet korzystał włącznie.

Prawniczy żargon wynajmu Przygotowanie umowy wynajmu w budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu może być skomplikowane, w szczególności w przypadku dzierżaw komercyjnych. Poniżej podane jest parę kwestii do rozważenia zanim pozwoli się dzierżawcy podpisać umowę:  Wywóz śmieci dla dzierżawców i mieszkańców  Opłaty parkingowe Godziny pracy dla firm Koszty prądu Hałas Opcje użytkowania obszarów wspólnych

Linda Arroz, współwłaścicielka gabinetu odnowy dermatologicznej, która wynajęła parterowe pomieszczenie na swoją działalność w budynku Pasadena Collection, odczuła na własnej skórze kompleksowość kwestii objętych umową wynajmu w budynku o zróżnicowanym wykorzystaniu.

"Powiem po prostu że była to zapierająca krew w żyłach jazda – stanąć twarzą w twarz z 85 stronicową umową, przeczytać ją, nauczyć się jej, postarać się ją zrozumieć, a potem ją wynegocjować" – mówi Arroz.

Jej umowa dzierżawy obejmowała wszystko, od tego ile ma płacić za korzystanie z wspólnych obszarów budynku do tego, przez ile godzin budowlańcy przerabiający jej pomieszczenia mogą hałasować. Zażądała więcej chłodzenia, niż właściciel był w stanie zapewnić, umowa określa więc dokładnie, ile musiała zapłacić za jego zwiększenie. Jej udział w opłatach parkingowych też musiał być wynegocjonowany. Dodatkowo, właściciel Pasadena Collection chciał na początku, by jej gabinet był otwarty siedem dni w tygodniu. Obawiając się, czy rynek na jej dopiero rozpoczynającą się działalność uzasadni tyle godzin, Arroz wynegocjonowała sześciodniowy dzień pracy dla swojej firmy.

"Było to niesamowite doświadczenie i nauka, i dzięki temu jestem teraz lepsza" – mówi Arroz. Była przygotowana zrobić wszystko co konieczne, by złapać to miejsce w tej wysokiej klasy, zamożnej dzielnicy Pasadeny, zamieszkałej głównie przez zasobne "białe kołnierzyki". Są oni dokładnie tą grupą demograficzną, która jest jej potrzebna jako klientela wysokiej jakości gabinetu odnowy.

"Poziom pustostanów jest tu bardzo niski" – mówi Arroz. – "Znalezienie wspaniałego miejsca z odpowiednią mieszanką firm w dzielnicy jest ważniejsze od wszelkich innych kwestii".

Ekspansja zamożności

Przedmieścia, podobnie jak miasta, korzystają z tej eksplozji projektów zróżnicowanego wykorzystania – twierdzą menadżerowie nieruchomości. Brooms mówi, że pracuje obecnie nad około dwoma tuzinami projektów zróżnicowanego wykorzystania w okolicy Bliźniaczych Miast, w większości na terenie wewnętrznego kręgu przedmieść.

"W Bliźniaczych Miastach mało się dzieje pod tym względem w centrum Minneapolis czy St. Paul. Dużo natomiast dzieje się na przedmieściach" – dodaje. "Jest tak duży brak ziemi pod budowę, że deweloperzy znajdują małe zakątki, gdzie mogą zburzyć istniejące sklepy i zastąpić je sklepami z mieszkaniami nad głową. Widzimy to wszędzie, na co dzień, na wielu rogach ulic". 

Zainteresowanie przedmieść projektami zróżnicowanego wykorzystania jest jedną z głównych sił napędzających ich rozwój.  Eksperci ds. nieruchomości wskazują na dwie przyczyny tego trendu na przedmieściach. Jedną są zmiany demograficzne wśród mieszkańców przedmieść. Nowy typ gospodarstwa domowego, wykraczający poza typowe rodziny z dziećmi, staje się coraz bardziej powszechny na przedmieściach. Coraz więcej samotnych ludzi, rozwodników i emerytów mieszka na przedmieściach i niekoniecznie są oni zainteresowani mieszkaniem w tradycyjnych domach jednorodzinnych, tworząc w ten sposób rynek dla nowego typu zabudowy mieszkaniowej.

Drugą przyczyną jest super konkurencyjność rynku sprzedaży detalicznej, na którym wszyscy starają się odróżnić od konkurencji swoimi produktami detalicznymi. "Pomysł centrum handlowego na przedmieściach się zużył, ma 30 lat i wszyscy to już widzieli" – mówi Brent Ryan, profesor planowania urbanistycznego na Uniwersytecie Illinois w Chicago. "Mieszkania nad sklepami to coś nowego. Tworzy się nową, główną ulicę, na górze lokuje mieszkańców, a na dole wysokiej klasy sklepy. To nowoczesna idea, choć z nostalgiczną nutką. Tworzy sytuację, w której każdy wygrywa. Dlatego tego typu rozwój na przedmieściach jest widoczny".

Zarówno w centrach miejskich, jak i na przedmieściach, planiści miejscy widzą zabudowę mieszkalną nad handlową jako pozytywny krok w rozwoju mieszkalnictwa.

"Ludzie rozumieją, że wzrost powinien być przemyślany" – mówi Paul Ong, dyrektor Centrum Lewisa ds. Studiów na Polityką Regionalną na Uniwersytecie Kalifornii w Los Angeles. "Wszędzie są ludzie, którzy chcą tego typu rozwoju. I myślę, że na długą metę takie miasta jak Los Angeles czy cała grupa innych obszarów będzie miała trudności z utrzymaniem żywotności ekonomicznej i realnego wzrostu, jeżeli nie przyjrzą się dobrze temu trendowi". 

Darnell Little jest pisarzem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące tego artykułu można kierować pod adres kgunderson@irem.org.

Powrot do Wiadomosci Branzowych